農曆新年樓市分水嶺 馬年樓價與馬同跑

20-01-2026

距離農曆新年長假期還有不足一個月，農曆新年往往被視為樓市的傳統淡旺季分水嶺，主要原因是過去聖誕節長假期與農曆新年長假期之間一般只有約一個月時間，因應期間買家外遊、部分業主亦趁長假期前沽貨、加上裝修工程大多停頓，假期氣氛之下，以往一、二月大多是樓市傳統淡季，而農曆新年後則會是「小陽春」出現，今年情況稍為不同，由於今年的農曆新年是二月中，加上去年樓市持續暢旺，已經連續11個月新盤銷售突破1,000伙，踏入2026年發展商乘勝追擊，令今年1月新盤市場依然熱鬧，今個月新盤銷售勢必再度突破1,000伙，甚或有機會重上1,500伙水平。 即將踏入馬年，在此先祝願大家今年與馬同跑，馬年行好運，「萬馬奔馳」馬年給予一個好運的象徵，馬代表活力、速度、充滿勇氣、朝氣勃勃，馬年與馬同跑，快將過去的蛇年靈蛇出動，整體樓市價量齊升，一、二手住宅交投以至過去持續淡靜的工商舖市場，過去一年交投均出現雙位數字的升幅，馬年樓市會否延續靈蛇出動的旺勢。 首先現時樓市底子雄厚，按金管局整體銀行總體的客戶存款總額，因應過去一年金融市場表現令人喜出望外，資金持續流入本地銀行體系，即使在息率下調下，港戶存款確實顯著減少，但美元及其他外幣存款持續增加，最新客戶存款總額已超越19.2萬億元，較去年同期的17.2萬億元，按年大幅增加一成一，整體資金持續充裕的情況下，加上買樓收租回報已遠超大額定期存款的息率，買樓收租回報吸引，自然會吸引部分資金轉為流入樓市，相信今年樓市確實有力再創新高，繼續成為價量齊升的一年。 過去兩年的三、四月樓市均出現「小陽春」，整體樓市交投顯著回升，一方面是農曆新年後小陽春效應，更重要是過去兩年財司司長公布的財政預算案均有利好措施推出，2024年2月樓市全面撤辣，新盤交投急速上升，去年預算案政府調低400萬元以下物業的釐印費，令去年細價樓的交投顯著回升，今年的情況又如何，財政司司長將於下月底發表新一年財政預算案，今年的目標是進一步改善營商環境，釋放經濟潛力，增強發展動能，普惠民生，整體經濟進一步提效提速發展，期望今年再有利好樓市的措施推出，農曆新年後的樓市再展升浪。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

小陽春提前現，樓市格局大改變！

08-01-2026

2025年香港樓市完成了從復常到復甦的關鍵轉折。差餉物業估價署數據顯示，2025年11月私人住宅售價指數已連漲6個月，租金指數更是連續12個月上升，創下歷史新高。根據市場地產數據顯示，2025年一手私人住宅成交量突破2萬宗；二手市場前11個月成交約3.58萬宗，全年預計達3.9萬宗，均創近年新高。這一波回暖的背後，是多重利好因素的疊加。美元貶值提升了實物資產避險吸引力，香港銀行跟隨美聯儲減息，加上港股反彈逾40%的財富效應，共同推動了壓抑多年的購房需求集中釋放。經絡按揭的一項調查反映了市場情緒的轉變：近七成市民對2026年樓價走勢持平穩或看漲態度。 對於2026年香港樓市走勢，多家機構持樂觀態度。物業分析師岑頌謙認為，樓價持續攀升反映其已觸底反彈，這一漲勢在2026年將延續。施永青預計，2026年香港房價漲幅可能達15%；仲量聯行則預測中小型住宅價格將上升約5%。利率環境將是影響2026年樓市的關鍵因素。隨著美聯儲主席即將換人，筆者估計繼續降息的機會更高，香港銀行業有望跟隨下調最優惠利率，進一步降低購房成本。再者，內地買家繼續成為市場重要支撑。2025年前11個月，以普通話拼音登記的買家在香港樓市共成交1.255萬宗，總金額達1,256億港元，創1995年有統計以來新高。 本輪樓市復甦最顯著的特點是投資邏輯的改變。與過去樓市興旺期投資者熱衷追逐豪宅或工商鋪不同，當前市場的投資焦點轉向了細面積的住宅單位。這種轉變主要源於租金回報率的考量。隨著香港人才引進計劃的推進和大學非本地生名額增加，細單位的租賃需求持續強勁。資料顯示，香港部分中小戶型的租金回報率已達4%以上，超過了當前約3.25%的按揭利率水平，形成了「供平過租」的現象。也促成投資者重新入市的重要動力！這種市場結構性改變，進一步激活了換樓鏈條。細單位業主更容易出售物業，從而推動其換樓需求，使中價單位成為2026年市場的新寵。 這波由細單位帶動、中價樓接力、豪宅市場點綴的復甦模式，將推動香港樓市實現健康可持續的價量齊升。隨著香港金融市場持續活躍和人才引進計劃的深入實施，住宅需求基礎將更加堅實。香港樓市正迎來結構性轉變的新時代。 2026年首個大型新盤西沙SIERRA SEA的市場表現，更是為新一年樓市提供了重要風向標。2026年初即錄得“雙破頂”成交，一個面積1,290方呎的單位以每方呎2.54萬港元的價格招標售出。這一成交價較一年前同類單位，成交金額及呎價分別上升了47%及15%。西沙SIERRA SEA的登記非常熱銷，印證了2026年香港樓市開局即迎來一波“小陽春”行情，值得大家留意！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

