愈貴愈有市場? 超級豪宅交投暢旺之謎!

09-11-2026

近月新盤市場再度回復暢旺,按月整體新盤銷售已經連升3個月,上月新盤銷售更已逼近1,800伙的高位,整體而言,雖然今年首10個月的新盤銷售較去年同期出現輕微回落,但整體跌幅相當輕微,加上近月新盤市場依然熱鬧,相信新盤銷售仍然有機會達至2萬伙的高位,不過涉及的總成交金額卻顯著回升,截至目前為止,今年新盤市場總成交金額已超越2,200億元,與去年全年的2,266億接近,換言之今年新盤成交金額肯定較去年顯著回升,最令市場關注是今年超級豪宅成交大幅增加,竟然愈貴愈有市場? 今年新盤市場成交價超越1億元的超級豪宅成交大幅增加,連同踏入11月份已錄得多宗超級豪宅成交,今年至今已錄得約170宗逾億元成交,較2024及2025年全年的超級豪宅成交量均為104宗,預計全年超級豪宅成交按年激增九成、甚或一倍,究竟整體超級豪宅新盤為何會如此暢旺,無論是九龍區、半山區以至港島南區的超級豪宅新盤均持續暢旺,個別成交呎價更超越10萬元,今年超級豪宅確實是價量齊升。 根據最新的全球超級豪宅報告,目前香港的超級豪宅成交量,已經位列全球第二,僅次於中東杜拜,加上早前中東局勢緊張,當地超級豪宅市場已出現放緩,香港與杜拜的差距已大幅收窄,近年來,香港與杜拜這兩座國際大都會,憑藉獨特的優勢,雙雙成為全球超級豪宅的超級集中地,兩個城市正積極吸納外資進駐,杜拜的「黃金簽證」(Golden Visa)已成功吸引了大量歐洲、俄羅斯及南亞的富裕階層移居當地,而香港積極推動家族辦公室,吸引更多優才、專才落戶香港,無論杜拜、香港均已成為內地、中東以至歐美資金投資配置的首選,政策成為推動超級豪宅市場最大動力。 相信大家亦明白,購買超級豪宅的考慮並非單純購買居所,香港作為亞洲最穩定的城市之一,國際金融中心地位,背靠中國面向全球,香港超級豪宅已成為最穩定的資產配置,再者超級豪宅另外優勢在於物業稀有度,市場供應及放盤相當有限,以今年最熱賣的兩大超級豪宅新盤,西半山的天御及中半山波老道應天,未來十年、二十年恐難再有類近的項目登場,充分凸顯其『賣少見少』的極致稀缺性。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

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金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初,美元指數跌至95.55,創近四年新低,特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如,特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅,並威脅吞併格陵蘭島,導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債,直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌,投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司,但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言,黃金缺乏現金流(如租金收益),且高槓桿操作風險極大。例如,白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易,警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下,住宅物業提供穩定租金回報,且可通過按揭槓桿放大收益,更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升,2025年累計漲幅達4.26%,A類住宅(40平方米以下)租金回報率穩定在3.6%以上,已高於當前3.25%的按揭利率,形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹,住宅租金隨物價水漲船高,為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例,首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%,升值部份已達75萬,實際回報率非常可觀,遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後,非本地買家占比激增,2025年內地買家成交逾1.35萬宗,創十年新高。同時,人才引進計劃(如“高才通”)帶動住房剛需,未來十年住宅供應目標降至42萬套,供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態,而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底,成為波動市況下的“避風港”。2026年,預計港樓有望實現10%-15% 的升幅,對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言,當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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相隔十年再有新盤 下一站新盤重鎮—東涌

