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林志偉

世紀21集團有限公司

總策略師

現在買私樓還是居屋好?

27-11-2023

普遍置業者都希望覓得安樂窩上車或樓換樓,無論是選購新盤、二手樓或居屋,最優先考慮的便是樓價水平及按揭安排。
隨著息口持續加息的環境,近期樓價拾級而下,樓市從2019年歴史頂峯回落至今,令很多市民的置業欲望重燃!
現今樓價現象是逐步改變,私人物業與居屋的價錢差距正在逐步收窄。例如在天水圍區的一些私屋樓,平均每方呎已經回落至7000-9000元水平,而居二未補地價的價錢是平均每方呎5000-7000元,差距僅2000-3000元。
在此大環境之變化,其實對置業者來說很有利。因金管局近期放寬住宅按揭成數,按揭最高承做70%及按揭保險最高90%,樓價的大幅回落也變相加強了置業者的購買力,這使以往只能考慮購買居屋之置業人仕提供多一個選擇,擴大了考慮空間來購買私人物業。
以往購買居屋的好處最主要是小付首期,入息審查較為寬鬆。雖然房委會最近修改了擔保期和供款年期,但因為私樓與居屋的巿價差距收窄及私樓放寬按揭成數後,此優勢也一樣打折扣。理由很簡單,現時居屋的諸多限制,不但不可出租,而且加按及轉按申請理由困難及需時、二手市場狹窄僅限有資格人士轉讓等等,再者近期居屋若計及補地價沽售之成本,即有機會高過私樓的呎價,大大減低買家考慮意慾。故此,居屋的主要缺點在於只有資產價值,要轉手賣出單位才可以吐回現金,加上現市場狹窄,缺乏流動性的現象相對於私樓便更加凸顯!
基於此市場變化,擬居屋置業者是比以前多了很大的選擇,不像以往的環境只 “焗住”單一考慮居屋了,筆者認為現在私樓和居屋適合不同要求的人士,至於那種房屋才是您想買的安樂窩,真的每天受不同政策和市場氣氛而改變中。

林志偉
世紀21集團有限公司 總策略師


08-07-2024

近期由於經濟環境的調整,加上利息飆升,銀主盤比年前大幅增加。平均維持300個單位以上。銀主單位有一定的吸引力,主要係價錢比市價偏低。但是客戶購買銀主盤時都有很多疑慮,主要是擔心業權問題。 銀主在買賣協議附件上都寫明買家對業權不可有異議。客戶都擔心如果業權不齊全,無法向銀行申請按揭,同時影響物業將來放售價錢。如銀主是銀行,因為批核相對嚴謹,樓契不齊全問題非常少。但是,如銀主是財務公司,由於取向比較進取,樓契不齊全問題比較多。如果客戶有擔心,可以建議自己付費在簽署臨時買賣合約之前,委託律師去驗樓契,以確保業權是完整。整個過程可能需要一個星期。所有費用由買家負責。同時銀主可以在這段期間照樣發售,有機會單位會售出給其它買家。

