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楊永健

世紀21 Q動力

總經理

當收租回報高過新造按揭利率

12-11-2024

樓市已踏入減息周期,美國聯儲局上星期宣布再減息0.25厘,為今年內第二次。滙豐及中銀隨即調低港元最優惠利率(P),息率由5.625厘減至5.375厘,減息0.25厘,連同9月下旬已累計減息半厘,以每100萬元貸款額計,年期30年,減息0.25厘後,每月供款開支減少約140元,入息要求減少約280元,供樓負擔減輕對一眾業主來說自然是一大喜訊。

不過與此同時,供樓負擔減低,對買樓收租的投資者來說同樣是一大喜訊,正如早前所言,過去一段長時間,樓市一直出現租金升、樓價跌的「怪現象」,租金升樓價跌租金回報自然增加,買樓收租回報亦變得吸引,而事實上按現時利率水平計算,租金回報率已幾乎等同於、甚或是比起新造按揭利率還要高。

  按差餉物業估價處最新的數據,以A類的細單位作計算,即實用面積為40平方米(約430平方呎)以下的單位,最新8、9月的平均回率已升至3.7厘的水平,亦是自2022年起租金回率一直增加,由2.4厘大幅增加至現時的3.7厘,升幅相當顯著,而剛好在減息後,最新實質按揭利率亦已調低至3.625厘的水平,換言之回報率比起借貸利率還要高,借錢作買樓收租變得更加吸引。

再加上上月施政報告,金管局已進一步放寬按揭限制,出租的物業按揭亦可以借足七成,放寬按揭成數後,按揭成數上限一率調整至七成,供款佔入息比率上限一律調整為五成,而過去收租物業最高按揭成數只為六成,若本身已有其他物業按揭,供款佔入息比率上限為四成,同時租金亦可計算成收入一部分,買樓收租變得更輕鬆,收租回率更吸引,減息後供樓負擔亦更見輕鬆,肯定會吸引更加投資者入市買樓收租。

  總括而言,減息周期只是剛剛開始,下月美國聯儲局將再度進行議息會議,下月再度減息的機會亦相當高,至於下年的減息步伐當然存在著一定的不明朗因素,特朗普再度上台,貿易戰再度爆發,美國通脹自然可能會重新升溫,或許會令減息空間收窄,但整體而言低息環境仍會維持一段時間,加上高租金的環境持續下,買樓收租仍然吸引,相信至少短期內租金回報仍會高於實質按揭利率,會持續吸引投資者借錢買樓收租。

筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生


12-06-2025

過去不少人亦喜歡以這句「春江的鴨子」來形容樓市轉旺,過去樓市轉旺,豪宅市場往往成為樓市火車頭,豪宅市場早一步轉旺,而春江鴨子的出處是來自宋代詩人蘇軾的題畫詩,「竹外桃花兩三枝、春江水暖鴨先知。蔞蒿滿地蘆芽短,正是河豚欲上時。」當時蘇軾是為一幅題為「春江晚景」畫作所創作的詩句,只是寥寥幾句,已將初春江邊圖像溢於言表。這兩句是指在寒冬過去的初春季節,竹林外的兩三枝桃花初開綻放,江水變暖鴨子率先感覺到。 相信大家亦明白,過去數年間豪宅市場幾近完全停頓,主要是由於過去三至四年間股市持續低迷,大部分時間恆指處於2萬點以下水平,股市於低位窄幅上落的情況下,靠股票市場獲利自然難上加難,不過自年初開始,股市市場顯著回升,由年初2萬點顯著回升至2.4萬點,相信有不少「有錢人」可以再次靠股票市場獲利,在財富效應下,近月樓市交投增加,同時間大額成交亦有增加的趨勢,特別是港島山頂南區以至中半山的傳統豪宅區,上月成交明顯大幅增加,比起以往只是「零星」幾宗成交,上月竟出現超越50宗豪宅成交,肯定是過去數年間罕見現象。 超級豪宅成交增加的同時,連帶豪宅亦出現「愈賣愈貴」的現象,由九倉(0004)和南豐聯手發展、會德豐負責銷售的山頂豪宅Mount Nicholson便是其中例子,其中D座16樓D室,實用面積4,544平方呎,於2021年的11月以6.4億元沽出,當時呎價已經達14.08萬元,成為當時分層豪宅呎價最高的亞洲樓王,估不到雖然過去3、4年整體樓價持續回落,但Mount Nicholson差不多竟然可以一間貴過一間,最新售頂層特色單位Penthouse B,實用面積達4,217平方呎,配備私人升降機大堂及3,112平方呎的天台,最終以6.09億元成交,呎價高達14.4萬元,再創亞洲分層豪宅的新高紀錄。 股市帶動的財富效應下,是其中豪宅成交增加的重要原因,再者財富效應下,按一手住宅銷售資訊網統計,今年整體一、二手市場中,逾一億元的大額成交逆市上升,當中山頂南區獨立屋的成交增幅最為明顯,以往幾個月先有一宗南區豪屋成交,而上月單月已有多達七宗豪屋成交,超級豪宅的買家就如昔日春江河邊的鴨子,率先感受到整體樓市已熾熱起來。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

