可以跑不贏劉翔 但也要跑贏通脹

31-03-2026

未知大家有沒有聽過十多年前內地有一句坊間諺語，儘管「欄王」劉翔已退役多年，但即使現時內地坊間仍然傳流著，「物價飛漲，工資原地踏步，這年頭，咱跑不贏劉翔，起碼也要跑贏CPI」，當然其實近日內地通脹已顯著放緩，十多年前內地通脹曾經高達5%以上，現時內地通脹已大幅放緩，不過最新2月份內地通脹升至1.3%，創自2023年1月以來的三年新高，加上中東危機加劇，國際油價上升自然推高通脹，跑贏通脹將再次成為市民最關注的問題。 至於香港的情況又如何，最新2月份整體消費物價指數，按年升幅達1.7%，按統計處的補充按年升幅擴大主要是由於旅遊費用和進出香港交通費用在農曆新年期間上升所致，但基於中東危機擴大，航空公司已大幅調高燃油附加費，加上運輸成本的增加，未來的通脹壓力已肯定較以往大，再者在過去高息環境下，在定期存款息率顯著跑贏通脹的情況下，市民亦向傾向將資金存放於銀行內，但隨著過去一段時間的減息，現時定期存款息率與消費物價指數接近，要跑贏通脹就必須為資金尋求更高回報。 當然在現水平來說，現時通脹仍處於相對較低的水平，要跑贏通脹自然相對容易，將資金存入銀行收息自然是最穩陣，因此過去一段時間整體銀行存款總額持續增加，最新本地客戶存款總額已超過19萬億元，不過最新1月份的存款總額已出現輕微回落，反映隨著早前定期存款息率回落，部分客戶已經將銀行存款提取以另尋出路，當中自然包括樓市、股市，而過去數月間無論樓市、股市的成交總額亦顯著增加。 無可否認，隨著整體樓價已經由跌轉升，樓價指數已經連升9個月，買樓再度成為資金保值的一大選項，再者在租金指數持續創新高的情況下，租金回報率顯著上升，最新買樓收租的回報已升至三至四厘水平，買樓收租亦肯定可以跑贏通脹，隨著未來通脹壓力增加，購買力下降，買磚頭保值是首要考慮，加上租金持續上升，買樓收租的回報可以跑贏通脹，更可以跑贏大額定期存款利率，相信未來會吸引更多資金轉投樓市。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

供應連跌三四年 樓市錯失恐懼症

31-03-2026

上星期筆者預計本季整體新盤銷售數字有機會挑戰6,000伙水平，最終結果再度超出筆者預期，連同海瑅灣I的推售，本季新盤總銷量有機會逼近6,300伙水平，較去年第四季的約4,900伙大幅增加近三成，整體新盤銷售屢創新高，而同時間新盤落成量亦持續回落，樓市已重返昔日供不應求的年代，隨著供不應求的持續，買家入市心態已經逆轉，並出現入市錯失恐懼症(FOMO)，近期確實有買家因為恐怕錯失入市良機而加快搶貨，令整體一、二手市場持續熾熱。 FOMO (Fear Of Missing Out, 錯失恐懼)本身是一種社交焦慮的心態，當人看到別人正在做某件事、得到某些好處、或參與某些活動時，會擔心自己落後、錯失機會，於是產生焦慮或衝動，有著一種害怕錯失機會的心態，而近年市場將有關心態套用於投資市場，情況就等同於現時的樓市，當整體樓價已由跌轉升，整體出現供不應求的現象，買家為免錯失樓價升值的機會而加快入市。 最新政府差餉物業估價署公布《香港物業報告2026》初步統計數字，整體新盤落成量自去年開始接連下跌，去年新盤落成量只有18,450伙，較2024年的24,260伙，按年大幅回落24%，而今年的落成量亦將會回落至16,980伙，按年下跌8%，預計來年的落成量亦會進一步減至15,360伙，按年跌幅亦接近10%，按目前的預計總體落成量已連跌三年，加上去年新屋動工量亦回落至只有9,102伙，預計三年後的落成量亦好大機會持續回落，整體新盤供應隨時連跌四年。 供應持續回落的同時，近年來的新盤銷售又持續增加，樓市已顯著重返供不應求的情況，以去年全年新樓落成量只有約18,450伙，而去年全年的新盤銷售卻約達20,240伙，新盤銷售量顯著高於落成量一成以上，今年的供不應求的情況或許會更加嚴重，今年首季新盤銷售將約達6,300伙，相信今年新盤銷售將有升無跌，而同時間預測落成量又會下跌，換言之供不應求的情況將會加劇。 總括而言，過去數年間樓市仍然供過於求，買家入市心態自然較為審慎，「拖得就拖」延遲入市的安排，但隨著整體樓價已經由跌轉升，並已連升九個月，入市心態逆轉，並出現「遲買會貴」的心態，擔心樓價只會愈升愈高，錯過現在入市良機，這種心理往往來自過往升市的記憶、身邊有不少成功上車、短線獲利的例子，近日市場上不少新入伙新盤錄得短期轉售獲利個案，樓市錯失恐懼的心態自然更強。 世紀21 星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理