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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

中東戰況升級惡化 伊朗力弱影響有限

25-06-2025

美國對伊朗福爾多、納坦茲及伊斯法罕核設施的轟炸標誌中東局勢進入歷史性升級階段,伊朗雖誓言「嚴厲懲罰」並隨即向以色列發射導彈,但其實際反制能力受多重制約。軍事層面存在顯著代差,伊朗空軍依賴老舊的F-14、米格-29等三代機,防空系統電子戰能力薄弱,面對美軍B-2轟炸機及GBU-57鑽地彈的突襲幾無招架之力,核設施損毀暴露其防禦漏洞。歷史行為模式顯示伊朗慣用「象徵性報復」,如蘇萊曼尼遇刺後僅有限打擊美軍基地,此次亦避開美方目標,僅襲擊以色列,延續「可控升級」邏輯。

國內結構性矛盾進一步削弱凝聚力,最高領袖哈梅內伊屬阿塞拜疆族(佔人口16%),與主體波斯族(61%)存在潛在張力,類似「少數統治多數」的權力結構加劇決策分歧,加之長期制裁致經濟萎縮、民眾反戰情緒升溫,大規模動員阻力顯著。伊朗報復大概率以代理人戰爭(如胡塞武裝襲擾紅海航運、真主黨跨境攻擊以色列)及有限導彈打擊為主,封鎖霍爾木茲海峽可能性極低。全面封鎖需突破美軍第五艦隊反制體系,且將重創最大盟友中國的能源利益(該海峽承擔中國75%油氣進口),更可能以「局部騷擾」替代。

美軍深度介入中東,客觀上為中國創造戰略機遇。三艘航母調往中東致亞太防務出現空隙,B-2轟炸機、「愛國者」反導系統等戰略資源被迫分流,短期內難以同步推進印太圍堵。特朗普政府外交重心轉向中東維穩(如伊核談判徹底破裂),削弱對華經濟施壓連貫性。中東國家在美國戰略搖擺中減少依賴美國,促進多元化合作戰略,如沙特正與中國洽談FX80無人機、紅旗導彈等軍購協議,並推動石油人民幣結算,凸顯中國地緣影響力提升。

中港經濟受中東動盪衝擊有限,核心支撐在於內地經濟的韌性機制與聯動屏障。能源安全方面,中國原油進口多元化(俄羅斯佔35%、沙特18%),伊朗僅佔4%,90天戰略儲備可平抑短期油價波動。即便霍爾木茲海峽中斷,中俄原油管道(年輸油3000萬噸)及中巴陸路輸油通道可部分替代。香港金融根基則深度錨定內地,港股70%市值來自內地企業,2024年內地赴港上市IPO募資佔比超90%。樓市45%以上交易依賴內地買家,與內地經濟聯動性遠超全球市場波動。風險傳導隔離效應顯著,中東衝突若推高全球避險情緒,反而有機會加速資本流入香港離岸人民幣資產。中國製造業供應鏈自主性增強,能源成本上漲可通過綠電增量(2023年清潔能源佔用電增量50%)及戰略物資儲備(如甲醇、硫磺)緩衝,GDP增長短期拖累僅0.3-0.5個百分點。

當前中東危局本質是美伊戰略互耗的延續,伊朗受制於內外短板難突破「象徵性報復」框架,而美國戰略資源分流為中國技術升級與區域合作提供關鍵窗口期。香港的繁榮始終繫於內地經濟穩健與資本開放進程,只要內地發展引擎持續運轉,香港便能以「超級聯繫人」角色化地緣震盪為鞏固金融樞紐的機遇。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


