股市活躍資金充裕 樓市回暖穩步向上

25-03-2025

過去一年的樓市是急速變化的一年，去年財政預算案公布樓市全面撤辣後，整體樓市氣氛回升，不過升得快的同時，回落速度亦相當顯著，快上快落的情況下，去年年底整體樓市氣氛又再度冷卻下來，踏入2025年樓市的轉化卻變得穩步回升，按一手新盤銷售而言，新盤銷售自去年12月開始已經連升3個月，加上未來一個月將有多個大型新盤登場，相信下月新盤銷售有機會連續4個月回升，連帶整體每月二手成交可相信可企穩於3000宗以上，氣氛逐步回暖樓市小陽春亦可以維持更長時間。 無可否認，比對於一年前的快上快落，今年樓市基調明顯比一年前更加穩固，傳統智慧「股市領先樓市六個月」，今年樓市明顯是股市先行，去年年初恆指絕大部分時間於17000點以下的低位徘徊，相對於今年情況截然不同，最新恆指已逐漸於24000點的水平上落，向25000點的高位進發，恆指按年升幅達四成以上，平均每日成交金額的升幅更見顯著，去年2月港股平均每日成交金額只有900億元，但今年2月的平址每日成交金額已逼近3000億的水平，按年升幅兩倍以上，今個月港股成交量亦較上月更活躍。 近月樓市、股市均持續活躍，其中一個原因是現時本地銀行體系的資金充裕，資金市加上減息周期持續，令市場投資氣氛回暖，過去一年多陸續有資金流入本地市場，升幅亦有明顯加快，按金管局最新公布，於今年1月份最新本地銀行體系的客戶存款總額已增加至17.6萬億元，再創歷史新高水平，較一年前的16.1萬億元增加近一成，相對於對上一年，即2023年全年客戶存款總額升幅只有3.2%，數字反映過去一年資金流入情況明顯加快。 相信大家亦明白，影響著樓市升跌的主要因素是資金流向及整體市場氣氛，現時市場是資金市，過去一年股市顯著回升，成交持續活躍，股市財富效應亦會帶旺樓市的成交，加上現階段租賃市場依然暢旺，租金持續回升下，樓市回報率增加亦自然吸引更多資金流入樓市，今年美國息口仍有一定下調空間，減息周期仍未完結，減息亦會帶動更多資金流入，總括而言，目前樓市基調比一年前更加穩固，有助樓市穩步向上。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生 世紀21香港有限公司 行政總裁

「富戶政策」方向正確 力度與執行仍有不足

27-03-2025

香港房委會最新宣布的「四級制」公屋富戶政策改革，表面上以「加辣」姿態回應社會對公屋資源濫用的不滿，但其設計邏輯與實際效果仍暴露深層次矛盾：既試圖強化資源正確分配，又在執行層面妥協於政治現實。 首先政策邏輯看似「辣招」，實則溫和。以四人家庭為例，月入達12.4萬港元（超額4倍）才被列為「一級富戶」，須繳交4.5倍租金。此門檻遠高於香港家庭收入中位數（2023年約4.2萬港元），意味僅極少數高收入家庭受影響。而且月入12.4萬的家庭本已具備遷出能力，公屋租金即使加至1.04萬港元（原租金的4.5倍），仍遠低於同面積私樓租金（如市區三房單位普遍逾3萬港元）。政策實質是「溫和驅趕」，而非強制回收資源。 再者，受影響住戶需連續4年超標才須遷出，且遷出後可保留綠表資格4年，連同4年緩衝期合共8年時間規劃住屋安排。此設計雖避免「逼遷」爭議，但變相允許富戶長期佔用公屋福利，與政策初衷背道而馳。房委會自己也估計僅400戶須遷出，相較公屋輪候冊近30萬宗申請，釋放量不足0.2%。若以每年新公屋供應約1.5萬個計算，新政策對縮短輪候時間（現為5.3年）幾乎毫無作用。 另一方面，執行制度性的缺陷仍未解決，收入審查形同虛設。現金出糧、資產轉移、家庭分戶等規避手段普遍，例如住戶可將資產轉移至海外或親友名下，或透過自僱形式隱藏收入，但房委會缺乏有效監管工具，導致「假基層」難以識別。政府雖提及利用AI與大數據清查濫用，但實際執行仍依賴住戶自願申報。技術應用僅限於表面數據比對，未能整合稅務、銀行、物業登記等跨部門信息，「數位治理」淪為口號。新制對「一級富戶」加租，但「超級富戶」（超額5倍以上）待遇不變，仍只須遷出則可。此舉可能變相鼓勵住戶將收入控制在略低於5倍門檻（如4.9倍），進一步加劇制度漏洞。 若要徹底解決問題，需跳出「小修小補」思維。第一，引入「動態資產審查」與科技監管：整合稅務、銀行、物業登記數據，建立實時監控系統，並對高風險住戶啟動主動稽查。參考新加坡組屋模式，要求住戶定期申報全球資產（包括海外物業與投資），違者重罰。第二，縮短遷出緩衝期，將連續超標年限從4年縮至2年，並取消綠表資格保留，迫使富戶完全退出資助房屋體系，避免長期佔用資源。第三，階梯式租金與市場接軌：對超標住戶實施「浮動租金」，使其租金與同區私樓掛鉤（如設定為市場租金的70%），而非簡單倍數計算。此舉可提高富戶留駐成本，促使其自主遷出。 總的來說，香港公屋問題的本質是正確資源分配與既得利益結構的對抗。當前政策仍受制於「怕得罪人」的保守思維，僅以技術性調整應對系統性危機。若當局真心追求「上流階梯」轉動，需敢於觸動既得利益，例如借鑑「馬斯克式」改革－以數據驅動決策、打破部門壁壘、接受短期輿論反彈。否則，公屋制度將持續淪為「貧富共輸」的僵局，既無法保障基層，亦拖累整體住宅市場效率。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生 世紀21奇豐物業 主席及行政總裁

