居屋旺私樓更旺 剛需持續納米樓稍遜

15-07-2025

眾所周知居屋市場的設立是當私人住宅樓價失衡時，透過興建居屋以協助市民可以低於市價置業，以解決低下階層上車難的困局，不過當樓市持續低迷之際，居屋市場會與私樓市場客源重疊，私人發展商與居屋市場爭客，引發居屋旺的樓淡靜、或是連居屋也無人問津的極端現象，隨著樓市轉旺，今年上半年可謂居屋旺、私樓更旺，或者我們可以透過最新居屋的揀樓情況，以至今年上半年的新盤銷售來檢視一下最新樓市情況。 2024年居屋合共推出7132伙全新的居屋單位，折扣率僅7折，比對2023年居屋以62折賣樓為低，雖然折扣調低今年居屋揀樓依然熾熱，自五月底開始揀樓，不足一個半月已經售出約四成單位，其中最受歡迎的啟德啟盈苑，整體1736伙至今已近八成單位，相信項目可於本月底之前便率先沽清，另外今年居屋的揀樓特色是大單位明顯較受歡迎，今年發售的五個屋苑，實用面積約450平方呎以上的大單位均已全數沽清，剩餘單位絕大部分屬於280平方呎以下的細單位，現時啟德啟盈苑剩下約400伙單位便悉數屬於面積最細的單位，即使是全屋苑只提供一柱，只有30伙面積僅186平方呎的「未代居屋納米樓」，至今亦僅售出9伙，換言之只售出三成單位，銷情明顯稍遜。 今年居屋以7折推售，私樓、居屋的售價亦自然較以往拉折，即使部分客源重疊，今年私樓銷售明顯沒有受到居屋推售影響，短短半年間售出約9350伙新盤單位，而今年的新盤銷售明顯以1房至2房為主，開放式的納米樓銷售同樣稍遜，今年新盤銷售暢旺，半年的時間已幾乎等同於2022年的全年新盤銷售，值得一提當年合共推售七個居屋屋苑共8926伙，折扣率更低見51折，居屋吸引力自然會大大搶走部分私樓的客源。 總括而言，居屋以折扣價銷售，加上部分新居屋位置優越，居屋的部分或許會搶去部分私樓的客源，但現時市場上剛性需求持續，不過今年上半年居屋旺、私樓更旺，反映市場住屋需求殷切，即使新一期綠置居正接受合資格綠表人士申請，綠表市場與私樓市場的重疊較細，相信下半年私樓銷售依然熾熱，加上今年是新盤入伙的高峰期，部分於數年前高位的新盤，近月均出現大批的撻訂貨，發展商劈價重售撻訂貨，反映亦持續理想，相信只要經濟持續改善，加上美國有機會下半年再度減息，今年整體新盤銷售絕對有機會達至2萬伙水平。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

佣金欠透明 監管要改革

09-07-2025

香港樓花銷售中普遍存在的「回佣」操作，近日因一宗涉及億元的大型佣金糾紛再度引發社會關注。這現象雖有其複雜的市場成因，卻也逐漸顯露出對市場透明度與行業生態的深遠影響。事實上，佣金本是發展商支付予地產代理，作為其促成交易與提供專業服務的合理報酬。然而，在當前的操作模式下，這筆款項的功能已變得相當模糊。 在許多樓盤銷售過程中，一個關鍵的現實是：發展商往往在銷售流程啟動後，甚至接近簽約階段，才向合作的代理行公布最終的佣金安排細節。這使得前線代理在前期服務客戶時，對於能提供多少佣金回贈空間，往往難以給出明確承諾。與此同時，買家基於市場慣例或資訊，在臨近成交的關鍵時刻要求回佣的情況亦非常普遍。面對客戶「若不提供某個比例的回佣，便轉向其他願意提供的代理行」的壓力，代理人員往往陷入艱難抉擇。一方面，他們已投入大量時間和專業服務；另一方面，為了促成交易、避免前功盡棄、以及應付業績要求，有時不得不忍痛答應客戶的要求，將部分甚至大部分預期佣金回贈出去。這種「服務完成後卻被迫割讓報酬」的處境，實質上是對專業服務價值的一種侵蝕，也令許多盡心服務的從業員感到無奈與委屈。這種普遍的回佣操作，雖然短期內可能刺激銷售，但長期卻帶來多層面的問題。 當市場氣氛轉淡，發展商傾向選擇不直接下調官方公佈的價單價格，而是透過提高支付給代理的佣金比例，再默許或預期代理將這部分額外佣金以「回贈」形式變相減價給買家。這種做法導致了「明價暗折」的局面，在田土廳登記的成交價會維持在較高水平，未能真實反映市場實際承接力與淨值。這不僅可能誤導公眾對市場走勢的判斷，也為銀行進行物業估值和審批按揭時增添了複雜性，因銀行難以掌握扣除回佣後的實際交易價格。長遠而言，市場價格終令機制的透明度與公信力受到損害。 面對這些挑戰，單純指責任何一方並非解決之道。現行監管架構下，地產代理監管局主要規範代理行為，但對發展商設定及公布佣金政策的時機與方式，以及佣金最終如何流向買家，監管權力確實存在局限。一手住宅物業銷售監管局雖監督發展商銷售流程，但佣金結構及其操作細節通常未被納入強制公開披露的核心範圍。參考其他金融服務領域（如保險業）的監管經驗，其中一個核心原則是明確禁止將佣金回贈予客戶及發展商必須在銷售流程啟動前清晰公布完整的佣金政策**（包括支付予代理的基準與結構），可能是一個值得認真探討的方向。 全國政協副主席梁振英先生指出「住宅市場攸關民生」，正說明瞭解決此問題的重要性。這宗億元佣金糾紛是一個契機，促使各界正視現行操作模式的弊端，共同思考如何建立更透明、公平且可持續的樓花銷售制度，以維護市場健康、保障各方合理權益，並重建公眾對市場資訊的信心。政府相關監管部門在此過程中，無疑扮演著關鍵的角色！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事