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林志偉

世紀21集團有限公司

總策略師

香港銀主盤之業權

08-07-2024


近期由於經濟環境的調整,加上利息飆升,銀主盤比年前大幅增加。平均維持300個單位以上。銀主單位有一定的吸引力,主要係價錢比市價偏低。但是客戶購買銀主盤時都有很多疑慮,主要是擔心業權問題。
銀主在買賣協議附件上都寫明買家對業權不可有異議。客戶都擔心如果業權不齊全,無法向銀行申請按揭,同時影響物業將來放售價錢。如銀主是銀行,因為批核相對嚴謹,樓契不齊全問題非常少。但是,如銀主是財務公司,由於取向比較進取,樓契不齊全問題比較多。如果客戶有擔心,可以建議自己付費在簽署臨時買賣合約之前,委託律師去驗樓契,以確保業權是完整。整個過程可能需要一個星期。所有費用由買家負責。同時銀主可以在這段期間照樣發售,有機會單位會售出給其它買家。


27-11-2023

普遍置業者都希望覓得安樂窩上車或樓換樓,無論是選購新盤、二手樓或居屋,最優先考慮的便是樓價水平及按揭安排。 隨著息口持續加息的環境,近期樓價拾級而下,樓市從2019年歴史頂峯回落至今,令很多市民的置業欲望重燃! 現今樓價現象是逐步改變,私人物業與居屋的價錢差距正在逐步收窄。例如在天水圍區的一些私屋樓,平均每方呎已經回落至7000-9000元水平,而居二未補地價的價錢是平均每方呎5000-7000元,差距僅2000-3000元。 在此大環境之變化,其實對置業者來說很有利。因金管局近期放寬住宅按揭成數,按揭最高承做70%及按揭保險最高90%,樓價的大幅回落也變相加強了置業者的購買力,這使以往只能考慮購買居屋之置業人仕提供多一個選擇,擴大了考慮空間來購買私人物業。 以往購買居屋的好處最主要是小付首期,入息審查較為寬鬆。雖然房委會最近修改了擔保期和供款年期,但因為私樓與居屋的巿價差距收窄及私樓放寬按揭成數後,此優勢也一樣打折扣。理由很簡單,現時居屋的諸多限制,不但不可出租,而且加按及轉按申請理由困難及需時、二手市場狹窄僅限有資格人士轉讓等等,再者近期居屋若計及補地價沽售之成本,即有機會高過私樓的呎價,大大減低買家考慮意慾。故此,居屋的主要缺點在於只有資產價值,要轉手賣出單位才可以吐回現金,加上現市場狹窄,缺乏流動性的現象相對於私樓便更加凸顯! 基於此市場變化,擬居屋置業者是比以前多了很大的選擇,不像以往的環境只 “焗住”單一考慮居屋了,筆者認為現在私樓和居屋適合不同要求的人士,至於那種房屋才是您想買的安樂窩,真的每天受不同政策和市場氣氛而改變中。 林志偉 世紀21集團有限公司 總策略師

今年二手交投維持微溫狀態 入市意慾有待提升

10-12-2024

美國股票市場有一名諺語,「buy when it snows sell when it goes」,意思是指在每逢年底的冬天季節,是傳統購買的旺季,因此預計每年冬天股票市場的升值幅度會較夏天為高,追求利潤的投資者應該趁冬季買入,夏季賣出,雖然香港環境應該是截然不同,不過香港股市場亦有一個傳統智慧,就是「聖誕鐘、買匯豐」,所指是以往每年年底基金經理往往會買入匯豐股票推出恆指來「粉飾櫥窗」,聖誕節前匯豐的表現往往較理想,這一句今年再度「炒熱」,至於樓市的傳統智慧,就是「趁減息加快入市」。 臨近聖誕亦可以提早為今年二手市場表現作年結,無可否認,在年初的撤辣以至過去的9月美國開始減息,撤辣加減息效應,令今年整體二手成交回升,按土地註冊處的紀錄,截至目前為止,今年至今整體二手註冊量已超越3.8萬宗,已超越去年全年約3.6萬宗,預計今年整體二手註冊量能達至4.1萬宗,按年增加13%,二手交投成功終結連跌兩年的頹勢,不過比對於自2013年起,過去十一年間平均每年二手註冊量是接近4.4萬宗,今年的二手交投雖有所增加,但整體來說只是微溫狀態。 整體而言,今年的二手成交增加,整體經濟表現亦有所回升,消費市場的氣氛亦稍為好轉,訪港旅客人數亦有一定的增長,不過實際上經濟復甦緩慢,整體零售總銷貨總額仍然維持於低水平,臨近聖誕節日氣氛仍然未見濃厚,反映市民的消費意慾仍然有待提升,樓市的情況一樣,減息效應下,市民供樓負擔減低,購買力亦有所增加,加上租金回報顯著回升,已有個別投資者趁低吸納買樓收租,但二手成交增幅依然緩慢。 當然現階段減息周期只是剛剛展開,最新匯豐發表調查顯示,有六分之一的受訪者計畫於未來五年內置業,調查反映隨著樓價已有一定整體,現時是有不少買家考慮趁低吸納,趁減息加快入市,減息有助整體成交的增加,相信隨著息口回落,加上租金回報持續增加,相信來年二手成交量仍有有力增加,始終按揭上限於早前才放寬,市場的換樓鏈剛剛重新啟動,相信來年換樓市場可回復暢旺,更容易換樓下,入市意慾亦自然提高,希望來年整體二手市場可望重上5萬宗的水平。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

