減息周期重臨 新盤旺市再現

13-05-2025

上星期美國聯邦儲備局再度召開議息會議,聯儲局未有理會特朗普的施壓,繼續維持刮率不變,雖然減息預期落空,但正如筆者早前所言,一盤激起千層浪,西沙大型新盤Sierra Sea 1A期取得理想成績,發展商亦乘勝追擊加推1B期,與此同時多個新盤亦部署於短期內加入戰團,今個月的新盤市場勢必熱鬧,加上截至目前為止,本月的新盤銷售已超越700伙,相信今個月的新盤銷售勢必有機會再度超越2000伙以上的高位,新盤旺市即將再現。 盡管減息預期落空,不過因應貿易戰的影響已逐步浮現,環球資金尋出路的情況下,加上近月港股再次造好,熱錢流入本港銀行體系,引至近日本地銀行同業拆息大幅回落,從前一個星期一個月同業拆息仍接近4厘,最新上星期五的1個月拆息以跌至1.93厘,按現時新造按揭利率為1個月同業拆息加1.3厘計算,實際利率不足3.3厘,並已跌穿3.5厘的P按封頂息率,是近兩年的首次,換言之對於新造按揭的準買家,不用等美國減息,實際按揭利率已有所回落。 當然現階段難以估算本地銀行同業拆息會否持續回落至2厘以下、甚或是更低的水平,因為在2018年以前1個月同業拆息曾長期處於1厘以下的超低水平,撇開同業拆息的走勢,雖然近半年聯儲局一直維持利率不變,但市場已預期減息周期將下半年重臨,本地銀行界人士亦預算今年仍會減息三至四次,減息周期再次臨近,或可進一步刺激目前的新盤熱潮。 總括而言,即使近日貿易戰的氣氛已稍稍緩和,中美亦會就關稅爭議展開談判,但至今關稅戰仍然未見解決,亦令美國經濟陷入衰退邊緣,雖然受通脹壓力影響,聯儲局對重啟減息保持審慎,但相信下半年勢必重啟減息,當然減息次數難以估算,但基於現時本地銀行同業拆息已顯著回落,本地銀行亦勢必跟隨美國減息,預計在利率進一步回落,按揭利率下調下,進一步減低準買家的供樓負擔,減息對樓市有正面作用,亦會進一步刺激新盤回復暢旺。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

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拆息回落樓市築底 住宅市場漸趨穩定

14-05-2025

近期香港銀行同業拆息(HIBOR)顯著回落至2%水平,原因是香港金管局4度承接美元沽盤,推升銀行體系結餘超過1,700億。按揭利率下降至封頂息率以下,為持續調整的住宅市場注入穩定力量。歴史數據顯示兩者關係屬反向性質,拆息越低,樓價越升,反之亦然。最近的兩段時間,一是2022年5月至2022年底,當時美國開始瘋狂加息,HIBOR由0.2%不足半年內飆升至5%以上,同期樓價CCL亦由180跌至156水平。到了2022年12月,拆息回落,三個月間由5%跌至2.2%,同期CCL則由156點緩升至168。 今次拆息波動的根源關鍵因素有二:首先,美國聯儲局已經進入減息周期,今年預計會繼續減息0.5-0.75%,明年也會繼續減息,美元獨強局面逆轉;另外,在特朗普的關稅戰背景下,國際資金對美國的資產配置開始下降,重新配置到亞洲資產,導致部分外資回流,當中亦包括香港的資產,股市、樓市、債市自然受益! 值得關注的是,此次拆息回落具備一定的持續性基礎。全球投資者正逐步調整「去美元化」策略,亞洲貨幣轉強趨勢形成,這將持續吸引資金流入香港金融體系。「去美元化」這個現象並非一次性,相信會緩慢地持續增長。 住宅市場對利率變化反應敏銳,拆息回落直接減輕供樓負擔外,更令發展商融資成本同步下降,緩解劈價促銷壓力。不過,市場積壓存貨仍需時間消化。據統計,未來三年私宅年均新增供應量仍達2萬伙,高於長期平均水平。在供應充足背景下,樓價難以重現急升走勢。但值得注意是,目前樓價已從高峰回落超過28%,調整幅度足夠反映大部分利淡因素。市場數據亦顯示,近期一手成交回升,西沙路Sierra Sea 連續三次推售,都能全數沽清,都係近年罕見。而且投資者入市的比例很高,反映購買力正逐步釋放。 綜合而言,在拆息回落、供應逐步消化及投資者重新入市支持下,香港住宅市場已呈現築底跡象。雖然短期內難見顯著反彈,但最壞時刻或已過去,市場將進入成交量回升、價格橫行的整固階段。對用家而言,現階段不失為審慎入市的合適時機。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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新盤市場近十年最「抵買」

15-05-2025

隨著過去數年間樓價持續回落,不少屋苑的成交價已跌至近十年的新低水平,連帶二手售價回落,一手新盤定價亦已跌至近十年最「抵買」的階段,新近新地售出赤柱豪宅赤柱村道50號的最後新1座洋房,成交價低見1.068億元,呎價不足3.7萬元,成為屋苑自開售以來,總成交價以至成交呎價均創下屋苑開售十年以來最低的水平。 赤柱村道50號由12座洋房所組成,物業自2015年4月售出第1座洋房,十年來剛好見證著樓價升跌,物業於十年前首宗成交呎價約4.6萬元,兩日後售出的第二間屋呎價已顯著加價至5.3萬元,雖然售價回升,但銷售成績亦相當理想,物業於開售第一個月已售出8間屋,盡使其後一宗成交取消交易,但項目開售不久已售出逾半數單位。 其後發展商改以惜售策略,項目整體的平均呎價亦約達5萬元,於2019年疫情前項目重新售出一宗於2015年取消交易的洋房,成交價更升至6.1萬元,較2015年的原售價再升近三成,兩年前項目再售出最優質的單邊洋房,買家屬於發展商的關連人士,成交價卻高達6.7萬元,創下屋苑的呎價新高,經過幾年來的樓價整固,最新的成交呎價已低見3.7萬元,比對於3年前高峰期的6.7萬元,大幅回落45%,事實上近期個別半新盤的呎價亦確實較高峰期回落四至五成之多。 新盤售價大幅回落,而同時間過去十年樓市的升值卻顯著回升,因此過去十年間新盤的租金回報大幅增加,從以往個別新盤的租金回報只有一至兩厘的超低水平,現時個別新盤回報已超越四厘水平,因此目前的新盤定價確實是近十年最「抵買」的一刻。 總括而言,過去十年間整體建築成本有增無減,現時新盤用料比十年前更優積質,而同時間買家入市成本亦大幅回落,十年前海外買家來港購買豪宅,雙倍印花稅(當時未將從價印花稅劃一加至15%)再加上15%的買家印花稅,海外買家來港買豪宅的成本是樓價23.5%,現時購買豪宅印花稅已大幅調低至4.25%,換言之過去十年間,樓價顯著回落,租金回報卻明顯增加,建築費上升而置業成本卻大幅回落,現時的新盤定價肯定是近十年最「抵買」。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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