近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

筆者正在北海道小樽市旅遊，沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清，用香港信用卡支付旅遊的衣食住行，感覺性價比特別高，原因日圓匯價近日急跌，看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告，重申日本將繼續保持貨幣寬松政策，並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢，自新冠疫情以來，日元兌美元已經跌去23.9%，這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下，日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響？首先來看日本國內受到日元貶值的影響，因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲，通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響，對比2012年的日元匯率，當時1美元兌80日元，今天已是1美元兌133日元，日元貶值近70%，可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產，造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關，美債跌的越多，日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策（大量印銀紙），但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息，並且在去年11月就開始啓動縮減購債，並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策，同時也受到俄烏戰爭影響，全世界能源短缺，加劇了通貨膨脹（滯脹）投資不動產，租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村（Integrated Resorts）的實施法案，廢除賭場禁令，正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市，終於在2021年9月28日，大阪府知事吉村洋文召開記者會，正式選定由美國美高梅（MGM）和歐力士（ORIX）共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃，賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外，還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円，賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店，預計在2030年前開業，根據發表的提案內容表示，每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村，每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後，旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業，同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口，隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家，對於民宿，旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用，惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說，不動產租金收入回報提升，絕對是一個無可錯過的機會！ 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目，看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量，近年因為東京奧運及大阪賭場關係，日本房地產投資熱潮強勁，但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客，會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌，然而從過去幾個月的交易數字，就正正可看出來自日本當地的剛性需求（內需）強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果，首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令，很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少，自從5月起逐步開放後已經快速回升，6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準，並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗，少了很多國際買家成交量，但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場，也剛好證實了近年的樓價漲幅，並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度，全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下，全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產（GDP），和前期相比下降了27.8%，也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄，成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計，個人消費下降8.2%，輸出下降18.5%，設備投資下降1.5%等，其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中，住宅投資的影響為最小，並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告，在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施，而租賃住宅與物流設施並列，將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流，這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響，價格依舊在穩步上升，強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益，也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始，很多投資客將目光從民宿房轉向收益房，尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建，他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間，房價不降反升，也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大，很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來，日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產，可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

筆者近看到一個非常奇怪現象，為什麼日本有些不動產公司業績比去年同期還要好？在疫情關係下航班停飛，外國人已經不能去日本，海外購買力已經大幅下跌，但是原來本土內需，很多日本人公司獲取補助金（銀行巨額免息貸款）去投資收租物業，回報穩定可以賺息差。所以在全球經濟受挫，日元成為避險貨幣，所以房價仍能保持不跌反升。其實日本方面從4月份的緊急宣言至今，為了拯救經濟，努力迎接明年奧運順利舉辦，政府推出了百億救濟經濟計劃。 其中，最為受惠的便是在日的中小型企業和個人事業主了。其中最廣為人知的是每人發放10萬日圓的特別定額給付金。現在很多人都在家工作，會發現現有的房子不適合在家工作，對房子的生活空間有了更高的要求再加上有了這筆補助金，很多人立刻選擇買房或換更大的房。 但其實5月22日日本央行舉行臨時金融政策會議推出新的貸款計劃，通過金融機構向中小企業以及個人事業主提供融資，總規模為30萬億日元，加上實施中貸款以及購買企業債等計畫、日本央行為應對新冠疫情而推出的企業資金週轉援助政策總規模達到75萬億日元。截止到8月4日，日本政府推出了超過20種面向在日中小型企業和個人事業主，針對新型冠狀病毒的補助計劃。企業雖然因為疫情的關係不得不停止營業，或者轉為讓員工在家辦公，但是一系列的補助計劃，讓很多中小型企業能夠獲取現金流，通過對企業投入補助金，以及敦促銀行對於本地企業低利息或者0利息貸款。因此很多日本本地企業，開始大肆購入本地的房地產。 由此可見，日本的房地產在疫情期間，其實並沒有遭受很大的打擊。另外，根據日本權威報導，整個疫情期間，日本的租房市場更加活躍，尤其是東京的辦公樓的空置率，到達了極低的水準。很多日本法人通過政府補助，以及銀行的低利率貸款，購入全棟房產，租客穩定，每月也可為公司帶來不小的收益。讓公司能夠獲得穩定的收入，以持續對抗疫情對經濟的衝擊。筆者可以告訴一個秘密給大家知道，就連小弟公司都有近億日圓的補助金額（無抵押借貸）完全不收利息，第一次感受到日本政策如此溫暖。查詢yeungkwun108@gmail.com 作者：楊官華（華記）