優才專才陸續來 共融共贏共飛揚

04-02-2025

踏入乙巳蛇年,去年的龍年是疫後全面重啟,創新突破的一年,而今年是蛇年,蛇是智慧的象徵亦充滿生命力,以矯捷、靈巧見稱,有著繁盛和財富的意思,祝願香港今年會再次展現靈巧多變,各行各業都是充滿生機的一年。過去的甲辰龍年,雖然過去股市未至於「飛龍在天」,但整體金融市場亦是「龍騰虎躍」的一年,恆指顯著錄得升幅,去年新股IPO的集資金額更按年大升近九成,整體成交金額亦屢創新高,股市大旺的同時,過去一年金價亦展現驚人升幅,是過去14年表現最佳的一年,受惠於美國新政府上台,連帶比特幣於過去的龍年亦升勢持續,龍年金融飛升,樓市相對落後。 龍年的樓市是疫後全面重啟的一年,受惠於撤辣及減息,雖然樓價仍有一定整固壓力,全年樓價仍錄得約近一成的跌幅,不過去年整體一、二手成交量均有顯著升幅,反映已有不少買家趁低吸納,而龍年最大的驚喜是隨著內地優才、專才陸續來港,去年成交中姓氏以普通話為拼音的內地買家以至來港多年的新香港人的買家明顯增加,內地客(包括部分已來港多年的新港人)成為樓市的主要客源,寄望蛇年是共融共贏共飛揚的一年。 共融不單是指中港共融、大灣區的共融,更加是線上與線下的共融,去年的樓市已充分證明中港共融對樓市的威力,剛過去的龍年新盤銷售逼近1.6萬伙,較免年大幅增長,當中來自內地以至來港已有一定時間的「新香港人」,成為去年新盤市場的主力,相信蛇年會有更多優才、專才來港,中港買家將持續成為未來樓市復甦增最主要的動力,再者當中亦不止是內地客,近期亦有東南亞的僑胞亦計劃來港,中港的共融亦需要代理是線上、線下的銷售共融,科技同銷售能力的共融,線上是互聯網的平台、以至不同的社交平台、營銷平台,線下是分行網絡及前線的代理,代理需要把握線上線下的共融,善用各營銷平台、社交平台去吸納更多中港新客源。 「靈蛇出洞迎新歲、金蛇獻瑞報喜訊」,蛇年樓市仍然充滿喜訊,雖然剛過去的大年初二美國聯儲局維持息率不變,但新任美國總統特朗普表明將要求立即減息,全球減息周期仍未完結,今年香港肯定仍會減息,今年整體樓市成交仍然有力再上,期望蛇年的新盤銷售進一步上調至1.8萬伙,樓價亦可以見底回升,無論發展商、業主、買家以至前線代理都是共贏的一年,讓樓市再展飛揚。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

特朗普上任中美角力 聯繫匯率宜靜觀其變

23-01-2025

特朗普在本周才上任,但早前當選後已經揚言,會向中國徵收高額關稅。香港有不少評論都擔心中美之間的博弈會升級,金融戰升級,繼而波及香港,更有評論認為香港應該放棄跟美元掛鈎的聯繫匯率制度。 回顧港元與外幣的掛鈎歷史,可追溯至1935年。當時因應全球白銀危機,港元放棄銀本位制,改與英鎊掛鈎,匯率最初為1英鎊兌16港元,後調整為1英鎊兌14.55港元。1972年,英國讓英鎊自由浮動,港元隨後一度與美元掛鈎,匯率先為1美元兌5.65港元,後調整為1美元兌5.085港元。然而,由於美元疲弱,港元於1974年轉為自由浮動。 直至1983年,香港回歸問題浮現,面對嚴重的貨幣危機,香港政府為穩定匯率,再次將港元與美元掛鈎,並設定固定匯率為1美元兌7.8港元,此舉奠定了現今香港聯繫匯率制度的基礎,至今仍然維持穩定。香港貨幣制度的演變從銀本位制到與英鎊、美元掛鈎,再到最終確立與美元掛鈎的聯繫匯率制度,充分體現出香港在維護貨幣穩定上的努力與調整。 不過,世界上沒有完美的制度,美元掛鈎的聯繫匯率有好處也有壞處,取消的話,好處是能取回貨幣的自主權。現在香港經濟不景,應該減息刺激內需及樓價,但正正是美元的高息限制了港幣的減息幅度。 可是,壞處是可能會引發港幣的信心危機。投機者會找藉口炒賣,貨幣的穩定性也備受挑戰。所以改變與否,如何改變,也是必須慎重考慮,因為潛在的風險非常高,一旦處理欠佳,將為社會帶來極大的動盪。以往數次的變革,也是萬不得已,危險四伏的背景下,才進行貨幣制度改變。 如果聯繫匯率脫鈎是因為中美博弈、金融戰的憂慮,筆者就覺得有點杞人憂天,因為這樣做對美國也帶來極大的風險。中國及香港共擁有超過10,000億的美債儲備,一旦拋售,對美債是沉重打擊。相反,若美國真的強迫全球銀行金融電信協會(簡稱SWIFT)放棄香港,即使港幣與美元脫鈎,美國也會利用不同藉口實施制裁,改變聯繫匯率也於事無補。 最後,本文見報時,特朗普已經上任,他究竟採取甚麼措施,對中國及香港有甚麼影響,宜靜觀其變。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

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