不可能的負擔 但購買力同樣冠絕全球？

31-07-2026

香港低息環境依然持續，整體樓價的升幅亦告持續，最新私人住宅樓價指數已經連升13個月，累計升幅已達12.8%，樓價升買家供樓負擔自然增加，更有調查指出以去年第三季的樓價計算，香港人需要不吃不喝14.1年才可以置業，再度成為全球之冠並列作已達至不可能負擔impossibly unaffordable的超嚴重水平，當然不可能負擔並不代表港人「買唔起樓」，香港樓市購買力依然強勁，事實上香港樓市總成交金額亦隨時冠絕全球。 香港人供樓冠絕全球早已是不爭的事實，盡管最近有政府官員認為，該調查並未有計算本港的資助出售房屋計劃，以面積200多呎的全新居屋單位，售價僅約270萬元，一成首期只是27萬元，月供低見1.1萬元左右，未有計算公屋是誇大供樓負擔的問題，不過如果按相關調查的計算方法，270萬元的樓價仍然相等於一人家庭居屋申請者年薪上限的7.5倍，仍然屬於難以負擔的嚴重水平。 首先相關的調查其實是一個國際性的房屋負擔比率的調查(International Housing Affordability Survey)，調查由國際性研究機構Demographia負責，並且早於2005年首次調查報告，當時只涵蓋澳洲、加拿大、新西蘭以至美國共88個城市，當時已有超過三分一的城市房屋負擔達至極嚴重severely unaffordable水平，而最新的調查已交美國查曼普大學(Chapman University)負責，調查範圍亦擴展至全球八個國家96個城市，不可能負擔是近年新增的超嚴重級別，樓價較市民全年家庭收入的9倍以上。 難以負擔不代表市場沒有購買力，再者現時全球多達11個城市(分佈於美國、澳洲、加拿大及中國香港)屬於不可能負擔，樓價雖達至不可能負擔水平，但事實上整體樓市交投依然暢旺，如果將香港同加拿大的溫哥華比較，在調查中兩地同樣被列作不可能負擔，現時香港樓價是家庭收入14.1倍，而溫哥華亦達10.8倍位列全球第五，以當地樓市總成交比對，今年6月香港樓市住宅總成交量達8,075宗，而溫哥華該月物業總成交量只有2,390宗，而綜合基準價亦達109.91萬加元(約614萬港元)，而香港的平均樓價會較高，香港的供樓負擔比溫哥華更嚴重，但成交量較當地高出兩倍以上，其實香港樓市的活躍程度向來遠高於其他地區，購買力隨時是冠絕全球。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

風險緩和信心恢復 物業投資市場回歸

04-08-2026

上星期談到相信零售市道、以至商業市道的最壞時刻已經過去，空置率明顯改善，在連銷效應下整體樓市的情況確定正在逐步改善中，繼商舖及商業市場的市況分析，今日想進一步分析一下最新物業投資市場，所謂物業投資市場是指成交金額超越數億元、以至數十億、甚或是過百億元的大額物業投資，除整座商場以至大面積甲級商廈外，亦包括酒店、大額豪宅物業等的大額投資，買家主要是物業投資財團、老牌家族、以至物業投資基金、主權基金甚或是家電辦公室。 物業投資市場向來是對利率高度敏感的市場，因此對於投資市場而言，物業本身的價值固然重要，但更重要反而是資金成本及融資安排，以槓桿投資是的常態，融資能力比投資機會以至物業估值更加重要，息口走勢亦成為投資市場的關鍵，而事實上自2022年美國聯邦儲備局加息周期展開，融資成本大幅提高下，在2022至24年間整體投資市場急速降溫，加上無論住宅樓價以至工商物業的價值持續回落，跌市風險高企、對後市缺乏信心下，「現金為至」成為資金配置的主流，物業投資市場自然變得淡靜。 而隨著美國減息周期重啟，低息環境持續下，最重要是住宅樓價已經於去年年中開始逐步由跌轉升，樓價回升及低息配置的資金推動下，近年投資市場明顯轉熱，而當中的投資物業亦不單包括豪宅物業，亦有個別酒店以至全幢商住物業，反映近年來物業投資市場經已回歸，最新大額投資包括老牌投資者紀惠集團，剛以約11.68億元售出舂坎角海天徑3至7號的華翠海灘別墅的全幢豪宅，而投資商舖投資者亦以3.4億元出現旺角亞皆老街67-71號全幢舊樓。 此外，酒店投資明顯而更加活躍，連月來已有多座酒店全幢易手，包括計劃改建作學生宿舍的富豪東方酒店以15.18億元易手，另外遠東集團油麻地香港海景麗絲酒店及紀惠灣仔摩利臣山道Dash Living on Morrison的全幢服務式住宅亦相繼以約7.5億元及3.86億元成交。 總括來說，今年來整體物業投資市場已顯著回歸熾熱，市場上接連錄得多宗大額成交，入市的買家背景亦十分多元，有多資家族財團、本地老牌家族、投資基金以至中資財團，反映現時投資市場的風險已明顯緩和，財團入市信心恢復，市場投資氣氛已明顯回歸熾熱，相信未來物業投資市場仍會保持活躍。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理