向內捲說「不」 樓市「水頭充足」

26-08-2025

如果大家有留意，「內捲」一詞可說近年內地最流行的網絡用語之一，原先是一個社會學的概念，是指一種文化或系統發展到一定程度後，無法向外突破，形成過度的內部競爭，再者近年「內捲」一詞已變成經濟學用詞，意思是市場內的白熱化競爭，僧多粥少下，為了分一杯羹，商家不斷投入資源和努力以超越他人，但卻沒有「將個餅有愈做愈大」，導致邊際效益下降，內捲亦稱之為內耗，所謂「內捲型經濟」(Involutionary Economy)就是即使付出努力，回報完全不成正比，「愈競爭愈貧窮」經濟進入死胡同，正當內地經濟努力「反內捲」，香港市場又有沒有出現「內捲」。 首先看看我們最關心的香港樓市的情況，無可否認，近年新盤市場肯定出現白熱化的競爭，最恐懼就是新盤會否出現「愈競爭愈低價」，幸好隨著整體新盤庫存已逐步回落，個別發展商已將個別新盤定價稍為調高，新盤定價仍然健康發展，正如早前所言，新盤賣得好的同時，部分發展商已趁機吸納土地儲備，樓市未有出現「內捲」現象。 再者近年樓市基本上是「愈做愈大」，截止目前為止，今年首八個月整體樓市的註冊金金額已約達3,700億元，較去年同期的不足3,580億元，按目前的進度相信今年全年整體物業總註冊金額可達至5,700億，甚或挑戰6,000億元水平，按年增長一成二的同時，整體註冊金額將會創近四年的高位，整體樓市規模依然「愈做愈大」，整體增長亦不限於一手新盤市場及二手交投，連持續淡靜的工商舖市場，今年總註冊金額亦有顯著回升。 整體而言，今年樓市「水頭充足」，整體樓市註冊金額顯著增加，反映整體市場購買力依然強勁，最新今年6月的整體銀行體系的客戶存款總額已逼近18.7萬億元，按年增長一成一，與此同時今年銀行在按揭市場進態明顯較以往積極，按金管局最新公布按月新批出的按揭貸款總額已經連續四個月上升，今年上半年新批貨款總額超越1550億元，按年增長8.2%，銀行按揭取態積極，近期更有銀行調低新造按揭利率、增加現金回贈吸客，甚或是推出低息定息按揭計劃，銀行按揭市場繼續「放水」，整體樓市自然「水頭充足」。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

麥當勞全線賣舖 是危或是機？

15-08-2025

麥當勞尖沙咀星光行地標舖位，2019年估值10億港元卻無人接盤，如今市值腰斬至4.6億港元重新招標－這戲劇性一幕正是麥當勞香港「清倉」23個自持商舖的縮影。這批黃金地段物業總估值近30億港元，首階段8個舖位將於9月16日截標，引發市場兩極解讀：是外資看空撤退的警鐘，還是資本操作的戰略棋局？ 香港零售業持續萎縮，2025年1月至5月零售銷貨額同比下降4.0%，核心商圈空置率飆升，銅鑼灣空置率從5.3%攀升至13.2%，旺角及中環分別達9.5%及8.6%；另一方面租金同步下滑，銅鑼灣舖租環比跌3.6%，尖沙咀則跌3.4%。麥當勞星光行舖位價格腰斬，印證商舖資產深度貶值趨勢，麥當勞此時“賤賣”，被解讀為對香港商業地產復甦信心崩塌也不意外。部分市場聲音將此次出售與2022年麥當勞退出俄羅斯時被迫賤賣資產相提並論，猜測美資企業或因中美關係緊張提前避險。儘管麥當勞強調“餐廳營運不變”，但清空所有自持物業的決絕姿態，仍被部分輿論視為「用腳投票」。 麥當勞本質是「偽裝成快餐店的地產公司」：全球特許經營業務毛利率高達84%，遠超自營餐廳的15.6%，而租金收入占其特許經營收入的38.65%（2024年達100億美元）。此次出售並非撤離香港，而是全球輕資產化的關鍵一步：套現30億港元可加速拓展中國內地市場（目標2028年達萬店），同時保留香港256家門店營運。 首階段8個舖位均附帶麥當勞長期租約，100%出租率且租金穩定。以星光行舖位為例，月租135.6萬港元，按當前估值測算租金回報率約3.5%，高於香港多數低風險理財產品。仲量聯行直言：回報率超過市場一般水平，吸引家族信託、海外基金等長線投資者爭相詢價。商舖價格大跌反而刺激交易量逆勢上升：2025年上半年香港工廈、商廈及店舖買賣登記量高達2,238宗，同比增25%。對麥當勞而言，趁流動性未枯竭高位變現，比困守貶值資產更符合商業理性。 總結而言，麥當勞賣舖既非單純的危機信號，亦非絕對的抄底良機，而是全球資本在周期波動中的精密重組。其真正啟示在於：9月星光行舖位的成交價，這將成為香港商舖市場的風向儀。若這批帶金租約的核心資產能以接近估值成交，甚至吸引多輪競價，將證明資本仍認可香港黃金地段的長期價值；反之，若流標或大幅折讓，則意味著市場信心尚未觸底。大家不妨密切留意！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事