市場異常熱鬧 港島新盤百花齊放

20-01-2026

過去的一月份往往是新盤市場的淡季，皆因每年一月是處於聖誕長假期及農曆新年長假期之間，因應假期氣氛影響，加上部分業主以至買家外遊，一月新盤市場的成交往往較為淡靜，去年1月整月僅售出430伙，2023年的1月亦只售出510伙，22年1月亦只有689伙，近年來最旺的1月是2021年，在天水圍YOHO WEST推售的刺激下，該月共售出1,444伙，今個月新盤市場卻異常熱鬧，西沙灣SIERRA SEA刺激下本月至今已售出超過1,200伙，加上多個新盤同期展開收票，相信本月新盤銷售可達至1,800伙，甚至是逼近2,000伙高位，本月勢必成為近年來最暢旺的一月份。 　　去年新盤市場持續熱鬧，其中港島區新盤成為其中最熾熱的地區，去年全年整體新盤市場中，港島區新盤成交多達3,500伙，較2024年的2,350伙，大幅增加近五成，創自2004年以來的21年新高，與此同時港島區新盤銷售已經連續4年上升，特別的是2022年港島新盤市場全年零推盤，令當年全年僅售出320伙港島新盤，2025年的港島新盤銷售量，是2022年的接近十倍，升幅確實相當驚人。 2026年的港島區新盤市場又會如何，踏入一月份港島多個區域已經有多個新盤展開銷售部署，相信今季港島區的新盤市場，肯定再次是百花齊放，相信今年港島區新盤市場依然熾熱，今個月已有多個港島區單幢新盤展開推售，其中嘉華天后單幢新盤嘉居﹒天后，早前已透過招標售出部分單位，同期亦已推出60伙單位的價單，相信短期內展開推售，與此同時，盈大地產發展的中環新盤雅盈峰，項目亦已上載樓書，相信會於短期內展開銷售，加上宏安鴨脷洲大街新盤Porto，短期內已有多個單幢新盤登場。 此外會德豐地產及港鐵合作發展的黃竹坑站上蓋6期，項目新近已正式定名為Deep Water South，其中6A期稱為Mont Blue、6B期為Grand Blanc，據悉項目將於農曆新年前展開推售，勢必成為今年首個登場的大型港島新盤，此外太古於去年已展開推售的柴灣大型新盤海德園，項目最快於今年年中建成，相信會於年內展開新一輪推售。 再者今個月超級豪宅市場表現熾熱，踏入2026年樂聲電子發展的南灣1 South Bay Close已率先已高價售出分層單位，超級豪宅轉趨熾熱下部分發展商亦趁機將收租豪宅轉售為租，當中包括The V Group發展西半山衛城道Castle One by V及恆隆位處東半山超級豪宅御峰，今年港島新盤肯定百花齊放。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理