新盤短暫小休 二手尋寶「抽盲盒」

22-06-2026

股票市場有一個名詞是技術性調整，意思是指當股市經歷一段大幅急升或暴跌過後，市場往往會出現獲利回吐或趁低吸納而反彈，但有關的調整只是短暫性出現價格修正現象，屬於市場正常而健康的週期波動，通常與整體基本面無直接關聯，同樣樓市亦會出現短暫的技術調整，不過對於樓市而言，多數是價格上的平穩，整體樓市交投剛出現短暫回落，近月新盤市場便明顯踏入技術性的短暫小休，不過相信今次的交投回落，只會短暫維持，短暫整固後新盤市場就會回復熱鬧。 今年首5個月新盤市場持續熾熱，當中成交量急速回升，並罕有地出現連續3個月新盤銷售超越2,000宗，更加是自2019年三至五月後的首次，新盤市場急速熾熱過後，購買力難免會出現短暫「透支」，加上短期內缺乏大型新盤接力，而同時間新盤貨尾庫存大幅減少下，本月新盤銷售顯著回落，至今本月銷售仍不足700伙，按近期的平均每日銷售速度來看，相信今個月新盤市場將會「斷檻」，連續16個月售出逾1,000宗的最長旺市將會告終。 不過樓市基調未有改變，上星期美國聯儲局維持利率不變，雖然不排年底前重啟加息，但低息環境仍然持續，樓市升幅仍然維持，供不過租的情況未有改變，今年新盤銷售仍會高於新盤落成量，供不應求仍然維持，市場對新盤需求仍然殷切，加上今年上半年發展商的售樓收益顯著回升，「手頭充足」情況下發展商的定價策略仍會維持，相信整體新盤市場只會短暫小休。 新盤市場短暫小休，加上在新盤庫存減少，在發展商重價不重量的情況下，近期一、二手物業的價格差距已有所拉闊，近期絕不部分的市區新盤，呎價已超越2萬元，加上港島區新盤已賣少見少，相信部分一手購買力會轉投二手市場，但同時間二手市場盤源亦有所收窄，近期二手市場上連租約成交明顯增加，部分更加是沒有睇樓就決定入市，二手市場「抽盲盒」，不過相信有關情況仍會持續，再者連租約單位有回報上保證，部分長線收租客亦不會介意，再加上近期二手上短期轉售成交明顯增加，這些個案亦推動部分投資者於二手市場上尋寶。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

北都效應 古洞下半年市場焦點

23-06-2026

還有一個多星期，今年上半年就會完結，還記得在半年前，不少風水學家會形容由於今年踏入「赤馬紅羊年」，將會是金融市場動盪的一年，樓市發展將深受外圍經濟衰退、地緣政治緊張、企業槓桿問題浮現，以及潛在借貸危機等因素拖累，半年過去最終情況如何，無否否認地緣政治確實存在不穩定，美伊戰爭雖然已經停戰，但局勢仍然不穩，加上美伊戰爭下通脹壓力升溫，加息陰霾下股市亦確實出現波動，近月港股表現更明顯受壓，恆指亦從年初的26,000點回落至最新23,000黠左右水平。 上半年股市波動，但樓市卻持續好轉，整體一、二手交投顯著地價量齊升，整體樓價已經連升11個月，總計上半年二手交投約達30,000宗，較去年同期約21,300宗，大幅增加約四成，新盤市場的升幅同樣顯著，近年新盤市場成交量一年比一年旺，去年全年新盤銷售已超越20,000伙的近21年新高，最終今年上半年新盤市場銷售較去年更加暢旺，整體計算上半年累計新盤銷售約11,700伙，較去年同期的9,360伙，顯著增加25%。 回顧今年上半年的新盤市場，今年新盤由新地位處新界東北西沙超級新盤SIERRA SEA作序幕，物業於今年1月展開銷售，接連推出SIERRA SEA的2A期及2B期，最終項目兩期合計逾1,500伙，短短約1個月時間已幾近沽清，累計兩項目合計售出逾1,450伙，單一項目已佔去上半年新盤銷售的一成二，成為今年上半年最暢銷新盤之一。 新盤市場即將踏入下半年，剛好下半年新盤市場市場，有機會同樣由新界東北焦點新盤，上水古洞北的首個私人住宅新盤，會德豐旗下的古洞新盤PARK SILICON，項目分兩期發展，合計提供781伙，主打一、兩房的上車盤，項目與上半年的SIERRA SEA有不少相似之處，兩個項目均位處新發展區，SIERRA SEA最大賣點是景觀，而PARK SILICON最大賣點應該是交通，鄰近可望於下年底通車的港鐵古洞站。 當然最重要的賣點亦在於北部都會區，因應政府計劃將當中大學城規模由100公頃增至1000公頃，為北都新盤提供大量客源，而古洞北是北都新發展區的重黠規劃之一，可容納約131,600新增人口，及提供約38,700個就業機會，規劃是中心是興建中的港鐵古洞站，集住宅、零售、休閒及社會服務與社區設施於一身，PARK SILICON便是鄰近港鐵站的新盤之一，未來新盤亦包括恆地及新地的兩個發展項目，古洞新發展區勢必成為下半年新盤市場的焦點所在。 世紀21 星鑄總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理