樓價升、租金升 樓市升勢何時了？

02-11-2026

近期樓市再度全面回暖，近期樓市再度呈現「雙升」格局--樓價持續向上、租金屢創新高。上星期美國維持利率不變，低息環境延續，令市場氣氛明顯改善。一手新盤銷售回暖，二手市場議價空間收窄，反映買家與租客需求同樣強勁。在升勢持續的情況下，市場普遍關注：樓價與租金的升勢究竟能維持多久？樓市強勢何時了？ 無可否認，首先以差餉物業估價署私人住宅樓價指數為例，除今年7月曾短暫回落外，樓價自去年5月起已連升約16個月。相比之下，近年最長的升市周期出現在2016至2018年，樓價由2016年4月起連升28個月，直至2018年8月才見頂。而期間租金升勢更為明顯，租金指數自2024年12月起持續上升，即使期間曾有一個月持平，整體仍錄得約22個月的升幅，遠超2016至2018年間，當時租金升勢只是連升13個月便斷纜。 相信大家亦明白，樓價、租金是相輔相成，租金可以推高樓價，樓市維持強勢亦可以令租金升勢持續，而一年多之前出現的樓價、租金背馳，當時租金持續回升，而樓價卻遲遲未擺脫跌勢，因為整體租金已經連升4年，而樓價卻於去年年初才逐步才谷底回升，今次租金先升，樓價跟隨，正好反映兩者的上升的因素其實各有不同，租金是代表住屋的需求價值，而樓價則代表持貨能力，近年來因應優才、專才，以及外來學生的需求下，住屋需求大增，租金上升是理所當然，但因著兩、三年息口相對較高，持貨成本高令樓價回落，而兩年前開始連環減息，業主持貨能力回落，樓價才回升。 那麼，樓價與租金的升勢會否停下來？何時見頂回落？展望後市，樓價與租金的升勢短期內仍有望延續。新盤推售步伐放慢，二手放盤量偏低，加上租務需求強勁及本地經濟改善，均為樓市提供支持。然而，美國息口若再度上升，將為樓市帶來壓力；同時，隨著租金回報逐步回落，買樓收租的吸引力或會減弱。整體而言，短期租金仍處高位，對樓價具一定支撐力，樓市升勢料將以溫和步伐持續。 。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

未來有10萬伙供應，是多還是少？

02-11-2026

每當樓市氣氛回暖，新盤需求強勁，今年至今整體新盤銷售已逼近1.7萬伙，而今年首三季新盤落成量則只有9600伙，「供不應求」再度成為市場熱門話題，不過正因如此，政府最新公布的數據，未來三至四年一手私人住宅潛在供應量則回升至約10萬伙水平，較上一季度顯著回升，有人認為如此龐大的供應，市場需要長達5至6年的時間來消化，供不應求只是業界「製造」出來的假象；因此亦有人認為香港住宅需求紮實，10萬伙看似驚人，實際上未必算多，究竟未來供應10萬伙是多還是少？ 大家亦明白，單看數字容易產生錯覺。10萬伙聽起來十分龐大，但若放在香港整體房屋市場之中分析，情況便有所不同。從歷史數據可見，私人住宅一手市場供應的統計，早於2004年9月開始按季公布，不過起初數字只計算已落成及建築中仍未售出的單位，當時數字曾低見4.8萬伙的水平。 直至2011年第一季開始，數字加上已批出並可隨時動工的單位，以表達未來三、四年間的私人住宅未來供應，其後有關數字亦隨著政府加快批地而大幅增加，從2011年的2.9萬伙，大幅增加至2024年的11.2萬伙，從數字而言，近兩年的私人住宅未來供應已顯著回落，上季數字更低見9.6萬伙，再者隨著未來供應「見頂回落」，過去一年來整體樓價亦顯著「見底回升」。 無可否認，今年第三季私人住宅未來供應顯著增加，正當大家預計整體未來供應會持續回落之際，最新數字卻顯著回升至10萬伙的水平，不過最新公布未來供應回升，主要基於兩大因素，其一是剛過去的第三季新盤銷售急速回落，期間新盤銷售僅約3342伙，按季急跌近四成，其二是近年政府加快批地，令已批出可隨時動工的單位數目，從第二季的1.6萬伙增加至第三季的1.9萬伙。 整體而言，供應量不等於即時市場供給。所謂潛在供應，包括已批出土地但未動工、已動工未售、以及已落成但未售單位等不同類別。這些供應受建築進度、市場環境及發展商推售策略影響，未必會同步湧現。再者事實上整體未來供應正出現短期減少，長期卻增加的現象，未來一、兩年新盤落成量正逐步回落，而近年新盤市場又持續熱鬧，這兩年新盤累計銷售約4萬伙，但期間新盤落成量只有約3萬伙，換言之短期內新盤市場確實面對供不應求的現象，隨著近月新盤市場回歸熱鬧，相信整體未來供應會再度逐步回落。 　　 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

按揭定息、「特優先P後H」 全面拆解

30-09-2026

最近滙豐及恒生在按揭市場掀起定息潮，中銀香港破格推出「特優先P後H」按揭息率計劃，本人從事按揭市場30多年，也是第一次見到這個超智慧配合當今經濟亂局的按揭產品。 一、滙豐定息按揭：首3年或5年定息2.93%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 二、中銀香港「特優先P後H」：首2年或3年特優P按 P-2.32% = 2.68%，期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 定息及「先P後H」按揭的好處 1. 定息即時慳息，供款穩定 此為最大賣點。以500萬貸款、30年期計，以現時H按封頂息3.25%，月供約$21,760。滙豐2.93%定息則月供約$20,892，慳約$868。在定息期內完全鎖定，不受HIBOR及P Rate波動影響。 2. 「特優先P後H」，配合環球利率改變，很有優勢 選用中銀2.68%特優先P，每月供款約$20,227，以H按封頂息3.25%比較，每月慳約$1,533。此計劃提供P按利率P-2.32%，比H按封頂P-1.75%低0.57%，這個先P計劃優勢維持在2年或3年內，所以按揭利率若在這期間升0.57厘已經提供安全網。而假設利率下調，P按更加有優勢。所以這個計劃可以提供給一些熟悉經濟的優質客戶作另類選擇。 結論 在2026年現階段HIBOR高企於封頂位橫行的環境下，中銀2.68%的「特優先P後H」及滙豐2.93%定息計劃，確實提供了即時慳息的價值，而滙豐的定息計劃適合一般追求穩定及要求簡單供款計劃的用家。若本身俱備對環球經濟及香港利率有知識的客戶，中銀的先P後H計劃可以提供一個破格的場景給他們選擇。

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事