供應逐步回落 需求穩步向上

10-06-2025

樓市走向永遠離不開供求關係，無可否認過去數年樓市一直出現供過於求的情況，新盤貨尾總存量不斷回升，整體樓價自然持續整固，根據政府最新發表的香港物業報告，去年新盤落成量超越2.4萬伙，按年急增七成八，創自2004年以來的二十年新高，即使今年新盤落成量會稍稍回落，大量新盤落成整體樓價自然受壓，不過新盤落成量只是整體樓市供應的其中一個面向，從近年政府批出土地數目，以至發展商透過補地價或舊樓併購的土地儲備，實際未來供應正在回落。 如果大家有留意，房屋局按季公布的私人住宅一手市場供應，反映未來三至四年可提供的一手私人住宅供應已經連續四個季度回落，從去年第一季的11.2萬伙的長遠供應高峰，今年第一季的數字已顯著回落至10.5萬伙，隨著整體新盤銷售持續增加，而新批的土地又持續減少，相信今個季度私人住宅長遠供應勢必再度回落，甚至有機會回落至三年前的約10萬伙邊緣。 近年來租務市場持續向好，整體租金接連上升下，租金回報率上升，吸引部分發展商將部分剛落成新盤「轉售為租」，新近香港小輪便將原先計劃出售的深水埗新盤映岸，易名為「東華﹒南昌匯」，由東華三院及發展商合作轉作青年宿舍出租，事實上早於去年年中已有發展商將旗下新蒲崗的新盤轉作共居公寓出租，主攻大專生及大學教職員市場，相信未來仍會有發展商將旗下新盤轉作青年宿舍或學生宿舍出租。 總括而言，隨著未來落成量下跌，長遠供應減少，整體新盤貨尾存量亦已顯著下降，地政總署最新公布數字亦反映，上月並沒有發展商新增預售樓花申請，今年發展商新增樓花數目已顯著減少，長遠供應回落的同時，在租金持續處於高位，拆息又維持低水平，供不過租的威力下，推動租客變買家，樓市需求穩步向上的情況下，樓市已進入一個拐點，過去供過於求的情況將不復見，供求關係漸趨平穩。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

香港優勢仍在 工商舖露曙光

04-06-2025

近日香港工商舖市場頻現低價成交，令市場瀰漫一股悲觀情緒。著名投資者湯文亮、馬亞本、鄧成波家族相繼低價沽貨，就連向來穩健的房屋協會也加入低價售舖行列。中環核心地標環球廣場高層海景單位，成交呎價僅徘徊於$18,500左右，昔日頂級商廈光環似乎蒙塵。當下市場共識似乎指向工商舖前景黯淡，然而，表象之下，一股韌性與曙光正悄然浮現。 誠然，商舖生態正經歷深刻轉型。奢侈品退潮，取而代之的是面向大眾的消費模式。此轉變雖令核心區租金顯著回調，售價亦隨之調整，卻意外帶來正面效應，街舖空置率逐步改善。租金與售價的理性回歸，降低了營商門檻，為本地品牌與新興業態注入動力。當市場完成這輪殘酷卻必要的調整，一個更健康、更具競爭力的零售生態會逐步成形，為商舖市場的企穩奠定根基。 寫字樓市場亦非全無亮點，國際調解院選擇香港作為總部，正是對本港法治精神與專業服務的高度認可。大量國企籌備來港上市，國際金融巨擘如AXA安盛毅然將集團總部遷冊香港，這些重大動向清晰地傳遞全球資本對香港獨特優勢－法治基石、資金自由流動、專業人才匯聚以及背靠祖國的戰略地位，投下的堅實信任票。國家「十四五」規劃明確支持香港鞏固國際金融、航運、貿易中心地位，此政策背書為寫字樓長遠需求注入強心針。 摩根士丹利亞洲區前主席羅奇（Stephen Roach）也修正他的「香港玩完」論。他說：香港或許正經歷一場復興，因為它的中國特色，而非人儘管有中國特色（Hong Kong is experiencing maybe a revival because of its Chinese characteristics， not in spite of it） 當下工商舖的低迷市況，或許令人卻步。然而歷史經驗反覆印證，物業市場最是「血流成河」之際，往往孕育著絕佳投資契機。香港的法治基石、自由市場、國際網絡與國家戰略支持，是其不可替代的堅實底蘊。商舖轉型適應新消費模式，寫字樓吸引國際機構落戶，調整正為未來復甦鋪路。此刻與其悲觀，不如看清香港的核心優勢依然閃耀。寒冬將盡，工商舖市場的曙光，已然在地平線上清晰顯現。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事