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楊永健

世紀21 星鑄

總經理

蛇年樓市十大利好因素

12-02-2025

踏入蛇年樓市表現繼續兩極,一手新盤維持熱鬧,多個新盤排隊登場,發展商續以「震撼低價」作招徠,入票情況理想,相信蛇年首個大型新盤勢必「開門紅」,蛇年紅盤高開,不過二手市場卻持續淡靜,加上部分業主仍然外遊,令二手市場維持買賣兩閒,個別地區樓價跌勢持續,樓市繼續整固。

無可否認,目前整體樓市氣氛仍然觀望,特別是美國總統特朗普再度上場,美國貿易政策將迎來重大的轉變,第一步是對所有來自加拿大和墨西哥的進口商品加徵25%的關稅,第二步就是對中國(包括香港)的進口商品加徵10%的關稅,未來亦會向更多地區加關稅,貿易戰對全國經濟增添更多不明朗因素,亦對美國自身帶來通脹壓力,故此縱使減息周期啟動,惟2025年減息次數及幅度應會減少,美國息口走勢亦對香港樓市帶來變數。

變數確實存在,但綜合來說市場仍有相當的利好因素,蛇年樓市十大利好因素,(一) 樓價處於低位,過去數年間樓價累計回落三至四成,幾乎重返十年前的樓價水平,樓價甚至低於地價,低過成本價,(二) 息口將會回落,收租更勝收息,減息期於去年9月才開始,盡管今年減息步伐可能減慢,但息口回落是大勢所趨,低息環境會維持一段時間,(三) 踏入新一年銀行按揭業務回歸積極,⁠銀行新一年積極貸款,自然會推動樓市交投增加。

(四) 過去一年港府積極吸引人才,高才通來港人數不斷增加,數十萬「新香港人」必定陸續入市,(五) 隨著加拿大、英國等國相繼收窄移民政策,近年亦開始有港人回流,相對於昔日以高價沽貨飛往海外,現時樓價已回落三、四成,自然吸引回流港人低位回購,(六) 龍年一手爆旺,蛇年勢必延續,新盤大戰即將爆發,震撼低價搶客持續,明益用家,(七) 租金持續上升,加上減息,供平過租會更見明顯,吸引收租客入市及租客轉租為買。

(八) 政府已於去年二月全面撤辣,撤辣後所有人同一釐印費,入市成本大減勢必吸引海外、以至內地資金入市,(九) 北部都會區剛剛開展,未來將會是「北都」的天下,北都成為趁低吸納的焦點所在,(十) 機會永遠留給有準備的人,樓市即將轉勢,金蛇獻瑞百業興,相信蛇年是樓市全面復甦的一年,要把握樓市轉勢才能食盡樓市復甦的優勢。

筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生


02-10-2025

第三季快將過去,繼上半年新盤市場成績「喜出望外」,第三季的新盤就「更見驚喜」,單季再售出約5900伙新盤成交,再創自2019年第二季以來的近六年新高,由於綜合過去三季累計新盤銷售已達至1.55萬伙,平均每季售出逾5000伙,換言之如果最後一季新盤市況沒有太大轉變,新盤市場持續熱鬧,今年全年新盤總銷售勢必突破2萬伙大關,將會是自2013年一手新例實施以來的新高。 今年的新盤市場更加是價量齊升的一年,受惠於近月一手新盤豪宅成交明顯增加,上星期論及的西半山超級豪宅天御,首日推出招標便已率先售出一期2座50樓的全層特色戶,成交價為3.5496億,連同單位附設的停車場私人車庫及私人電梯大堂一併出售,單位實用面積4710平方呎計算,成交呎價高達75,363元,豪宅成交增加,自然大幅拉高新盤市場平均每宗成交金額,最新九月份新盤市場,平均每宗成交額高達1280萬宗,比對於半年前(今年3月),平均每宗新盤成交價僅739萬元,半年間大幅增加73%,平均每宗成交金額大增主要是近月市區新盤持續熱賣。 今年港島區新盤持續熱賣,截止目前為止今年整體新盤市場中,已有多達約2500宗港島區新盤成交,多個港島新盤持續做出好成績,其中英皇發展西半山新盤the MVP,項目僅117伙單位,截至目前為止已售出約110伙單位,僅餘最後7伙高層單位待售。 港島新盤持續熱賣,其中一個最主要原因是收租客入市比例明顯增加,近年整體租金持續上升,而港島區新盤租金回報明顯較吸引,以入伙僅半年同樣屬於英皇系新盤的香港仔澄天,項目最新租出高層一房B單位,單位面積287平方呎,最新租金達1.75萬元,呎租達61元,比起區內豪宅貝沙灣租金還要高,按業主今年4月的513萬元購入價計算,租金回報高達4.1厘,明顯較過去新盤只有2-3厘為高。 踏入十月,承接過去港島新盤的熱賣,未來一個月再有多個港島新盤部署登場,恆地亦趁勢加快推售旗下灣仔活道單幢新盤,命名為WOODIS,項目合共提供167伙,另外會德豐亦部署於短期內推出灣仔春園街新盤SPRING GARDEN,項目僅提供88伙,另外盈大及資本策略位處中環己連拿利新盤,剛命名為雅盈峰共提供99伙新盤單位,港島南區亦有豪宅盤部署推出,樂聲電子發展的南灣1 South Bay Close,項目僅10伙分層豪宅單位,項目已上載樓書,可於短期內現樓發售。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

