李峻銘
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁
樓市轉勢在即 把握回升良機
06-11-2025
經過長達數年的調整，香港住宅物業市場已經築底完成，並正蓄勢迎來新一輪的上升周期。2025年整體住宅樓價將錄得約5%的溫和增長，這將是自2021年樓價見歷史高位後連續下跌近30%以來的首次年度正增長。這標誌著一個重要的市場轉折點，值得所有關注香港物業的人士高度重視。
一、市場見底的多重確立信號
判斷市場是否見底，不能單憑感覺，而需綜合一系列硬指標。目前，以下幾個關鍵信號強烈確認了底部支撐：
1. 銀主盤數量顯著回落：在加息周期與經濟逆風下，銀主盤數量曾一度攀升，成為壓抑市場情緒的因素之一。然而，隨著市場逐步消化高息環境，業主財政狀況趨穩，近期銀主盤的數量已從高位明顯回落。根據研究報告顯示，至2025年9月住宅銀主盤存量有269間，比上季的300間下降了10%！這表明市場最恐慌的拋售階段已經過去，斷供壓力減輕，市場基礎正在轉穩。
2. 一手現樓貨尾單位持續消化：發展商為求去貨，過去數年積極推售現樓貨尾，提供了大量選擇。新盤銷情轉旺，現樓貨尾和待售樓花數量明顯減少，截至9月底，現樓貨尾錄得約2.6萬伙，連跌兩季兼屬去年第三季錄得約2.1萬伙以來的4個季度低位；而待售樓花跌勢更驚人，自去年第三季的7.7萬伙，連跌4個季度至最新約6.2萬伙，創2021年第三季錄得5.4萬伙以來的4年低位，一年間大減1.5萬伙或19.5%！當優質貨尾盤逐漸被市場消化，意味著供求關係正趨向平衡，甚至可能轉向供不應求，為樓價帶來支持。
3. 市場「筍盤」買少見少：我們前線團隊最直接的感受是，市場上叫價顯著低於市值的「筍盤」正在急速減少。在調整期內，業主願意大幅折讓求售的情況已不復見。取而代之的是，議價空間收窄，業主放售態度轉趨強硬。這是最直觀的微觀市場證據，說明業主信心已恢復，低價淘金的機會窗口正在關閉。
二、推動2025年樓價回升的核心動力：從利率到地緣政治的全面利好
樓價企穩是第一步，而實現回升則需要更強勁的驅動力。我們認為，以下因素將成為2026年樓市向上的催化劑：
1. 息口見頂回落，減輕供樓負擔：香港利率走勢與美國密切相關。隨著美國通脹受控，減息周期已經展開，香港銀行體系亦已跟隨下調最優惠利率。市場普遍預期，若美國新任聯儲局主席上場，為刺激經濟，明年有機會再減息1厘或更多。這將直接降低買家的按揭成本，顯著提升購房負擔能力，釋放一直被高息壓抑的購買力。
2. 租金回報率與按揭利率「由負轉正」：這是一個極其重要的轉變。目前，住宅租金收益率（扣除管理費等基本使費後）已穩步上升至2.5%至3%的區間。而隨著利率下調，新造按揭利率將逐步靠近甚至低於此水平。這意味著「買樓收租」的負現金流情況將大幅改善，甚至可能出現正現金流。物業作為產生穩定租金收入的資產吸引力將大大增強，勢必吸引長線投資者重新入市。
3. 中美達成貿易協議，地緣政治局勢趨向緩和：近期，中美兩國在南韓達成的重要貿易協議，向全球市場發出了一個極其積極的信號：儘管存在競爭，但世界兩大經濟體更需要務實合作。此舉顯著降低了「脫鉤」等極端情境的風險，為全球貿易和投資環境帶來了久違的確定性。政治局勢趨向平穩緩和，是長線投資信心的基石。對於香港這個高度外向型的國際金融中心而言，外部環境穩定至關重要，此協議無疑為樓市這類長週期資產的投資掃除了一重大陰霾。
4. 內地資金持續流入，支持市場需求：在港元與美元掛鉤及「一國兩制」的優勢下，香港物業市場對內地資金仍具備獨特吸引力。隨著中美關係呈現緩和跡象，香港的橋樑角色更為突出。無論是為子女教育、資產配置還是家庭定居，內地買家對香港優質住宅的需求將在更穩定的國際環境中持續釋放。
宏觀陰霾散去 行動勝於觀望
綜上所述，住宅樓市的「完美風暴」已經過去。市場在經歷深度調整後，已由供求失衡轉向新的平衡點。更為重要的是，驅動樓市的宏觀要素正在發生根本性好轉：內部是息口下調與租金回報改善，外部是中美關係緩和帶來的地緣政治暖風。這種內外兼備的利好格局，是過去幾年來罕見的。
歷史告訴我們，市場的轉角點往往出現在大多數人仍在猶豫之時。當所有利好因素都變得顯而易見，最佳的入市時機可能已經過去。今天，我們正處於新一輪增長周期的起點。對於有自住需求的您，這是「上車」或「換樓」的良機；對於尋求資產增值的您，在政治局勢趨穩、利息回落的雙重支持下，現在是重新部署物業投資組合的關鍵時刻。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