18-06-2025

2025年6月香港的士商會要求政府以每個500萬港元高價回購的士牌,聲稱網約車「非法載客」導致牌價崩跌(從2015年峰值723萬跌至現今約195萬),但特首李家超斷然拒絕並強調網約車乃世界大趨勢,同時指出業界長期獨享專用停靠站、禁區接客等特權卻未善用優勢;市民更痛批業界「輸打赢要」,炒牌暴利時未與社會分羹,虧損後卻要納稅人兜底。 筆者親歷廣州街頭,舉手即有的士、車廂整潔、司機禮貌;反觀香港的士拒載短途、加價、態度惡劣等積弊深入民心,投訴量常年高企(2023年達1.14萬宗)。問題根源在經營模式,司機淪為散兵游勇缺乏品牌管理,車主坐收租金漠視服務品質,高牌價更推高車租,迫使司機「揀客」增收。 行業惡習令的士業產生惡性循環,越來越多客戶流失去網約車!在可見將來,自動駕駛將會越來越普及,「司機因素」被移除,成本也可望降低。但此舉也反加劇競爭,如百度「蘿蔔快跑」已獲香港首張Robotaxi牌照,閒置私家車可轉型低成本自動網約車衝擊市場,的士高額牌費劣勢依舊,且禁區接客特權若開放予Robotaxi車隊,的士優勢將蕩然無存。 不過,私家網約車在繁忙時段會優先服務車主自身通勤需求(如武漢實測顯示高峰響應率驟降40%),此時的士「全天候公共運輸」價值驟顯。平台可通過算法鎖定醫院、暴雨覆蓋區等高需求地帶,啟動「動態加價」,相信乘客願為「即時響應」支付溢價,從而增加的士收益。若業界故步自封,牌價恐如深圳般趨近歸零(當地改無償發牌終結炒賣價值)。 重生之路必須提升服務質素,推動車行合併為大型車隊,統一服務標準、以「禁區接客權」換取政府補貼轉型電動車、主動擁抱技術變革。當自動駕駛掃除司機成本,的士最後堡壘絕非牌照特權,而是其深耕百年的即時響應力與人性化服務。正如廣州證明,只要服務到位,街載仍是不可替代的剛需。高峰時段供應稀缺性疊加服務稀缺性,正是的士重奪定價權的雙重支點。與其祈求回購,不如以優質服務激活「動態溢價能力」,這才是牌價不墜的最終底牌。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

11-06-2025

香港地產代理行業一直以競爭激烈聞名,其中「狼文化」的管理模式更被視為行業常態。所謂「狼文化」強調弱肉強食、勝者為王,從業員必須具備極強的侵略性,才能在市場中生存。過往的傳統大型地產代理行,都正是這種文化的典型代表-高壓的業績要求、殘酷的內部競爭,以及「適者生存」的管理哲學,使得許多從業員只能被迫適應,甚至犧牲個人生活與健康。 香港地產黃金年代,市場需求旺盛,地產代理行業迅速擴張。企業為了搶佔市場份額,往往採取「狼性管理」,鼓勵員工以極端手段爭取業績,例如長時間工作、高壓推銷、甚至惡性競爭,強調同事都是競爭者,也必須處處提防。這種模式雖然短期內能提升業績,但長遠而言,卻導致行業生態惡化。以往社會普遍較貧困,從業員並非出於熱愛而入行,而是因為缺乏其他工作機會,被迫投身地產代理行業,在高壓環境下掙扎求存。 然而,隨着香港社會日益富裕,新一代職場價值觀逐漸改變。現今的打工族不再單純追求金錢,而是更重視工作與生活的平衡,以及職業帶來的成就感與幸福感。過往那種「只問結果,不問過程」的狼文化,已經與時代脫節。年輕人不願意為了一份工作而犧牲身心健康,企業若繼續沿用舊有模式,不僅難以吸引人才,更可能引發員工流失率高的問題。 地產代理行業要持續發展,必須摒棄過時的狼文化,轉而建立更人性化的管理模式。例如,企業可以減少不必要的內部競爭,強調合作共贏。以國內的貝殼平台為例,利用科技逆轉過往的競爭模式,從而減少內耗。公司層面應提供更合理的薪酬制度,並重視員工的培訓與職業發展。同時,行業亦應提升專業形象,讓從業員感受到工作的價值,而非僅僅是「為生存而戰」。 筆者最近有機會接觸到河南省第二大零售集團胖東來,他們重視員工的「尊嚴」、「人格」,其老闆于東來認為企業需要賦予員工一定的「自由」及「幸福感」,于東來深深打動了筆者。香港地產行業的未來,不應再建基於弱肉強食的狼文化,而應走向更健康、更可持續的發展模式。只有這樣,才能吸引真正的人才,並在變化的市場中保持競爭力。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

