庫存持續減少 今年新盤量穩價升

17-01-2026

今年的新盤市場果然再接再厲、乘勝追擊，踏入2026年新盤市場持續熾熱，今年首一個多星期新盤市場成交明顯暢旺，新地西沙灣焦點新盤Sierra Sea成功紅盤高開的同時，近期新盤市場表現最突出肯定是售價逾億元的超級豪宅成交，短短幾日間市場接連錄得多宗超級豪宅成交，呎價亦屢創新高，內地豪客入市的同時，近期入市買家亦有不少本地富豪家族的收租客，以近期的新盤市場表現來推算，隨著整體新盤庫存逐步增加，今年整體新盤銷量要再創新高，確實存在一定難度，但相信今年新盤市場肯定可以量穩價升。 去年新盤市場全年累計售出逾2萬伙新盤，創過去21年的新盤銷售新高，而涉及售樓收益亦超越2,100億元，較2024年全年的1,918億顯著增加約一成，銷量升幅跑贏售樓收益的升幅，反映過去一年新盤市場銷售以細價樓為主，去年整體而言大額豪宅成交雖有增加，但整體而言去年樓市的主要動力仍然新盤市場，相信踏入2026年，新盤市場仍會延續量穩價升的走勢。 首先隨著整體新盤貨尾庫存持續減少，過去一年新盤庫存由去年年初約2.2萬伙，大幅減少至去年年底的1.6萬伙水平，今年新盤庫存亦幾乎肯定會進一步減少，過去兩大主要新盤庫存的區分是將軍澳區及啟德區，但近期新盤兩區的新盤接近日日有成交，目前兩區的新盤庫存確實已大幅減少，加上今年將軍澳及啟德兩區可供推售的新盤已經不多，相信未來一年整體新盤庫存，有機會進一步減至只有1萬至1.2萬伙，庫存減少發展商定價自然會較為進取，近期已有不少新盤餘貨加價減佣，加上大額超級豪宅成交增加，今年售樓收益可望進一步增加。 今年樓市基調仍然穩固，因應美國的減息周期仍未完結，相信低息環境仍會持續一段時間，加上整體租金持續處於高位，事實上在低息環境下，近期不少銀行已將大額定期存款的息率由過去接近3厘，減至最近只有約2厘左右的水平，而同時間近期租金回報率一般已升至3至4厘水平，買樓收租的回報遠高於定期存款的息率，相信今年收租客仍會繼續入市投資，供平過租繼續成為樓市的最大推動力，今年新盤市場仍會持續熱鬧，超級豪宅的呎價亦可能會再創新高。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

小陽春提前現，樓市格局大改變！

08-01-2026

2025年香港樓市完成了從復常到復甦的關鍵轉折。差餉物業估價署數據顯示，2025年11月私人住宅售價指數已連漲6個月，租金指數更是連續12個月上升，創下歷史新高。根據市場地產數據顯示，2025年一手私人住宅成交量突破2萬宗；二手市場前11個月成交約3.58萬宗，全年預計達3.9萬宗，均創近年新高。這一波回暖的背後，是多重利好因素的疊加。美元貶值提升了實物資產避險吸引力，香港銀行跟隨美聯儲減息，加上港股反彈逾40%的財富效應，共同推動了壓抑多年的購房需求集中釋放。經絡按揭的一項調查反映了市場情緒的轉變：近七成市民對2026年樓價走勢持平穩或看漲態度。 對於2026年香港樓市走勢，多家機構持樂觀態度。物業分析師岑頌謙認為，樓價持續攀升反映其已觸底反彈，這一漲勢在2026年將延續。施永青預計，2026年香港房價漲幅可能達15%；仲量聯行則預測中小型住宅價格將上升約5%。利率環境將是影響2026年樓市的關鍵因素。隨著美聯儲主席即將換人，筆者估計繼續降息的機會更高，香港銀行業有望跟隨下調最優惠利率，進一步降低購房成本。再者，內地買家繼續成為市場重要支撑。2025年前11個月，以普通話拼音登記的買家在香港樓市共成交1.255萬宗，總金額達1,256億港元，創1995年有統計以來新高。 本輪樓市復甦最顯著的特點是投資邏輯的改變。與過去樓市興旺期投資者熱衷追逐豪宅或工商鋪不同，當前市場的投資焦點轉向了細面積的住宅單位。這種轉變主要源於租金回報率的考量。隨著香港人才引進計劃的推進和大學非本地生名額增加，細單位的租賃需求持續強勁。資料顯示，香港部分中小戶型的租金回報率已達4%以上，超過了當前約3.25%的按揭利率水平，形成了「供平過租」的現象。也促成投資者重新入市的重要動力！這種市場結構性改變，進一步激活了換樓鏈條。細單位業主更容易出售物業，從而推動其換樓需求，使中價單位成為2026年市場的新寵。 這波由細單位帶動、中價樓接力、豪宅市場點綴的復甦模式，將推動香港樓市實現健康可持續的價量齊升。隨著香港金融市場持續活躍和人才引進計劃的深入實施，住宅需求基礎將更加堅實。香港樓市正迎來結構性轉變的新時代。 2026年首個大型新盤西沙SIERRA SEA的市場表現，更是為新一年樓市提供了重要風向標。2026年初即錄得“雙破頂”成交，一個面積1,290方呎的單位以每方呎2.54萬港元的價格招標售出。這一成交價較一年前同類單位，成交金額及呎價分別上升了47%及15%。西沙SIERRA SEA的登記非常熱銷，印證了2026年香港樓市開局即迎來一波“小陽春”行情，值得大家留意！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓市交投全面回升 今年會否更暢旺

