減息預期升溫 料可延續小陽春威力

18-03-2025

踏入3月份樓市氣氛稍為好轉，上月財政預算案將400萬元以下細價樓的釐印費大幅調低至100元，減釐印費的威力是立竿見影，近月整體一、二手交投均顯著回升，特別是一手新盤市場，發展商震撼低價推盤策略依然奏效，收票成績理想，多個新盤銷售報捷，連同過去的周未、周日，本月至今整體新盤銷售已超越1600伙的高位，相信在大型新盤推售的配合下，今個月新盤銷售或可達至2300伙至2500伙之間，較上月的1235宗倍增，升至自去年10月以來的5個月新高，與此同時近期二手市場成交亦有所增加。 樓市已正式踏入小陽春，不過小陽春的威力能否延續，亦需要多個因素配合，未來新盤市場會否持續熱鬧，發展商亦會否繼續以震撼低價來搶客，當然近月股票市場大旺亦為樓市小陽春增添助力，股市旺勢能否持續，當然最重要因素仍然是未來兩、三個月以至半年的息口走勢，如果大家有留意因應本港銀行同業拆息依然高企，近月明顯再有銀行以高息搶定存，定存息率回升確實會令計劃買樓收租投資者稍稍卻步，始終最新的定存息率仍然高於買樓收租的回報率。 今個星期美國聯儲局再次進行議息會議，雖然普遍預期會再度維持利率不變，不過隨著近期美國貿易政策的改變，以至近期經濟數據反映，最新的職位空缺多於預期，上周五公布的非農業新增職位亦較預期少，加上美國通脹情況又持續放緩，市場擔心數據反映經濟正步入衰退，減息預期自然升溫，過去市場預期今年美國只會減息兩次，最新估算會減息三次，每次減息0.25厘，其會最快於5月初重啟減息，當然5月會否減息仍充滿變數，但上半年再度減息機會相當高，重啟減息肯定有助小陽春威力延續。 無人可以擁有樓市水晶球，無人會知道樓市小陽春會維持多久，不過基於現階段已知會有多個大型新盤於下月推出市場發售，定價亦相當令人期待，多個大型新盤陸續登場，相信4月份的新盤市場仍會持續熱鬧，整體新盤銷售隨時比今個月更加暢旺，表現時的進度來看，今年首季整體新盤銷售應可超越4,200伙水平，雖然較去年同期有所回落，因為去年撤辣效應下，去年3月單月新盤銷售已超越4,000伙，不過如何小陽春威力延續，相信今年上半年整體新盤銷售仍可超越1萬伙，與去年上半年相若。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

特朗普：先破後立？ 美國滯脹隱憂浮現

20-03-2025

特朗普從今年1月20號重返白宮，如同政壇的巨型推土機，短短50天內，一系列政策密集出台，再次將美國乃至全球經濟推向充滿變數的境地。與其說這些政策是各自為戰，不如視其為服務於兩個核心目標的手段：削減美國高達37萬億美元的巨額債務，以及重振美國工業！ 特朗普的宏圖偉業，劍指美國歷史上最偉大的總統寶座。然而，四年時間的限制，加上其鮮明的個人自我中心風格，使得政策推進異常激進，猶如一場高風險的豪賭。這種“先破後立”的策略，在短期內可能會引發難以預料的後果，甚至可能將美國推向滯脹，乃至衰退的邊緣。 “破”的方面，特朗普可謂毫不手軟。其一，貿易保護主義再度抬頭。關稅大棒揮向全球，不僅針對傳統貿易對手，更波及長期盟友，如加拿大、歐洲、日本、韓國等。這種以鄰為壑的做法，勢必引發貿易摩擦升級，擾亂全球供應鏈，最終損害全球經濟增長。其二，大幅削減聯邦政府開支，試圖以此控制債務規模。然而，在經濟下行壓力加大的情況下，削減開支可能導致需求不足，加劇經濟衰退風險。其三，放寬監管、減稅等措施，短期內或許能刺激經濟活力，但長期來看可能會加劇貧富分化，埋下金融風險的隱患。 “立”的方面，特朗普的重心放在重振美國工業上。他試圖通過關稅壁壘政策，令製造業回流美國，從而創造就業機會。不過在全球化的浪潮下，產業鏈的轉移是市場規律的結果，行政干預能否奏效，尚待觀察。更重要的是，即使製造業回流，也未必能顯著改善美國的就業狀況，因為現代製造業更加依賴自動化和技術工人，對勞動力需求相對有限。 然而，特朗普的激進策略可能導致滯脹的風險。貿易保護主義推高進口商品價格，疊加供應鏈受阻，可能引發輸入型通貨膨脹。與此同時，經濟下行壓力加大，失業率上升，又可能抑制消費需求，導致經濟停滯。這種物價上漲與經濟停滯並存的局面，將令美國經濟陷入困境。更為嚴峻的是，如果通脹預期失控，可能引發惡性循環，屆時美國經濟將面臨更加嚴峻的挑戰。 此外，特朗普的政策也可能對金融市場帶來巨大衝擊。關稅戰和貿易摩擦可能引發投資者恐慌，導致美股大幅回落。各國中央政府都持有大量美國國債，日本超過10,000億美元，中國及英國亦超過7,000億。一旦國際秩序重新洗牌，就可能導致大量拋售美國債券，其他投資機構及個人對美債失去信心的話，持有美國國債的投資者將面臨重大損失。 總而言之，特朗普的政策目標看似宏偉，但其激進的手段卻可能帶來難以預料的風險。特朗普能否成功“先破後立”，仍是未知數，但可以肯定的是，未來幾年，美國乃至全球經濟都將面臨前所未有的挑戰。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事