04-06-2025

相信大家都聽過股票市場有一個傳統智慧,稱之為“五窮六絕七翻身”,意思是指股市往往每逢5月時開始跌市,到了6月更會大跌,踏入7月才有望起死回生,主要是因為大多數上市公司會於3月至4月公佈業績,股價除息後自然會下跌,雖然樓市的情況應該不一樣,但間中樓市亦出現“五窮六絕”。去年2月底樓市受惠於全面撤辣的一次性因素,去年5、6月份樓市成交明顯回落連帶樓價亦拾級而落。 幸好今年的情況就截然不同,相信“五窮六絕七翻身”今年不會在股市、樓市中出現,首先是股市的情況,在關稅戰的影響下,今年4月港股出現V型反彈,上月股市表現依然暢旺,加上有大型新股「寧德時代」的上市,寧德時代是近4年最大型的港股IPO,刺激上月港股顯著回升,恆指更一度逼近24000點的高位,雖然踏入6月份,受中美貿易再起爭端,近日港股仍可企穩於23000黠水平,五月股市未見窮,上月美國股市更錄得超過30年以來最佳表現,相信在資金仍然充裕下,六月份的股市仍會維持平穩。 上月股市的「寧德時代」的股王出現,上月香港樓市亦有西頁Sierra Sea的樓王誕生,被喻為近二十年樓市最大型新盤的Sierra Sea,最終在不足一個月累計售出逾1520伙單位,套現85億元,絕對是近年難得一見的新盤樓王,項目的推售亦刺激上月新盤銷售逼近2300伙,較4月份約1100伙倍升,當然未來的6月要維持2000伙以上的銷售佳績會有一定的難度,不過由於本月仍有多個大型新盤登場,相信今個月新盤市場仍然暢旺。 總括而言,今年五窮月已經絕對不一樣,股市回升樓市暢旺,今個月的股市樓市亦應該持續暢旺,首先資金依然充裕,近日本地銀行同業拆息仍然維持於低水平,最新1個月同業拆息仍然維持1厘以下,在低息環境下股市、樓市仍有一定的支持,相信只要關稅爭拗沒有太大的變化,股市仍會維持平穩,大型新盤過後,或許會有部分向隅客轉投二手市場,加上供平過租的威力下,預期本月二手市場肯定會較上月更加暢旺,一、二手樓市維持熱鬧,五窮六絕已變得不一樣。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