25-09-2025

今年整體豪宅市場再謂價量齊升,截至目前為止,今年整體新盤市場的總銷售已逼近1.5萬伙,加上踏入第四季仍有多個新盤排隊登場,再者第四季已幾近夤告的減息季度,早前美國聯儲局已表明年底前或會再減息兩次,分別是十月及十二月,連環減息下未來一季的新盤市場肯定持續熱鬧,雖然去年平均每季新盤銷售僅約4,000伙,但踏入25年單季售出的5,000伙新盤亦絕不困難,換言之今年全的總新盤銷售或可達至2萬伙大關,再創一手新例實施以來的新盤最暢銷的一年。 今年新盤市場持續暢銷,其中表現最突出肯定是港島區的新盤,年初推售的北角新盤皇都、以至今年年中接力推出的黃竹坑站五期滶晨,兩個新盤均屬於新世界的旗下,並取得相當理想的銷售成績,進入第四季新世界再有港島區焦點新盤推售,今次是新世界與恆地合作發展的西半山天御,項目早前已上載一期的樓書,並已率先招標形式售出首個四房大單位,首先售出一期2座50樓的全層特色戶,成交價為3.5496億,連同單位附設的停車場私人車庫及私人電梯大堂一併出售,單位實用面積4710平方呎計算,成交呎價高達75,363元。 前身是西半山西摩道的老牌豪宅美麗臺,原先美麗臺為一座14層高的老牌豪宅,原先美麗臺提供196伙單位,而每伙單位實用面積僅約800至1250平方呎,重建的天御卻是「貴精不貴多」,重建後的兩座超級豪宅卻僅僅提供172伙,平均單位面積自然有所擴大,首先推出是天御第二座,合共提供106伙,按照剛上載的樓書,單位實用面積介乎834至11200平方呎,主要提供兩房以至四房的戶型選擇。 「沒有最豪,只有更豪」,天御率先推出的是項目罕有的巨無霸單位,天御僅提供兩伙頂層PENTHOUSE單位,以三層複式空中別墅設計,實用面積超乎想像,實用面積達11,200平方呎,面積超越現時全港新盤巨無霸鴨脷洲凱玥,項盤3座29及30樓A室複式戶,實用面積亦僅9,663平方呎,現時天御是2013年一手新例實施後全港最大分層超級豪宅,此外項目的高層亦提供十多伙面積達4,710平方呎的全層巨無霸。 今年新盤銷售價量齊升,連帶超級豪宅亦大收旺場,今年年初有亞洲樓王稱號的山頂超級豪宅Mount Nicholson,再售出頂層Penthouse特色戶成交,呎價更達14.4萬元,相信天御的頂層巨無霸亦會以此成交作參考,嘗試挑戰亞洲分層住宅呎價新紀錄,港島豪宅市場勢必再起風雲。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

