總存款突破20萬億元 提供樓市穩定客源

20-07-2026

「銀行存款等如零，窮鬼點談情」，或許這句歌詞就是「月光族」的自嘲，當然現實環境中，大部分港人的銀行存款絕非等如零，港人人均存款總額向來在世界排名中名列前茅，顯著高於台灣、新加坡及日本等鄰近地區，按金管局最新每月金融月報顯示，在今年5月本地銀行體系的客戶存款總額已正式突破20萬億元的歷史高位，比對於1997年特區回歸一刻，當時銀行存款總額只有約2.7萬億元，回歸不足三十年，港人存款大幅增長近十倍。 銀行存款總額是金融市場的核心基礎，不單是港人身家的總值參考，更反映了整體社會的資金流向與經濟健康程度，相信大家亦明白銀行存款規模增減，絕不代表存戶身家的增長，再者過去三十年港人收入亦未必有十倍增長，存款增長亦代表金融市場的吸引力，資金的流入以至「賺錢能力」，近年來內地客來港發展亦令本地銀行存款總額顯著增加，銀行存款與股市、樓市永遠是息息相關，過去三十年銀行存款總額增長近十倍，原來期間股市規模確實變得「更大更快」，97年港股總市值只有3.2萬億，最新港股市值已達45.9萬億元，升幅遠超十倍，不過其實過去三十年樓價升幅連一倍也沒有。 當然龐大的銀行存款總額，亦顯示出市場具備深厚的潛在購買力，過去銀行存款總額的變化亦成為樓市寒暑表，按紀錄在於四、五年前當時銀行存款總額不升反跌，而當時樓市確實處於價量齊跌的淡市，而這兩年間總體銀行存款回後高速增長，存款總額從24年的17萬億，顯著增長至超越20萬億元，而這兩年間樓價由跌轉升的同時，一、二手交投亦顯著增長。 過去數年間，特區政府積極深化粵港澳三地融合，積極提升人流、物流、數據流、資金流進入香港市場，本地銀行體系存款總額持續增長，反映本地金融市場一定的吸引力及競爭力，不過事實上資金流入樓市其實只是「冰山一角」，總體規模仍然有限，去年整體物業市場的成交總額只有6,142億元，只佔去年底銀行存款總值不足3.2%，比對於5年前成交總額高達9,178億元，佔當時銀行存款達6%，只要樓價維持增長，相信未來可吸引更多資金流入樓市，只是總存款維持高水平，樓市客源仍然源源不絕。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

豪客搶入市 大額成交不跌反急升

20-07-2026

今年上半年整體新盤市場價量齊升，半年間共錄得約11,600伙，較去年同期急增兩成四，新盤市場持續暢旺的同時，最令人「大跌眼鏡」的超級豪宅市場的升幅更加驚人，因為在今年2月25日發表的財政預算案，政府沒有推出樓市利好措施的同時，卻突然向富人買家「開刀」，向超級豪宅加釐印費，將超過一億元的豪宅印花稅稅率，由原來的4.25%上調至6.5%，每宗成交稅款多付逾200萬元，猶如向豪宅市場「潑冷水」。 結果上半年過去，今年上半年成交價超越1億元以上的大額超級豪宅成交，最終竟然是不跌反升，升幅更相當驚人，確實令不少業界「大跌眼鏡」，當時更有立法會議員表明對調整稅項不支持，令整體超級豪宅的成交大幅回落，向市場發出利淡訊息，突然增加印花稅令業界感到擔心。 不過最終上半年逾1億元的超級豪宅的成交不跌反升，按一手住宅銷售資訊網(SRPE)的成交紀錄冊，今年上半年整體一手新盤市場，共售出88宗成交價超越1億元的大額豪宅成交，較上年同期的31宗大幅增加近兩倍，今年上半年的成交中便有多達52宗是提高稅項後的成交，超級豪宅加釐印費完全沒有令超級豪宅市場變得淡靜，其中最受歡迎的三大豪宅新盤是西半山天御、中半山波老道豪宅及九龍半山緹外。 今年本地超級豪宅市場近期交投持續活躍，主要是受惠於內地專才流入、以及資金追捧稀缺物業，而隨著豪宅新盤已經賣少見少，加上整體樓價已經由跌轉升，未來超級豪宅自然是「賣一間、少一間」，加上目前發展商以招標形式限量推售超級豪宅，售價更加是「賣一間、貴一間」，近期熱賣的超級豪宅新各盤，全數是「愈賣愈貴」，呎價屢創新高。 展望下半年超級豪宅市場會否維持上半年的暢旺，當然要視乎超級豪宅的推售，下半年九龍區及港島區各有超級豪宅新盤即將登場，其中由九龍倉及會德豐發展的九龍塘龍庭里8號The Monet，項目僅僅提供133伙豪宅單位，遠眺維港海景，勢必成為九龍豪宅新地標，另外同樣由九龍倉、會德豐等合作發展的港島山頂文輝道項目，物業分為兩部分，其中文輝道2號分三期合共41伙超級豪宅，另外文輝道15至23號亦提供16伙單位，相信呎價有機會再創新高。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理