新盤旺新股仲旺 銀主盤最後召集

02-07-2025

上半年過去一如先前預告，今年上半年樓市雖然未算驚喜，但總算交出一份較亮麗的成績表，受惠於連續五個月新盤銷售突破一千宗，總計上半年新盤銷售約近9300伙，較去年上半年的8821伙，稍為增加約5%，至於二手市場，最終整體而言上半年的二手註冊量料達2.15萬宗，較去年同期的20927宗微升2%而已，總計今年上半年一、二手交投均稍微上升，相信隨著息口回落，股市持續暢旺下，踏入下半年樓市旺勢仍會持續，整體新盤銷售更有機會突破2萬伙的近7年高位。 不過綜合上半年的財金市場，上半年新盤市場暢旺，新股市場肯定更加驚喜，在寧德時代的「股王」帶動下，今年上半年香港IPO新股集資市場表現相當搶眼，新股比新盤暢旺得多，總計上半年約有40隻新股上市，新股數目比新盤數目高出七至八成，總計今年上半年香港股票市場，重登全球首次公開招股（IPO）集資金額的首位，40隻新股總集資額高達1021億元，較去年上半的十大幅增加6.7倍，佔據上半年全體IPO市場的四分之一的規模，新股市場顯著暢旺，自然亦會對樓市有帶動作用。 無可否認，近期樓市已出現轉勢，隨著整體經濟回穩，而過去一年香港股市走勢持續理想，股市帶動樓市，加上租金持續回升，而拆息回落下令買家供樓負擔減低，供平過租愈加變得明顯，成交回升盤源收窄，買賣議價幅降低下，近月整體樓價已出現止跌回升，按差餉物業估價署私人住宅樓價指數，整體樓價於今年4月份開始已連升2個月，雖然升幅依然有限，但整體而言隨著一、二手交投持續暢旺，帶動樓價緩步回升。 整體樓價已重拾升軌，從跌市到升市，買家心態必須改變，過去樓價持續整固，買家心態變得審慎，但隨著盤源已顯著收窄，筍盤大幅減少的情況下，相信買家需要「轉吼」銀主盤，一般銀行均願意以貼近銀行估價、甚或低於估價出售單位，銀主盤市場相當較筍，加上銀主盤的數目往往是滯後，業主會斷供數月，銀主才可展開收樓程序，換言之即使樓市己止跌回升，但近期銀主盤仍然會有所增加，而事實上近月銀主盤成交已確實有所增加，但短期內銀主盤仍會維持一定增加速度，不過現階段是銀主盤最後召集，隨著樓價回升，未來銀主盤勢必減少，近期已有銀主盤「搶住買」的現象。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

降租求存：破解商舖空置僵局

03-07-2025

近日，香港前特首梁振英在社交平台呼籲商舖業主應果斷減租以降低空置率，此倡議直指香港商舖空置率達11.8%的四十年新高困境。長期以來，業主拒絕降租的核心焦慮在於物業估值——商界立法會議員林健鋒指出，大幅減租可能削弱銀行按揭能力，而房產信託（REITs）更因需分配九成收入給股東，陷入「減租即股價下跌」的惡性循環。然而，這種思維已經落後於現實。 差餉物業估價署數據顯示，2024年底商舖空置率遠超私人住宅的4.5%，當西洋菜南街Swatch棄租月租154萬港元舖位、轉租45萬港元小店時，估值幻象已然崩塌，堅守高租金的代價是結業潮洶湧來襲。意大利薄餅店JACOMAX因業主拒減20%租金致14年老店關閉、Bossini馬鞍山店張貼「貴租無理」標語控訴、44年歷史的海皇粥店及金裝燉奶佬全線結業，印證梁振英警示：市場結構性變化下，「不減租策略」實為慢性自殺，尤其港人北上消費年達557億元，本地商舖卻因租金枷鎖失去轉型空間。 作為租用十多個舖位的地產代理商，筆者親歷市場轉向，八成業主接受20%-40%降租，拒降者終失租客，JACOMAX店主離場後直言可在上環找到「更平更靚更大」的替代舖位，凸顯空置風險遠大於降租損失。更重要的是金融邏輯革新，銀行已意識到有租客的商舖遠勝空置舖位，業主擔憂減租引發銀行call loan（提前追貸），卻忽略空置導致的零收入才是估值毒藥。合作銀行明確表示，穩定租金流比賬面估值更具信貸價值，梁振英呼籲的「社會結構性調整」，本質是向業主發出轉型通牒。 降租非慈善，而是維繫物業價值的生存策略，商舖重生密鑰終將屬於看透估值幻象、擁抱現金流的務實者。當「貴租無理」的控訴標語滿街可見，恰是市場機制最刺耳的警鐘。況且，降低了的租金，也會令市場帶來新的需求，反而利人也利已，舖市才會重生！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事