新盤市場琳瑯滿目 尋寶遊戲最後召集

23-03-2026

近期香港新盤市場氣氛持續回暖，成交量保持高位，發展商明顯加快推盤步伐，而買家入市意欲亦低息環境持續而增加，盡管中東仍然烽煙四起，局勢未見緩和，股市仍然波動，不過新盤市場旺勢持續，更加是「愈銷愈旺」，本季新盤銷售更早已突破5,000伙，加上近日新盤一個接一個，推盤步伐明顯加快，本月新盤銷售有力逼近去年第三季超越5,900伙的高位。 今個月的新盤市場確實旺得驚人，過去一個星期內竟然有多達5個新盤開價，推盤步伐明顯加快，部分新盤甫上載樓書便隨即公布售價，連帶近七年一直缺乏新盤供應的地區亦「久罕逢甘露」，綜合計算本月隨時有多達10個全新盤展開推售，連同貨尾盤的銷售，今個月竟然有多達110個新盤成功售出單位，整個新盤市場完成是「百花齊放、百烏爭嗚」，新盤競爭白熱化，發展商推盤攻勢自然需要加快，實行以加打慢。 按照簡單的經濟學理論，若產品所屬品類競爭激烈，則定價應接近市場平均水平，而事實上近期新盤競爭激烈之下，新盤定價自然趨於接近，特別是多個市區新盤的定價，明顯處於相當接近的水位，加上現時新盤市場可謂「琳瑯滿目、目不暇給」，消費者可以在不同地區、不同種類自由選擇，現時是新盤市場的尋寶遊戲。 不過現時的新盤市場尋寶遊戲，或許只是短暫的現象，隨著未來供應減少，新盤庫存逐步減少，加上近期已有多個新盤已全數沽清，庫存減少買家的選擇亦會隨之減少，特別是現樓新盤的選擇已經賣少見少，在過去供過於求的情況下，不過隨著新盤銷售成續理想，新期推售的新盤亦不乏樓花期達一年以上的新盤，現樓新盤的選擇已明顯減少，與此同時二手市場上的筍盤亦已賣少見少，隨著樓價回升，特別是近月樓價指數反映整體樓價升幅已超越整體租金的升幅，換言之供平過租的情況亦將會隨之改窄，現階段樓市可說是整體一、二手市尋寶遊戲的最後召集。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

資金流入 本季新盤銷售創新高？

23-03-2026

一手市場持續熱鬧，新盤攻勢一浪接一浪，多個新盤排隊登場，本月展開推售的新盤隨時達10個之多，可說是自2003年一手新例實施以來最多新盤展開推售的一個月，加上農曆新年前新盤市場已經極度暢旺，截至目前為止，本季新盤銷售量已達至5,400伙水平，由於現時尚有多個新盤有機會於本月內展開推售，今季整體新盤銷售有機會挑戰6,000伙水平，並成功超越去年第三季的5,975伙的高位，再創近十年新盤銷售最高的季度。 正當中東危機愈演愈烈之際，環球市場變得波動，地緣政治局勢不穩下，容許資金自由進出的香港，明顯成為全球資金的避風港，過去環球資金匯聚的杜拜，一夜間已變成了戰火波及的城市，有資產在當地的人，即時變得惶恐度日，那些不安全的感覺，在短期內也揮之不去，過去一個月流入香港的資金明顯增加。 再者隨著低息環境持續，本地銀行活期存款息率已幾近零利息，即使是大額定期存款息率亦大多處於三厘以下的水平，而現時買樓收租的回報率已高達三至四厘，供平過租及低息環境的預期，加上跨境買家回流，以及早前股市暢旺及IPO市場帶動的財富效應下，近年本地樓市已明顯變成資金市。 與此同時，內地買家及高淨值人士持續視香港為資金停泊點，尤其偏好新盤及回報較高的港島區物業，這類買家對價格敏感度較低，令市場更具「資金主導」色彩，而近年來跨境資金以至近年來港的新香港人買家明顯增加，加上全球經濟不確定性，國際金價又變得大上大落，磚頭成為抗通脹工具，此外基於過去數年間樓價顯著回落，現時樓價正處於低位反彈的開局，資金仍持續流入，形成「價穩量升」格局。 現時樓市的核心動力已由剛性需求轉向資金流入市，低息預期、跨境買家回流及新盤推售策略，使大量資金湧入樓市，尤其是一手市場，雖然整體樓價仍受庫存及經濟因素限制，未見大幅上升，但成交量明顯回暖，反映市場已進入「資金市」階段，相信目前的旺市仍會延續一段時間，預期未來每季新盤銷售可維持約5,000伙的水平，但比起十年前2006年第三季的7,294伙仍有一段距離。 世紀21 星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理