18-09-2025

去年間整體樓市持續整固,加上銀行息口維持高企水平,過去一年發展商的首要目標是「去庫存、減債務」,在上述的前題下,近月發展商明顯加快推盤步伐,部分發展商亦出售部分非核心的投資以減輕債務壓力,經過一年多的努力,相信大家亦會察覺,部分發展商的貨尾庫存已顯著減少,發展商的債務問題亦顯著得到改善,庫存減少債務改善,發展商的定價策略亦稍為改變。 無可否認,過去一段時間整體新盤庫存正逐步減少,根據政府按季公布的私人住宅一手市場供應,截至2025年6月底,香港未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量約為10.1萬伙,較今年第一季顯著減少4000伙,整體潛在供應已經並連續五個季度下跌,從去年第一季高峰期的11.2萬伙,顯著減少近一成,並創下近三年以來的新低。 整體私人住宅供應由去年的超越11萬伙,減至約10萬伙,有關的數字應如何解讀,簡單而言,如果我們將潛在供應與過去一年的新盤銷售作對比,以2024年的超過11萬伙潛在供應,而2023年全年新盤銷售只有約1.08萬伙,換言之如果當時新盤銷售沒有明顯加快,樓市隨時需要花上10年時間去消化有關供應,不過幸好去年的新盤銷售已大幅提高至1.58萬伙,如果以現時約10萬伙的潛在供應計算,市場只需要約6年時間去消化,當然按照今年的新盤銷售成績推算,而整體樓市潛在供應又進一步減少的話,隨時只需要4-5年就可消化。 而事實上,如果以現時已將樓書上載至一手住宅銷售網的新盤計算,最新的新盤庫存已大幅減至不足1.8萬伙,比對於去年年初,當時的新盤總庫存曾經高達2.5萬伙,經過一年的積極去庫存,不過新盤的貨尾總存量已大幅減少,部分新盤貨尾更已完全沽清,貨尾顯著減少的情況下,市場上的平盤自然賣少見少,發展商的新盤訂價已有所調高,個別以取進價登場。 展望未來,影響本港樓市的主要宏觀因素正見緩和,股市大幅回盤,豺富效應下部分資金已轉投樓市,加上美國即將重啟減息,按揭息率下調而整體租金又持續向上,供平過租的利好因素下,部分投資者已加快入市,儘管目前市況復甦路途仍見曲折,並非每一個新盤都可以取得理想銷情,但基本因素改善將為市場穩定帶來改善。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

12-09-2025

數字是不會說謊,數字是中立,有人認為樓市已經走出谷底,整體樓價已經見底回升,但同時間仍有人認為香港樓市前景仍然惡劣,樓市泡沫已經爆破,跌市仍會持續。不過如果以成交量而言,整體樓市成交量已顯著回升,新盤市場正處於歷來最長的旺市,今個季度的新盤銷售更有機會創近九年新高,與此同時二手市場亦正逐步回暖,樓價正築底回升。 無可否認,整體二手樓市的交投只是緩步上升,升幅未見顯著,綜合過去兩年的二手成交量,去年上半年整體二手成交量仍然不足2.1萬宗,去年下半年二手交投仍然持平,整體更輕微回落至只有約2萬宗成交,今年上半年整體二手交投稍稍回升至超越2.1萬宗的水平,換言之過去兩年平均每月只有約3000至3500宗二手成交,不過近半年整體二手成交量已輕微上升至平均每月約4000宗成交。 事實上,即使整體二手成交量維持每月4000宗成交,相對於97年的旺市,近年來的二手市場仍然處於長期的冰河時期,在1997年的樓市高峰期,當時全年二手成交量接近15萬宗一年,換言之平均每月二手成交量約1.2萬宗,而大約15年前左右,即2007至2010年期間,平均每年二手成交量亦高達10萬宗水平,不過隨著辣招的推出,二手市場已逐步走入樓市寒冬,平均每年只有約4萬宗成交。 近月一手新盤市場維持熱鬧的同時,整體二手市場亦顯著回暖,市場憧憬美國聯儲局將於月中重啟減息,加上整體租賃市場持續活躍,供平過租及投資者入市,帶動整體二手市場回暖,過去一星期二手交投顯著回升,個別屋苑成交價重上高位,港島龍頭屋苑太古城,當中海景花園最新呎價已重上兩萬元,創下屋苑過去一年半的呎價新高,最新成交為青松閣低層四房海景單位,實用面積1114平方呎,最終成交價達2228萬元,呎價剛好達2萬元。 另一方面踏入九月份沙田第一城成交顯著回升,過去一星期屋苑共錄得約7宗成交,比對上月同期只有零星幾宗成交明顯增加,最新兩房單位成交價更高達448萬元,呎價高達1.37萬元,創屋苑近期呎價新高,隨著成交增加,個別地區以至屋苑均出現缺盤的現象,盤源減少業主議價幅度自然收窄,成交回升是樓市復甦的必要條件,當然現時整體二手市場仍屬於微溫狀態,二手市場仍未進入真正的旺市。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

息口減庫存降 經濟回穩樓價回升?

