投資客蠢蠢欲動 新盤旺二手尋寶

06-05-2025

一盤激起千層浪，西沙大型新盤Sierra Sea正式登場，在大幅超額的情況下，首批單位順利首日沽清，物業更吸引不少物業投資者趁低吸納買樓收租，其中有近年專攻細價樓市場的投資者，斥資約1,000萬元購入兩伙Sierra Sea作長線投資，預計回報達四厘，無可否認近年發展商持續以震撼低價推出新盤，難怪該投資者笑言：「呢一輪應該係發展商輸俾你，都輸唔少」，事實上近月新盤市場中，投資者的入市比例明顯增加。 過去一段長時間，受樓市辣招以至樓價持續整固的情況下，投資者早己絕跡市場，去年年初政府全面撤辣後，投資者入市以至轉售成本大幅減低下，自然會吸引個性投資者考慮重投市場，不過始終樓價整固壓力仍在，目前投資者入市比例仍然只是少數，不過無論是一手市場、二手市場，近年亦有個別投資者趁低吸納買樓收租、甚至是短炒獲利，無可否認，近月二手市場亦有少數短炒獲利個案，不過賺幅相對有限。 當然過去一段時間投資者絕跡市場，主要是因應高息環境下，加上當時樓價仍處於高位，買樓收租的回報低見兩厘、三厘，而定存息率卻達四至五厘，買樓收租變得絕對「唔吸引」，不過近年樓市環境明顯逆轉，樓價持續回落而整體租金卻「愈升愈有」，目前買樓收租的回報率已顯著回升，再加上在減息周期下，近月的定存息率已顯著回落，個別區分的收租回報已超越最新定存息率，買樓收租已重新變得吸納。 總括而言，現時香港銀行存款總額持續增加，市場資金充裕，過去高息環境之下，買樓收租並不吸引，但近年樓價持續整固，新盤市場競爭激烈下，發展商續以震撼低價作招徠，吸引長線投資者考慮購入作長線收租，二手市場的情況同樣，盡管隨著近期二手交投有所回升，市場上的筍盤已明顯減少，不過二手市場仍然不乏低於銀行估價的超值筍盤，甚至可以「進可攻、退可守」，好彩的話「執到平貨」可以短炒獲利，但即使長線收租，回報亦有一定吸引力，相信在投資者入市比例增加下，新盤市場會持續暢旺，而二手市場亦是投資者尋寶地方。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

特朗普四面楚歌 貿易戰進退失據

08-05-2025

2025年特朗普政府重啟全球關稅戰，試圖以「美國優先」重塑國際貿易秩序。然而，第一階段結束後，美國不僅未能縮減龐大貿易與財政赤字，反而陷入國內經濟動盪、國際信譽受損的困境。如今被迫進入密集談判的第二階段，但面對中國的強勢反擊與盟友博弈，特朗普的「極限施壓」策略已顯疲態，未來90天若無法破局，恐將徹底進退維谷。 貿易戰已為美國帶來慘痛的代價。首先，關稅政策推高美國物價，國際貨幣基金組織（IMF）預測2025年美國通脹率將升至3%以上，消費者與零售商面臨貨架短缺，電子產品等行業成本激增。農業與能源產業更慘烈，對中國大豆出口暴跌67%，能源業因中國反制失去150億美元市場。 第二是金融動盪與衰退風險。美股兩日蒸發6.6萬億美元市值，債市恐慌推高借貸成本，10年債息已升高至4.3%以上，美元也大幅下跌，經濟衰退警報拉響。 第三是美國的國際信譽崩塌。美國脅迫盟友「選邊站」，如要求歐盟減少對華合作換取關稅豁免，反加深盟友的不信任，世貿組織（WTO）更痛批美國單邊主義破壞全球貿易體系。首階段失利，特朗普以「90天緩衝期」換取談判空間，變相令貿易戰進入第二階段談判，但困局難解，盟友讓步有限。原以為日本會是最早妥協的國家，但也是僅承諾增購美國能源與農產品，拒絕對核心產業讓步；歐盟因內部矛盾進展停滯，直至執筆為止仍是沒有達成任何一個協議。 其中一個重要原因是中國立場強硬，為對抗貿易戰起了示範作用。同一時間，美國國內政治危機正在加劇，物價上漲激化民怨，民調顯示特朗普的支持正不斷下跌。若6月底前無成果，特朗普將面臨共和黨內訌與選民背棄。若退讓，則會被批「對華軟弱」。 特朗普的關稅戰是一場「自殘博弈」－美國赤字未解，反陷通脹、衰退與盟友離心。中國以戰略定力突圍，成為反抗霸權象徵。即便少數國家在90天內妥協，亦難掩美國戰略失敗。當6月底期限屆滿，特朗普終將發現：關稅大棒揮出的，是失民心，失盟友及失關稅收入，盡是四面楚歌的迴響。這位狂人會有甚麼新招為自己解困，大家就拭目以待吧！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事