二手交投回暖 樓市體感經濟明顯改善

26-10-2026

踏入今年第四季，本港樓市的氣氛再度回暖，尤其是一手新盤市場，交投由淡轉旺，新盤銷售明顯回升，本月新盤銷售更直逼2,000伙的近5個月高位，新盤銷售回升對普羅大眾來說未必感受到，一手新盤銷售總額固然重要，但二手市場所反映的樓市體感經濟更加重要。雖然宏觀環境仍存在不確定因素，未來美國利率仍有再加息的空間、加上全球地緣政治仍然波動，不過今年來二手買賣逐步恢復動力，今年整體二手成交可望達至5.5萬宗，更將會是近十年第二高位，反映市場信心正慢慢修復。 過去一年多，整體二手註冊量由低位回升，在一年多之前每月二手註冊仍維持於3,000宗的低位，不過今年上半年平均每月二手註冊超越5,000宗高位，雖然早前二手交投稍稍回落，但近月部分地區已錄得按月雙位數增長。值得注意的是，交投回升並非由單一板塊帶動，而是中小型單位、上車盤以至部分大型屋苑均見活躍。這種「全面回暖」的現象，顯示買家入市意欲增加，市場不再只靠新盤帶動，而是二手市場重新成為樓市的主力板塊之一。 二手交投轉活，與銀行按揭取態改善有直接關係，近月多間銀行推出更具吸引力的按揭計劃，包括定息按揭、先P後H、現金回贈等優惠，令買家實際供款壓力下降，即使加息陰霾仍然存在，但在定息按揭及先P後H的優勢按揭下，買家對長線供款負擔的憂慮減少，令不明朗的觀望情緒逐步消散。 另一方面，租務市場持續熾熱，租金指數屢創新高，部分核心區屋苑的租金回報已逼近三厘至四厘水平。對於投資者而言，租金回報改善意味著入市的機會成本下降，吸引更多收租客重返市場。當租金升幅跑贏樓價升幅時，投資者自然更願意在二手市場尋找具潛力的單位，形成另一股推動交投的力量。 綜合而言，二手交投回暖並非短暫現象，而是多項因素共同作用的結果，包括息口穩定、租金強勢、銀行按揭取態改善、買家信心回升等，二手市場的活躍亦與新盤推售節奏有關，近期新盤以震撼價登場，成功吸引大量買家入市，但同時亦帶動二手業主調整叫價，令二手市場更貼近買家，預期體感經濟的改善，正逐步由市場氣氛轉化為實際成交，為本港樓市帶來新一輪的正面循環。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

租金強勢的樓市底層邏輯

27-10-2026

本地私人住宅租金自去年底持續攀升，至今已經連升10個月，租金指數同樣已經連續10個月刷新紀錄，租金屢創新高，部分區份的租金升幅更高達一至兩成，租金升幅隨著比起樓價升幅更為顯著。租金強勢並非偶然，而是本港人口政策的推動、來港專才持續增加、利率環境與投資需求交織而成的結果。當租金升勢延續，樓市亦正悄悄出現一系列值得關注的現象。 首先，近月整體租金升幅明顯加快，剛過去的暑期租賃旺季，按租金指數計算，剛過去的6至8月份租金指數由203.9升至最新的210.3，累計3個月的租金升幅達3.1%，而去年同期的6至8月間，租金升幅為2.9%，亦成為近十年租金升幅最顯著的暑假，新來港專才及企業人才持續增加，推高中小型單位的需求；同時，愈來愈多家庭被迫轉向更細單位或更外圍地區，形成明顯的「租客外移潮」，這種外移推高新界及次核心區的租金水平。 在租金屢創新高的背景下，住宅租金回報率已逼近四厘，部分細價盤甚至突破此水平。與銀行定存利率逐步回落相比，住宅物業再次成為具吸引力的收息資產。投資者重新入市的情況愈見明顯，尤其集中於中小型單位，因租金回報較高、出租速度快。二手市場亦因而回穩，部分業主趁租金高企加快放盤，吸引投資者承接，令交投不再急跌。租金升勢因此成為支撐樓價的重要力量，尤其在利率仍未明顯回落的環境下，租金回報成為投資者的核心考量。 值得注意的是，租金強勢往往會在三至六個月後反映在樓價上。當租金升至某水平，租客會開始比較「租樓與買樓」的成本，部分高收入租客會選擇轉買，從而推動細價樓需求。近期細價樓的升幅已明顯跑贏大單位，市區細單位供應更為緊張，新盤細單位銷售表現亦顯著改善。發展商在新盤定價上更具信心，尤其是細單位，因租金回報具吸引力，市場承接力強。 豪宅租務市場同樣出現回暖跡象。跨國企業重新擴張、金融業招聘回復正常，加上部分高資產人士選擇「先租後買」，令豪宅租金錄得明顯升幅。豪宅業主的議價能力因而提升，豪宅買賣市場亦更具支撐力，呎價有能力再創新高。豪宅租務市場的回暖，往往是整體樓市復甦的重要前兆，值得持續觀察。 總括而言，租金屢創新高已成為樓市的底層邏輯。租客外移、投資者回流、細價樓需求強勢、豪宅租務回暖，均是租金強勢下的必然結果。若租金升勢延續至年底，本地樓市將維持「租金強、樓價穩」的格局，而細價樓與豪宅更有機會成為第四季的兩大焦點。 　　 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

按揭定息、「特優先P後H」 全面拆解

30-09-2026

最近滙豐及恒生在按揭市場掀起定息潮，中銀香港破格推出「特優先P後H」按揭息率計劃，本人從事按揭市場30多年，也是第一次見到這個超智慧配合當今經濟亂局的按揭產品。 一、滙豐定息按揭：首3年或5年定息2.93%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 二、中銀香港「特優先P後H」：首2年或3年特優P按 P-2.32% = 2.68%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 定息及「先P後H」按揭的好處 1. 定息即時慳息，供款穩定 此為最大賣點。以500萬貸款、30年期計，以現時H按封頂息3.25%，月供約$21,760。滙豐2.93%定息則月供約$20,892，慳約$868。在定息期內完全鎖定，不受HIBOR及P Rate波動影響。 2. 「特優先P後H」，配合環球利率改變，很有優勢 選用中銀2.68%特優先P，每月供款約$20,227，以H按封頂息3.25%比較，每月慳約$1,533。此計劃提供P按利率P-2.32%，比H按封頂P-1.75%低0.57%，這個先P計劃優勢維持在2年或3年內，所以按揭利率若在這期間升0.57厘已經提供安全網。而假設利率下調，P按更加有優勢。所以這個計劃可以提供給一些熟悉經濟的優質客戶作另類選擇。 結論 在2026年現階段HIBOR高企於封頂位橫行的環境下，中銀2.68%的「特優先P後H」及滙豐2.93%定息計劃，確實提供了即時慳息的價值，而滙豐的定息計劃適合一般追求穩定及要求簡單供款計劃的用家。若本身俱備對環球經濟及香港利率有知識的客戶，中銀的先P後H計劃可以提供一個破格的場景給他們選擇。

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事