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鄺志輝

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。

施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。

隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。

事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。

筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝


28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告,承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱,實行提速、提量、提質、提效加快基建,創造容量,透過興建道路網絡及鐵路系統,在交通便利的有利條件下,加快建造土地、增加未來房屋供應,以解決過去香港房屋短缺的詬病,過去一直高速發展的將軍澳區,未來再有137區大屋房屋規劃發展,勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道,以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後,過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善,加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車,到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離,預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德,交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此,基建帶動自然可以創造更大的容量,無可否認日出康城的新供應已進入尾聲,未來只餘下第12、13期的最後2期發展,加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目,以及已獲批興建的百勝角居屋,興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此,在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃,最快2030年起入伙,或許現階段「十劃只有一撇」,不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘,加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言,基建帶動供應,亦帶動樓市,隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項,區內交通持續改善下,即使未來137區將提供多達5萬伙供應,規模較現時康城區還要大,整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應,再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例,但隨著交通改善,勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳,為區內樓市帶來更多新客源,樓市更添動力。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

新盤繼續低價震撼 平穩市助用家進場

01-04-2025

近月樓市明顯轉趨熾熱,多個大型新盤陸續登場,市場反應理想同時,部分發展商亦趁機減價清貨尾,整體而言上月新盤市場總銷售亦超越2,400伙,新盤銷售較2月份的1,235伙按月急增逾九成,亦令整體第一季的新盤可達至4,400伙,雖然比起去年第一季的約4,870伙宗仍有一定的距離,不過因應去年新盤市場「來得快、去得亦快」,去年第二季新盤銷售已顯著回落,去年第三季的樓市就更加淡靜,今年的情況卻有所不同,新盤銷售拾級而上,加上踏入第二季已有多個大型新盤部署登場,相信今年新盤銷售仍可保持熾熱,樓價平穩向好的情況下,亦有助用家趁低吸納入市。 因應去年以至今年均屬於新盤落成高峰期,去年新盤落成量超越2.5萬伙,較原先政府估算還要多,而今年政府估算仍有2.4萬伙以上,換言之2年間多達5萬新盤供應(當然部分已推出市場預售),加上現時仍有大量新盤現樓貨尾積壓的情況下,今年第一季發展商積極推盤的同時,發展商訂價明顯刻制,繼續以震撼低價推盤作招徠,新盤低價搶客,部分發展商亦自然需要將貨尾單位減價迎戰。 新盤售價一浪低於一浪的情況下,令近月整體樓價持續受壓,去年10月、11月整體樓價出現低位反彈後,按差餉物業估價署的最新今年2月份的私人住宅樓價指數,整體樓價已連跌3個月,去年底的反彈早已完全蒸發,最新按年跌幅達5.8%,按樓價指數計算現時樓價已重返9年前的水平,樓價整固自然吸引買家趁低吸納。 總括而言,在400萬元以下細價樓釐印費減至100元的助力下,按統計過去一個月400萬元以下新盤成交達400宗,較財政預算案公布前的一個月大增七成,現時樓市是由剛性需求帶動,相信未來一季細價樓新盤市場仍然熾熱,加上市場上續有新界區大型新盤登場,震撼低價策略持續下,未來一季新盤市場勢必熾熱,整體銷售或許會比第一季的4,300伙有所增加,新盤銷售持續增加下,相信整體新盤庫存可望於下半年再次回落至2萬伙以下,短期內樓價仍會受壓,卻成為用家入市上車的好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

