最近一個月時間裡，對於已經投資日本和將要投資日本的朋友們真的是好事連連。 4月14日，日本政府正式通過了大阪夢洲地區建設賭場的最終法案。極大的加強了大阪在世界經濟體中的重要地位。 首先，開設賭場可以創造就業機會。賭場需要聘用大量的員工，包括管理人員、收銀員、安保人員、服務員、技術人員等，這將帶來大量的就業機會，從而減少了失業率，提高了當地居民的生活水平。 其次，賭場可以帶來額外的稅收收入。政府可以通過徵收稅收收入，從賭場中獲得額外的收入，這些收入可以用於改善公共服務和基礎設施，如修建道路、橋梁、公園、學校等，從而改善居民的生活質量。 第三，賭場可以吸引遊客，從而促進旅遊業的發展。賭場是一種受歡迎的旅遊目的地，吸引著大量的國內和國際遊客。賭場旁邊的酒店、餐廳、購物中心等商業設施也會受益，從而增加了當地經濟的活力。 最後，賭場可以刺激當地的投資和發展。開設賭場可以吸引其他投資者和企業家來到該地區，從而刺激當地的經濟發展。一些賭場管理公司也會投資建設其他項目，如房地產項目、商業開發項目等，從而帶動了更多的就業機會和經濟增長。 另外當地時間2023年4月28日開始，日本正式實施了取消所有國家入境核酸檢測的政策。這一政策的實施對於日本的經濟和旅遊業有著積極的影響。 首先，取消入境核酸檢測政策將為日本旅遊業帶來積極影響。由於過去數年間疫情對於旅遊業的衝擊，日本的旅遊業受到了極大的影響。然而，隨著全球疫情狀況的穩定和疫苗的推出，人們對於出境旅遊的需求逐漸回暖。取消入境核酸檢測政策能夠極大地降低旅遊成本，從而為日本吸引更多的國際遊客提供了便利。 其次，取消入境核酸檢測政策也將對於商務活動帶來積極影響。由於疫情影響，過去兩年中國際貿易的交流減少。在這種情況下，取消入境核酸檢測政策能夠方便商務人士前往日本，開展商業活動。這將有助於促進日本的經濟發展，提高日本企業的國際競爭力。 另外，取消入境核酸檢測政策也將有助於增加日本的國際地位。由於疫情的影響，許多國家實施了旅行限制，從而導致國際關係的緊張。日本能夠實行開放的政策，吸引更多國際遊客和商務人士前往日本，增強日本在國際社會的地位和影響力。 最後，取消入境核酸檢測政策也有助於提高日本國內經濟的活力。隨著國際旅遊業和商務活動的增加，需要大量的服務和支持。這將有助於刺激當地的經濟發展，創造更多的就業機會。此外，由於國際遊客的增加，對於當地的餐飲、酒店、購物等商業產業也會產生積極的影響。 總的來說，取消入境核酸檢測政策是一個具有戰略意義的舉措。這一政策將有助於促進日本的經濟和旅遊業發展，提高日本的國際地位和影響力。 我們看到日本政府的這些舉措，都將會給日本，可以說大阪的民宿事業帶來一個全新的質的飛躍。

筆者正在北海道小樽市旅遊，沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清，用香港信用卡支付旅遊的衣食住行，感覺性價比特別高，原因日圓匯價近日急跌，看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告，重申日本將繼續保持貨幣寬松政策，並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢，自新冠疫情以來，日元兌美元已經跌去23.9%，這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下，日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響？首先來看日本國內受到日元貶值的影響，因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲，通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響，對比2012年的日元匯率，當時1美元兌80日元，今天已是1美元兌133日元，日元貶值近70%，可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產，造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關，美債跌的越多，日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策（大量印銀紙），但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息，並且在去年11月就開始啓動縮減購債，並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策，同時也受到俄烏戰爭影響，全世界能源短缺，加劇了通貨膨脹（滯脹）投資不動產，租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村（Integrated Resorts）的實施法案，廢除賭場禁令，正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市，終於在2021年9月28日，大阪府知事吉村洋文召開記者會，正式選定由美國美高梅（MGM）和歐力士（ORIX）共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃，賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外，還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円，賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店，預計在2030年前開業，根據發表的提案內容表示，每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村，每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後，旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業，同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口，隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家，對於民宿，旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用，惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說，不動產租金收入回報提升，絕對是一個無可錯過的機會！ 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目，看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量，近年因為東京奧運及大阪賭場關係，日本房地產投資熱潮強勁，但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客，會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌，然而從過去幾個月的交易數字，就正正可看出來自日本當地的剛性需求（內需）強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果，首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令，很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少，自從5月起逐步開放後已經快速回升，6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準，並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗，少了很多國際買家成交量，但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場，也剛好證實了近年的樓價漲幅，並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度，全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下，全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產（GDP），和前期相比下降了27.8%，也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄，成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計，個人消費下降8.2%，輸出下降18.5%，設備投資下降1.5%等，其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中，住宅投資的影響為最小，並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告，在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施，而租賃住宅與物流設施並列，將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流，這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響，價格依舊在穩步上升，強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益，也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始，很多投資客將目光從民宿房轉向收益房，尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建，他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間，房價不降反升，也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大，很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來，日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產，可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

筆者近看到一個非常奇怪現象，為什麼日本有些不動產公司業績比去年同期還要好？在疫情關係下航班停飛，外國人已經不能去日本，海外購買力已經大幅下跌，但是原來本土內需，很多日本人公司獲取補助金（銀行巨額免息貸款）去投資收租物業，回報穩定可以賺息差。所以在全球經濟受挫，日元成為避險貨幣，所以房價仍能保持不跌反升。其實日本方面從4月份的緊急宣言至今，為了拯救經濟，努力迎接明年奧運順利舉辦，政府推出了百億救濟經濟計劃。 其中，最為受惠的便是在日的中小型企業和個人事業主了。其中最廣為人知的是每人發放10萬日圓的特別定額給付金。現在很多人都在家工作，會發現現有的房子不適合在家工作，對房子的生活空間有了更高的要求再加上有了這筆補助金，很多人立刻選擇買房或換更大的房。 但其實5月22日日本央行舉行臨時金融政策會議推出新的貸款計劃，通過金融機構向中小企業以及個人事業主提供融資，總規模為30萬億日元，加上實施中貸款以及購買企業債等計畫、日本央行為應對新冠疫情而推出的企業資金週轉援助政策總規模達到75萬億日元。截止到8月4日，日本政府推出了超過20種面向在日中小型企業和個人事業主，針對新型冠狀病毒的補助計劃。企業雖然因為疫情的關係不得不停止營業，或者轉為讓員工在家辦公，但是一系列的補助計劃，讓很多中小型企業能夠獲取現金流，通過對企業投入補助金，以及敦促銀行對於本地企業低利息或者0利息貸款。因此很多日本本地企業，開始大肆購入本地的房地產。 由此可見，日本的房地產在疫情期間，其實並沒有遭受很大的打擊。另外，根據日本權威報導，整個疫情期間，日本的租房市場更加活躍，尤其是東京的辦公樓的空置率，到達了極低的水準。很多日本法人通過政府補助，以及銀行的低利率貸款，購入全棟房產，租客穩定，每月也可為公司帶來不小的收益。讓公司能夠獲得穩定的收入，以持續對抗疫情對經濟的衝擊。筆者可以告訴一個秘密給大家知道，就連小弟公司都有近億日圓的補助金額（無抵押借貸）完全不收利息，第一次感受到日本政策如此溫暖。查詢yeungkwun108@gmail.com 作者：楊官華（華記）