新盤市場大豐收 地價直逼五年前高位

13-10-2026

今年首三季的新盤市場表現「豐收」，即使第三季一手銷售曾短暫回落，但累計成交仍接近15,000 伙，與去年同期相若，換言之今年新盤總銷售可望再度超越2萬伙水平。值得注意的是，今年新盤成交由市區盤主導，港島及九龍區佔約58%，與去年新界盤佔逾半的格局形成鮮明對比，加上逾1億的超級豪宅成交激增，首三季新盤銷售總額突破1,820 億元，較去年同期的1,500 億元大增逾兩成，反映市場資金流動加快，發展商售樓收益顯著提升，財富效應亦同步擴散。 發展商售樓收益增加，新盤定價亦較過去進取，帶動整體樓價上升的同時，連帶地價亦有所提升，近年來發展商積極土地儲備，是新盤銷售大幅增加的「必然結果」，發展商賣樓向來講求貨如輪轉，資金加快回籠的同時，亦提速提提價買地作未來發展，難怪近年來政府賣出的土地亦一年比一年多，前年(2024年)只有兩幅住宅地透過招標售出，去年(2025年)已經倍增至四幅，結果今年同樣倍增，連同早前北都片區發展的三幅土地，今年政府售出住宅地皮已達八幅，年底前政府仍有可能推出地皮招標。 最能反映市場氣氛的，莫過於上星期招標的何文田佛光街豪宅地皮，該地皮位處天鑄旁的豪宅地段，同樣可遠眺部分維港海景，最終吸引十份標書競逐。市場原先預計成交價介乎18.7 億至31.2 億元，但最終由嘉里建設以43.08 億元奪得，較市場預期上限高出 54%，顯示發展商對豪宅市場及後市的信心遠超一般預期。 最新何文田佛光街的樓面地價不單是十年前的一倍，更逼近五年前高位，十年前(2016年3月)政府推出何文田常盛街的豪宅地皮（現為新盤「傲玫」），當年多達十二份標書，最終樓面地價達 10,889 元，而五年前(2021年10月)，當時樓市處於高位，政府推出九龍塘廣播道79號前香港電台教育電視中心(現為新盤「博峯」)，最終在十七個財團競逐下，最終地價高達2.2萬元。綜觀今年新盤市場，豪宅成交領先回暖、市區盤主導成交、發展商積極補充土地，加上政府賣地量增加，形成一個明顯的正向循環：新盤銷售暢旺，發展商資金回籠加快，自然更積極買地投地，推動地價上升，發展商新盤定價更進取，最好說明市場財富效應擴散。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生 世紀21香港有限公司 行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生 世紀21奇豐物業 主席及行政總裁

