馬年新盤「接財神」 三月樓市百花齊放

03-03-2026

今年樓市全面「迎財神」，雖然財政司司長剛剛發表新一份財政預算案，並未為樓市帶來好消息，未有利好樓市措施出台，更大幅調高成交價超逾1億元的超級豪宅的釐印費，相信會令原先較為熾熱的超級豪宅市場冷卻下來，下月逾億元的大額成交肯定減少，不過始終這類成交只佔整體市場較微少的部分，對整體新盤市場不會帶來影響，而事實上踏入三月份新盤市場將相當熾熱，多個新盤將同期推售，樓市勢必百花齊放。 踏入馬年新盤市場的熾熱程度不遜於蛇年，即使個別發展商亦已因應樓價回升而加價減優惠，近期已有多個新盤提高售價，不過初步看來新盤加價減優惠下，整體新盤銷售未見減慢，發展商亦積極推售新盤，上星期四便單日多達三個新盤同時上載樓書及兩個新盤公布命名，多個發展商同時展開新盤推售攻勢實在近年少有，今個月新盤市場肯定熱鬧，新盤銷售旺勢亦勢必持續。 隨著過去一年整體樓市價量齊升，新盤銷售再創高峰，特別是剛過去的蛇年，全年共售出多達2.3萬伙新盤，創近十多年的新盤銷售新高，新盤銷售增加整體新盤庫存自然減少，同時間未來供應亦告減少，按最新財政預算案提供的數字，今年起的五年內，平均每年新盤供應約1.7萬伙，較過去5年減少約8%，新盤供應減新盤庫存同時遞減，發展商可以趁機推出中長期的樓花新盤，有助發展商進一步達至「貨如輪轉」。 踏入馬年，祝願各位一起「接財神」，低息環境持續，發展商繼續加快推盤的情況下，相信今年新盤市場仍會持續走高，繼續紅盤高開，當然隨著庫存遞減，發展商會採取「以價換量」、而近期的推盤策略中，發展商明顯傾向以招標形式推出新盤，「價高者得」限量推售，總括而言，今年馬年新盤市場將會是量穩價升的一年，總體新盤銷售應可維持2萬伙或以上，新盤定價亦會逐步進取，定價穩步上升。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓市Super March 3月新盤市場特別熱鬧

03-03-2026

過去周未、周日國際局勢風起雲湧，中東戰火重燃，國際局勢變得緊張，美國以色列聯手空襲伊朗，最新黎巴嫩真主黨加入戰團反擊以色列，環球局勢混亂，股市肯定變得波動，雖然如此，踏入3月份新盤市場特別熱鬧，加上過去兩年的3月份均是新盤銷售的高峰期，今年3月樓市情況如會如何？ 如果大家仍然有印象，上月特首以Super March來形容上年的3月，期間有多項大型國際盛事接連舉行，當中包括世界格蘭披治桌球大賽、LIV Golf等，一年一度的香港國際七人欖球賽亦首次移師啟德體育園舉行等，去年的Super March吸引大量旅客訪港，整體零售消費額亦顯著增加，去年Super March的同時，過去兩年香港新盤市場同樣打造出樓市Super March。 首先是2024年2月財政預算案，樓市全面撤辣的帶動下，整月售出4,172伙，是一手新盤實施以來的單月新高，至於去年的新盤市場則受惠於調低細價樓印花稅，將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，令去年新盤市場亦相當熱鬧，去年3月共售出2,430伙新盤，換言之無論是2024年以至2025年，單月新盤銷售新高均是3月份，今年3月新盤市場自然令人期待。 翻查去年的新盤市場記錄，去年3月份推售新盤，主要是新地天水圍的Yoho West Parkside，以及萬科位處大埔上然1期及2期，去年3月新盤以細樓價為主，今年3月市場則百花齊放，有市區單幢樓、新界北區的細價樓、鐵路上蓋的大型新盤、以至港島豪宅屋苑，各類新盤應有盡有，今年新盤市場亦肯定會相當熱鬧。 近期新盤市場熱鬧程度是近年罕見，上星期便出現單日多達3個新盤同時上載樓書，以及2個新盤公布命名，今個月推售的新盤相信會多到令難以置信，隨時有多達10個新盤展開推售，加上整體樓價已連升8個月，今個月新盤市場肯定是「百花齊放、價量齊升」，至於整體銷售能否與過去兩年的樓市Super March相比就難以確定，不過普遍預期本月一手成交量，至少可維持 1,000 至 2,000 宗的高水平，延續自去年3月開始的新盤市場強勁勢頭。 世紀21 星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理