發展商行動看好後市 積極吸納土地儲備

07-09-2026

盡管近月一手銷售回落，二手交投亦更見淡靜，但上月新盤銷售已重上1,000伙，但二手註冊量再度回落更跌至不足3,800宗，再創近一年半的低位，加上樓價連續13個月的升市亦已斷纜，不過整體而言因應樓價已顯著回升，成交量出現整固亦是預計之內，再者正當交投轉淡的同時，各大發展商卻以行動看好後市，積極吸納土地儲備作未來發展，最大亮點是近期發展商所吸納的土地儲備，屬於投資期長達8至10年，投資實超越百億元的大型長期發展項目。 盡管「北都概念」不一定令北區新盤大賣，不過發展商依然對北部都會區具信心，作為北都首個「片區發展」的元朗洪水橋試點項目，最終獲六大企業合組財團投得，雖然入標價只是10.3億元，但由於發展規模大，由於中標財團需負責平整多幅土地球包括兩幅企業及科學園用地、休憩用地、步行街、行人路等公共設施交還政府，預期總投資額高達168億元，整個項目將提供約3,000住宅單位及一座智慧現代物流中心，包括發展規模龐大並包括基礎平整工程，日後住宅部分即使推出預售，亦至少需要5至6年之後。 此外近日港鐵亦批出屯門南延線第十六區站的第二期部分，此項目堪稱為巨無霸發展，比起過去較具規模的港鐵大圍站、荃灣西站以至南昌站的發展還要大，總樓面面積達300萬平方呎，再加上先前投得的第一期發展，兩期合共提供多達6,790伙住宅單位，規模足以與九龍站相比，亦是屯門區亦最大型發展項目，總投資額亦肯定超越百億元，預計落成年期達2033至2035年，換言之項目發展年期亦長達7至9年。 近年來發展商積極土地儲備，可說是今年新盤銷售大幅增加的「必然結果」，發展商售樓收益增加下，發展商自然會積極吸納土地儲備作未來發展，以達至「貨如輪轉」的效果，隨著樓市回升，近年來政府賣出的土地亦一年比一年多，24年全年只有兩幅住宅地透過招標售出，去年增加至四幅，連同最新片區發展的三幅土地，加上下月招標的何文田地，今年售出住宅地將達八幅以上，發展商買地意慾反映對後市甚具信心。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生 世紀21香港有限公司 行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生 世紀21奇豐物業 主席及行政總裁

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生 世紀21物業(將軍澳) 董事總經理

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生 世紀21中華物業(日本、香港、澳門) 創辦人

金九銀十再現 市區新盤停不了

08-09-2026

未知是否向原先屬於內地的市場諺語「金九銀十」學習，過去兩年，9月、10月間均成為發展商積極推盤的旺季，過去兩年新盤市場均出現「金九銀十」的果效，前年的金九銀十的兩個月間，市場共售出多達超越3,700伙，去年的兩個月間即使稍為回落，期間亦售出接近3,600伙，今年的「金九銀十」又會如何？過去一個月市場已明顯逐步上力，上月新盤銷售已重上1,100伙，相信今個月新盤銷售有力再創高峰，而近期新盤的最大亮點是市區新盤停不了，預計未來的兩、三個月將有多個市區新盤登場。 「一石激起千重浪」，華潤西南九龍焦點新盤叡璟，因著項目首期叡璟I以震撼低價登場，物業推售亦正好作為 「金九銀十」作熱身，項目的首輪推售已收取4.71萬票，剛完成的第三輪銷售，總收票量更進一步增加至5.81萬票，成近年來新盤票王，三輪的價單銷售均順利首日沽清，至今叡璟I已累售482伙，佔總數的95%，發展商已部署於短期內乘勝追擊推出第二期叡璟II。 此外叡璟的震撼低價亦正好為市區新盤訂價作指標，項目以平均呎價約1.8萬至2萬元推售，隨後多個九龍區的市區新盤，最新訂價定於2.1萬至2.2萬元水平，近期無論是紅磡、以至啟德跑道區，最新呎價均介乎2萬至2.2萬元的水平，整體的銷售亦相當理想。 未來亦將有多個九龍新盤登場，長沙灣叡璟I過後，紅磡映匯亦將接力登場，接下來亦有九龍建業彩虹新盤33清水灣亦將於短期內登場，項目已展開軟銷，並會待預售樓花同意書批出後隨著展開推售，此外越秀地產位於油塘東源街的大型新盤項目，物業第一至三期合共1339伙，已於上月獲批預售樓花同意書，並於日內公布命名。 新盤攻勢一浪接一浪，未來兩、三個月肯定以市區盤作主導，除多個九龍區新盤乘勢出擊後，周大福集團成員持有位處北角單幢新盤皇璇亦將於短期內登場，項目與去年焦點新盤皇都為鄰，去年初的皇都於短期內沽清，今次皇都2.0肯定再創高峰，多個市區新盤陸續登場下，發展商儲勢待發，「金九銀十」勢必重現。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生 世紀21 星鑄 總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生 聯按有限公司 執行董事

香港銀主盤之業權

08-07-2024

近期由於經濟環境的調整，加上利息飆升，銀主盤比年前大幅增加。平均維持300個單位以上。銀主單位有一定的吸引力，主要係價錢比市價偏低。但是客戶購買銀主盤時都有很多疑慮，主要是擔心業權問題。 銀主在買賣協議附件上都寫明買家對業權不可有異議。客戶都擔心如果業權不齊全，無法向銀行申請按揭，同時影響物業將來放售價錢。如銀主是銀行，因為批核相對嚴謹，樓契不齊全問題非常少。但是，如銀主是財務公司，由於取向比較進取，樓契不齊全問題比較多。如果客戶有擔心，可以建議自己付費在簽署臨時買賣合約之前，委託律師去驗樓契，以確保業權是完整。整個過程可能需要一個星期。所有費用由買家負責。同時銀主可以在這段期間照樣發售，有機會單位會售出給其它買家。

林志偉 先生 世紀21集團有限公司 總策略師