美匯跌轉新局 樓市見底回升

02-06-2025

關稅戰果真時刻在變，早前氣氛緩和但近日中美貿易又再起爭端，加上美國最新又將外國進口鋼鐵關稅加至50%，全球關稅戰「彈出彈入」，確實令環球市場起了翻天覆地的轉變，並打開全球經濟市場的「潘朵拉盒子」，資金流出令美國國債出現拋售，國債收益率急速上升，亦引發日本債務市場危機，環球債務市場轉變的同時，另一關鍵因素是近月美匯指數顯著回落，關稅戰可能只是開局，始終美元走弱有利貿易，弱美元政策或許已悄然來臨，美元轉弱自然會對全球金融市場帶來影響。 如果大家有留意，自特朗普新政府重新上台以來，美匯指數已顯著回落，由今年初的109美元以上的高位，最新指數已跌至100以下報99.6美元，再者翻查過去五年美匯指數的走勢，自2022年開始美匯指數一直徘徊於100美元以上，市場預期如果弱美元局勢展開，美匯指數可能會再跌10%至90美元左右水平，重返五年前的低位。 事實上，美匯指數回落，對本港樓市亦會帶來逆轉的機會，根據過去圖表來看，按美匯指數及香港樓市的走勢作比對，基本上成反比走向，美匯向上香港樓價就輾轉回落，相反美匯下跌之際，香港樓市會呈上升軌，相信大家亦明天，美匯指數回落，其他貨幣兌換美元自然會升值，而在聯繫匯率的制度下，港元亦會跟隨美元呈現弱勢，過去數月間無論歐元、英鎊、澳元等主要貨幣，匯率均顯著回升。在此情況下，無論對旅遊業、出口貿易以至整體經濟自然有一定刺激作用。 總括而言，雖然近日香港銀行同業拆息的回落可能只是短暫，但相信美國將重啟減息，強美元落幕下，投資者是弱美元時代應如何部署，美元跌有助本地資產價格回升，減息亦有助緩和樓市壓力，加上供平過租的威力下，種種利好因素令樓市氣氛已明顯走出谷底，近月一、二手交投亦顯著回升，樓價經過過去一段時間的尋底，相信部分地區已確認見底，後市或會逐步出現反彈，二手市場的筍盤已經「賣少見少」，更有個別二手成交以高於銀行估價獲承接，相信樓市見底回升在即。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

比特幣再創新高 背後棋局要弄清

29-05-2025

2025年5月，比特幣價格首次站上11萬美元歷史高點，引發傳統金融市場矚目。這一波漲勢背後，除了機構資金湧入與宏觀經濟環境支撐外，《2025年美國穩定幣創新指導與建立法案》（GENIUS Act）的推進更被視為關鍵催化劑。然而，這項法案的戰略意圖與長期影響，值得保守投資者深入審視。 GENIUS法案要求穩定幣發行商必須100%以美元現金或美國國債作為儲備資產，並接受聯邦監管審計。此舉表面上增強了穩定幣的合規性與透明度，短期內吸引大量機構資金通過穩定幣進入加密市場，間接推升比特幣需求。例如，Tether（USDT）與USD Coin（USDC）等主流穩定幣已將儲備資產中的美債比例提升至60% - 80%，直接刺激了美債市場的流動性需求。 然而，法案的深層目的在於鞏固美元在數位金融時代的主導權。美國政府透過將穩定幣與美元資產強制綁定，不僅擴大了美債的全球需求（預計2030年穩定幣市場規模將達3.7萬億美元），更將加密市場的定價權收歸美元體系。這與香港近期通過的《穩定幣條例草案》形成鮮明對比 - 後者允許多元法幣儲備，而美國法案則明確排除非美元穩定幣的合規空間。 所以比特幣此次突破新高，短期得益於監管合規帶來的市場信心，價格獲得進一步提升。但大家不要忽視其價格邏輯已悄然變化： 第一，機構資金管道美元化：現貨比特幣ETF（如貝萊德旗下產品）的資金流入需通過美元結算，而穩定幣成為法幣與比特幣交易的主要媒介，進一步加深比特幣與美元流動性的掛鉤。 第二，價格支撐依賴美債需求：穩定幣發行商增持美債作為儲備，間接將比特幣的市場流動性與美債信用綁定。若美債遭遇拋售潮，穩定幣可能面臨贖回壓力，進而衝擊比特幣價格。 此現象衍生出一個矛盾：比特幣原本被視為「抗法幣通脹」的避險資產，如今卻因監管框架而與美元體系深度結合。保守投資者需警惕 - 當比特幣的價值支撐越來越依賴美債信用，其「去中心化」特性是否名存實亡？美國政府對加密市場的監管收編，可能壓縮比特幣作為「另類資產」的獨立定價空間。舉個例子，法案禁止算法穩定幣（如2022年崩盤的UST），實質上扼殺了脫離美元體系的支付實驗。 對保守投資者而言，比特幣的長期價值已不僅取決於技術創新，更與美國財政政策的穩定性緊密相連。在參與這場數位金融革命之際，需清醒認知：當「去中心化」理想遭遇「中心化」監管，投資安全性的定義，正在被重新書寫。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事