新盤市場大豐收 地價直逼五年前高位

13-10-2026

今年首三季的新盤市場表現「豐收」，即使第三季一手銷售曾短暫回落，但累計成交仍接近15,000 伙，與去年同期相若，換言之今年新盤總銷售可望再度超越2萬伙水平。值得注意的是，今年新盤成交由市區盤主導，港島及九龍區佔約58%，與去年新界盤佔逾半的格局形成鮮明對比，加上逾1億的超級豪宅成交激增，首三季新盤銷售總額突破1,820 億元，較去年同期的1,500 億元大增逾兩成，反映市場資金流動加快，發展商售樓收益顯著提升，財富效應亦同步擴散。 發展商售樓收益增加，新盤定價亦較過去進取，帶動整體樓價上升的同時，連帶地價亦有所提升，近年來發展商積極土地儲備，是新盤銷售大幅增加的「必然結果」，發展商賣樓向來講求貨如輪轉，資金加快回籠的同時，亦提速提提價買地作未來發展，難怪近年來政府賣出的土地亦一年比一年多，前年(2024年)只有兩幅住宅地透過招標售出，去年(2025年)已經倍增至四幅，結果今年同樣倍增，連同早前北都片區發展的三幅土地，今年政府售出住宅地皮已達八幅，年底前政府仍有可能推出地皮招標。 最能反映市場氣氛的，莫過於上星期招標的何文田佛光街豪宅地皮，該地皮位處天鑄旁的豪宅地段，同樣可遠眺部分維港海景，最終吸引十份標書競逐。市場原先預計成交價介乎18.7 億至31.2 億元，但最終由嘉里建設以43.08 億元奪得，較市場預期上限高出 54%，顯示發展商對豪宅市場及後市的信心遠超一般預期。 最新何文田佛光街的樓面地價不單是十年前的一倍，更逼近五年前高位，十年前(2016年3月)政府推出何文田常盛街的豪宅地皮（現為新盤「傲玫」），當年多達十二份標書，最終樓面地價達 10,889 元，而五年前(2021年10月)，當時樓市處於高位，政府推出九龍塘廣播道79號前香港電台教育電視中心(現為新盤「博峯」)，最終在十七個財團競逐下，最終地價高達2.2萬元。綜觀今年新盤市場，豪宅成交領先回暖、市區盤主導成交、發展商積極補充土地，加上政府賣地量增加，形成一個明顯的正向循環：新盤銷售暢旺，發展商資金回籠加快，自然更積極買地投地，推動地價上升，發展商新盤定價更進取，最好說明市場財富效應擴散。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

新盤怪現象 九龍區旺過新界區

13-10-2026

新盤市場的「金九銀十」，近月來新盤市場明顯已經回歸熱鬧，推盤量直逼上半年的熱鬧情況，大型新盤一個接一個，不過如果大家心水清，今年新盤市場可謂出現一個罕見的怪現象，今年推售的新盤竟以市區盤為主，其中九龍區明顯成交市場的重中之重，多個九龍區新盤陸續登場，令今年整體九龍區的新盤總銷量竟然比起新界區更加暢旺，再加上由於踏入第四季，新盤市場繼續由九龍區新盤主導，今年九龍區新盤銷售大有機會可以首度售出逾1萬伙記錄，將會是有紀錄以來九龍區新盤銷售的新高。 其實翻查近三十年的土地註冊處的紀錄，絕大部分時間都是新界區旺過九龍區，新界區的成交比例往往高達六至七成，期間就只有2024年出現過九龍區旺過新界區的罕見現象，當年全年的新盤註冊量超越1.68萬宗，當中九龍區新盤銷售超越7,500宗，同期新界區則不足7,000宗，當年兩區差距尚算接近，但今年差距應該更加明顯。 最令人大惑不解的怪現象，肯定是近月的新盤市場，竟出現九龍區新盤呎價仲平過新界區，而且不僅僅是一個區、一個盤的單一現象，近月無論是西九龍長沙灣的叡璟以至東九龍油塘的擎天，當中的呎售呎價均竟然比起個別新界區新盤還要平，而九龍新盤平過新界新盤，主要吸引買家選擇九龍新盤作首選，上月市場共售出約1,430伙新盤，當中佔近七成屬於九龍區，今個月情況更加驚人，累計售出單位中，竟然多達九成屬於新界區新盤。 再者今年九龍區新盤市場完全是百花齊放，一方面近年來新盤最熱鬧的啟德區，今年繼續暢銷外，其次是紅磡及土瓜灣區，今年來已有多個新盤登場，再加上長沙灣叡璟、油塘的擎天以至即將登場的彩虹的33清水灣，多區九龍新盤登場，令今年新盤市場完全由九龍區主導。 最後究竟九龍區旺過新界區的怪現象，來年又會否延續，不過按估算有關現象只會短暫出現，因為今年怪現象其中一個因素是去年九龍區新盤落成量佔多數，按差餉及估價署的數字，去年約18,500伙的新盤落成量中，九龍區佔超過45%，新界區只佔約36%，而來年九龍區落成量將會減少，今年近1.7萬伙落成量中，九龍區將只佔24%，明年九龍區落成量亦只佔40%，換言之隨著九龍區新盤落成量減少，來年九龍新盤供應會減少，想入市九龍新盤買家亦要把握機會。 　　 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

按揭定息、「特優先P後H」 全面拆解

30-09-2026

最近滙豐及恒生在按揭市場掀起定息潮，中銀香港破格推出「特優先P後H」按揭息率計劃，本人從事按揭市場30多年，也是第一次見到這個超智慧配合當今經濟亂局的按揭產品。 一、滙豐定息按揭：首3年或5年定息2.93%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 二、中銀香港「特優先P後H」：首2年或3年特優P按 P-2.32% = 2.68%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 定息及「先P後H」按揭的好處 1. 定息即時慳息，供款穩定 此為最大賣點。以500萬貸款、30年期計，以現時H按封頂息3.25%，月供約$21,760。滙豐2.93%定息則月供約$20,892，慳約$868。在定息期內完全鎖定，不受HIBOR及P Rate波動影響。 2. 「特優先P後H」，配合環球利率改變，很有優勢 選用中銀2.68%特優先P，每月供款約$20,227，以H按封頂息3.25%比較，每月慳約$1,533。此計劃提供P按利率P-2.32%，比H按封頂P-1.75%低0.57%，這個先P計劃優勢維持在2年或3年內，所以按揭利率若在這期間升0.57厘已經提供安全網。而假設利率下調，P按更加有優勢。所以這個計劃可以提供給一些熟悉經濟的優質客戶作另類選擇。 結論 在2026年現階段HIBOR高企於封頂位橫行的環境下，中銀2.68%的「特優先P後H」及滙豐2.93%定息計劃，確實提供了即時慳息的價值，而滙豐的定息計劃適合一般追求穩定及要求簡單供款計劃的用家。若本身俱備對環球經濟及香港利率有知識的客戶，中銀的先P後H計劃可以提供一個破格的場景給他們選擇。

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事