AI 能力普及化 地產應用要及時

03-04-2025

人工智能(AI)正深刻地改變著各行各業,物業投資分析也不例外。傳統的物業投資分析往往依賴大量的人工調研和經驗判斷,耗時費力,且容易受到主觀因素的影響。而AI的應用,則有望打破這些局限,開啟物業投資分析的新時代。 AI最顯著的優勢之一,是其強大的數據處理和分析能力。想像一下,一位潛在買家將一份詳細的物業資料導入AI系統,系統便能迅速提取關鍵信息,結合市場趨勢、地段分析、價格走勢等多維度數據,在極短時間內生成一份專業的投資建議。 更進一步,代理式人工智能(Agentic AI)的出現,更是將AI在物業投資領域的應用推向了新的高度。Agentic AI不僅僅是被動地接受指令,而是能夠主動學習、推理和決策。它可以記憶客戶的瀏覽紀錄,分析客戶的偏好和風險承受能力,從而量身定制個性化的投資建議。例如,當客戶經常瀏覽九龍區的中小型住宅時,Agentic AI會自動分析該客戶可能對交通便利、總價較低的物業感興趣,進而推薦符合條件的優質房源。 除了個性化推薦,Agentic AI還能輕易連接市場新聞和實時數據,幫助投資者更全面地了解市場走勢。它可以自動抓取新聞報導、社交媒體信息、交易數據等,分析市場情緒、政策變化、競爭格局等,從而為投資者提供更及時、更精準的市場洞察。除此之外,Agentic AI更能有效避免購入凶宅或有問題業權等風險。通過連接相關數據庫,AI可以對物業的歷史紀錄進行分析,排查潛在的風險因素,為投資者提供更安全的保障。 過往香港地產代理的服務水平很參差,每個營業員的水平也不一樣,甚至有小部分害群之馬,利用假盤及假訊息誤導客戶。但隨著AI 功能的提升與普及,代理公司就可以提供一個24小時不停服務的機械人。它只會提供真實資訊,並可能更了解客戶的真正需要。 在硏究的過程中,AI的技術及費用的困難度不是最高,最具挑戰性反而是數據的收集。不少珍貴數據都儲存在個別營業員的手機上,如何有效收集,將會是一大挑戰。相反,國內行家已經令客戶及經紀代理在統一的平台上操作,包括溝通、睇樓、甚至成交簽約,數據的收集變得輕鬆多了。 筆者很慶幸公司有自己的IT 硏發團隊,能夠獨立自主地進行開展。代理業未來的發展,將會是AI應用之爭,若忽略這個轉變,將會被淘汰。

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

豪客行動投信心一票 超級豪宅成交增

02-04-2025

近月樓市繼續量升價跌,上月整體一手新盤成交顯著回升,最終單月錄得逾2,400宗成交,較上月的1235宗幾近倍升,一手成交大幅增加,當中亦以細價樓作主導,平均每宗成交只有約760萬元左右,較去年平均每宗成交價約達1000萬元顯著回落,盡管近月新盤成交集中於新界區的細價樓新盤,不過同時間逾豪宅的超級豪宅成交亦明顯增加。 一手保持暢旺的同時,超級豪宅市場再度出現大額成交,多個超級豪宅新盤,上月再錄成交,長實位處中半山的超級豪宅波老道21號上月一連錄得2宗低層單位成交,分別是低層1樓6號單位及3號單位,2個單位連車位成交價為1.263億及1.2695億元,單位呎價均達至6萬元,屋苑去年全年僅錄6宗成交,上月一連2宗成交,相信屋苑今年成交量會超越去年。 一不離二,中半山超級豪宅接連錄得成交外,上月港島南區超級豪宅市場就更見暢旺,整體3月份整體南區共錄得11宗超級豪宅成交,當中更有6宗屬於逾1億元的大額成交,上月南區成交屬於近年來罕見的蜴旺,早於2011年推售由中國海外發展的赤柱灘道6號的洋房物業,發展商上月再次上載樓書推售貨尾,剛於上月以公司轉讓形式售出3號及12號洋房,其中剛售出的3號洋房,實用面積3,175方呎,成交價1.16億元,呎價達3.65萬元,較2014年內部轉讓價高約17%;12號洋房實用面積3171方呎,成交價1.03億元,較2014年內部轉讓價高3.7%。 赤柱灘道6號一連售出兩間大屋的同時,由建灝地產旗下赤柱豪宅ONE STANLEY,上月亦再錄罕有洋房成交,剛以招標形式售出28號洋房,成交價逾2.6億元,實用呎價48,854元,創2025年本港一手住宅售價及港島南新盤實用呎價新高,售價及實用呎價亦雙雙突破項目新高紀錄。 是次成交的28號洋房是項目開售以來推出面積最大之洋房,實用面積5,329平方呎,連2,623平方呎特大花園及1,220平方呎天台。 春江水暖鴨先知,超級豪宅成交往往是市場的寒暑表,近月豪宅成明顯增加,當中買家不乏內地富豪以至本地國際巨星,隨着整體經濟復甦,加上高才通計劃的推出以至新的資本投資者入境計劃,不少內地以至本地富豪貴客亦將重臨本地超級豪宅市場,加上超級豪宅供應依然有限,因而受到豪客追捧,未來超級豪宅市場勢必回歸熱鬧。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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