剛需會否耗盡？樓市上行震撼！

18-11-2025

大約在十年前，有一首流行曲的歌名名為《The Best is yet to come》，最好的尚未來臨，後市是值得期待，不過其實在樓市而言，買賣雙方的入市最好時機是永遠不會相同，對業主而言自然希望在最高位出貨，買家卻希望在最低位入市，但樓市「最低位」、「最高位」是難以捉摸，甚或是「事後孔明」，過去半年樓價已從低位反彈，樓價已經由跌轉升，對於買家來說，最好的入市時機相信已經過去。 無可否認，過去半年樓市已經拾級而上，市場上的「平盤」、「筍盤」已所剩無幾、賣少見少，現階段仍希望以「最低價」入市已接近是不可能的任務，而事實上在過去半年樓市於低位「築底回升」，整體樓市成交自然會顯著回升，大部分「趁低吸納」的用家或許經已入市，樓價回升，市場剛需亦或許會因而減少，始終樓價回升自然會令部分手首期不足的買家，因為負擔不起而暫緩入市，再者過去一段時間，市場已吸納一定的購買力，即使剛性需求，短期內亦會出現耗盡的情況，樓市累積一定的成交後，盤源收窄買家減少，市場或會出現短暫性的購買力不足。 以近期的一、二手成交而言，整體成交確實已出現輕微回落，近兩個月的一手新盤成交確實出現稍微回落的情況，幸好跌幅仍然相對輕微，每月新盤成交由第三季的平均每月約2,000宗，回落至上月的1763宗，同樣二手成交亦稍微回落，今年年中平均每月二手成交量約逾4,000宗，但現時已經連續三個月成交量低於4,000宗，總括而言，隨著樓價回升，樓市交投亦已減少，整體一、二手交投稍微回落，相信稍後聖誕節長假期，整體樓市成交量可能會進一步回落。 不過整體樓市交投回落是短暫性，隨著減息周期持續，租金持續屢創新高，租金高位徘徊下，供平過租會繼續吸引部分收租客入市，套用股市的技術性用語，目前樓市是處於「上行震撼」，所謂「上行震盪」是代表整體樓市仍在上升過程當中，但走勢會比較反覆，始終買家入市信心可能會受樓價升幅影響，但整體樓市基調沒有改變，樓價仍然處於拾級而上的上升軌。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

樓市轉勢在即 把握回升良機

06-11-2025

經過長達數年的調整，香港住宅物業市場已經築底完成，並正蓄勢迎來新一輪的上升周期。2025年整體住宅樓價將錄得約5%的溫和增長，這將是自2021年樓價見歷史高位後連續下跌近30%以來的首次年度正增長。這標誌著一個重要的市場轉折點，值得所有關注香港物業的人士高度重視。 一、市場見底的多重確立信號 判斷市場是否見底，不能單憑感覺，而需綜合一系列硬指標。目前，以下幾個關鍵信號強烈確認了底部支撐： 1. 銀主盤數量顯著回落：在加息周期與經濟逆風下，銀主盤數量曾一度攀升，成為壓抑市場情緒的因素之一。然而，隨著市場逐步消化高息環境，業主財政狀況趨穩，近期銀主盤的數量已從高位明顯回落。根據研究報告顯示，至2025年9月住宅銀主盤存量有269間，比上季的300間下降了10%！這表明市場最恐慌的拋售階段已經過去，斷供壓力減輕，市場基礎正在轉穩。 2. 一手現樓貨尾單位持續消化：發展商為求去貨，過去數年積極推售現樓貨尾，提供了大量選擇。新盤銷情轉旺，現樓貨尾和待售樓花數量明顯減少，截至9月底，現樓貨尾錄得約2.6萬伙，連跌兩季兼屬去年第三季錄得約2.1萬伙以來的4個季度低位；而待售樓花跌勢更驚人，自去年第三季的7.7萬伙，連跌4個季度至最新約6.2萬伙，創2021年第三季錄得5.4萬伙以來的4年低位，一年間大減1.5萬伙或19.5%！當優質貨尾盤逐漸被市場消化，意味著供求關係正趨向平衡，甚至可能轉向供不應求，為樓價帶來支持。 3. 市場「筍盤」買少見少：我們前線團隊最直接的感受是，市場上叫價顯著低於市值的「筍盤」正在急速減少。在調整期內，業主願意大幅折讓求售的情況已不復見。取而代之的是，議價空間收窄，業主放售態度轉趨強硬。這是最直觀的微觀市場證據，說明業主信心已恢復，低價淘金的機會窗口正在關閉。 二、推動2025年樓價回升的核心動力：從利率到地緣政治的全面利好 樓價企穩是第一步，而實現回升則需要更強勁的驅動力。我們認為，以下因素將成為2026年樓市向上的催化劑： 1. 息口見頂回落，減輕供樓負擔：香港利率走勢與美國密切相關。隨著美國通脹受控，減息周期已經展開，香港銀行體系亦已跟隨下調最優惠利率。市場普遍預期，若美國新任聯儲局主席上場，為刺激經濟，明年有機會再減息1厘或更多。這將直接降低買家的按揭成本，顯著提升購房負擔能力，釋放一直被高息壓抑的購買力。 2. 租金回報率與按揭利率「由負轉正」：這是一個極其重要的轉變。目前，住宅租金收益率（扣除管理費等基本使費後）已穩步上升至2.5%至3%的區間。而隨著利率下調，新造按揭利率將逐步靠近甚至低於此水平。這意味著「買樓收租」的負現金流情況將大幅改善，甚至可能出現正現金流。物業作為產生穩定租金收入的資產吸引力將大大增強，勢必吸引長線投資者重新入市。 3. 中美達成貿易協議，地緣政治局勢趨向緩和：近期，中美兩國在南韓達成的重要貿易協議，向全球市場發出了一個極其積極的信號：儘管存在競爭，但世界兩大經濟體更需要務實合作。此舉顯著降低了「脫鉤」等極端情境的風險，為全球貿易和投資環境帶來了久違的確定性。政治局勢趨向平穩緩和，是長線投資信心的基石。對於香港這個高度外向型的國際金融中心而言，外部環境穩定至關重要，此協議無疑為樓市這類長週期資產的投資掃除了一重大陰霾。 4. 內地資金持續流入，支持市場需求：在港元與美元掛鉤及「一國兩制」的優勢下，香港物業市場對內地資金仍具備獨特吸引力。隨著中美關係呈現緩和跡象，香港的橋樑角色更為突出。無論是為子女教育、資產配置還是家庭定居，內地買家對香港優質住宅的需求將在更穩定的國際環境中持續釋放。 宏觀陰霾散去 行動勝於觀望 綜上所述，住宅樓市的「完美風暴」已經過去。市場在經歷深度調整後，已由供求失衡轉向新的平衡點。更為重要的是，驅動樓市的宏觀要素正在發生根本性好轉：內部是息口下調與租金回報改善，外部是中美關係緩和帶來的地緣政治暖風。這種內外兼備的利好格局，是過去幾年來罕見的。 歷史告訴我們，市場的轉角點往往出現在大多數人仍在猶豫之時。當所有利好因素都變得顯而易見，最佳的入市時機可能已經過去。今天，我們正處於新一輪增長周期的起點。對於有自住需求的您，這是「上車」或「換樓」的良機；對於尋求資產增值的您，在政治局勢趨穩、利息回落的雙重支持下，現在是重新部署物業投資組合的關鍵時刻。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

