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楊官華

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史!
麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」
六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。
地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。
在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。

由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。

單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。

迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。
為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。
在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。

究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。

東京房地產記者這樣說。

「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」
“雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」

頂層公寓的銷售方式也很特殊。
根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。

「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前)

購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。

「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。


29-04-2023

最近一個月時間裡,對於已經投資日本和將要投資日本的朋友們真的是好事連連。 4月14日,日本政府正式通過了大阪夢洲地區建設賭場的最終法案。極大的加強了大阪在世界經濟體中的重要地位。 首先,開設賭場可以創造就業機會。賭場需要聘用大量的員工,包括管理人員、收銀員、安保人員、服務員、技術人員等,這將帶來大量的就業機會,從而減少了失業率,提高了當地居民的生活水平。 其次,賭場可以帶來額外的稅收收入。政府可以通過徵收稅收收入,從賭場中獲得額外的收入,這些收入可以用於改善公共服務和基礎設施,如修建道路、橋梁、公園、學校等,從而改善居民的生活質量。 第三,賭場可以吸引遊客,從而促進旅遊業的發展。賭場是一種受歡迎的旅遊目的地,吸引著大量的國內和國際遊客。賭場旁邊的酒店、餐廳、購物中心等商業設施也會受益,從而增加了當地經濟的活力。 最後,賭場可以刺激當地的投資和發展。開設賭場可以吸引其他投資者和企業家來到該地區,從而刺激當地的經濟發展。一些賭場管理公司也會投資建設其他項目,如房地產項目、商業開發項目等,從而帶動了更多的就業機會和經濟增長。 另外當地時間2023年4月28日開始,日本正式實施了取消所有國家入境核酸檢測的政策。這一政策的實施對於日本的經濟和旅遊業有著積極的影響。 首先,取消入境核酸檢測政策將為日本旅遊業帶來積極影響。由於過去數年間疫情對於旅遊業的衝擊,日本的旅遊業受到了極大的影響。然而,隨著全球疫情狀況的穩定和疫苗的推出,人們對於出境旅遊的需求逐漸回暖。取消入境核酸檢測政策能夠極大地降低旅遊成本,從而為日本吸引更多的國際遊客提供了便利。 其次,取消入境核酸檢測政策也將對於商務活動帶來積極影響。由於疫情影響,過去兩年中國際貿易的交流減少。在這種情況下,取消入境核酸檢測政策能夠方便商務人士前往日本,開展商業活動。這將有助於促進日本的經濟發展,提高日本企業的國際競爭力。 另外,取消入境核酸檢測政策也將有助於增加日本的國際地位。由於疫情的影響,許多國家實施了旅行限制,從而導致國際關係的緊張。日本能夠實行開放的政策,吸引更多國際遊客和商務人士前往日本,增強日本在國際社會的地位和影響力。 最後,取消入境核酸檢測政策也有助於提高日本國內經濟的活力。隨著國際旅遊業和商務活動的增加,需要大量的服務和支持。這將有助於刺激當地的經濟發展,創造更多的就業機會。此外,由於國際遊客的增加,對於當地的餐飲、酒店、購物等商業產業也會產生積極的影響。 總的來說,取消入境核酸檢測政策是一個具有戰略意義的舉措。這一政策將有助於促進日本的經濟和旅遊業發展,提高日本的國際地位和影響力。 我們看到日本政府的這些舉措,都將會給日本,可以說大阪的民宿事業帶來一個全新的質的飛躍。

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

07-08-2020

筆者近看到一個非常奇怪現象,為什麼日本有些不動產公司業績比去年同期還要好?在疫情關係下航班停飛,外國人已經不能去日本,海外購買力已經大幅下跌,但是原來本土內需,很多日本人公司獲取補助金(銀行巨額免息貸款)去投資收租物業,回報穩定可以賺息差。所以在全球經濟受挫,日元成為避險貨幣,所以房價仍能保持不跌反升。其實日本方面從4月份的緊急宣言至今,為了拯救經濟,努力迎接明年奧運順利舉辦,政府推出了百億救濟經濟計劃。 其中,最為受惠的便是在日的中小型企業和個人事業主了。其中最廣為人知的是每人發放10萬日圓的特別定額給付金。現在很多人都在家工作,會發現現有的房子不適合在家工作,對房子的生活空間有了更高的要求再加上有了這筆補助金,很多人立刻選擇買房或換更大的房。 但其實5月22日日本央行舉行臨時金融政策會議推出新的貸款計劃,通過金融機構向中小企業以及個人事業主提供融資,總規模為30萬億日元,加上實施中貸款以及購買企業債等計畫、日本央行為應對新冠疫情而推出的企業資金週轉援助政策總規模達到75萬億日元。截止到8月4日,日本政府推出了超過20種面向在日中小型企業和個人事業主,針對新型冠狀病毒的補助計劃。企業雖然因為疫情的關係不得不停止營業,或者轉為讓員工在家辦公,但是一系列的補助計劃,讓很多中小型企業能夠獲取現金流,通過對企業投入補助金,以及敦促銀行對於本地企業低利息或者0利息貸款。因此很多日本本地企業,開始大肆購入本地的房地產。 由此可見,日本的房地產在疫情期間,其實並沒有遭受很大的打擊。另外,根據日本權威報導,整個疫情期間,日本的租房市場更加活躍,尤其是東京的辦公樓的空置率,到達了極低的水準。很多日本法人通過政府補助,以及銀行的低利率貸款,購入全棟房產,租客穩定,每月也可為公司帶來不小的收益。讓公司能夠獲得穩定的收入,以持續對抗疫情對經濟的衝擊。筆者可以告訴一個秘密給大家知道,就連小弟公司都有近億日圓的補助金額(無抵押借貸)完全不收利息,第一次感受到日本政策如此溫暖。查詢yeungkwun108@gmail.com 作者:楊官華(華記)

