去年樓市喜出望外 今年目標行穩致遠

08-01-2026

2025年已經過去，踏入新的一年祝願各位年年如意、歲歲平安，過去一年股樓齊升，整體經濟事事順景，但對於不少人來說，2025年確實是絕不容易的一年，隨著過去樓價接連回落，不少業主只好撻訂止蝕，或是蝕讓離場，更有不少家庭痛失家園，新的一年祝願大家事事順景，隨著過去一年股市急速上升，息口進一步回落，樓市終於迎來谷底反彈，整體樓價已經連升六個月，一手新盤成交量更突破2萬宗的近21年新高，整體而言，去年樓市成績表令人喜出望外，當然大家亦希望今年可以再按再厲、乘勝追擊，整體股市、樓市繼續平穩向上，比一齊更為重要，今年樓市目標是行穩致遠、穩步向上。 踏入2026年，市場氣氛依然熾熱，首個工作天股市開紅盤，恆指重上26000點以上平，同樣是元旦日新盤市場表現熱鬧，首日已售出約21伙新盤單位，較去年的元旦日僅售出10伙單位，加上焦點新盤Sierra Sea開盤在即，相信今個月新盤市場可以延續旺勢，12個月單月新盤銷售突破1,000伙，不過隨著近期發展商已逐步調高新盤定價，加價惜售同時新盤庫存已顯著回落，今年全年新盤總銷量能否連續四年上升，確實有一定難度。 相信大家亦明白，未來新盤供應會逐步回落，新盤庫存亦已有所減少，總體銷售維持升幅是不設實際，實質上今年樓市更需戒急用忍，行穩而致遠，或許今年樓市仍有一定的波幅，但在復甦的過程中需要腳踏實地、不急躁、有定力，才能走得長久，整體樓價平穩向上，均衡發展，新盤銷售平穩的同時，二手交投亦平穩向上，無論是上車客市場、換樓客市場、以至豪宅市場均衡發展，同步回升。 總括而言，2026年樓市基調仍然穩固，整體經濟進一步擴張，消費市場亦處於復甦階段，整體消費意慾回升，供平過去繼續成為推動樓市的主要動力，低息環境延續，整體租金屢創新高，收租客亦繼續入市投資，加上市場換樓鏈已重新啟動，近月整體中價物業二手交投顯著回升，展望2026年新盤市場可維持量穩價升，相信全年新盤銷售仍可維持2萬伙高位，同時亦寄望二手成交量可進一步回升至5萬宗以上的近五年新高，整體樓價升幅可擴大至一成以上水平。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

呎價10萬元成為超級豪宅新指標

08-01-2026

「沒有最貴，只有更貴」，超級豪宅的呎價向來是「海鮮價」，在過去的跌市期間，超級豪宅成交大幅縮減，呎價達5萬元的超級豪宅已經是「難能可貴」，呎價達10萬元的超級豪宅成交更機乎是不太可能的「天價」，事實上過去呎價超越10萬元的超級豪宅只有被喻為「超豪天花板」亞洲樓王的山頂Mount Nicholson，不過去年市場已錄得多宗天價超級豪宅成交，年中Mount Nicholson頂層Penthouse特色戶成交，呎價達至14.4萬元，再創亞洲分層住宅呎價紀錄，另外上月底太古地產以22億元高價售出深水灣道6號兩間大屋，呎價更高達14.7萬元，最新已有另一座超級豪宅呎價突破10萬元，換言之呎價10萬元已成為超級豪宅的新指標。 超級豪宅呎價的升幅向來是相當驚人，翻查豪宅市場的歷史檔案，早30年前呎價1萬元已經是不太可能的「天價」，位處山頂種植道的洋房別墅Abergeldie，屋苑其中一座洋房早於1998年以3500萬元成交，呎價突破1萬元，成為首批呎價突破1萬元天價的山頂豪宅，不過時至今日，或許呎價10萬元才稱得上是超級豪宅。 繼山頂豪宅Mount Nicholson的呎價早於2019年已突破10萬元的高位，近日再有分層豪宅呎價達至10萬元水平，由樂聲電子發展的港島南區豪宅新貴，這座位處於淺水灣南灣坊的單幢豪宅1 South Bay Close，項目樓高僅七層，整座屋苑僅提供10伙豪宅單位，物業於去年第四季才正式完工，並上載樓書展開推售。 踏入2026年屋苑成功以招標形式，一口氣售出6伙分層豪宅，成交價高達8.6億元，剛售出單位為3樓、5樓及6樓的A、B單位，屋苑設計可謂「別具心思」，當中3、5、6樓A室均實用面積達2,683平方呎的四房連大單位，不過每層的B室則屬於一房的細單位間隔，換言之有關B室單位可以用作工人房或其他家庭成員使用，因為B單位面積僅173平方呎及237平方呎，現時屋苑每層形式出售，其中5樓、6樓的全層成交價伙3億元成交，呎價達10.3萬元，至於3樓單位成交價達2.6億元，呎價亦達9.1萬元。 呎價10萬已成為超級豪宅的新指標，相信今年肯定會再有超級豪宅呎價可以突破10萬元水平，其中一座最有潛質突破10萬元呎價的超級豪宅為恆地及新世界合作發展的西半山天御，項目於去年10月率先售出的50樓全層，呎價已達至7.5萬元，由於屋苑尚有兩伙頂層三複式的Penthouse單位，相信到時呎價肯定突破10萬元。 世紀21 星鑄總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事