進入赤馬紅羊年 是機遇還是挑戰

29-01-2026

知否世事常變變幻原是永恆，踏入2026年國際市場已經風起雲湧，元旦日過後委內瑞拉已即時變天，接下來伊朗局勢亦變得緊張，連帶長期冰天雪地的格陵蘭亦充滿變數，國際局勢變亂交織、地緣衝突此起彼伏、環球股市反覆受壓，不過本地樓市卻獨善其身，整體氣氛持續暢旺，一、二手同步熾熱，新盤市場更加愈燒愈旺，預計本月整體新盤銷售可望超越2,200伙，較上月銷情幾近倍升的同時，單月銷售更可望重上自去年5月以來的近8個月高位。 過去幾年的樓市，往往需要等待至三、四月間才出現「小陽春」，不過今年樓市已提早進入小陽春，即使即將進入馬年，發展商未有「歲晚收爐」，反之已積極為馬年紅盤作部署準備，來年馬年樓市隨時比起現時的蛇年更加暢旺，不過亦有指未來兩年是「赤馬紅羊劫」，火氣太旺對金融市場會帶來挑戰，所謂「赤馬紅羊」指的是未來的丙午年（馬年，稱「赤馬」）和再下一年的丁未年（羊年，稱「紅羊」）的兩年間，被視為60 年一遇、火象能量特別強、較容易出現變動，當然「赤馬紅羊」是機遇還是挑戰，現時仍然言之尚早。 不過無可否認，快將過去的蛇年是金融市場大旺的一年，過去一年國際金價的升幅確實驚人，從蛇年的開始金價仍處於不足2,800美元一盎司，但進到現時蛇年的完結，最新國際金價已逼近5,000美元一盎司，一年間金價狂升近八成，環球股市亦同樣錄得顯著升幅，美國標普500指數，從去年年初的6,000點，反覆上升至最新6,900點，期間升幅約一成半，港股升幅更為顯著，去年年初恆指在2萬點低位徘徊，不足一年最新恆指已逼近2.7萬點關口，期間升幅高達三成半。 過去一年金價狂升，股市亦升至近年高位，金融市場處於高位自然會帶來挑戰，相信大家亦明白，未來一年自然難以維持高速增長，加上國際局勢急速變化，來年金融市場確實有一定的挑戰，相反金融市場的挑戰，對樓市反而帶來機遇，始終股市是一個相對短線的投資，而樓市則講求長遠的穩定增長，過去一年樓市才剛剛扭轉跌勢，整體樓價逐步從谷底反彈，低息環境持續，收租回報顯著回升，近期趁低吸納買樓收租的投資者中，亦不乏一些從股市有斬獲的投資者，「棄股換樓」作長線投資，相信未來一年仍有股市獲利的投資者，會轉往樓市趁低吸納。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

小陽春提前現，樓市格局大改變！

08-01-2026

2025年香港樓市完成了從復常到復甦的關鍵轉折。差餉物業估價署數據顯示，2025年11月私人住宅售價指數已連漲6個月，租金指數更是連續12個月上升，創下歷史新高。根據市場地產數據顯示，2025年一手私人住宅成交量突破2萬宗；二手市場前11個月成交約3.58萬宗，全年預計達3.9萬宗，均創近年新高。這一波回暖的背後，是多重利好因素的疊加。美元貶值提升了實物資產避險吸引力，香港銀行跟隨美聯儲減息，加上港股反彈逾40%的財富效應，共同推動了壓抑多年的購房需求集中釋放。經絡按揭的一項調查反映了市場情緒的轉變：近七成市民對2026年樓價走勢持平穩或看漲態度。 對於2026年香港樓市走勢，多家機構持樂觀態度。物業分析師岑頌謙認為，樓價持續攀升反映其已觸底反彈，這一漲勢在2026年將延續。施永青預計，2026年香港房價漲幅可能達15%；仲量聯行則預測中小型住宅價格將上升約5%。利率環境將是影響2026年樓市的關鍵因素。隨著美聯儲主席即將換人，筆者估計繼續降息的機會更高，香港銀行業有望跟隨下調最優惠利率，進一步降低購房成本。再者，內地買家繼續成為市場重要支撑。2025年前11個月，以普通話拼音登記的買家在香港樓市共成交1.255萬宗，總金額達1,256億港元，創1995年有統計以來新高。 本輪樓市復甦最顯著的特點是投資邏輯的改變。與過去樓市興旺期投資者熱衷追逐豪宅或工商鋪不同，當前市場的投資焦點轉向了細面積的住宅單位。這種轉變主要源於租金回報率的考量。隨著香港人才引進計劃的推進和大學非本地生名額增加，細單位的租賃需求持續強勁。資料顯示，香港部分中小戶型的租金回報率已達4%以上，超過了當前約3.25%的按揭利率水平，形成了「供平過租」的現象。也促成投資者重新入市的重要動力！這種市場結構性改變，進一步激活了換樓鏈條。細單位業主更容易出售物業，從而推動其換樓需求，使中價單位成為2026年市場的新寵。 這波由細單位帶動、中價樓接力、豪宅市場點綴的復甦模式，將推動香港樓市實現健康可持續的價量齊升。隨著香港金融市場持續活躍和人才引進計劃的深入實施，住宅需求基礎將更加堅實。香港樓市正迎來結構性轉變的新時代。 2026年首個大型新盤西沙SIERRA SEA的市場表現，更是為新一年樓市提供了重要風向標。2026年初即錄得“雙破頂”成交，一個面積1,290方呎的單位以每方呎2.54萬港元的價格招標售出。這一成交價較一年前同類單位，成交金額及呎價分別上升了47%及15%。西沙SIERRA SEA的登記非常熱銷，印證了2026年香港樓市開局即迎來一波“小陽春”行情，值得大家留意！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事