新盤繼續低價震撼 平穩市助用家進場

01-04-2025

近月樓市明顯轉趨熾熱，多個大型新盤陸續登場，市場反應理想同時，部分發展商亦趁機減價清貨尾，整體而言上月新盤市場總銷售亦超越2,400伙，新盤銷售較2月份的1,235伙按月急增逾九成，亦令整體第一季的新盤可達至4,400伙，雖然比起去年第一季的約4,870伙宗仍有一定的距離，不過因應去年新盤市場「來得快、去得亦快」，去年第二季新盤銷售已顯著回落，去年第三季的樓市就更加淡靜，今年的情況卻有所不同，新盤銷售拾級而上，加上踏入第二季已有多個大型新盤部署登場，相信今年新盤銷售仍可保持熾熱，樓價平穩向好的情況下，亦有助用家趁低吸納入市。 因應去年以至今年均屬於新盤落成高峰期，去年新盤落成量超越2.5萬伙，較原先政府估算還要多，而今年政府估算仍有2.4萬伙以上，換言之2年間多達5萬新盤供應(當然部分已推出市場預售)，加上現時仍有大量新盤現樓貨尾積壓的情況下，今年第一季發展商積極推盤的同時，發展商訂價明顯刻制，繼續以震撼低價推盤作招徠，新盤低價搶客，部分發展商亦自然需要將貨尾單位減價迎戰。 新盤售價一浪低於一浪的情況下，令近月整體樓價持續受壓，去年10月、11月整體樓價出現低位反彈後，按差餉物業估價署的最新今年2月份的私人住宅樓價指數，整體樓價已連跌3個月，去年底的反彈早已完全蒸發，最新按年跌幅達5.8%，按樓價指數計算現時樓價已重返9年前的水平，樓價整固自然吸引買家趁低吸納。 總括而言，在400萬元以下細價樓釐印費減至100元的助力下，按統計過去一個月400萬元以下新盤成交達400宗，較財政預算案公布前的一個月大增七成，現時樓市是由剛性需求帶動，相信未來一季細價樓新盤市場仍然熾熱，加上市場上續有新界區大型新盤登場，震撼低價策略持續下，未來一季新盤市場勢必熾熱，整體銷售或許會比第一季的4,300伙有所增加，新盤銷售持續增加下，相信整體新盤庫存可望於下半年再次回落至2萬伙以下，短期內樓價仍會受壓，卻成為用家入市上車的好時機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

AI 能力普及化 地產應用要及時

03-04-2025

人工智能（AI）正深刻地改變著各行各業，物業投資分析也不例外。傳統的物業投資分析往往依賴大量的人工調研和經驗判斷，耗時費力，且容易受到主觀因素的影響。而AI的應用，則有望打破這些局限，開啟物業投資分析的新時代。 AI最顯著的優勢之一，是其強大的數據處理和分析能力。想像一下，一位潛在買家將一份詳細的物業資料導入AI系統，系統便能迅速提取關鍵信息，結合市場趨勢、地段分析、價格走勢等多維度數據，在極短時間內生成一份專業的投資建議。 更進一步，代理式人工智能（Agentic AI）的出現，更是將AI在物業投資領域的應用推向了新的高度。Agentic AI不僅僅是被動地接受指令，而是能夠主動學習、推理和決策。它可以記憶客戶的瀏覽紀錄，分析客戶的偏好和風險承受能力，從而量身定制個性化的投資建議。例如，當客戶經常瀏覽九龍區的中小型住宅時，Agentic AI會自動分析該客戶可能對交通便利、總價較低的物業感興趣，進而推薦符合條件的優質房源。 除了個性化推薦，Agentic AI還能輕易連接市場新聞和實時數據，幫助投資者更全面地了解市場走勢。它可以自動抓取新聞報導、社交媒體信息、交易數據等，分析市場情緒、政策變化、競爭格局等，從而為投資者提供更及時、更精準的市場洞察。除此之外，Agentic AI更能有效避免購入凶宅或有問題業權等風險。通過連接相關數據庫，AI可以對物業的歷史紀錄進行分析，排查潛在的風險因素，為投資者提供更安全的保障。 過往香港地產代理的服務水平很參差，每個營業員的水平也不一樣，甚至有小部分害群之馬，利用假盤及假訊息誤導客戶。但隨著AI 功能的提升與普及，代理公司就可以提供一個24小時不停服務的機械人。它只會提供真實資訊，並可能更了解客戶的真正需要。 在硏究的過程中，AI的技術及費用的困難度不是最高，最具挑戰性反而是數據的收集。不少珍貴數據都儲存在個別營業員的手機上，如何有效收集，將會是一大挑戰。相反，國內行家已經令客戶及經紀代理在統一的平台上操作，包括溝通、睇樓、甚至成交簽約，數據的收集變得輕鬆多了。 筆者很慶幸公司有自己的IT 硏發團隊，能夠獨立自主地進行開展。代理業未來的發展，將會是AI應用之爭，若忽略這個轉變，將會被淘汰。

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事