租市缺盤 租金指數重返疫情前水平

08-07-2025

受惠於香港政府於剛過去的2024/25學年,全港資助院校的非本地學生限額由以往的20%大幅增加至40%,令過去一年海外生來港進修的人數顯著增加,暑期成為海外生來港租樓的高峰期,再加上專才陸續來港,今年的租賃市場旺季已提早展開,大部分地區上月租賃成交均顯著增長,其中元朗區、荃灣區均單月錄得超越200宗租賃成交,租務市場持續轉旺下,近日多區的租賃均出現缺盤現象,未踏入暑假已出現「搶租」現象。 租市缺盤下整體租金自然持續上升,按政府最新公布私人住宅租金指數,整體租金已連升6個月,半年累計升幅接近2%,最新的租金指數已升至195.2,距離去年的高位只差0.1,更已接近自2019年中以來的近6年高峰期,換言之目前的租金指數已重返疫情前的高位水平,租金指數的歷史性高位是2019年暑假的200.1,接下來的社會事件以至新冠疫情令整體租金從高位顯著回落,再於2023年才逐步從低位回升。 近年香港銳意發展成為教育樞紐,推出「留學香港」的品牌策略,加上目前香港已有五間大學打入QS世界大學排放的全球前一百名大學,肯定有助吸引更多海外生、內地生來港升學,再者去年當局將資助大學非本地生限額提升至四成後,首年八大收錄的非本地生平均只佔兩成多,個別院校達至三成以上,相信今年海外生的來港比例一定有增無減,加上近年港府積極「搶人才」,來港發展的專才亦正逐步增加,住屋需求持續增加下,整體租金自然持續推高,相信今年暑假租金升幅或會進一步加快。 整體而言,因應近兩年是全港私人住宅新盤落成的高峰期,連有來亦有多個大型新盤相繼入伙,上月租賃成交增加亦與個別新盤入伙有關,再加上近年亦已有個別新盤轉作學生宿舍出租,租盤供應增加自然舒緩租金升幅的壓力,事實上過去半年整體累計租金升幅亦只有不足2%,總括而言,目前的租賃市場是租盤供應增加的同時,亦需求亦同步持續增加,個別地區出現缺盤,相信未來整體租金仍會緩步上升,整體租金有力重返疫情前的高位水平。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

