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鄺志輝

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。
在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。

本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。


目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。
筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。

正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。

鄺志輝先生


22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告,承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱,實行提速、提量、提質、提效加快基建,創造容量,透過興建道路網絡及鐵路系統,在交通便利的有利條件下,加快建造土地、增加未來房屋供應,以解決過去香港房屋短缺的詬病,過去一直高速發展的將軍澳區,未來再有137區大屋房屋規劃發展,勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道,以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後,過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善,加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車,到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離,預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德,交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此,基建帶動自然可以創造更大的容量,無可否認日出康城的新供應已進入尾聲,未來只餘下第12、13期的最後2期發展,加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目,以及已獲批興建的百勝角居屋,興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此,在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃,最快2030年起入伙,或許現階段「十劃只有一撇」,不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘,加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言,基建帶動供應,亦帶動樓市,隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項,區內交通持續改善下,即使未來137區將提供多達5萬伙供應,規模較現時康城區還要大,整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應,再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例,但隨著交通改善,勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳,為區內樓市帶來更多新客源,樓市更添動力。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

向內捲說「不」 樓市「水頭充足」

26-08-2025

如果大家有留意,「內捲」一詞可說近年內地最流行的網絡用語之一,原先是一個社會學的概念,是指一種文化或系統發展到一定程度後,無法向外突破,形成過度的內部競爭,再者近年「內捲」一詞已變成經濟學用詞,意思是市場內的白熱化競爭,僧多粥少下,為了分一杯羹,商家不斷投入資源和努力以超越他人,但卻沒有「將個餅有愈做愈大」,導致邊際效益下降,內捲亦稱之為內耗,所謂「內捲型經濟」(Involutionary Economy)就是即使付出努力,回報完全不成正比,「愈競爭愈貧窮」經濟進入死胡同,正當內地經濟努力「反內捲」,香港市場又有沒有出現「內捲」。 首先看看我們最關心的香港樓市的情況,無可否認,近年新盤市場肯定出現白熱化的競爭,最恐懼就是新盤會否出現「愈競爭愈低價」,幸好隨著整體新盤庫存已逐步回落,個別發展商已將個別新盤定價稍為調高,新盤定價仍然健康發展,正如早前所言,新盤賣得好的同時,部分發展商已趁機吸納土地儲備,樓市未有出現「內捲」現象。 再者近年樓市基本上是「愈做愈大」,截止目前為止,今年首八個月整體樓市的註冊金金額已約達3,700億元,較去年同期的不足3,580億元,按目前的進度相信今年全年整體物業總註冊金額可達至5,700億,甚或挑戰6,000億元水平,按年增長一成二的同時,整體註冊金額將會創近四年的高位,整體樓市規模依然「愈做愈大」,整體增長亦不限於一手新盤市場及二手交投,連持續淡靜的工商舖市場,今年總註冊金額亦有顯著回升。 整體而言,今年樓市「水頭充足」,整體樓市註冊金額顯著增加,反映整體市場購買力依然強勁,最新今年6月的整體銀行體系的客戶存款總額已逼近18.7萬億元,按年增長一成一,與此同時今年銀行在按揭市場進態明顯較以往積極,按金管局最新公布按月新批出的按揭貸款總額已經連續四個月上升,今年上半年新批貨款總額超越1550億元,按年增長8.2%,銀行按揭取態積極,近期更有銀行調低新造按揭利率、增加現金回贈吸客,甚或是推出低息定息按揭計劃,銀行按揭市場繼續「放水」,整體樓市自然「水頭充足」。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

麥當勞全線賣舖 是危或是機?

