樓市十年回顧 平穩中的波濤洶湧

07-07-2026

政府正就首個五年規劃進行公眾諮詢，五年規劃將會清晰闡述香港在未來五年的發展願景及策略方向，令未來香港經濟、社會以至民生方面有著更清晰的發展方向，相信大家不感撫心自問，究竟樓市有沒有五年規劃，特別是私人住宅市場的走向，是否可以透過宏觀調控來影響，在此筆者先擱下樓市是否可以規劃的問題，或者可以先就過去十年的樓市變化作宏觀回顧。 究竟過去十年整體私人住宅樓價是升還是跌，以差估署的私人住宅樓價指數計算，原來這十年間樓價是「健康平穩」的升幅，按最新樓價指數321.9與十年前(2016年5月)的275.8作比對，樓價十年累升16.7%，平均每年只有約1.5%的升幅，不過心水清的讀者會明白，其實過去十年樓價其實是「大上大落」，樓價高低波幅高達44%以上，樓價曾升至2023年的逼近400的歷年高位，期後樓價曾連續三年下跌，直至去年才「由跌轉升」。 過去十年間樓價大上大落，同樣地過去十年樓市政策亦完全逆轉，十年前樓市仍然推行樓市三大辣招，2016年11月政府更將購買第二套房的從價印花稅劃一提高至樓價15%，連同15%的買家印花稅，當時非本地買家的印花稅曾高達樓價30%，直至2024年2月28日樓市全面徹辣，海外買家以至投資者的入市成本才大大減低，去年年初更將400萬元以下的細價樓印花稅減至100元，這十年間樓市稅項變化差距極大，再者期間供應變化亦相當大，2019年社會運動影響，當年新盤落成量僅1.3萬伙，但2024年的供應量高位，全年新盤落成量超越2.4萬伙。 綜合來說，雖然表面來看，過去十年樓價升幅基本上與整體通賬接近，不過實際上是大上大落的十年，無論是樓市措施以至整體供應量均有著大幅上落，最新政府在五年規劃的諮詢文件，在「民生及社會發展」部分，政策方向是在房屋方面增加供應，持續推進公營房屋發展，有序取締劣質「劏房」，在人才政策方面會完善精準育才、引才、留才策略，加大面向國際的引才力度，檢視人才政策的效果以作動態調整，將香港真正需要的人才留在香港、融入香港，總括來說其實維持樓市穩定供應，才有助樓市健康發展。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

股樓分道揚鑣？ 樓市牛氣未消！

02-07-2026

去年可說是股樓齊升的一年，股市、樓市同步回升，去年恆生指數累計升幅近28%，從去年年初約19,000點升至年底26,000點以上，同時間去年樓價終迎來由跌轉升，結束樓價連跌3年的頹勢，不過今年上半年股市、樓市的表現幾乎是各走極端，恆指顯著回落，由26,000點的高位，回落至近日不足23,000點近一年低位，不過期間的樓價卻已連升12個月，上半年樓價升幅明顯擴大，莫非股樓已經分道揚鑣，下半年走向又如何？ 2026年上半年港股市場整體表現疲弱，全球股市明顯是出現「冰火兩重天」格局，整體而言上半年美股愈升愈有，雖然期間受地緣政治影響而短期受壓，但過去兩個月升幅更為明顯，相受港股表現卻持續受壓，年初恆指仍然承接去年升勢而短暫上升，但隨後在流動性收緊、地緣衝突及業績壓力下而出現深度回調，雖然期間有修復反彈，但近期再度震盪回落，去年受捧的科技股及汽車股，今年明顯逆轉跌幅最為明顯，港股的總市值亦由1月底的50.8萬億，跌至最新不足47萬億元。 上半年股市出現資金流失的現象，特別是南下資金更顯著減少，港股自然持續受壓，不過同時間而整體樓市卻持續出現資金流入，內地購買力有增無減，令今年上半年樓市一、二手交投顯著回升，新盤市場交投活躍，上半年新盤銷售按年再升24%至約11,600宗，二手成交量升幅更是厲害，半年的二手總註冊量超越3萬宗，加上整體樓價已經連升12個月，換言之今年上半年樓市顯著達至價量齊升。 股市受壓資金流走，而樓市卻獲資金持續流入，再者按市況來看，相信股樓分道揚鑣的情況仍會持續，股市表現「牛皮」，而樓市卻明顯仍然「牛氣衝天」，特別是近期樓市，無論一、二手成交價均屢創新高，年初財政預算案將成交價達至1億元以上超級豪宅釐印費由4.25%增加至6.5%，但釐印費調高卻未有令超級豪宅市場變得淡靜。 踏入6月份新盤市場確實較早前變得淡靜，不過新盤售價依然熾熱，中半山超級豪宅應天的頂層特色戶單位，以實用呎價12.6萬元售出，再創全港紀錄，同時間多個新盤呎價創新高，今個月樓市只是呈現「量微調、價續升」的格局，再者未來新盤供應面臨收縮，發展商庫存減少，惜售心態將主導市場，預計下半年整體樓價可再升，樓市牛氣肯定未消。 世紀21 星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理