29-09-2025

美國聯儲局相隔9個月重啟減息周期,雖然香港未有跟足美國減息周期,大部分香港銀行宣告減息0.125厘,減息幅度有限,以每100萬元的按揭貸款、以還款期30年計劃,實際按揭息率由3.5厘減至3.375厘,每月供款僅由4,490元減至4,421元,每月只是節省69元而已,不過今次減息是減息周期的重啟,未來的十月、十二月仍會再度減息,低息環境會持續一段時間,最新定期存款利率已回落至2厘水平,活期存款利率更已逼近「零息歲月」,低息環境下對樓市、股市均有一定的刺激作用。 減息令市場的借貸成本減低,自然有助刺激企業投資、市民外出消費、以至增加投資及借貸,刺激整體經濟活動回穩,進一步帶動經濟增長。財政司司長陳茂波亦坦言,過去高息環境已持續一段長時間,減息預視未來息口繼續回落,對營商環境、供樓人士均屬利好消息,而今年上半年香港經濟已顯著回穩,貨物出口、服務輸出、股市、樓市均明顯改善,加上訪港旅客增多,上半年本地生產總值增長約3%,減息將進一步有助經濟回升。 減息同時令市民供樓成本減低,整體樓市成交增加,今年以來整體一、二手交投均有顯著增長,其中新盤銷售增加最為明顯,執筆一刻第三季仍未完結,但今年整體新盤銷售已超越1.5萬伙,涉及成交金額亦超越1500億元,較去年同期的1.1萬伙顯著回升近四成,今年整體新盤銷售絕對有力突破2萬伙的高位,新盤銷售回升,整體貨尾量庫存自然顯著回落,最新新盤貨尾總庫存已回落至約1.8萬伙的水平,較去年初約2.4萬伙的高位顯著減少,庫存減少發展商新盤定價亦較為進取。 總括而言,在眾多利好消息刺激下,近月樓市氣氛持續暢旺,按政府差估署的私人住宅樓價指數,整體樓價已經連升3個月,因應近期樓市持續升勢,相信短期內樓價指數的升幅仍會維持,宏觀而言過去六年間樓價持續回落,期間只有兩次樓價稍微回升兩至三個月便再度掉頭回落,相對於現時息口持續向下,整體庫存減少,加上經濟回穩下,樓價可望正式重拾升軌,當然樓市復甦是一個過程,隨著樓價連升三、四個月,成交會稍為回落,樓價升幅或會有所收窄。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

中國崛起顯實力 香港繁榮有保障

08-09-2025

九月三日,天安門廣場上鋼鐵洪流滾滾而過,中國以一場震撼世界的閱兵式,向全球展示了令人矚目的軍事科技進步。無人機群如蜂群般掠過天空,新型導彈如利劍出鞘,這些尖端武器裝備不僅彰顯了中國軍工的突飛猛進,更標誌著中國已躋身世界強國之列。 中國製造2025目標的實質性達成,使中國完成了從"製造大國"到"建造強國"的歷史性跨越。在無人機領域,中國無論是產量還是技術性能均已超越歐美,而這僅僅是中國高科技產業崛起的一個縮影。這種實力的積累,並非為了擴張爭霸,而是為國家和區域安全提供堅實保障。 國際關系歷來遵循"強者相敬"的法則。中國展現出的綜合國力,使中美關系逐漸趨向平等對話。歷史證明,霸權主義往往欺淩弱小,而對等實力反而能夠促成相互尊重。中國的強大並非威脅,而是穩定世界格局、維護和平的重要力量。 在此背景下,香港作為國際金融中心,正迎來前所未有的發展機遇。隨著中國企業全球化佈局加速,香港已成為中資出海的首選融資平台,其金融市場轉型為服務國家戰略的世界級金融中心。同時,香港教育產業蓬勃發展,內地學生湧入帶動了住宿需求,商業樓宇和酒店改造為學生宿舍的現象蔚然成風,房地產市場有望走出谷底! 背靠祖國的香港,前途一片光明。在國家安全保障下的和平環境中,香港必將保持繁榮穩定,繼續發揮其獨特優勢,與中國共同成長。這種相輔相成的關系,不僅是香港信心的源泉,更是其未來發展的堅實基石。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近,滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭,指的是按揭貸款的利率在固定一段時間(如三年、五年)內維持不變為 2.73%年利率,在定息按揭期內,不會因市場利率波動(例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變) 。本人在此分享對定息按揭的睇法,幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內(例如三年、五年)還款金額固定,這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險,這十多年來,銀行推出 HIBOR 按揭計劃,例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎,原因很簡單,因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準,所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎,可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%(HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%) ,這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升,以 2025 年 9 月 5 日為例,一個月 HIBOR 為 3%(HIBOR 按揭計劃利率4.3%) ,雖然封頂位為 3.5%,但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比,滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%(封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算),相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%,本應已經是很低水平,而固定利率更低,明顯較優惠,對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期,而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已,所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈,這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的,本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎? 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後,按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃,為 P-1.75%,即3.5%,客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期,當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃,即將來的 HIBOR 計劃,但這要視乎將來銀行的審批結果,及將來的按揭利率計劃而定,這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調,例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期,那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議,不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額,可控及降低風險等優點,非常適合希望穩健置業的人士。然而,如果在定息期間,市場按揭利率驟降,定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前,應深入比較各項方案,評估自身財務狀況及未來計劃,並可向專業人士(聯按的按揭專家 Helen Wong,電話︰5109 8948)查詢意見,從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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