國際局勢波譎雲詭 買樓投資值博率高？

09-03-2026

國際局勢向來是波譎雲詭，特別是美國總統特朗普重新上台後，國際關係猶如波浪和雲彩般變幻莫測，時局難以預料，正當全球穆斯林齋戒月開始不久，美國、以色列聯手突襲伊朗，令中東局勢再度戰雲密佈，最新伊朗以無人機反擊周邊國家的美軍基地，連帶近年新興中東旅遊熱點杜拜也變得危機四伏，中東戰雲密佈環球股市亦急速下挫，投資市場避險情緒升溫，不過此刻香港樓市依然熱鬧，買樓投資是否仍然值博？ 中東向來是全球最重要的原油供應地區，對國際油價影響尤其重要，其中霍爾木茲海峽更承載全球約兩成原油運輸，作為全球最重要的航運路線之一，伊朗當局已警告會隨時封閉霍爾木茲海峽，假若局勢升級，國際油價必定大幅跳升，油價上升將推高成本並壓縮企業利潤，亦會將全球通脹率推高，股市急速波動，其中航空、運輸與物流等行業最為敏感。 此外全球低息環境增添變數，原先市場預期今年美國聯儲局會繼續減息政策，預計年內將至少再有兩次減息的機會，不過油價飆升後美國息口走向勢必大受影響，國際能源通脹壓力上升，美國上半年不減息的機會大增，美國聯儲局更有可能需要掉頭加息以遏抑通脹，當然現階段中東局勢對美國息口變化仍然充滿變數，但近期美股已顯著下挫，反映市場對於息口回升的可以充滿戒心。 在這種高度不確定的環境下，資金流向亦會迅速出現轉變，而過去每當地緣政治衝突爆發，國際資金亦或會流入本地市場避險，新近財政司司長亦坦言資金自由進出是香港的核心優勢，加上聯繫匯率加持下，香港仍然是資金流入的安全港，過去一星期本地銀行同業拆息亦已顯著回落，上月同期一個月同業拆息仍逼近2.6厘水平，最新拆息已回落至2.2厘以下，假若本地拆息持續回落，實質按揭利率亦有機會如去年年中一樣大幅下調，總括而言，即使近日股市大幅波動，但樓市氣氛未見影響，供平過租仍然維持，拆息回落亦有機會令低息優勢重現，本地樓市仍然值博率高，難怪近日整體一、二手交投維持熱鬧，買家入市意慾明顯未受打擊。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

新界盤升幅顯著 拉近與市區距離

09-03-2026

踏入3月份，新盤市場持續熾熱，不過今個月新盤市場，其中最主要特色是近期新盤集中於市區盤，加上農曆新年前大熱新盤西沙灣SIERRA SEA的推售，已吸納一定的新界區客源，令本月新盤市場明顯轉為市區盤主導，加上過去新界區新盤定價顯著調升後，相反市區樓競爭白熱化，令近期新盤市場，新界區新盤定價明顯與市區盤距離大幅收窄，市場上的低價市區盤將成為搶手貨。 本月份首個星期的新盤市場，幾乎完全由市區盤主導，以本月至今售出約350伙新盤中，其中港島區加上九龍區涉及超過300伙，佔整體新盤銷售近九成，港島區新盤銷售佔整體超過40%，九龍區新盤銷售更逼近半數，相對於今年首兩個月的新盤市場，因應SIERRA SEA銷售理想，上月新界區新盤銷售佔整體54%，一月份的新界區佔比亦超越50%。 而預計整體3月份的新盤市場亦以市區盤佔主導，本月首個新盤是港島堅尼地城的海嵎，項目雖以招標形式推售，整體銷情亦相當理想，接著推售的新盤亦明顯以市區盤為主，亦包括佐敦瑧玥及瑜意的兩個單幢新盤，由於兩個新盤收票情況亦相當理想，加上港島黃竹坑DEEP WATER SOUTH亦將於短期內展開招標，估計本月新盤市場仍然是市區盤主導。 再者隨著近年來新界區新盤的定價已顯著調升，相信大家還記得大約兩年前，市場上仍有個別新界區新盤呎價低於1萬元，當時市區盤的呎價約1.6至1.8萬元，但目前呎價低於1萬元的新界新盤已絕無僅有，最新的新界區新盤呎價更顯著調高至1.4至1.5萬元，相對於市區盤的定價，目前仍有個別市區盤呎價低於2萬元，新界區及市區新盤呎價確實顯著收窄。 事實上，新界區新盤呎價顯著調升外，新界區二手屋苑的呎價升幅亦相當顯著，一年前天水圍的嘉湖山莊，仍有個別呎價低於7000元的低價成交，但屋苑最新二手呎價已升至8000至9000元，沙田第一城的升幅同樣顯著，一年前的平均呎價約1.1萬元，最新平均呎價已升至1.3萬元，個別呎價逼近1.5萬元高位，過去一年多新界區樓價升幅明顯是跑贏大市。 世紀21 星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理