租市缺盤 租金指數重返疫情前水平

08-07-2025

受惠於香港政府於剛過去的2024/25學年，全港資助院校的非本地學生限額由以往的20%大幅增加至40%，令過去一年海外生來港進修的人數顯著增加，暑期成為海外生來港租樓的高峰期，再加上專才陸續來港，今年的租賃市場旺季已提早展開，大部分地區上月租賃成交均顯著增長，其中元朗區、荃灣區均單月錄得超越200宗租賃成交，租務市場持續轉旺下，近日多區的租賃均出現缺盤現象，未踏入暑假已出現「搶租」現象。 租市缺盤下整體租金自然持續上升，按政府最新公布私人住宅租金指數，整體租金已連升6個月，半年累計升幅接近2%，最新的租金指數已升至195.2，距離去年的高位只差0.1，更已接近自2019年中以來的近6年高峰期，換言之目前的租金指數已重返疫情前的高位水平，租金指數的歷史性高位是2019年暑假的200.1，接下來的社會事件以至新冠疫情令整體租金從高位顯著回落，再於2023年才逐步從低位回升。 近年香港銳意發展成為教育樞紐，推出「留學香港」的品牌策略，加上目前香港已有五間大學打入QS世界大學排放的全球前一百名大學，肯定有助吸引更多海外生、內地生來港升學，再者去年當局將資助大學非本地生限額提升至四成後，首年八大收錄的非本地生平均只佔兩成多，個別院校達至三成以上，相信今年海外生的來港比例一定有增無減，加上近年港府積極「搶人才」，來港發展的專才亦正逐步增加，住屋需求持續增加下，整體租金自然持續推高，相信今年暑假租金升幅或會進一步加快。 整體而言，因應近兩年是全港私人住宅新盤落成的高峰期，連有來亦有多個大型新盤相繼入伙，上月租賃成交增加亦與個別新盤入伙有關，再加上近年亦已有個別新盤轉作學生宿舍出租，租盤供應增加自然舒緩租金升幅的壓力，事實上過去半年整體累計租金升幅亦只有不足2%，總括而言，目前的租賃市場是租盤供應增加的同時，亦需求亦同步持續增加，個別地區出現缺盤，相信未來整體租金仍會緩步上升，整體租金有力重返疫情前的高位水平。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

佣金欠透明 監管要改革

09-07-2025

香港樓花銷售中普遍存在的「回佣」操作，近日因一宗涉及億元的大型佣金糾紛再度引發社會關注。這現象雖有其複雜的市場成因，卻也逐漸顯露出對市場透明度與行業生態的深遠影響。事實上，佣金本是發展商支付予地產代理，作為其促成交易與提供專業服務的合理報酬。然而，在當前的操作模式下，這筆款項的功能已變得相當模糊。 在許多樓盤銷售過程中，一個關鍵的現實是：發展商往往在銷售流程啟動後，甚至接近簽約階段，才向合作的代理行公布最終的佣金安排細節。這使得前線代理在前期服務客戶時，對於能提供多少佣金回贈空間，往往難以給出明確承諾。與此同時，買家基於市場慣例或資訊，在臨近成交的關鍵時刻要求回佣的情況亦非常普遍。面對客戶「若不提供某個比例的回佣，便轉向其他願意提供的代理行」的壓力，代理人員往往陷入艱難抉擇。一方面，他們已投入大量時間和專業服務；另一方面，為了促成交易、避免前功盡棄、以及應付業績要求，有時不得不忍痛答應客戶的要求，將部分甚至大部分預期佣金回贈出去。這種「服務完成後卻被迫割讓報酬」的處境，實質上是對專業服務價值的一種侵蝕，也令許多盡心服務的從業員感到無奈與委屈。這種普遍的回佣操作，雖然短期內可能刺激銷售，但長期卻帶來多層面的問題。 當市場氣氛轉淡，發展商傾向選擇不直接下調官方公佈的價單價格，而是透過提高支付給代理的佣金比例，再默許或預期代理將這部分額外佣金以「回贈」形式變相減價給買家。這種做法導致了「明價暗折」的局面，在田土廳登記的成交價會維持在較高水平，未能真實反映市場實際承接力與淨值。這不僅可能誤導公眾對市場走勢的判斷，也為銀行進行物業估值和審批按揭時增添了複雜性，因銀行難以掌握扣除回佣後的實際交易價格。長遠而言，市場價格終令機制的透明度與公信力受到損害。 面對這些挑戰，單純指責任何一方並非解決之道。現行監管架構下，地產代理監管局主要規範代理行為，但對發展商設定及公布佣金政策的時機與方式，以及佣金最終如何流向買家，監管權力確實存在局限。一手住宅物業銷售監管局雖監督發展商銷售流程，但佣金結構及其操作細節通常未被納入強制公開披露的核心範圍。參考其他金融服務領域（如保險業）的監管經驗，其中一個核心原則是明確禁止將佣金回贈予客戶及發展商必須在銷售流程啟動前清晰公布完整的佣金政策**（包括支付予代理的基準與結構），可能是一個值得認真探討的方向。 全國政協副主席梁振英先生指出「住宅市場攸關民生」，正說明瞭解決此問題的重要性。這宗億元佣金糾紛是一個契機，促使各界正視現行操作模式的弊端，共同思考如何建立更透明、公平且可持續的樓花銷售制度，以維護市場健康、保障各方合理權益，並重建公眾對市場資訊的信心。政府相關監管部門在此過程中，無疑扮演著關鍵的角色！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

