存款息口等如零 供平過租推動成交增加

04-11-2025

幾年前有一首時代曲歌詞：「銀行存款等如零、窮鬼點談情」，銀行存款等如零自然是悲慘，但其實存款息口等如零對於不少投資者而言同樣悲慘。上星期美國聯邦儲備局再次進行議息會議，一如市場預期美國再度減息0.25厘，香港銀行雖然未有跟足減息幅度，香港銀行只減0.125厘，匯豐銀行最優惠利率降至5厘，過去一年多香港已累計五次減息，幅度達0.625厘，最新5,000元以下活期存款利率已經減至零，對於不少香港市民而言，最新存款息口已經等如零，擺錢入銀行完全「無息收」。 事實上，過去香港亦有出現一段長時間的「零息時代」，自2008年金融海嘯之後，利率水平大部分時間都極低，當時不單活期存款利率處於極低以至零息水平，當時銀行同業拆息亦持續處於低水平，令實質按揭利率亦處於極低水平，低息環境下推動樓價急速上升，當然目前的環境有所不同，目前活期存款息口等如零，但銀行同業拆息仍然相當較高，新造實際按揭息率仍然處於3.25厘水平。 不過無可否認，按經濟學理論中的實質利率（名義利率減通脹率）計算，目前香港已經重返負利率的水平，雖然近年來消費物業指數仍然維持低增長，基本通脹仍然輕微，但當零息遇上通脹，實質利率仍然處於負數水平，美國減息周期重啟，實際上活期存款利率雖然已接近零或等如零，但實際上仍有下調空間，例如現時5000以下利率等如零，可以變成1萬、甚或10萬以下利率等如零，相信本港負利率的情況仍會維持一段長時間，而負利率的出現，資金需尋求出路，因而會刺激市民增加投資，資金流入股市、樓市，令資產進一步升值，過去市場負利率樓市亦往往處於上升軌。 銀行存款息口等如零，資金自然要尋求出路，加上整體租金持續向上，供平過租的情況，自然推動更多資金流入樓市，無論是收租客以至上車客都會趁機入市，過去數月間樓市交投持續活躍，一、二手交投同步回升，反映買家已陸續入市，樓價亦已從低位逐步回升，最新樓價指數已經連升四個月，最新指數已經超越年初水平，樓價倒升，加上低息環境及供平過租的推動，相信今年樓價肯定可以結束連跌三年的頹勢，成交增加逐步推動樓價回升。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

樓市轉勢在即 把握回升良機

06-11-2025

經過長達數年的調整，香港住宅物業市場已經築底完成，並正蓄勢迎來新一輪的上升周期。2025年整體住宅樓價將錄得約5%的溫和增長，這將是自2021年樓價見歷史高位後連續下跌近30%以來的首次年度正增長。這標誌著一個重要的市場轉折點，值得所有關注香港物業的人士高度重視。 一、市場見底的多重確立信號 判斷市場是否見底，不能單憑感覺，而需綜合一系列硬指標。目前，以下幾個關鍵信號強烈確認了底部支撐： 1. 銀主盤數量顯著回落：在加息周期與經濟逆風下，銀主盤數量曾一度攀升，成為壓抑市場情緒的因素之一。然而，隨著市場逐步消化高息環境，業主財政狀況趨穩，近期銀主盤的數量已從高位明顯回落。根據研究報告顯示，至2025年9月住宅銀主盤存量有269間，比上季的300間下降了10%！這表明市場最恐慌的拋售階段已經過去，斷供壓力減輕，市場基礎正在轉穩。 2. 一手現樓貨尾單位持續消化：發展商為求去貨，過去數年積極推售現樓貨尾，提供了大量選擇。新盤銷情轉旺，現樓貨尾和待售樓花數量明顯減少，截至9月底，現樓貨尾錄得約2.6萬伙，連跌兩季兼屬去年第三季錄得約2.1萬伙以來的4個季度低位；而待售樓花跌勢更驚人，自去年第三季的7.7萬伙，連跌4個季度至最新約6.2萬伙，創2021年第三季錄得5.4萬伙以來的4年低位，一年間大減1.5萬伙或19.5%！當優質貨尾盤逐漸被市場消化，意味著供求關係正趨向平衡，甚至可能轉向供不應求，為樓價帶來支持。 3. 市場「筍盤」買少見少：我們前線團隊最直接的感受是，市場上叫價顯著低於市值的「筍盤」正在急速減少。在調整期內，業主願意大幅折讓求售的情況已不復見。取而代之的是，議價空間收窄，業主放售態度轉趨強硬。這是最直觀的微觀市場證據，說明業主信心已恢復，低價淘金的機會窗口正在關閉。 二、推動2025年樓價回升的核心動力：從利率到地緣政治的全面利好 樓價企穩是第一步，而實現回升則需要更強勁的驅動力。我們認為，以下因素將成為2026年樓市向上的催化劑： 1. 息口見頂回落，減輕供樓負擔：香港利率走勢與美國密切相關。隨著美國通脹受控，減息周期已經展開，香港銀行體系亦已跟隨下調最優惠利率。市場普遍預期，若美國新任聯儲局主席上場，為刺激經濟，明年有機會再減息1厘或更多。這將直接降低買家的按揭成本，顯著提升購房負擔能力，釋放一直被高息壓抑的購買力。 2. 租金回報率與按揭利率「由負轉正」：這是一個極其重要的轉變。目前，住宅租金收益率（扣除管理費等基本使費後）已穩步上升至2.5%至3%的區間。而隨著利率下調，新造按揭利率將逐步靠近甚至低於此水平。這意味著「買樓收租」的負現金流情況將大幅改善，甚至可能出現正現金流。物業作為產生穩定租金收入的資產吸引力將大大增強，勢必吸引長線投資者重新入市。 3. 中美達成貿易協議，地緣政治局勢趨向緩和：近期，中美兩國在南韓達成的重要貿易協議，向全球市場發出了一個極其積極的信號：儘管存在競爭，但世界兩大經濟體更需要務實合作。此舉顯著降低了「脫鉤」等極端情境的風險，為全球貿易和投資環境帶來了久違的確定性。政治局勢趨向平穩緩和，是長線投資信心的基石。對於香港這個高度外向型的國際金融中心而言，外部環境穩定至關重要，此協議無疑為樓市這類長週期資產的投資掃除了一重大陰霾。 4. 內地資金持續流入，支持市場需求：在港元與美元掛鉤及「一國兩制」的優勢下，香港物業市場對內地資金仍具備獨特吸引力。隨著中美關係呈現緩和跡象，香港的橋樑角色更為突出。無論是為子女教育、資產配置還是家庭定居，內地買家對香港優質住宅的需求將在更穩定的國際環境中持續釋放。 宏觀陰霾散去 行動勝於觀望 綜上所述，住宅樓市的「完美風暴」已經過去。市場在經歷深度調整後，已由供求失衡轉向新的平衡點。更為重要的是，驅動樓市的宏觀要素正在發生根本性好轉：內部是息口下調與租金回報改善，外部是中美關係緩和帶來的地緣政治暖風。這種內外兼備的利好格局，是過去幾年來罕見的。 歷史告訴我們，市場的轉角點往往出現在大多數人仍在猶豫之時。當所有利好因素都變得顯而易見，最佳的入市時機可能已經過去。今天，我們正處於新一輪增長周期的起點。對於有自住需求的您，這是「上車」或「換樓」的良機；對於尋求資產增值的您，在政治局勢趨穩、利息回落的雙重支持下，現在是重新部署物業投資組合的關鍵時刻。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

