租市缺盤 租金指數重返疫情前水平

08-07-2025

受惠於香港政府於剛過去的2024/25學年，全港資助院校的非本地學生限額由以往的20%大幅增加至40%，令過去一年海外生來港進修的人數顯著增加，暑期成為海外生來港租樓的高峰期，再加上專才陸續來港，今年的租賃市場旺季已提早展開，大部分地區上月租賃成交均顯著增長，其中元朗區、荃灣區均單月錄得超越200宗租賃成交，租務市場持續轉旺下，近日多區的租賃均出現缺盤現象，未踏入暑假已出現「搶租」現象。 租市缺盤下整體租金自然持續上升，按政府最新公布私人住宅租金指數，整體租金已連升6個月，半年累計升幅接近2%，最新的租金指數已升至195.2，距離去年的高位只差0.1，更已接近自2019年中以來的近6年高峰期，換言之目前的租金指數已重返疫情前的高位水平，租金指數的歷史性高位是2019年暑假的200.1，接下來的社會事件以至新冠疫情令整體租金從高位顯著回落，再於2023年才逐步從低位回升。 近年香港銳意發展成為教育樞紐，推出「留學香港」的品牌策略，加上目前香港已有五間大學打入QS世界大學排放的全球前一百名大學，肯定有助吸引更多海外生、內地生來港升學，再者去年當局將資助大學非本地生限額提升至四成後，首年八大收錄的非本地生平均只佔兩成多，個別院校達至三成以上，相信今年海外生的來港比例一定有增無減，加上近年港府積極「搶人才」，來港發展的專才亦正逐步增加，住屋需求持續增加下，整體租金自然持續推高，相信今年暑假租金升幅或會進一步加快。 整體而言，因應近兩年是全港私人住宅新盤落成的高峰期，連有來亦有多個大型新盤相繼入伙，上月租賃成交增加亦與個別新盤入伙有關，再加上近年亦已有個別新盤轉作學生宿舍出租，租盤供應增加自然舒緩租金升幅的壓力，事實上過去半年整體累計租金升幅亦只有不足2%，總括而言，目前的租賃市場是租盤供應增加的同時，亦需求亦同步持續增加，個別地區出現缺盤，相信未來整體租金仍會緩步上升，整體租金有力重返疫情前的高位水平。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

降租求存：破解商舖空置僵局

03-07-2025

近日，香港前特首梁振英在社交平台呼籲商舖業主應果斷減租以降低空置率，此倡議直指香港商舖空置率達11.8%的四十年新高困境。長期以來，業主拒絕降租的核心焦慮在於物業估值——商界立法會議員林健鋒指出，大幅減租可能削弱銀行按揭能力，而房產信託（REITs）更因需分配九成收入給股東，陷入「減租即股價下跌」的惡性循環。然而，這種思維已經落後於現實。 差餉物業估價署數據顯示，2024年底商舖空置率遠超私人住宅的4.5%，當西洋菜南街Swatch棄租月租154萬港元舖位、轉租45萬港元小店時，估值幻象已然崩塌，堅守高租金的代價是結業潮洶湧來襲。意大利薄餅店JACOMAX因業主拒減20%租金致14年老店關閉、Bossini馬鞍山店張貼「貴租無理」標語控訴、44年歷史的海皇粥店及金裝燉奶佬全線結業，印證梁振英警示：市場結構性變化下，「不減租策略」實為慢性自殺，尤其港人北上消費年達557億元，本地商舖卻因租金枷鎖失去轉型空間。 作為租用十多個舖位的地產代理商，筆者親歷市場轉向，八成業主接受20%-40%降租，拒降者終失租客，JACOMAX店主離場後直言可在上環找到「更平更靚更大」的替代舖位，凸顯空置風險遠大於降租損失。更重要的是金融邏輯革新，銀行已意識到有租客的商舖遠勝空置舖位，業主擔憂減租引發銀行call loan（提前追貸），卻忽略空置導致的零收入才是估值毒藥。合作銀行明確表示，穩定租金流比賬面估值更具信貸價值，梁振英呼籲的「社會結構性調整」，本質是向業主發出轉型通牒。 降租非慈善，而是維繫物業價值的生存策略，商舖重生密鑰終將屬於看透估值幻象、擁抱現金流的務實者。當「貴租無理」的控訴標語滿街可見，恰是市場機制最刺耳的警鐘。況且，降低了的租金，也會令市場帶來新的需求，反而利人也利已，舖市才會重生！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

租金回報6.5厘，其實未必有可能

10-07-2025

近月樓市有轉勢跡象，早前更有不少外資證券商預期樓價將會回升，其中摩根士丹利最新發表樓市報告，預料香港樓市將迎來復甦，下半年香港樓價有機會止跌回穩，更會輕微回升2%，報告指出本地樓價已較5年前自高位回落30%，部分指標已見底，現階段還處於早期階段，估計香港樓市或將迎來4至5年上升周期。 不過樓市、股市經常有「大淡友」出現，最近便有大學教授表明樓市仲未跌完，本港樓價要較高位下跌60%至75%，租金回報率起碼要見6.5厘才可入市，他直言目前租金回報率都未到3.5厘，最多只有2厘多，樓價要再跌兩三成才有6厘或6.5厘，到時先會吸引買家入市。 究竟現時樓市租金回報率有幾多，簡單來說，如果用個別單位的最新成交價及最新租金計算，一般回報率應該有3厘以上，個別更已經接近4厘，雖然教授所講2厘多如何得來，或者是參考政府差餉物業估價署的私人住宅物業市場回報率，不過其實整份是分開單位面積類別來計算，如果實用面積達1722平方呎的E類豪宅單位，最新回報率確實只有2.4厘，不過一般面積約430平方呎的A類小型單位，最新回報率已高達3.7厘，一般實用面積為431至752平方呎的B類中小型單位，回報亦達3.2厘。 事實上，按差餉物業估價署的私人住宅租金回報計算，最新樓市的平均回報應該都有3厘，再者教授認為回報率要升至6.5厘才吸引，不過事實上如果翻查過私人住宅物業市場回報率，其實已有超越20年未有出現過6厘以上的租金回報，上一次的6.5厘是2003年沙士時期的樓市低位，當年7至8月的A類小型單位回報率便一度高達6.5厘，過去20年絕大部分時間回報不足5厘，最低是1.9厘至2.6厘，因此要等待回報厘再次出現6.5厘，基本上是接近沒有可能。 相信大家亦明白，租金回報率其實是樓市的自動調節機制，當物業回報率跌至2厘或以下，或是當時定期存款利率比起租金回報還要高，租金回報率太低，便沒有投資者買樓收租，樓價自然回落，相對的租金回報亦會回升，同樣地當租金回報率已升至4至5厘，買樓收租的回報遠較定存利率吸引，大量投資者入市而推高樓價下，租金回報亦因而回落，因此以目前定存利率只有2厘或更低水平，租金回報率升至4-5厘已相當吸引，要升至6.5厘其實已接近沒有可能，再者現時回報達3厘以上，已吸引不少投資客買樓收租。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理