09-11-2026

還有不足兩個月,2026年就要過去,即使踏入下半年整體新盤市場已稍稍回落,不過整體而言,2025年及2026年都是新盤熱賣的年份,去年全年新盤銷售超越2萬伙,創下自2013年一手新例實施以來的新高,今年至今整體新盤銷售已達至1.7萬伙,預計全年銷售亦可達至1.9萬伙水平,與去年2萬伙的高位相差無幾,預告2027年新盤市場仍會相當熱鬧,多個大型新盤已蓄勢待發。 近年新盤市場的供應重鎮,隨著啟德跑道區的新盤已賣少見少,基本上區內僅餘最後一個壓軸新盤長實的花語海,而過去一年新盤重鎮,主要來自北都概念的上水古洞及紅磡、土瓜灣區一帶新盤,而隨著2027年將有一下站新盤供應即將登場,屬於已有十年未有任何新盤登場的東涌區,將有多個新盤於2027年排隊登場,現階段要早著先機、提早準備。 大嶼山的東涌可說是一個不斷轉變的新社區,隨著備受期待的東涌線延線(包括設立東涌東站)正全速推進,興建中的東涌東站最快於2029年通車,附近正有多個大型新盤準備登場,其中由華懋及港鐵合作發展,位於東涌喜東街8號的配電站項目,物業分2期發展,分別提供691伙及387伙單位,正等待預售樓花同意紙的批出,最快2027年展開推售。 此外東涌區尚有多個新盤陸續登場,新地於去年初投得的填海區地皮,項目亦將興建745伙單位,發展商已安排於明年展開推售,未來的東涌新盤亦包括有南豐及港鐵合作發展的東涌東站上蓋1期共600伙單位及盈信控股於今年5月投得的東涌106A區的臨海地皮,提供約990伙單位,此外新地亦於東涌西站發展9幢住宅項目,合共提供約1,800伙單位。 事實上東涌內對上一個新盤已經是約近十年前,2017年初推售的新地東涌東環,當時首批平均呎價為10,963元,另外於2013年底推售的南豐新盤昇薈,當時呎價更低見9,686元,最新呎價已較當時顯著上升,再加上區內的東堤灣畔、映灣園、藍天海岸等第一代私人屋苑已有一定的樓齡,現時區內已具一定的換樓需求。 綜合而言,東涌未來將有五大新盤,超越5,200伙新盤單位將排隊登場,作為大型新盤重鎮,勢必成為來年新盤市場的一大重點地區,擁有充裕的發展腹地和清晰的鐵路規劃藍圖,更兼具完善的社區配套與大灣區樞紐優勢。對於實力買家、換樓家庭以至長線投資者而言,「下一站東涌」將會是一個焦點供應新區。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

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按揭定息、「特優先P後H」 全面拆解

30-09-2026

最近滙豐及恒生在按揭市場掀起定息潮,中銀香港破格推出「特優先P後H」按揭息率計劃,本人從事按揭市場30多年,也是第一次見到這個超智慧配合當今經濟亂局的按揭產品。 一、滙豐定息按揭:首3年或5年定息2.93%,期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 二、中銀香港「特優先P後H」:首2年或3年特優P按 P-2.32% = 2.68%,期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 定息及「先P後H」按揭的好處 1. 定息即時慳息,供款穩定 此為最大賣點。以500萬貸款、30年期計,以現時H按封頂息3.25%,月供約$21,760。滙豐2.93%定息則月供約$20,892,慳約$868。在定息期內完全鎖定,不受HIBOR及P Rate波動影響。 2. 「特優先P後H」,配合環球利率改變,很有優勢 選用中銀2.68%特優先P,每月供款約$20,227,以H按封頂息3.25%比較,每月慳約$1,533。此計劃提供P按利率P-2.32%,比H按封頂P-1.75%低0.57%,這個先P計劃優勢維持在2年或3年內,所以按揭利率若在這期間升0.57厘已經提供安全網。而假設利率下調,P按更加有優勢。所以這個計劃可以提供給一些熟悉經濟的優質客戶作另類選擇。 結論 在2026年現階段HIBOR高企於封頂位橫行的環境下,中銀2.68%的「特優先P後H」及滙豐2.93%定息計劃,確實提供了即時慳息的價值,而滙豐的定息計劃適合一般追求穩定及要求簡單供款計劃的用家。若本身俱備對環球經濟及香港利率有知識的客戶,中銀的先P後H計劃可以提供一個破格的場景給他們選擇。

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