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生 世紀21物業(將軍澳) 董事總經理

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生 世紀21中華物業(日本、香港、澳門) 創辦人

首季新盤細價樓主導 港島區仍搶手

26-03-2025

近月樓市持續熾熱，上星期估計首季新盤市場總銷售會達4,200伙，不過截至目前為止，整體銷售已超越4,050伙，因此估計今年首季新盤銷售應該可以超額完成，整季或可達至4,300伙，雖然比起去年第一季的約4,870伙宗仍有一定的距離，不過因應去年新盤市場「來得快、去得亦快」，去年第二季新盤銷售已顯著回落，去年第三季的樓市就更加淡靜。 今年的情況又如何，過去數月間樓市氣氛拾級而上，整體一、二手成均處於上升軌，目前二手交投仍逐步活躍起來，去年樓市「來得快、去得亦快」主要是因為在撤辣過後，部分部分買家因應撤辣後置業成本大幅減低，令買家在撤辣後即時瘋踴入市，不過熱潮過後，購買力未能維持，去年樓市主要是外來投資者帶動，不過今年的樓市卻是由剛性需求所帶動。 再者從新盤銷售比率的情況亦可以看出今年樓市與去年有所不同，截止今年首季的約4,000宗成交中，新界再次主導大市，超過2,200宗的新盤成交來自新界，所佔比率達55%，相對於去年全年新界區新盤只佔整體成交的41%而已，去年全新年新界區總體新盤銷售不足7,000宗，今年新界區成交去年大幅增加，不過相對九龍區今年整體成交卻顯著回落，去年新盤銷售九龍區比新界區還要多是歷年來首次，今年首季九龍區新盤銷售只有約1,088宗，佔整體成交只有27%，較去年全年的45%大幅回落。 今年新界區成交大幅增加，反映今年樓市以細價樓成交作主導，相信大家亦明白今年細價樓受追捧，主要是受惠於今年財政預算案將400萬元以下物業成交的釐印費大幅減至100元，自然令整體細價樓銷售大幅增加，不過始終400萬元以下的新盤成交只佔相當少數，新盤銷售仍然由剛性需求主導，由用家以至上車客的買家佔多數。 與此同時，值得留意的是今年的新盤市場中，港島區的新盤仍然相當搶手，比起去年的成交比率再有增加，今年首季港島區新盤成交約達750宗，佔整體新盤成交超過18%，去年全年成交中，港島區新盤銷售只佔2350宗，去年港島區新盤成交比率只有14%，再上今年首有多個港大型新盤登場，估計今年全年的整體港島區新盤銷售應該會較去年再有增加，港島區仍然是相當搶手。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

楊永健 先生 世紀21 Q動力 總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生 聯按有限公司 執行董事

香港銀主盤之業權

08-07-2024

近期由於經濟環境的調整，加上利息飆升，銀主盤比年前大幅增加。平均維持300個單位以上。銀主單位有一定的吸引力，主要係價錢比市價偏低。但是客戶購買銀主盤時都有很多疑慮，主要是擔心業權問題。 銀主在買賣協議附件上都寫明買家對業權不可有異議。客戶都擔心如果業權不齊全，無法向銀行申請按揭，同時影響物業將來放售價錢。如銀主是銀行，因為批核相對嚴謹，樓契不齊全問題非常少。但是，如銀主是財務公司，由於取向比較進取，樓契不齊全問題比較多。如果客戶有擔心，可以建議自己付費在簽署臨時買賣合約之前，委託律師去驗樓契，以確保業權是完整。整個過程可能需要一個星期。所有費用由買家負責。同時銀主可以在這段期間照樣發售，有機會單位會售出給其它買家。

林志偉 先生 世紀21集團有限公司 總策略師