收租好過收息 收租客搶購一房戶

20-11-2025

過去兩、三年整體樓價持續回落，在整固市的情況下，當中買家亦確實以用家為主，買樓收租的投資者寥寥可數，加上過去一段時間處於相對高息的環保，大額的定期存款息率往往達4至5厘息，「收息好過收租」。因此，過去新盤落成，收樓的大部分都是自用人士，用作放租的業主比例很低，而同時間內地生來港讀書以至內地專才租客大幅增加，自然令過去一年租金顯著回升，租金回升加上銀行減息，收租開始吸引過收息，近期收租客入市比例顯著回升。 過去一段時間樓價跌、租金升，整體租金屢創新高，租住需求持續增長是多方面因素推動，政府持續放寬大專院校的海外生名額，自2024/25學年起，政府資助專上院校招收非本地生的限額由20%倍增至40%，於下學年開始非本地生名額將進一步增至50%，海外生來港進修大幅增加，與此同時政府為了吸納更多的人才來香港發展，內地專才大幅增加，自然推動專才的租住需要，當然連帶政府推出簡樸房政策取締不合適的劏房，令一些本來設在商業樓宇及工業樓宇的劏房，轉為租住私人住宅單位。 如果大家仔細分析，上述三類租住需要大多屬於一房細單位為主，而事實上過去一、兩年之間，整體租金升幅亦明顯以細單位跑贏大市，按差餉物業估價署私人住宅租金指數，其中面積僅430平方呎以下A類細單位，最新租金指數達219.7，按年升幅達3.6%，而面積達1722平方呎以上的E類大單位，租金不升反跌，如果按過去三年的累計升幅，A類細單位升幅達11%，同期E類大單位只升4.3%。 近期收租客入市明顯增加，而當中絕大部分亦選擇購買一房單位，一房戶已成為收租客的搶手貨，近期啟德區的新盤明顯以一房最為搶手，啟德跑道區新盤啟德海灣，新近獲大手投資者一口氣斥資逾5,400萬元購入10伙啟德海灣的一房戶單位，涉及10伙悉數為第2C座G室，一房間隔，實用面積306方呎，據悉買家為收租客，市場預計有關單位租金可達1.6萬元，平均租金回報率達3.5厘至4厘，另外啟德地王天璽﹒天II，近期推售一房單位極為搶手。 或許在兩年前，當時樓價仍然高企，整體經濟尚未經驗疫後反彈，當其時租金回率只是2.5厘，買樓收租自然並不吸引，隨著租金顯著回升，加上銀几減息供樓負擔減低，買樓收租的回報顯著回升至3.5厘至4厘水平，個別較受內地生歡迎的地區，租金回報更高達4厘以上，目前買樓收租回報已顯著好過存放銀行收息，一房戶自然繼續成為搶手貨。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理