庫存減少供應回落 現樓貨尾勢成搶手貨

10-08-2026

今年新盤市場再接再厲、乘勝追擊，銷情熾熱新盤銷售大幅增加，今年上半年推盤量增加的同時，新盤銷售亦相當熾熱，令整體新盤庫存顯著回落，即使近月新盤銷售回落，令近期新盤貨尾總庫存稍稍回升，但整體而言總庫存仍然較一年多之前的高峰顯著減少，庫存減少的同時，近年來新盤施工量又明顯回落的同時，新盤未來供應正逐步回落，而事實上近期新盤貨尾的成交已顯著減少，相信成交減少或許並非需求下跌而是因為可供選擇的貨尾已賣少見少。 過去二十多年政府一直有統計私人住宅一手新盤市場的潛在供應，有關統計主要分成三部分，分別為已落成而仍未售出的單位數目(已落成仍未售出)，其次亦是最主要的部分是建築中的單位總數減去已預售的單位數目(建築中仍未售出)，最後是已批出土地可隨時動工的單位數目，上述三部分總計為未來三至四年可供出售的新盤市場潛在供應，按政府最新公布，截至今年6月或底一手私人住宅潛在供應進一步回落至9.6萬伙，按季大幅回落5,000伙，亦顯著回落至自2021年第三季以來的近5年新低。 仔細分析，未來私樓潛在供應回落，按過去一年多的統計來看，最主要的減少部分是已落成而仍未售出的單位總數，於去年第一季總體潛在供應中，已落成仍未售出的單位多達2.8萬伙，而最新數字已大幅回落至1.9萬伙，而按年減幅亦達三成，這裡所指的已落成而仍未售出，與整體新盤庫存有所不同，前者已落成而仍未售出會除現樓貨尾外，亦會包括已轉作長線收租的出租物業及部分未有安排的推售的現樓新盤，特別是近年不少的入伙新盤已轉作學生宿舍，而整體新盤貨尾庫存亦包括現樓貨尾及樓花貨尾，但總體而言，兩者數字均反映現樓新盤貨尾庫存已大幅減少。 總括而言，隨著未來供應減少，相信未來市場的潛在供應或會進一步回落，加上未來推售的大型新盤，大多屬於一至兩年的中長期樓花，現樓新盤以至現樓貨尾庫存已經買少見少，推算未來新盤市場，現樓貨尾單位勢必成為用家搶手貨，加上最新租賃市場持續熾熱，新盤租金依然看俏，個別地區租金更創新高，相信亦會吸引投資者買新盤作長線收租，現樓新盤貨尾勢必成為搶手貨。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

經濟轉旺 樓市交投自然旺

12-08-2026

相信大家都有聽聞，「經濟好、樓市自然好」，始終經濟好，樓價好，這才是最健康的經濟循環，而事實上無論是經濟向好帶動股樓興旺，還是股樓興旺帶動經濟向好，兩者同樣有一定的理論支持，今年的市況便正好說明，經濟好、樓市好是有著相互刺激的推動，今年第一季經濟增長明顯加快，實質本地增長按年上升5.9%，經濟強勁擴張，刺激今年上半年樓市交投持續暢旺，無論一、二手交投均顯著增長。 今年上半年整體經濟持續向好，特別受蓬勃的對外貿易和強韌的內部需求所支持，本港經濟連續14個季度保持增長，本地生產總值於第一季錄得強調增長外，第二季的按年增幅亦達4.3%，其中貨物出口增長表現最為，大幅增長近三成，與此同時受旅遊業回復暢旺刺激，上半年訪港旅客亦按年大幅增加一成三，令今年私人消費開支亦取得平穩增長。 整體經濟增長強勁，各行各業均轉趨暢旺，市民的收入亦有所提升，整體失業率亦維持低水平，經濟向好通常能提升市民收入與置業信心，帶動樓市需求，而今年上半年整體一、二手交投亦確實顯著增加，整體樓市價量齊升，半年新盤銷售達11,600伙，較去年同期急增兩成四，與此同時上半年二手註冊量亦高達3.08萬宗，較去年同期的2.14萬宗按年激增逾四成。 而事實上按近年的經濟表現及整體樓市的成交量，確實有著關連影響，在過去的疫情期間，本地經濟增表示於2019、2020以至2022年的三年，本地生產總值均出現顯著回落，這幾年的二手交投亦確實變得淡靜，全年二手成交量跌至只有4萬多宗，其中2022年的二手交投更跌至不足3.7萬宗，不過期間2021年的經濟出現短暫的顯著反彈，而該年的樓市表現亦明顯變得活躍，二手成交量突破6萬宗的近年高位，一手新盤銷售亦超越1.7萬宗。 當然經濟暢旺的同時，亦會刺激樓市交投表現活躍，不過樓市表現同時受到利率走勢、房屋供應量、資金流向及政府政策，其中2023年當年本地經濟由由低位反彈，經濟顯著反彈的同時，但由於遇上美國加息周期，息口回升的同時新盤落成量又顯著增長下，而本地辣招政策維持，令當年樓市仍然處於低位，該年一手新盤銷售僅約1萬伙，二手交投亦維持3.6萬宗的水平，總括而言，今年樓市暢旺不單受經濟暢旺的刺激，同時亦受惠於低息環境及樓市政策的支持。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理