04-06-2025

近日香港工商舖市場頻現低價成交,令市場瀰漫一股悲觀情緒。著名投資者湯文亮、馬亞本、鄧成波家族相繼低價沽貨,就連向來穩健的房屋協會也加入低價售舖行列。中環核心地標環球廣場高層海景單位,成交呎價僅徘徊於$18,500左右,昔日頂級商廈光環似乎蒙塵。當下市場共識似乎指向工商舖前景黯淡,然而,表象之下,一股韌性與曙光正悄然浮現。 誠然,商舖生態正經歷深刻轉型。奢侈品退潮,取而代之的是面向大眾的消費模式。此轉變雖令核心區租金顯著回調,售價亦隨之調整,卻意外帶來正面效應,街舖空置率逐步改善。租金與售價的理性回歸,降低了營商門檻,為本地品牌與新興業態注入動力。當市場完成這輪殘酷卻必要的調整,一個更健康、更具競爭力的零售生態會逐步成形,為商舖市場的企穩奠定根基。 寫字樓市場亦非全無亮點,國際調解院選擇香港作為總部,正是對本港法治精神與專業服務的高度認可。大量國企籌備來港上市,國際金融巨擘如AXA安盛毅然將集團總部遷冊香港,這些重大動向清晰地傳遞全球資本對香港獨特優勢-法治基石、資金自由流動、專業人才匯聚以及背靠祖國的戰略地位,投下的堅實信任票。國家「十四五」規劃明確支持香港鞏固國際金融、航運、貿易中心地位,此政策背書為寫字樓長遠需求注入強心針。 摩根士丹利亞洲區前主席羅奇(Stephen Roach)也修正他的「香港玩完」論。他說:香港或許正經歷一場復興,因為它的中國特色,而非人儘管有中國特色(Hong Kong is experiencing maybe a revival because of its Chinese characteristics, not in spite of it) 當下工商舖的低迷市況,或許令人卻步。然而歷史經驗反覆印證,物業市場最是「血流成河」之際,往往孕育著絕佳投資契機。香港的法治基石、自由市場、國際網絡與國家戰略支持,是其不可替代的堅實底蘊。商舖轉型適應新消費模式,寫字樓吸引國際機構落戶,調整正為未來復甦鋪路。此刻與其悲觀,不如看清香港的核心優勢依然閃耀。寒冬將盡,工商舖市場的曙光,已然在地平線上清晰顯現。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

29-05-2025

2025年5月,比特幣價格首次站上11萬美元歷史高點,引發傳統金融市場矚目。這一波漲勢背後,除了機構資金湧入與宏觀經濟環境支撐外,《2025年美國穩定幣創新指導與建立法案》(GENIUS Act)的推進更被視為關鍵催化劑。然而,這項法案的戰略意圖與長期影響,值得保守投資者深入審視。 GENIUS法案要求穩定幣發行商必須100%以美元現金或美國國債作為儲備資產,並接受聯邦監管審計。此舉表面上增強了穩定幣的合規性與透明度,短期內吸引大量機構資金通過穩定幣進入加密市場,間接推升比特幣需求。例如,Tether(USDT)與USD Coin(USDC)等主流穩定幣已將儲備資產中的美債比例提升至60% - 80%,直接刺激了美債市場的流動性需求。 然而,法案的深層目的在於鞏固美元在數位金融時代的主導權。美國政府透過將穩定幣與美元資產強制綁定,不僅擴大了美債的全球需求(預計2030年穩定幣市場規模將達3.7萬億美元),更將加密市場的定價權收歸美元體系。這與香港近期通過的《穩定幣條例草案》形成鮮明對比 - 後者允許多元法幣儲備,而美國法案則明確排除非美元穩定幣的合規空間。 所以比特幣此次突破新高,短期得益於監管合規帶來的市場信心,價格獲得進一步提升。但大家不要忽視其價格邏輯已悄然變化: 第一,機構資金管道美元化:現貨比特幣ETF(如貝萊德旗下產品)的資金流入需通過美元結算,而穩定幣成為法幣與比特幣交易的主要媒介,進一步加深比特幣與美元流動性的掛鉤。 第二,價格支撐依賴美債需求:穩定幣發行商增持美債作為儲備,間接將比特幣的市場流動性與美債信用綁定。若美債遭遇拋售潮,穩定幣可能面臨贖回壓力,進而衝擊比特幣價格。 此現象衍生出一個矛盾:比特幣原本被視為「抗法幣通脹」的避險資產,如今卻因監管框架而與美元體系深度結合。保守投資者需警惕 - 當比特幣的價值支撐越來越依賴美債信用,其「去中心化」特性是否名存實亡?美國政府對加密市場的監管收編,可能壓縮比特幣作為「另類資產」的獨立定價空間。舉個例子,法案禁止算法穩定幣(如2022年崩盤的UST),實質上扼殺了脫離美元體系的支付實驗。 對保守投資者而言,比特幣的長期價值已不僅取決於技術創新,更與美國財政政策的穩定性緊密相連。在參與這場數位金融革命之際,需清醒認知:當「去中心化」理想遭遇「中心化」監管,投資安全性的定義,正在被重新書寫。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

今日唔買等幾時? 貨源收窄筍盤減!

