上車客需求殷切 細價樓剛需強勁

29-04-2025

一盤激起千層浪，雖然近月的新盤市場完全聚焦於西沙大型新盤，物業開售前夕新盤銷售自然稍稍放緩，不過即或如此，近月貨尾盤的銷售亦絕不遜色，平均每日新盤銷售亦達二、三十伙，加上西沙新盤將於短期內展開推售，本月新盤銷量亦勢必超越1,000伙水平，而大型新盤登場後，其他新盤亦陸續有來，樓市表現依然審慎樂觀，再加上現時每月二手交投亦維持於3,500至4,000宗水平，換言之整體一、二手市場，每月維持約5,000宗以上的成交，樓市維持一 定的「微溫狀態」。 雖然去年的新盤市場銷售，與今年新盤市場的銷售分布有著明顯轉變，去年全年售出約1.6萬伙的新盤，相當約佔四成半來自九龍區，比起新界區的成交還要多，連同港島區的成交，去年全年的新盤銷售約達六成來自市區，今年的新盤市場又有所不同，現階段售出約5,000伙新盤中，卻有超越六成來自新界區，當中絕大部分是一房以至兩房的成交，受惠於財政預算案大幅調低細價樓的釐印費，令新盤市場中400萬元以下成交明顯增加，反映市場對細價樓的剛性需求仍然殷切。 再者從最新一期白居二申請的數字亦正好反映，市場正有大量上車客等待上車，據房委會新近完成「白表居屋第二市場計劃2024年」的攪珠程序，新一期白居二共接獲約3.4萬宗申請，最特別是當中竟有多達2.6萬宗申請，來自今期新增的「青年計劃(白居二)」，佔整體申請者多達八成，數字反映現時市場有大量40歲以下的青年家庭或單身青年等待上車，當然未必每一位白居二申請人，有能力轉投私人市場，但隨著近期新盤續以震撼低價推售，並提供漸進式供款作招徠，相信亦可吸引部分白居二轉投私人市場。 總括在政府政策推動下，再加上整體租賃市場持續暢旺，租金持續上升而樓價輾轉回落，供平過租成為年青租客轉投買賣市場的最大動力，置業安居仍然是單身貴族以至年青家庭的最大夢想，低息環境以至新盤震撼低價推動上車客入市意慾加快，相信未來整體新盤市場仍以細價樓主導，只會新配套足夠自然可以推動上車客趁低吸納。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

五一商機無限 內地客主導樓市

01-05-2025

五一黃金周臨近，相信大家已經整裝待發趁長假期北上渡假消費，內地連同調休，今年內地黃金周於五一開始連放五日，比起香港公眾假期多，香港入境處已經估算今年約有571萬人次進出，當中陸路出境及入境的高峰期，分別為5月3日及5月5日，各有約59萬及58萬人次，港人北上消費的同時，亦有不少內地客來港渡假，五一商機亦必帶旺樓市。 隨著政府於去年年初全面撤辣後，內地客來港買樓投資的比率大幅增加，按照去年樓市的數字，去年全年整體約4.75萬宗一、二手私人住宅買賣中，如果按照買家的姓氏以「普通話拼音」作計算，合共超越1.1萬宗成交屬內地買家入市，涉及成交金額高詳1,304億元，佔整體市場超過兩成，其中以啟德區的新盤最受內地客歡迎，佔整體成交接近一半。 踏入2025年內地客依然主導市場，過去的3月份整體一、二手交投顯著回升，以3月份整體約4,900宗一、二手成交中，其中屬於普通話拼音姓氏的買家亦有接近1,100宗，佔整體住宅成交的22%，按月大幅增加逾七成，其中北角皇都成為最受內地客歡迎的新盤，以該盤3月售出277伙之中，共約111伙的買家姓氏為普通話拼音，比例高達四成，而新近熱賣的新盤西沙的SIERRA SEA，市場估算內地客的比率亦高達兩成以上。 再者其實現時說普通話人士，在港的比率已幾乎「周圍都係」，最近全城焦點於啟德體育館舉行的謝霆鋒演唱會，據悉當中說普通話的觀眾亦約達四至五成，另外現時大專院校亦同樣是內地生主導，政府於本學年起將八間本地資助大學的非本地生比例由兩成增至四成，其中港大現時的非本地生比率便達三成以上，六間自資院校的比率就更高，據悉當中有一間自資院校的內地生比率更高達六成以上。 隨著政府陸續透過高才通計劃吸引內地人才來港，無論是整體零售消費市場，教育市場、股票市場以至物業市場，內地客的份額正逐步提高，相信未來的新盤市場，內地客的比率仍然佔主導，「北水南下」已成為大趨勢，內地買家勢不可檔亦只會有增無減，把握五一商機是每一位代理不客有失的市場。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事