莫耀強
聯按有限公司
執行董事
7月7日開始，按揭貸款有什麼亮點？
23-08-2023
由7月7日開始，金融管理局將港幣1500萬或以下的自用住宅物業按揭成數提升至7成，這個改變令很多擁有物業按揭的朋友，立即申請𨍭按，目的想吐取現金和拿取銀行按揭的現金回贈。因為現金回贈多少是根據貸款金額多少來計算的，例如一個1000萬的貸款金額，就可以拿到30萬的現金回贈，真是一個不少的數目呢！而且特別介乎樓價1000萬以上至1500萬這個界別，以前只可以做5成按揭，現在可以多2成貸款到7成，即可以吐回現金200萬至300萬，同時間又可以拿取按揭現金回贈，這個真的有很大吸引力！朋友們可能會問我，取出現金要付利息，同時這些現金也沒有什麼用途，怎麼辦？大家可以看看我之前的文章，就知道善用‘按揭掛釣存款’產品，便可以完全抵消按揭利息的支出。
另外對第一次買樓的朋友來說，肯定想做高成數至9成按揭，因為首期對這些準買家來說，也是一個重要課題。新的按揭保險計劃，1000萬或以下的物業可以做足9成按揭，最大提升是1500萬的物業更可以做足8成貸款，即是拿300萬首期，就可以買到一個安樂窩！相比以前，只能夠做5成貸款，及要拿750萬做首期，這個數字對很多朋友來說，真的可能是遙不可及的。
談到按揭保險計劃，大家又會問，是否很難才可以得到批核？在坊間網上爬文，往往會被固定收入、首次置業、供款能力和壓力測試這些名詞嚇怕，我和大家來談一個簡單例子，大家可能從沒有在網上看過這樣界定，就是什麼叫固定收入？網上可能只會講每個月有固定自動轉賬工資存入銀行，其他收入不計算在內，這個就是一般網上查閱固定收入的解釋！其實這個只是固定收入人士的一個重要特色，但不是定義！
依據固定收入人士的準則，是視乎工作性質是否一個固定收入的工作種類來決定。例如一個保險經紀或名牌皮具店的營業員，他們的工作種類是以營業額分紅賺取佣金，這類工作界定為非固定收入人士；另一個例子，一個建築地盤的工人，每個月有固定工資，但因為工作性質，經常加班，其加班工資以每小時計算，而每月加班時數也不是一樣，甚至加班的工資佔全部每個月的總共工資很大部分，很多網上資訊，就會說加班工資因為不固定，不能計算在收入證明內，但答案是這些加班的不固定工資，可以取最近三個月的平均數目，計算為固定收入的一部分。擧一個實例，一位某建築公司的地盤工人，每月固定工資為2萬元，而最近三個月加班工資分別由1萬至1萬四千元不等，當他申請按揭保險計劃，工資計算是固定工資加上過去三個月的平均加班工資作為整體工資收入，重點是這位申請人被界定為固定收入人士，只要他現在沒有擁有住宅物業和沒有按揭負擔，這位申請人便符合資格申請9成按揭，適當運用他的資金買入最適合自己的安樂窩！