17-01-2026

2025年已經過去，總結來說，過去一年樓市整體成交絕對是驚喜的一年，樓市全面撤辣，2024年市況已稍為好轉，再加上過去一年減息周期的重啟，令過去一年樓市整體成交量顯著回升，剛過去的12月整體物業成交註冊量更高達9,000宗，創近20個月的樓市成交量新高，其中不單一手新盤交投持續暢旺，整體二手成交亦明顯回升，連帶近年來交投相對淡靜的工商舖市場，上月亦接連出現大額商廈成交，驚喜的地方是樓市交投全面回升。 去年樓市成交量全面回升，無論是一手、二手以至工商舖市場，三個市場的去年成交量均出現雙位數的升幅，整體而言，去年全年註冊量超越8萬宗，總體成交量是自2021年至今的四年新高，全年錄得超過2萬伙新盤成交，是自2004年以來的廿一年新高，按年再度急升約兩成八，二手註冊量亦重上4.6萬宗，按年升幅亦達一成六。 最令人驚喜應該是過去售價急速回落的工商舖市場，去年亦接連錄得多宗大額成交，令去年工商舖市場註冊量顯著增加兩成三，盡管在售價顯著回落下，去年工商舖市場的成交金額亦回升一成三至超越700億元，當中包括三宗成交金額高達30億元以至的大額商廈成交，去年成交金額最高是銅鑼灣港島壹號中心的72億元成交，其次是港交所以63億元購入中環交易廣場1期的9層樓面，上月再錄得京東集團以接近35億元購入中區中國建設銀行大廈的50%權益。 過去工商舖市場的淡靜，反映樓市投資氣氛仍然審慎，不過隨著整體經濟復甦，訪港旅客人數逐步回升，零售消費總額亦有所增加，加上去年金融市場表現亮眼，新上市公司多達119間，按年急增68%，全年股票市場總集資額高達6,444億元，大幅急升兩倍幾，為相關行業帶來了更大的市場需求，整體營商環境顯著改善下，企業用家重新大舉投資商廈市場，自然帶動整體工商舖市場買賣顯著回升。 展望2026年的樓市，低息環境持續，供平過租繼續成為住宅市場的最大動力，相信今年整體住宅成交量或可進一步增加，隨著發展商繼續積極推盤，希望今年新盤成交量可維持2萬宗以上水平，整體二手註冊量更可望進一步推高至全年5萬宗成交，此外財政司司長將於下月底發表新一年財政預算案，今年的目標是進一步改善營商環境，釋放經濟潛力，增強發展動能，普惠民生，整體經濟進一步提效提速發展，寄望工商舖交投亦可持續回升。 世紀21星鑄總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理