去年樓價僅升3.25% 今年升幅勢必擴大

03-02-2026

整體樓價已經扭轉連跌三年的頹勢，去年整體樓市顯著回升，樓價亦終於迎來升幅，不過按政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來計算，最新報298.6點，較11月的297.9點再升0.23%，私人住宅樓價指數已經連續7個月上升，不過如果以全年樓價升幅來看，原來去年樓價只是輕微上升3.25%，情況就等同於筆者兩個月前所言，目前樓市已進入「慢牛行情」，樓市進入緩慢增長的狀態，指數長期緩步上升，短暫有起伏但穩步上行的牛市階段。 當然整體樓價指數其實只是一個市況的參考，盡管整體樓價指數只是輕微回升，不過實際上近期市場上接連錄得多宗投資者短期獲利的個案，一般樓價升幅亦高達一至兩成，個別屋苑實質升幅更為顯著，其中以黃大仙單幢屋苑百利軒的一宗成交最為顯著，業主於去年9月購入單位，日前再將單位售出，短短四個月之間樓價升幅達18.5%，升幅的顯著是遠遠跑贏大市，相信大家亦明白樓價指數是計算上是有一定的限制，其實政府公布數據時亦表明，指數未必能充分顯示出市場轉變的幅度，加上指數涵蓋範圍較大，整體轉變幅度往往較細。 再者市場上除政府官方的私人住宅樓價指數外，亦有其他樓價指數作參考，其中包括由香港大學房地產及建設系編製的房地產價格指數(簡稱港大房產指數HKU-REIS)，不過有關指數較為滯後，最新今個月公布亦只是反映去年11月住宅價格，按港大房產指數去年首11個月樓價升幅已接近6%，相信全年樓價升幅會達至7至8%，此外指數亦包括分區住宅價格指數，其中港島區的升幅明顯較為顯著，按年升幅已達7%，新界區樓價卻明顯跑輸大市，最新按年升幅只有0.9%，此外港大指數亦有分開豪宅及細價樓指數，數據反映去年豪宅升幅遠高於細價樓，豪宅指數按年升幅高達14.5%，而細價樓的升幅卻只有3.4%。 總括而言，不同的樓價指數有助讀者更了解樓市走勢的變化，整體而言，去年樓市價量齊升，但整體交投較集中於一手新盤的成交，一手註冊佔整體住宅交投的三成以上，創自2019年以來的六年新高，換言之目前樓市由一手發展商主導，而隨著新盤庫存減少，近月發展商已逐步將新盤價格調高，「加價減佣」或許會成為今年新盤市場的新常態，新盤價格調高、低息環境持續，供平過租的推動下，相信今年樓價升幅肯定會較去年擴大，全年樓價升幅或會達至雙位數字。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

突破傳統淡季 樓市旺到「難以置信」

03-02-2026

每年的一月份基本都是市場上傳統的樓市淡季，主要是由於聖誕長假後緊接又有農曆新年長假期，節日氣氛濃厚，部分業主或會趁機出外度歲，加上市民忙於準備過年，買賣兩閒自然會減慢入市步伐，不過今年農曆新年是二月中過後，令一個月工作日較以往增加，發展商亦趁機加快賣樓步伐，不過無論如何，上月樓市的暢旺確實令人「難以置信」，無論是一手新盤市場異常暢旺，連帶超級豪宅市場以至二手市場，上月交投同步暢旺，「市場旺到你唔信」。 上月新盤市場銷售確實旺到「難以置信」，因為過去幾年每年的一月大多只有500至600宗成交，即使在疫情過後的2024年的一月，該月新盤成交更低至只有430宗成交，按往績來看上月新盤銷售突破千宗已經是難能可貴，最終在大型新盤SIERRA SEA的刺激下，上月新盤銷售竟超越2,450宗成交，突破去年三月的高位，成為過去15個月的單月新盤銷售新高。 上月不單新盤市場異常暢旺，連帶整體二手交投亦相當暢旺，在新盤市場的帶動下，買家入市心態明顯轉趨積極，個別二手屋苑成交量旺得相當驚人，其中港島區龍頭屋苑鰂魚涌太古城，上月單月錄得多達接近50宗成交，是自2021年6月旺市的單月成交新高量，創超過4年半的新高，即使是新界的沙田第一城，上月成交亦同步暢旺，整月錄得超越30宗成交，按月增加近三成。 一手旺、二手旺，上月超級豪宅市場亦同時暢旺，按一手住宅銷售資訊網的成交紀錄，上月新盤成交中，合共錄得多達26宗成交價超越1億元的大額超級豪宅成交，不單較去年十二月的13宗，按月大增一倍的同時，上月逾億大額成交是創2013年一手新例實施以上的新高，上月大額成交中，接近九成來自港島區，只有3宗屬於九龍區，成交最多是恒基與新世界合作發展的西半山天御2期，單月錄10宗交投，合共套現逾17億。 樓市小陽春提早登場，最主要是買家突破淡市思維，隨普樓市升軌已正式確認，加上一手市場發展商紛紛加價減佣，而二手業主亦加價封盤，樓市愈來愈旺的趨勢下，令買家急於加快買樓決定，買家趕於農曆新年前入市，成交自然大幅增加，今個月農曆新年又如何，以往的淡市思維下，買家多數會等待農曆正月十五過後，節日氣氛消散，睇樓活動才會回復正常，不過今年的情況肯定不一樣，多個發展商已部署於農曆新年後隨即推盤，相信今個月樓市仍然會「旺到你唔信」。

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事