太古城車位對市場的啟示

06-11-2025

今年新盤市場持續熾熱，近期新盤熾熱的同時，亦有發展商趁機沽售車位，剛過去的周日太古地產首日開售港島鰂魚涌太古城第十期車位，首日開售只供太古城居民優先選購，結果反應非常熱烈，連日即日加推餘下所有車位以滿足居民需求，單日合共售出381個私家車車位及18個電單車車位，套現約4.2億港元，單日售出近400個車位，對市場有何啟示。 首先車位市場同住宅的市場的截然不同，有人會分析居住是市民必需品，居住是每一個家庭亦需要解決問題，相反私家車就肯定是一種奢侈品，一般來說只有中產以上家庭才有車代步，而事實上，過去數年間車位成交大幅減少，去年純車位的交易更跌至不足4500宗的歷史低位，相對於2021年以前，平均每年約有1萬宗純車位的成交，不過受惠於太古城車位暢銷，今年車位成交總數已超越去年全年的水平。 過去數年間車位成交顯著回落，其中最主要的原因是「有車一族」確實較以往減少，在2018年全港領牌的私家車及客貨車的數量多達77萬架，不過疫情期間私家車數目顯著減少，最新私家車的數目才稍為回升至65萬架，再者疫情前是私家車數目多於車位數目，現時兩者比例已經逆轉，泊車位比起車輛數目還要多，以往「有車無位泊」，現在已變成「有位無車泊」，車位供求比例顯著改變，租位租金因而回落，自然令近年車位投資變得不吸引。 當然新近太古城車位暢銷是多方因素綜合而成，首先是發展商最新車位定價明顯較審慎，最新推出第十期的私家車車位定價，售價介乎88萬元至128萬元，套裝私家車車位組合每對售價為180萬元；電單車車位每個售價為20萬元，比對於在4年前(即2021年)，當時太古地產拆售第七、八期車位，當時車位定價由200萬至275萬元，換言之發展商最新的售價較4年前大幅劈價一半以上。 此外相對於現時太古城車位的每月租金約3,500至4,000元左右水平，換言之如果以車位售價約100萬元來計算，車位租金回報達4.2厘，比起最新住宅回報約3至4厘還要高，再者在減息周期下，最新大額定期存款息率一般在3厘以下水平，買車位收租的回報肯定比定期存款息率還要高，今期車位暢銷除吸引用家入市外，相信亦吸引不少收租客買車位收租。不過車位是相當受地區因素影響，即使整體而言，目前車位供應較以往充裕，但個別地區車位供應仍然是顯著供不應求，其中啟德跑道區租金仍然遠較其他地區為高。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事