楊永健
世紀21 Q動力
總經理
樓市止跌 樓價租金背馳將完結
05-11-2024
過去一段長時間，樓市一直出現租金升、樓價跌的「怪現象」，在過去的高息環境下，整體樓市明顯吹淡風，樓價持續整固的同時，但因素疫情過後整體租賃市場持續暢旺，內地生以至海外人才來港發展，令過去一段長時間樓市出現樓價跌、租金升的怪現象，不過始終樓價、租金背馳的現象一般不要長時期維持，租金升、樓價跌持續維持下，買樓收租回報自然變得吸引，買家亦會趁低吸納，樓市交投回升，樓價亦會跟隨止跌。
綜合來看目前樓市出現的樓價、租金背馳的現象，或許會於短期內出現改變。按差餉物業估價署全港私人住宅樓價及租金指數，原來整體私人住宅租金已經連續8個月錄得升幅，如果扣除今年1、2月期間，整體租金曾輕微回落2個月，其間租金已幾乎連升兩年，期間累計租金升幅已達13%，目前最新的租金已升至自2019年10月以來的近五年高位。
與此同時，私人住宅樓價指數，卻已連續半年回落，加上如果扣除今年3、4月間，整體樓價因應樓市撤辣而短暫回升兩個月，實質上今年樓價跌浪已經持續一年半，期間整體樓價合計整固幅度達23%，樓價跌幅遠高於期間租金的升幅，一升一跌令整體租金回報持續上升，最新樓價已跌至自2016年8月以來的8年低位。
不過未來的數字或會出現逆轉，首先剛公布的9月份私人住宅樓價指數尚未反映9月底減息帶來的效應，10月份的私人住宅樓價指數底會出現輕微的回升，再者在租賃市場經過7、8月暑假內地生租樓熱潮，整體租賃成交回落，而根據差餉物業估價署提供最新全港私人住宅租金指數，最新今年9月份的指數來看，最新租金指數為196，較8月份的195.9只是輕微上升0.1，只是按月微升0.05%，租金升幅顯著收窄，相信10月份租金只會持平甚或輕微回落。
過去一、兩年間，整體租金接連回升，但樓價持續回落，確實會令人有點摸不著頭腦，但這樣樓價租金背馳的現象，基本上只會是短暫的現象，長遠來說，租金上升始終會帶動樓價止跌回升，特別是樓市已踏入減息年代，過去定存息率高於租金回報的歲月將不再出現，過去租金升、樓價跌已令整體租金回報升至3.5至4厘之間，租金回報變得吸引，加上減息效應令供平過租情況重現，亦會吸引用家轉租為買，買樓收租的投資者增加，租盤供應增加亦會令租金回落，供平過租亦會令轉租為買的用家增加，相信樓市可望加快止跌。
筆者：世紀21 Q動力總經理 楊永健先生
