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鄺志輝

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。

施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。

隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。

事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。

筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝


28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告,承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱,實行提速、提量、提質、提效加快基建,創造容量,透過興建道路網絡及鐵路系統,在交通便利的有利條件下,加快建造土地、增加未來房屋供應,以解決過去香港房屋短缺的詬病,過去一直高速發展的將軍澳區,未來再有137區大屋房屋規劃發展,勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道,以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後,過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善,加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車,到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離,預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德,交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此,基建帶動自然可以創造更大的容量,無可否認日出康城的新供應已進入尾聲,未來只餘下第12、13期的最後2期發展,加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目,以及已獲批興建的百勝角居屋,興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此,在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃,最快2030年起入伙,或許現階段「十劃只有一撇」,不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘,加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言,基建帶動供應,亦帶動樓市,隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項,區內交通持續改善下,即使未來137區將提供多達5萬伙供應,規模較現時康城區還要大,整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應,再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例,但隨著交通改善,勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳,為區內樓市帶來更多新客源,樓市更添動力。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

股市V型反彈 樓市觸底回穩

20-05-2025

上月初美國總統特朗普突然發表名為美國經濟獨立宣言的講話,並形容為解放日,宣佈對全球實施關稅新政策,對所有貿易夥伴訂立10%的最低基準關稅,並對某些貿易夥伴徵收更高關稅,其中對中國的總關稅將高達54%,期後更因應中國的反制措施,宣佈高達145%的報復式關稅,但最終在一個月的時間,雙方由劍拔弩張直至上星期終宣告握手言和,定下90日的緩衝期並大幅下調關稅,關稅戰最終亦告一段落。 不過過去一個多月的關稅戰,雖然只是「雷聲大、雨點小」,不過亦對全球股市起了翻天覆地的轉變,過去一個多月無論美股、港股均出現「過山車」般的V型反彈,最新美股已重返四月初水平,再次超越42300點以上,上下波幅約15%,港股的反彈幅度就更大,在四月初港股企穩23000點的水平,隨後關稅戰的爆發,令恆指一度大幅回落至19700點低位,今年初以來的升幅幾乎於一日之間全數蒸發,關稅戰過去最新恆指已回升至23500點的關口,反彈幅度達20%以上,反映港股基調穩固。 「是否世事常變、變幻原是永恆」,一個多月前特朗普發動的關稅戰,猶如震撼彈般重挫環球經濟,不過想不到一個月後市場氣氛已經完全逆轉,中美貿易戰緩和,對整體經濟自然有一定的幫助,加上股市已從低位出現急速反彈,再者過去一段時間熱錢流入本地銀行體系,令近月本地銀行同業拆息顯著回落,以拆息計算的實際按揭息率更已跌穿封頂息率,不用等待美國減息,本地實際按息已經下調,種種因素均為樓市營造利好氣氛,現時樓市可謂「萬事俱備、只欠東風」。 總括而言,股市出現V型反彈,本地銀行資金充裕,低息環境重臨,而租金又持續處於高位,供平過租變得變得明顯,而事實上本月一手新盤市場銷售亦顯著回升,本月上半個月新盤銷售已逼近1,000伙,雖然能否重上2,000伙需要視乎是否有大型新盤接續登場,不過本月一手成交肯定超越上月水平,新盤暢銷二手交投亦告回穩,相信樓市已成功觸底回穩,當一、二手銷售回復暢旺,整體樓價亦可望見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