24-06-2025

相信大家明白,過去一段時間樓價持續整固下,買家入市心態自然會比較審慎,無可否認過去跌市的時候,買家的入市心態會估計樓市幾時見底,亦會等待「超級筍盤」才入市,希望成交價會較銀行估價低一、兩成,保留實力將資金存放於定期存款,存三個月甚或存一年才決定,這樣跌市心態讓我想起一首題為《明白歌》的古詩,明日復明日、明日何其多、我生待明日、萬事成蹉跎」。 但時移世易,現時的樓市氣氛與半年前已經截然不同,過去一段時間,整體一、二成交已顯著回升,加上銀行同業拆息持續回落後,供平過租已經愈加明顯,亦已有不少投資者加快入市買樓收租,簡單而言,現時市場上的筍盤已「賣少見少」,過去成交大多以低於銀行估價成交,但現時市場上已有不少高於銀行估價的成交個案,如果今日再有等待心態,恐怕買到「筍盤」的機會已少之又少。 其實古詩中除《明日歌》外,同時亦有才子撰寫一篇《今日歌》作回應,「今日復今日、今日何其少、今日又不為、此事何時了」,現時樓市盤源已經收窄,新盤貨尾的總存量已經顯著減少,新盤大幅減價情況已減少,個別新盤更趁勢加價重推,同樣二手市場的議價幅度亦已收窄,近期的二手市場交投已有所放緩。 當然無人會擁有樓市水晶球,同樣無人可以確認樓市幾時見底,最新4月份的私人住宅樓價指數,整體樓價已經擺脫連跌4個月的頹勢,最新樓價指數稍微回升,當然升勢能否持續難以確定,但整體而言,樓市基調已改變,等待的心態已明顯減少,大額成交增加,反映市場上豪客對後市已回復樂觀,息口回落未來供應又顯著減少,市場已普遍預期下半年將是樓市的「分水嶺」。 最新更有外資券商發表報告指出,隨著同業拆息持續向下,預期可刺激本港樓價及地產股,雖然維持對今年樓價無升跌的預測,但會調高2026年及2027年樓價預測,未來兩年樓價會累升一成以上,整體樓價或會重拾升軌,從跌市到升市,買家心態必須改變。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

以伊戰爭會影響香港樓市走向嗎?

26-06-2025

相信大家亦有聽過「黑天鵝」理論,意思在指在經濟市場中往往會有難以預料、發生的機會雖然相當細小,但發生後卻會對市場產生重大影響,會引發連鎖負面反應,早前的環球貿易戰爆發時,當時會有市場人士認為,貿易戰成為環球金融市場的黑天鵝,不過相信大家最難以估算是原來貿易戰只是「雷聲大、雨點小」的小型風波,今年最大黑天鵝肯定中近來局勢風聲鶴唳的中東市場,更有人聲言「以伊大戰」隨時引發第三次世界大戰的展開。 過去數星期環球局勢面對重大挑戰,投資者對今年宏觀經濟背景會更為溫和的預期可能已經破滅。美國政府對環球貿易和安全秩序的挑戰,可能擾亂全球貿易、資本流動、消費、投資支出和政府政策,不過過去一星期市場,市場貿易戰的擔心可能已「一掃而空」,因為以伊戰爭已愈發激烈,加上美國已正式介入以伊戰爭,迅速變化的地緣政治事件大大增加市場的不確定性,為全球經濟增長、通脹環境、利率和長期借貸成本帶來不確定性。 不過中東局勢對香港的實質影響始終有限,翻查過去的紀錄,無論是上世紀八十年代的兩伊大戰、以至1990-91年的波斯灣戰爭,兩段期間對股市、樓市均帶來一定短期衝擊,但長遠而言在當時樓價仍處於上升軌,雖然在1984年期間樓價曾出現顯著整固,但主要的原因是中英就香港回歸談判影響,過去的中東局勢緊張,對本港樓市只有短暫心理影響,長遠影響相當有限。 事實上,盡管過去一段時間受環球貿易戰影響,股市一度顯得回落,但現時已有明顯反彈,再者在環球局勢變得緊張,部分熱錢流入香港作資金「避風港」,令過去一個多月本地銀行同業拆息顯著回落,最新同業拆息低見0.58厘,令實際按揭息率顯著下調,供平過租的推動下,令整體樓市一、二手交投均顯著回升。 再者總計今年上半年,樓市整體交投有所回盤,特別是一手新盤市場表現更見理想,早一個多月,原先估算整體上半年新盤銷售可達9000宗,最終已提早達標,相信最終上半年總銷售或可達至9500宗,較去年上半年增加約一成,至於二手註冊量相信可達21000宗,與去年上半年持平,整體樓價方面,最新樓價指數已結束連續4個月的回落的跌市,樓價或許已進入觸底回升的階段。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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