樓市存隱憂？切勿低估新盤推動力

17-08-2026

早前的世界盃熱潮下，新盤市場突然變得淡靜，發展商暫緩推盤下，令早前樓市「小休一個月」，整體一、二手成交量均顯著減慢，新盤成交熱潮「斷纜」，連續兩個月新盤銷售不足1,000伙，打破自去年2月開始的最長旺市，同時間二手交投亦顯著回落，按土地註冊處的紀錄，上月二手註冊量按月下跌24%，二手交投創近5個月新低，八月上半個月二手交投亦不足2,000宗，近月一、二手交投確實放緩，更有分析認為樓市存在著回落隱憂。 樓市是否存在隱憂，無可否認加息陰霾再現，全球通脹升溫美國有機會於下半年重啟加息，而近期本地銀行同業拆息亦稍微回升，加息的可能對樓市存在壓力，不過市場較關心是內地收緊資本管制，會否令來買地來港買樓的資金亦受限制，始終近年來內地資金佔新盤市場的份額持續增加，假設內地來港置業的資金減少，勢必會影響未來的新盤銷售，不過隨著特區政府積極推動內地企業來港設立財資中心及區域總部，繼續積極吸納資金及人才來港，而近年透過高才通申請來港的人才未有明顯減少，去年全年超過3.1萬份申請，今年首季仍有逾7,000個申請，內地人才及資金來港已成為大趨勢。 再者近期樓市放緩，最主要因素未必受政策影響，而是推盤量減少的技術性因素，過去的六月及七月整體推盤量大幅減少，缺乏大型新盤帶動，再加上新盤庫存「賣少見少」，可供選擇的新盤減少，整體銷售自然大幅回落，踏入八月份新盤市場已回歸熱鬧，多個大型新盤排隊登場，新盤選擇大幅增加，具北都概念的上水古洞新發展區，以至相隔近20年西南九龍再有大型新盤推售，選擇增加自然會推動新盤銷售回升。 正所謂「一石激起千層浪」，各區新盤躍躍欲試、傾巢而出，特別是大型市區新盤登場，肯定會吸引來自不同地區的買家留意，無論是內地投資客、近年來港的新香港人、本地上車客/分枝家庭、以至本地換樓客或長線投資者，加上發展商的震撼低價作招徠，在「錯失恐懼症」Fear of missing out的推動下，近年來已有不少新盤在震撼低價推售下，出現大量短期轉售的獲利個案，買家恐怕錯失千載難逢的投資機會，大型新盤登場自然可激發起市場購買力重投樓市。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

愈賣愈貴 新盤繼續挑戰高價

18-08-2026

今年樓市是價量齊升的一年，即使過去兩個月整體新盤銷售稍稍放緩，不過截至目前為止，今年整體新盤銷售已逼近1.3萬宗，較去年同期顯著增加一成多，一手成交增加的同時，整體樓價亦顯著回升，按差估署的私人住宅樓價指數，整體樓價指數已經連升13個月，同時間租金指數亦屢創新高，租金、樓價持續上升，近期新盤的售價亦確實出現愈賣愈貴，多個地區的呎價亦挑戰區內新高呎價。 事實上過去數年間樓市表現，正好說明發展商「先量後價」的銷售策略，過去三、四年間每年的新盤銷售急速上，2022年全年新盤銷售不足1萬伙，之後一年新盤銷量已輕微回升至約1.07萬伙，2024年新盤銷售顯著增加至1.58萬伙，去年銷售又進一步增加至超越2萬伙水平，今年亦有機會再創新高。 隨著過去三年間新盤銷售急速上升，整體新盤貨尾庫存自然顯著回落，新盤貨尾減少，過去一段時間發展商售樓收益增加下，發展商自然依隨著「先量後價」策略，將定價策略稍稍改變，銷售的重點從以往「重量」，改變為「重價」，而過去數月間，絕大部分發展亦改以「招標」形式推售單位，隨著新盤「賣一間、少一間」，定價更策略自然是「賣一間、貴一間」，新盤售價自然「愈賣愈貴」，多個地區的售價確實顯著回升。 事實上多區新盤售價已顯著回升，昔日供應重災區如黃竹坑上蓋以至啟德跑道區，近期的呎價確實顯著回升，以黃竹坑為例第1期晉環於5年前推售，首批平均呎價約3萬元，接著2期揚海開售呎價再創新高，不過隨著樓價回落及供應增加，區內新盤開價曾一度回落至2萬元，但最新區內售價已顯著上升至4萬至5萬元之間水平，啟德跑道的情況亦相當接近，最新跑道區望向維港海景的呎價同樣達至4萬至5萬元的高價水平。 總括而言，目前的新盤市場正迎來顯著的「價量齊飛」復甦潮，當然隨著部分新盤改以「售價」先行，未來新盤銷售或會稍稍回落，不過近期仍有部分發展商以震撼推價推盤，為新盤銷量「補底」，同時間部分新盤定價策略已從過去的「低價去貨」轉為「挑戰高價」，在「低價去貨」的新盤與「挑戰高價」的並存下，相信樓市價量齊升的情況會有所延續。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理