27-05-2025

「沒有最貴,只有更貴」,近月本地同業拆息持續回落,令近期本地實際按揭息率屢創新低,樓市氣氛顯著好轉,新盤銷售顯著回升,本月新盤銷量料可再度突破2,000伙的高位,銷售創新高的同時,超級豪宅市場成交亦有所回升,本身已經屬亞洲樓王的山頂Mount Nicholson,新近再售出頂層Penthouse特色戶成交,呎價更達14.4萬元,不僅創下項目歷史新高,更打破亞洲分層住宅呎價紀錄。 由九倉(0004)和南豐聯手發展、會德豐負責銷售的山頂豪宅Mount Nicholson,項目早已打破太古地產發展的東半山司徒拔道53號傲璇(Opus Hong Kong)的亞洲樓王地位,傲璇於2015年售出頂層特色戶,當時呎價高達9.36萬元,而山頂豪宅Mount Nicholson的呎價早於2019年已突破10萬元的高位。 近年來Mount Nicholson的呎價亦罕有地「愈賣愈貴」,其中D座16樓D室,實用面積4,544平方呎,於2021年的11月以6.4億元沽出,當時呎價已經達14.08萬元,估不到雖然過去3、4年整體樓價持續回落,但Mount Nicholson差不多竟然可以一間貴過一間,最新售頂層特色單位Penthouse B,實用面積達4,217平方呎,配備私人升降機大堂及3,112平方呎的天台,最終以6.09億元成交,呎價高達14.4萬元。 超級豪宅市場向來可以是相當另類,無可否認在整體樓市持續淡靜的情況下,超級豪宅可能會完成停頓下來,成交大幅回落,不過由於超級豪宅供應少,在賣一間少一間的情況下,即使成交減少,但最終成交價可以逆市做好,而事實上Mount Nicholson近年仍有分層單位需要蝕讓成交,但仍然未有影響頂層特色戶的成交價,因而呎價逆市創新高。 當然超級豪宅市場是不會受銀行同業拆息大幅回落的直接影響,始終拆息回落只是短暫的情況,超級豪宅的買家亦不會太受拆息回落的影響,不過近月一手保持暢旺的同時,整體樓市氣氛亦明顯好轉,事實上近超級豪宅市場明顯回穩,成交價超越1億元的大額成交亦確實有所增加,近月山頂南區的超級豪宅成亦有所回升,今年來整體1億元的大額成交較去年明顯增加。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

22-05-2025

「沒有最低,只有更低」,隨著熱錢流入本地銀行體系,最近一個多星期本地銀行的1個月同業拆息持續回落,盡管有銀行發表研究報告預期,近期同業拆息回落的情況相信只是受大型IPO及企業股息支付高峰期來臨因發資金短暫流入,拆息回落只是短暫性,認為1個月同業拆息的正常水平應為3.35厘。 不過報告發表過後,同業拆息的回落依然持續,最新1個月同業拆息更回落至1.19厘,比起上星期的平均約1.3厘水平更低,按現時拆息計算的實際按揭利率,最新按息已回落至不足2.5厘的低位,如果比對於一年前,以當時匯豐銀行的最優惠利率(P)為5.875厘計算,而按息的封頂利率為P-2%計算,當時實際按息仍高達3.875厘,換言之一年間實際按息已大幅回落1.375厘以上,不用等美國減息,不少業主已率先享受減息的優勢。 相信大家亦明白減息,會大大減低準買樓的供樓成本,進一步刺激準買家的購房需求,亦提升房產市場流動性,再者拆息回落銀行定期存款息率亦會調低,而事實上近期本地銀行普遍的定期存款息率已回落至3厘以下水平,而同時間樓市整體租金持續回升,目前一般租金回報已升至3厘或3.5厘的以上水平,當租金回報持續高於定期存款,勢必推動更加資金從定期轉為買樓收租。 供樓負擔回落,供平過租愈見明顯,加上租金回報變得更加吸引,推動更加投資客買樓收租,隨著中美關稅戰爭拗緩和,加上本地同業拆息持續回落,近月新盤市場再度轉旺,截止目前為止本月的新盤銷售已達至1500伙水平,當然本月整體新盤銷售會否超越2000伙,仍需視乎會否有大型新盤緊接登場,不過整體而言新盤旺市已經重臨。 新盤旺市一浪接一浪,連同今年首季新盤銷售已達至4420伙,因此截至目前為止今年至今的新盤銷售已約達7000伙水平,在現時拆息持續走低,期間有接續有新盤登場,相信今年上半年整體新盤銷售勢必超越8000伙,與去年上半年的8800伙不遑多讓,甚或有機會挑戰9000伙的水平,比去年上半年更暢旺。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