擺脫財赤續蔓延 釜底抽薪救樓市

12-12-2024

財政司司長陳茂波日前在立法會會議上表示,初步估算2024/25年度的綜合赤字約1,000億元,遠高於今年《財政預算案》估計的481億元,而且將會是連續三年赤字超過千億,財政儲備亦只餘下7,000億元左右。 赤字擴大跟賣地收入大幅減少有關。2016-2022年期間,每年都有近千億的賣地收入,之後逐年下降︰22/23年700億,23/24年200億,到24/25年的預算起初估計是330億,隨著多幅地皮流標,至11月底仍然未夠50億! 除了賣地的收入直接減少外,樓宇買賣交易涉及的印花稅收也隨之而減少。23/24年只有491億,是原先預算850億的58%。 至明年初,特朗普正式上任,香港除了面對貿易戰之外,金融戰也會隨時展開,港府形勢將會更加嚴峻。背景是香港赤字不斷累積,雪上加霜的是連最近發債也認購不足,評級機構很有可能會降低香港的信用評級。這不但影響港府、公營機構、甚至香港的私人企業發債成本,也會有所上升,進而打擊本港營商環境。更加令人擔憂的是,到時或有人乘機狙擊港元,動搖聯繫滙率,令香港陷入危機。 不過,解鈴還需繫鈴人,要解決財赤及相關風險,就必須要刺激樓市復甦。這個道理不難明白,而香港政府的高官們也不斷在出招救市。今年初,全面撤辣吸引大量新香港人入市,可惜效果也只是曇花一現。及後施政報告再度放寬樓宇按揭,可惜在利息走勢不明朗的背景下,投資者入市仍然稀少,所以效果也不明顯。金管局近日亦宣布將會為於2021-2023年購買樓花的買家提供一次性特別安排,按揭成數最高可達八成,入息佔供款比率也提升至六成,目的是防止大規模撻訂事件,避免進一步打擊買家信心。 雖然港府已經連環出招,方向及政策是正確的,可惜在時機掌握方面並不理想,所以未有顯著效果,甚至已經動搖市民對政府救市能力的信心,所以下一招必須是釜底抽薪,一擊即中! 其實,有不少內地同胞透過不同的高才、優才等計劃移居香港,方便他們在香港落地生根,為香港繁榮作出貢獻,是符合中央的方針及有利香港長遠發展。但在外匯管制的框架下,他們很難從內地將資金調到香港置業。 筆者執筆時,見到跨境理財通2.0正式落地。這計劃讓大灣區的合資格投資者可以透過資金閉環安排,投資對方的投資產品。既然如此,合資格的移居人士也可以閉環方式匯錢到香港置業自用,將來出售物業也需以閉環方式返回內地。 筆者相信香港政府肯向中央申請的話,獲批機會不低!這項措施可以大大增加購買港樓的潛在買家,而且他們傾向購買新樓,發展商的存貨壓力能夠舒緩,就會更加樂意入市買地,財赤就能夠迅速解決,香港的經濟才能露出曙光。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

南港島線西段帶動 來年港島新盤再創新高

10-12-2024

今年新盤市場已經幾近塵埃落定,加上已臨近聖誕節及新年長假期,相信今年餘下的時間未必會再有大型新盤登場,甚或已有個別發展商提早收爐,截至目前為止,今年的新盤總銷量已約達15200伙,相信全年銷售可望達至1.6萬伙的近年高位,最為人驚喜是今年港島區的新盤大賣,至今港島新盤銷售已約達2200伙,較去年全年飈升3倍以上,今年的港島區新盤銷售是近17年的新高,因應新近港府已就南港島線西段再布新規劃,鐵路效應下來年港島區新盤市場肯定成為市場焦點。 首先從港島區新盤供應來看,隨著港島黃竹坑站新盤陸續落成,加上無論港島東區、鴨脷洲大街、灣仔以至西營盤均陸續有舊樓重建項目落成,今、明兩年肯定是新盤落成高峰期,按差餉物業估價署的推算,今年港島區新盤落成量是1850伙,較2023年的873伙大幅增加1.1倍,來年2025年的新盤落成量亦會繼續倍增至3637伙,換言之單計今明兩年已有接近5500伙新盤落成,今年港島新盤銷售達2200伙,吸納情況已經相當理想,如果按落成量及銷售量作比對,港島新盤是供不應求,加上過去數年甚少港島區地皮推出拍賣,相信2026年開始港島新盤會出現斷層。 再者籌建已達十多年的南港島線西段,近日終於再有新進展,最新的規劃是南港島綫西段將改以智慧綠色集體運輸系統發展,預期發展期會較重鐵大幅度縮減,按當局向立法會提交的文件,擬議的南港島綫西段的初步走線全長約7.5公里,連接香港島的西部及南部地區,便利市民前往港鐵南港島綫黃竹坑站和港島綫香港大學站,途經瑪麗醫院、數碼港、華富、田灣及香港仔,車程約20分鐘,部分路段以高架形式推展,只有瑪麗醫院至香港大學站的路段以隧道形式走線,成本可大幅壓低四成,工程最快2027年展開。 鐵路效應下肯定有助未來港島區新盤銷售,特別是黃竹坑站上蓋的新盤,未來的南港島線西段會以黃竹坑站作中轉站,加上黃竹坑站商場THE SOUTHSIDE已全面開業,人流逐漸增加,上蓋新盤亦陸續入伙,繼今年黃竹坑站3期BLUE COAST取得理想銷情,來年將有4期海盈山2期、第五期以至六期亦會相繼推售,來年黃竹坑站的銷售勢必成焦點。 此外,來年港島區尚有多個大型重建項目登場,包括柴灣海德園及北角皇都以至西半山美麗臺重建項目,三個項目均屬於港島市區中罕有較具規模場重建項目,由於上述新盤均位處舊區,肯定受區內換樓客捧場,保守估計來年港島區的新盤銷量料可達至3000至4000伙的高位。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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