15-08-2025

麥當勞尖沙咀星光行地標舖位,2019年估值10億港元卻無人接盤,如今市值腰斬至4.6億港元重新招標-這戲劇性一幕正是麥當勞香港「清倉」23個自持商舖的縮影。這批黃金地段物業總估值近30億港元,首階段8個舖位將於9月16日截標,引發市場兩極解讀:是外資看空撤退的警鐘,還是資本操作的戰略棋局? 香港零售業持續萎縮,2025年1月至5月零售銷貨額同比下降4.0%,核心商圈空置率飆升,銅鑼灣空置率從5.3%攀升至13.2%,旺角及中環分別達9.5%及8.6%;另一方面租金同步下滑,銅鑼灣舖租環比跌3.6%,尖沙咀則跌3.4%。麥當勞星光行舖位價格腰斬,印證商舖資產深度貶值趨勢,麥當勞此時“賤賣”,被解讀為對香港商業地產復甦信心崩塌也不意外。部分市場聲音將此次出售與2022年麥當勞退出俄羅斯時被迫賤賣資產相提並論,猜測美資企業或因中美關係緊張提前避險。儘管麥當勞強調“餐廳營運不變”,但清空所有自持物業的決絕姿態,仍被部分輿論視為「用腳投票」。 麥當勞本質是「偽裝成快餐店的地產公司」:全球特許經營業務毛利率高達84%,遠超自營餐廳的15.6%,而租金收入占其特許經營收入的38.65%(2024年達100億美元)。此次出售並非撤離香港,而是全球輕資產化的關鍵一步:套現30億港元可加速拓展中國內地市場(目標2028年達萬店),同時保留香港256家門店營運。 首階段8個舖位均附帶麥當勞長期租約,100%出租率且租金穩定。以星光行舖位為例,月租135.6萬港元,按當前估值測算租金回報率約3.5%,高於香港多數低風險理財產品。仲量聯行直言:回報率超過市場一般水平,吸引家族信託、海外基金等長線投資者爭相詢價。商舖價格大跌反而刺激交易量逆勢上升:2025年上半年香港工廈、商廈及店舖買賣登記量高達2,238宗,同比增25%。對麥當勞而言,趁流動性未枯竭高位變現,比困守貶值資產更符合商業理性。 總結而言,麥當勞賣舖既非單純的危機信號,亦非絕對的抄底良機,而是全球資本在周期波動中的精密重組。其真正啟示在於:9月星光行舖位的成交價,這將成為香港商舖市場的風向儀。若這批帶金租約的核心資產能以接近估值成交,甚至吸引多輪競價,將證明資本仍認可香港黃金地段的長期價值;反之,若流標或大幅折讓,則意味著市場信心尚未觸底。大家不妨密切留意! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

新盤繼續推 挑戰最長旺市紀錄

28-08-2025

過去不少人會形容地產代理的生涯是「三更貧、五更富」,因為市場上的購買力有限,樓市往往旺幾個月就靜幾個月,當購買力消化得七七八八,樓市就需要「抖抖氣」重新儲力再上,樓市小休期往往每隔三、四個就會出現,不過今年新盤市場,情況明顯較以往強勁,購買力幾乎「源源不絕」,以現時的走勢整體新盤銷售,絕對有機會突破2019年的旺市,挑戰自2013年一手新例實施以來的最長旺市紀錄。 按一手住宅銷售資訊網(SRPE)的成交紀錄冊的紀錄,雖然8月份的連場暴雨,更創下有紀錄以來單月最多紅雨、黑雨的警告訊號,下雨天的新盤銷售成績依然亮麗,距離暑假結束還有一星期,但整體8月份的最新新盤銷售已超越1,600伙,換言之今個月整體新盤銷售有力再次達至單月銷售2,000伙以上的高位,而整體新盤銷售更已經是自今年2月開始,連續7個月超越1,000伙以上的銷售佳績,加上預計進入9月份亦會再有多個新盤陸續推出市場發售,當中包括柴灣海德園、北角嘉居﹒天后以至啟德天璽﹒天2期,由於上述新盤均屬於市區焦點新盤項目,相信下月新盤銷售成績絕對可以輕鬆突破1,000伙以上的水平,新盤旺市勢必延續。 翻查自2013年4月一手住宅銷售條例實施以來,過去最長的旺市是2019年3月至11月,當年創下連續9個月的新盤銷售超越1,000伙的紀錄,期間累計售出新盤銷售超越1.5萬伙,平均每月新盤銷售接近1,700伙的水平,不過事實上今年的新盤市場的暢旺程度,其實實際的銷售成續更勝2019年,過去7個月整體新盤銷售已超越1.2萬伙,平均每月售出逾1,700伙,再者2019年全年的新盤銷售是18,383伙,換言之如果今年旺市可以持續,今年整體全年新盤銷售絕對有力突破2019年的紀錄,再創一手新例以來的全年新盤銷售紀錄。 整體而言,今年一手新盤銷售持續暢旺是綜合多方面的因素,首先是現樓新盤供應增加,按差估署的報告今年上半年整體新盤落成量超越1萬伙,相信全年新盤落成量會與原先估算的20862伙相若,雖然數字上已較去年減少,但兩年內超越4.5萬伙新盤落成,發展商自然需要加快「去庫存」,而今年現樓新盤銷售較往年顯著增加。 供應增加的同時,新盤吸納量亦持續強勁,主要是受惠於整體租金持續上升,新盤租金回報率往往達三厘以上,而同時間最新定期存款息率仍然維持於兩厘以下的水平,高租平回報吸引投資者入市,而供平過租則引起上車客、換樓客的青睞,相信今年旺市得以延續,絕對有機會挑戰最長旺市的新紀錄。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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