供應逐步回落 需求穩步向上

10-06-2025

樓市走向永遠離不開供求關係,無可否認過去數年樓市一直出現供過於求的情況,新盤貨尾總存量不斷回升,整體樓價自然持續整固,根據政府最新發表的香港物業報告,去年新盤落成量超越2.4萬伙,按年急增七成八,創自2004年以來的二十年新高,即使今年新盤落成量會稍稍回落,大量新盤落成整體樓價自然受壓,不過新盤落成量只是整體樓市供應的其中一個面向,從近年政府批出土地數目,以至發展商透過補地價或舊樓併購的土地儲備,實際未來供應正在回落。 如果大家有留意,房屋局按季公布的私人住宅一手市場供應,反映未來三至四年可提供的一手私人住宅供應已經連續四個季度回落,從去年第一季的11.2萬伙的長遠供應高峰,今年第一季的數字已顯著回落至10.5萬伙,隨著整體新盤銷售持續增加,而新批的土地又持續減少,相信今個季度私人住宅長遠供應勢必再度回落,甚至有機會回落至三年前的約10萬伙邊緣。 近年來租務市場持續向好,整體租金接連上升下,租金回報率上升,吸引部分發展商將部分剛落成新盤「轉售為租」,新近香港小輪便將原先計劃出售的深水埗新盤映岸,易名為「東華﹒南昌匯」,由東華三院及發展商合作轉作青年宿舍出租,事實上早於去年年中已有發展商將旗下新蒲崗的新盤轉作共居公寓出租,主攻大專生及大學教職員市場,相信未來仍會有發展商將旗下新盤轉作青年宿舍或學生宿舍出租。 總括而言,隨著未來落成量下跌,長遠供應減少,整體新盤貨尾存量亦已顯著下降,地政總署最新公布數字亦反映,上月並沒有發展商新增預售樓花申請,今年發展商新增樓花數目已顯著減少,長遠供應回落的同時,在租金持續處於高位,拆息又維持低水平,供不過租的威力下,推動租客變買家,樓市需求穩步向上的情況下,樓市已進入一個拐點,過去供過於求的情況將不復見,供求關係漸趨平穩。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

香港地產與狼文化

11-06-2025

香港地產代理行業一直以競爭激烈聞名,其中「狼文化」的管理模式更被視為行業常態。所謂「狼文化」強調弱肉強食、勝者為王,從業員必須具備極強的侵略性,才能在市場中生存。過往的傳統大型地產代理行,都正是這種文化的典型代表-高壓的業績要求、殘酷的內部競爭,以及「適者生存」的管理哲學,使得許多從業員只能被迫適應,甚至犧牲個人生活與健康。 香港地產黃金年代,市場需求旺盛,地產代理行業迅速擴張。企業為了搶佔市場份額,往往採取「狼性管理」,鼓勵員工以極端手段爭取業績,例如長時間工作、高壓推銷、甚至惡性競爭,強調同事都是競爭者,也必須處處提防。這種模式雖然短期內能提升業績,但長遠而言,卻導致行業生態惡化。以往社會普遍較貧困,從業員並非出於熱愛而入行,而是因為缺乏其他工作機會,被迫投身地產代理行業,在高壓環境下掙扎求存。 然而,隨着香港社會日益富裕,新一代職場價值觀逐漸改變。現今的打工族不再單純追求金錢,而是更重視工作與生活的平衡,以及職業帶來的成就感與幸福感。過往那種「只問結果,不問過程」的狼文化,已經與時代脫節。年輕人不願意為了一份工作而犧牲身心健康,企業若繼續沿用舊有模式,不僅難以吸引人才,更可能引發員工流失率高的問題。 地產代理行業要持續發展,必須摒棄過時的狼文化,轉而建立更人性化的管理模式。例如,企業可以減少不必要的內部競爭,強調合作共贏。以國內的貝殼平台為例,利用科技逆轉過往的競爭模式,從而減少內耗。公司層面應提供更合理的薪酬制度,並重視員工的培訓與職業發展。同時,行業亦應提升專業形象,讓從業員感受到工作的價值,而非僅僅是「為生存而戰」。 筆者最近有機會接觸到河南省第二大零售集團胖東來,他們重視員工的「尊嚴」、「人格」,其老闆于東來認為企業需要賦予員工一定的「自由」及「幸福感」,于東來深深打動了筆者。香港地產行業的未來,不應再建基於弱肉強食的狼文化,而應走向更健康、更可持續的發展模式。只有這樣,才能吸引真正的人才,並在變化的市場中保持競爭力。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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