佣金欠透明 監管要改革

09-07-2025

香港樓花銷售中普遍存在的「回佣」操作,近日因一宗涉及億元的大型佣金糾紛再度引發社會關注。這現象雖有其複雜的市場成因,卻也逐漸顯露出對市場透明度與行業生態的深遠影響。事實上,佣金本是發展商支付予地產代理,作為其促成交易與提供專業服務的合理報酬。然而,在當前的操作模式下,這筆款項的功能已變得相當模糊。 在許多樓盤銷售過程中,一個關鍵的現實是:發展商往往在銷售流程啟動後,甚至接近簽約階段,才向合作的代理行公布最終的佣金安排細節。這使得前線代理在前期服務客戶時,對於能提供多少佣金回贈空間,往往難以給出明確承諾。與此同時,買家基於市場慣例或資訊,在臨近成交的關鍵時刻要求回佣的情況亦非常普遍。面對客戶「若不提供某個比例的回佣,便轉向其他願意提供的代理行」的壓力,代理人員往往陷入艱難抉擇。一方面,他們已投入大量時間和專業服務;另一方面,為了促成交易、避免前功盡棄、以及應付業績要求,有時不得不忍痛答應客戶的要求,將部分甚至大部分預期佣金回贈出去。這種「服務完成後卻被迫割讓報酬」的處境,實質上是對專業服務價值的一種侵蝕,也令許多盡心服務的從業員感到無奈與委屈。這種普遍的回佣操作,雖然短期內可能刺激銷售,但長期卻帶來多層面的問題。 當市場氣氛轉淡,發展商傾向選擇不直接下調官方公佈的價單價格,而是透過提高支付給代理的佣金比例,再默許或預期代理將這部分額外佣金以「回贈」形式變相減價給買家。這種做法導致了「明價暗折」的局面,在田土廳登記的成交價會維持在較高水平,未能真實反映市場實際承接力與淨值。這不僅可能誤導公眾對市場走勢的判斷,也為銀行進行物業估值和審批按揭時增添了複雜性,因銀行難以掌握扣除回佣後的實際交易價格。長遠而言,市場價格終令機制的透明度與公信力受到損害。 面對這些挑戰,單純指責任何一方並非解決之道。現行監管架構下,地產代理監管局主要規範代理行為,但對發展商設定及公布佣金政策的時機與方式,以及佣金最終如何流向買家,監管權力確實存在局限。一手住宅物業銷售監管局雖監督發展商銷售流程,但佣金結構及其操作細節通常未被納入強制公開披露的核心範圍。參考其他金融服務領域(如保險業)的監管經驗,其中一個核心原則是明確禁止將佣金回贈予客戶及發展商必須在銷售流程啟動前清晰公布完整的佣金政策**(包括支付予代理的基準與結構),可能是一個值得認真探討的方向。 全國政協副主席梁振英先生指出「住宅市場攸關民生」,正說明瞭解決此問題的重要性。這宗億元佣金糾紛是一個契機,促使各界正視現行操作模式的弊端,共同思考如何建立更透明、公平且可持續的樓花銷售制度,以維護市場健康、保障各方合理權益,並重建公眾對市場資訊的信心。政府相關監管部門在此過程中,無疑扮演著關鍵的角色! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

租金回報6.5厘,其實未必有可能

10-07-2025

近月樓市有轉勢跡象,早前更有不少外資證券商預期樓價將會回升,其中摩根士丹利最新發表樓市報告,預料香港樓市將迎來復甦,下半年香港樓價有機會止跌回穩,更會輕微回升2%,報告指出本地樓價已較5年前自高位回落30%,部分指標已見底,現階段還處於早期階段,估計香港樓市或將迎來4至5年上升周期。 不過樓市、股市經常有「大淡友」出現,最近便有大學教授表明樓市仲未跌完,本港樓價要較高位下跌60%至75%,租金回報率起碼要見6.5厘才可入市,他直言目前租金回報率都未到3.5厘,最多只有2厘多,樓價要再跌兩三成才有6厘或6.5厘,到時先會吸引買家入市。 究竟現時樓市租金回報率有幾多,簡單來說,如果用個別單位的最新成交價及最新租金計算,一般回報率應該有3厘以上,個別更已經接近4厘,雖然教授所講2厘多如何得來,或者是參考政府差餉物業估價署的私人住宅物業市場回報率,不過其實整份是分開單位面積類別來計算,如果實用面積達1722平方呎的E類豪宅單位,最新回報率確實只有2.4厘,不過一般面積約430平方呎的A類小型單位,最新回報率已高達3.7厘,一般實用面積為431至752平方呎的B類中小型單位,回報亦達3.2厘。 事實上,按差餉物業估價署的私人住宅租金回報計算,最新樓市的平均回報應該都有3厘,再者教授認為回報率要升至6.5厘才吸引,不過事實上如果翻查過私人住宅物業市場回報率,其實已有超越20年未有出現過6厘以上的租金回報,上一次的6.5厘是2003年沙士時期的樓市低位,當年7至8月的A類小型單位回報率便一度高達6.5厘,過去20年絕大部分時間回報不足5厘,最低是1.9厘至2.6厘,因此要等待回報厘再次出現6.5厘,基本上是接近沒有可能。 相信大家亦明白,租金回報率其實是樓市的自動調節機制,當物業回報率跌至2厘或以下,或是當時定期存款利率比起租金回報還要高,租金回報率太低,便沒有投資者買樓收租,樓價自然回落,相對的租金回報亦會回升,同樣地當租金回報率已升至4至5厘,買樓收租的回報遠較定存利率吸引,大量投資者入市而推高樓價下,租金回報亦因而回落,因此以目前定存利率只有2厘或更低水平,租金回報率升至4-5厘已相當吸引,要升至6.5厘其實已接近沒有可能,再者現時回報達3厘以上,已吸引不少投資客買樓收租。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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