租金回報6.5厘，其實未必有可能

10-07-2025

近月樓市有轉勢跡象，早前更有不少外資證券商預期樓價將會回升，其中摩根士丹利最新發表樓市報告，預料香港樓市將迎來復甦，下半年香港樓價有機會止跌回穩，更會輕微回升2%，報告指出本地樓價已較5年前自高位回落30%，部分指標已見底，現階段還處於早期階段，估計香港樓市或將迎來4至5年上升周期。 不過樓市、股市經常有「大淡友」出現，最近便有大學教授表明樓市仲未跌完，本港樓價要較高位下跌60%至75%，租金回報率起碼要見6.5厘才可入市，他直言目前租金回報率都未到3.5厘，最多只有2厘多，樓價要再跌兩三成才有6厘或6.5厘，到時先會吸引買家入市。 究竟現時樓市租金回報率有幾多，簡單來說，如果用個別單位的最新成交價及最新租金計算，一般回報率應該有3厘以上，個別更已經接近4厘，雖然教授所講2厘多如何得來，或者是參考政府差餉物業估價署的私人住宅物業市場回報率，不過其實整份是分開單位面積類別來計算，如果實用面積達1722平方呎的E類豪宅單位，最新回報率確實只有2.4厘，不過一般面積約430平方呎的A類小型單位，最新回報率已高達3.7厘，一般實用面積為431至752平方呎的B類中小型單位，回報亦達3.2厘。 事實上，按差餉物業估價署的私人住宅租金回報計算，最新樓市的平均回報應該都有3厘，再者教授認為回報率要升至6.5厘才吸引，不過事實上如果翻查過私人住宅物業市場回報率，其實已有超越20年未有出現過6厘以上的租金回報，上一次的6.5厘是2003年沙士時期的樓市低位，當年7至8月的A類小型單位回報率便一度高達6.5厘，過去20年絕大部分時間回報不足5厘，最低是1.9厘至2.6厘，因此要等待回報厘再次出現6.5厘，基本上是接近沒有可能。 相信大家亦明白，租金回報率其實是樓市的自動調節機制，當物業回報率跌至2厘或以下，或是當時定期存款利率比起租金回報還要高，租金回報率太低，便沒有投資者買樓收租，樓價自然回落，相對的租金回報亦會回升，同樣地當租金回報率已升至4至5厘，買樓收租的回報遠較定存利率吸引，大量投資者入市而推高樓價下，租金回報亦因而回落，因此以目前定存利率只有2厘或更低水平，租金回報率升至4-5厘已相當吸引，要升至6.5厘其實已接近沒有可能，再者現時回報達3厘以上，已吸引不少投資客買樓收租。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事