拆息回落樓市築底 住宅市場漸趨穩定

14-05-2025

近期香港銀行同業拆息(HIBOR)顯著回落至2%水平,原因是香港金管局4度承接美元沽盤,推升銀行體系結餘超過1,700億。按揭利率下降至封頂息率以下,為持續調整的住宅市場注入穩定力量。歴史數據顯示兩者關係屬反向性質,拆息越低,樓價越升,反之亦然。最近的兩段時間,一是2022年5月至2022年底,當時美國開始瘋狂加息,HIBOR由0.2%不足半年內飆升至5%以上,同期樓價CCL亦由180跌至156水平。到了2022年12月,拆息回落,三個月間由5%跌至2.2%,同期CCL則由156點緩升至168。 今次拆息波動的根源關鍵因素有二:首先,美國聯儲局已經進入減息周期,今年預計會繼續減息0.5-0.75%,明年也會繼續減息,美元獨強局面逆轉;另外,在特朗普的關稅戰背景下,國際資金對美國的資產配置開始下降,重新配置到亞洲資產,導致部分外資回流,當中亦包括香港的資產,股市、樓市、債市自然受益! 值得關注的是,此次拆息回落具備一定的持續性基礎。全球投資者正逐步調整「去美元化」策略,亞洲貨幣轉強趨勢形成,這將持續吸引資金流入香港金融體系。「去美元化」這個現象並非一次性,相信會緩慢地持續增長。 住宅市場對利率變化反應敏銳,拆息回落直接減輕供樓負擔外,更令發展商融資成本同步下降,緩解劈價促銷壓力。不過,市場積壓存貨仍需時間消化。據統計,未來三年私宅年均新增供應量仍達2萬伙,高於長期平均水平。在供應充足背景下,樓價難以重現急升走勢。但值得注意是,目前樓價已從高峰回落超過28%,調整幅度足夠反映大部分利淡因素。市場數據亦顯示,近期一手成交回升,西沙路Sierra Sea 連續三次推售,都能全數沽清,都係近年罕見。而且投資者入市的比例很高,反映購買力正逐步釋放。 綜合而言,在拆息回落、供應逐步消化及投資者重新入市支持下,香港住宅市場已呈現築底跡象。雖然短期內難見顯著反彈,但最壞時刻或已過去,市場將進入成交量回升、價格橫行的整固階段。對用家而言,現階段不失為審慎入市的合適時機。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

拆息走低 上半年新盤銷售挑戰9000伙

22-05-2025

「沒有最低,只有更低」,隨著熱錢流入本地銀行體系,最近一個多星期本地銀行的1個月同業拆息持續回落,盡管有銀行發表研究報告預期,近期同業拆息回落的情況相信只是受大型IPO及企業股息支付高峰期來臨因發資金短暫流入,拆息回落只是短暫性,認為1個月同業拆息的正常水平應為3.35厘。 不過報告發表過後,同業拆息的回落依然持續,最新1個月同業拆息更回落至1.19厘,比起上星期的平均約1.3厘水平更低,按現時拆息計算的實際按揭利率,最新按息已回落至不足2.5厘的低位,如果比對於一年前,以當時匯豐銀行的最優惠利率(P)為5.875厘計算,而按息的封頂利率為P-2%計算,當時實際按息仍高達3.875厘,換言之一年間實際按息已大幅回落1.375厘以上,不用等美國減息,不少業主已率先享受減息的優勢。 相信大家亦明白減息,會大大減低準買樓的供樓成本,進一步刺激準買家的購房需求,亦提升房產市場流動性,再者拆息回落銀行定期存款息率亦會調低,而事實上近期本地銀行普遍的定期存款息率已回落至3厘以下水平,而同時間樓市整體租金持續回升,目前一般租金回報已升至3厘或3.5厘的以上水平,當租金回報持續高於定期存款,勢必推動更加資金從定期轉為買樓收租。 供樓負擔回落,供平過租愈見明顯,加上租金回報變得更加吸引,推動更加投資客買樓收租,隨著中美關稅戰爭拗緩和,加上本地同業拆息持續回落,近月新盤市場再度轉旺,截止目前為止本月的新盤銷售已達至1500伙水平,當然本月整體新盤銷售會否超越2000伙,仍需視乎會否有大型新盤緊接登場,不過整體而言新盤旺市已經重臨。 新盤旺市一浪接一浪,連同今年首季新盤銷售已達至4420伙,因此截至目前為止今年至今的新盤銷售已約達7000伙水平,在現時拆息持續走低,期間有接續有新盤登場,相信今年上半年整體新盤銷售勢必超越8000伙,與去年上半年的8800伙不遑多讓,甚或有機會挑戰9000伙的水平,比去年上半年更暢旺。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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