居屋旺私樓更旺 剛需持續納米樓稍遜

15-07-2025

眾所周知居屋市場的設立是當私人住宅樓價失衡時，透過興建居屋以協助市民可以低於市價置業，以解決低下階層上車難的困局，不過當樓市持續低迷之際，居屋市場會與私樓市場客源重疊，私人發展商與居屋市場爭客，引發居屋旺的樓淡靜、或是連居屋也無人問津的極端現象，隨著樓市轉旺，今年上半年可謂居屋旺、私樓更旺，或者我們可以透過最新居屋的揀樓情況，以至今年上半年的新盤銷售來檢視一下最新樓市情況。 2024年居屋合共推出7132伙全新的居屋單位，折扣率僅7折，比對2023年居屋以62折賣樓為低，雖然折扣調低今年居屋揀樓依然熾熱，自五月底開始揀樓，不足一個半月已經售出約四成單位，其中最受歡迎的啟德啟盈苑，整體1736伙至今已近八成單位，相信項目可於本月底之前便率先沽清，另外今年居屋的揀樓特色是大單位明顯較受歡迎，今年發售的五個屋苑，實用面積約450平方呎以上的大單位均已全數沽清，剩餘單位絕大部分屬於280平方呎以下的細單位，現時啟德啟盈苑剩下約400伙單位便悉數屬於面積最細的單位，即使是全屋苑只提供一柱，只有30伙面積僅186平方呎的「未代居屋納米樓」，至今亦僅售出9伙，換言之只售出三成單位，銷情明顯稍遜。 今年居屋以7折推售，私樓、居屋的售價亦自然較以往拉折，即使部分客源重疊，今年私樓銷售明顯沒有受到居屋推售影響，短短半年間售出約9350伙新盤單位，而今年的新盤銷售明顯以1房至2房為主，開放式的納米樓銷售同樣稍遜，今年新盤銷售暢旺，半年的時間已幾乎等同於2022年的全年新盤銷售，值得一提當年合共推售七個居屋屋苑共8926伙，折扣率更低見51折，居屋吸引力自然會大大搶走部分私樓的客源。 總括而言，居屋以折扣價銷售，加上部分新居屋位置優越，居屋的部分或許會搶去部分私樓的客源，但現時市場上剛性需求持續，不過今年上半年居屋旺、私樓更旺，反映市場住屋需求殷切，即使新一期綠置居正接受合資格綠表人士申請，綠表市場與私樓市場的重疊較細，相信下半年私樓銷售依然熾熱，加上今年是新盤入伙的高峰期，部分於數年前高位的新盤，近月均出現大批的撻訂貨，發展商劈價重售撻訂貨，反映亦持續理想，相信只要經濟持續改善，加上美國有機會下半年再度減息，今年整體新盤銷售絕對有機會達至2萬伙水平。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵

17-07-2025

2025下半年香港樓價走勢的關鍵因素正引發市場分析出現罕見分歧，釋放重要轉向訊號。摩根士丹利預測樓價將上升2%，而萊坊王兆麒保守估計最多跌3%。林本利博士近期以550萬購入高峰期估值770萬的二手單位收租，回報率逾3厘，邵志堯博士則明確指出住宅樓價已見底，顯示意見分化，此現象往往是價格拐點前兆。筆者認同在政府全面撤辣、按揭貸款放寬及釐印費減免等政策下，樓價可止跌橫行，但能否轉升取決於兩大關鍵： 第一，利率走向主導資金成本與投資意願。香港利率1個月港元拆息（HIBOR）曾經跌至三年新低的0.52845厘，實際按揭利率低於3%。若聯儲局下半年如預期降息0.5%-0.75%，將進一步減輕供樓負擔，並刺激資金流入。目前香港住宅租金收益率已超定期存款，而且特朗普強勢推動的「大而美」法案在一片反對聲音中依然能順利通過，證明他的影響力仍然非常强大，利率下降的趨勢應該會加快！ 第二個因素是發展商財務壓力牽動價格戰風險。高盛指出，發展商庫存達正常水平兩倍，待售一手單位約17,500伙，未來18個月更將新增30,280伙供應。資金壓力已經很大，更棘手的是工商物業價格持續下滑，直接侵蝕了發展商的融資能力，形成雙重資金壓力漩渦。為此，香港測量師學會前會長余錦雄倡議政府參照「盈富基金」模式成立收購基金，專門收購因財困而需急售的工商物業，避免惡性循環不斷壓低售價，緩解財困業主拋售潮。若此類危機處理得宜，發展商無需低價拋售住宅套現，樓價反彈空間將擴大；反之，價格戰可能壓制二手市場回升。 其他支撐因素包括：政策降低入市門檻（400萬元以下物業交易佔整體35.6%，上半年細價一手登記量飆76%）、租金連升五個月形成「買平過租」效應（中小住宅租金上半年漲2.1%），以及「高才通」計劃帶動剛需（專才流入推高住宅需求）。 總結來說，樓價下半年料進入溫和復甦，中小型單位主導反彈，全年升幅約5%。轉升動能取決於利率降幅能否如期釋放購買力，以及發展商庫存壓力是否觸發價格惡性競爭。投資者可聚焦核心區優質中小戶型，在政策與市場博弈中捕捉拐點。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事