李峻銘
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁
佣金欠透明 監管要改革
09-07-2025
香港樓花銷售中普遍存在的「回佣」操作，近日因一宗涉及億元的大型佣金糾紛再度引發社會關注。這現象雖有其複雜的市場成因，卻也逐漸顯露出對市場透明度與行業生態的深遠影響。事實上，佣金本是發展商支付予地產代理，作為其促成交易與提供專業服務的合理報酬。然而，在當前的操作模式下，這筆款項的功能已變得相當模糊。
在許多樓盤銷售過程中，一個關鍵的現實是：發展商往往在銷售流程啟動後，甚至接近簽約階段，才向合作的代理行公布最終的佣金安排細節。這使得前線代理在前期服務客戶時，對於能提供多少佣金回贈空間，往往難以給出明確承諾。與此同時，買家基於市場慣例或資訊，在臨近成交的關鍵時刻要求回佣的情況亦非常普遍。面對客戶「若不提供某個比例的回佣，便轉向其他願意提供的代理行」的壓力，代理人員往往陷入艱難抉擇。一方面，他們已投入大量時間和專業服務；另一方面，為了促成交易、避免前功盡棄、以及應付業績要求，有時不得不忍痛答應客戶的要求，將部分甚至大部分預期佣金回贈出去。這種「服務完成後卻被迫割讓報酬」的處境，實質上是對專業服務價值的一種侵蝕，也令許多盡心服務的從業員感到無奈與委屈。這種普遍的回佣操作，雖然短期內可能刺激銷售，但長期卻帶來多層面的問題。
當市場氣氛轉淡，發展商傾向選擇不直接下調官方公佈的價單價格，而是透過提高支付給代理的佣金比例，再默許或預期代理將這部分額外佣金以「回贈」形式變相減價給買家。這種做法導致了「明價暗折」的局面，在田土廳登記的成交價會維持在較高水平，未能真實反映市場實際承接力與淨值。這不僅可能誤導公眾對市場走勢的判斷，也為銀行進行物業估值和審批按揭時增添了複雜性，因銀行難以掌握扣除回佣後的實際交易價格。長遠而言，市場價格終令機制的透明度與公信力受到損害。
面對這些挑戰，單純指責任何一方並非解決之道。現行監管架構下，地產代理監管局主要規範代理行為，但對發展商設定及公布佣金政策的時機與方式，以及佣金最終如何流向買家，監管權力確實存在局限。一手住宅物業銷售監管局雖監督發展商銷售流程，但佣金結構及其操作細節通常未被納入強制公開披露的核心範圍。參考其他金融服務領域（如保險業）的監管經驗，其中一個核心原則是明確禁止將佣金回贈予客戶及發展商必須在銷售流程啟動前清晰公布完整的佣金政策**（包括支付予代理的基準與結構），可能是一個值得認真探討的方向。
全國政協副主席梁振英先生指出「住宅市場攸關民生」，正說明瞭解決此問題的重要性。這宗億元佣金糾紛是一個契機，促使各界正視現行操作模式的弊端，共同思考如何建立更透明、公平且可持續的樓花銷售制度，以維護市場健康、保障各方合理權益，並重建公眾對市場資訊的信心。政府相關監管部門在此過程中，無疑扮演著關鍵的角色！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