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生 世紀21物業(將軍澳) 董事總經理

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生 世紀21中華物業(日本、香港、澳門) 創辦人

豪宅盤搶手 地價貴過十年前

07-10-2026

儘管過去一季整體樓市交投回落，但今年的樓市表現仍然令人喜出望外。上半年一手新盤銷售理想，更曾連續 16 個月錄得每月逾 1,000 宗新盤成交，成為歷來最長的旺市之一；整體樓價亦持續上升逾一年。然而，今年初的財政預算案卻出乎市場意料，政府按「能者多付」原則，將售價超過 1 億元的超級豪宅釐印費由 1.25% 大幅提高至 6.5%，加幅逾五成。入市成本急升，自然令買家步伐放慢。 不過，雖然成本增加，近月超級豪宅市場卻異常暢旺。今年逾億元豪宅成交有機會「倍升」，單月錄得多達 29 宗，較 8 月的 17 宗大幅增加；年初至今累計成交已逼近 150 宗，預料全年可突破 200 宗，遠高於去年全年的 101 宗。今年超級豪宅的熱度可謂「旺得驚人」。 在成交急增的帶動下，豪宅新盤成為市場搶手貨，吸引發展商加快吸納豪宅地皮作土地儲備。加上政府近年甚少推出豪宅地招標，令上周截標的何文田佛光街地皮反應比預期更熱烈。除了多間本地大型發展商外，亦吸引中小型及內地發展商入市競投，入標情況理想。市場預期地價將高於原先估算，甚至有望超越十年前同區地皮的水平。 佛光街地皮位處區內指標豪宅「天鑄」旁，毗鄰何文田西食水配水庫，前臨何文田公園及體育館，部分中高層單位更可望維港全海景。地皮面積約 55,650 平方呎，最高可建樓面逾 20 萬平方呎，預計可提供約 250 個單位。雖然中標者須按賣地條款興建長者鄰舍中心分處及精神健康綜合社區中心分處，但由於天鑄近期二手呎價介乎 25,000 至 30,000 元，上月更錄得高層單位呎價突破 50,000 元，市場預期佛光街地皮樓面地價可達 9,000 至 15,000 元。 豪宅地價一向是樓市變化的寒暑表。政府上一幅推出的豪宅地為 2021 年 10 月招標的九龍塘廣播道 79 號前香港電台教育電視中心，現已由麗新發展為新盤「博峯」。當時樓市處於高峰期，吸引多達 17 間發展商競投，地價達 16.083 億元，樓面地價逾 22,000 元。而上一幅何文田豪宅地則是十年前的常盛街地皮（現為新盤「傲玫」），當時樓面地價為 10,889 元。相信目前何文田地價勢必超越十年前水平。 　　 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生 世紀21 星鑄 總經理

按揭定息、「特優先P後H」 全面拆解

30-09-2026

最近滙豐及恒生在按揭市場掀起定息潮，中銀香港破格推出「特優先P後H」按揭息率計劃，本人從事按揭市場30多年，也是第一次見到這個超智慧配合當今經濟亂局的按揭產品。 一、滙豐定息按揭：首3年或5年定息2.93%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 二、中銀香港「特優先P後H」：首2年或3年特優P按 P-2.32% = 2.68%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 定息及「先P後H」按揭的好處 1. 定息即時慳息，供款穩定 此為最大賣點。以500萬貸款、30年期計，以現時H按封頂息3.25%，月供約$21,760。滙豐2.93%定息則月供約$20,892，慳約$868。在定息期內完全鎖定，不受HIBOR及P Rate波動影響。 2. 「特優先P後H」，配合環球利率改變，很有優勢 選用中銀2.68%特優先P，每月供款約$20,227，以H按封頂息3.25%比較，每月慳約$1,533。此計劃提供P按利率P-2.32%，比H按封頂P-1.75%低0.57%，這個先P計劃優勢維持在2年或3年內，所以按揭利率若在這期間升0.57厘已經提供安全網。而假設利率下調，P按更加有優勢。所以這個計劃可以提供給一些熟悉經濟的優質客戶作另類選擇。 結論 在2026年現階段HIBOR高企於封頂位橫行的環境下，中銀2.68%的「特優先P後H」及滙豐2.93%定息計劃，確實提供了即時慳息的價值，而滙豐的定息計劃適合一般追求穩定及要求簡單供款計劃的用家。若本身俱備對環球經濟及香港利率有知識的客戶，中銀的先P後H計劃可以提供一個破格的場景給他們選擇。

莫耀強 先生 聯按有限公司 執行董事

香港銀主盤之業權

08-07-2024

近期由於經濟環境的調整，加上利息飆升，銀主盤比年前大幅增加。平均維持300個單位以上。銀主單位有一定的吸引力，主要係價錢比市價偏低。但是客戶購買銀主盤時都有很多疑慮，主要是擔心業權問題。 銀主在買賣協議附件上都寫明買家對業權不可有異議。客戶都擔心如果業權不齊全，無法向銀行申請按揭，同時影響物業將來放售價錢。如銀主是銀行，因為批核相對嚴謹，樓契不齊全問題非常少。但是，如銀主是財務公司，由於取向比較進取，樓契不齊全問題比較多。如果客戶有擔心，可以建議自己付費在簽署臨時買賣合約之前，委託律師去驗樓契，以確保業權是完整。整個過程可能需要一個星期。所有費用由買家負責。同時銀主可以在這段期間照樣發售，有機會單位會售出給其它買家。

林志偉 先生 世紀21集團有限公司 總策略師