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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

投機客再現 樓市現生機

10-04-2025

踏入2025年香港樓市再度活躍,不但用家入市,連沉寂多年的投機、投資客也重現市場,為樓市注入新動力。從細價樓炒家姚拾麟闊別8年後再度入市,到美孚「師奶兵團」林太短炒獲利,再到「劏房大王」Ken Sir呂宇健短線操作荃德花園單位,不僅反映投資者對後市的信心,更預示樓市可能迎來新一輪的小陽春。

炒家一向被視為推高樓市的「元兇」,但從經濟學角度來看,他們其實有穩定市場的作用。由於炒家對市場變化極為敏感,往往能「先知先覺」,待市場回暖時才釋放購買力,間接平衡供需。例如,曾炒賣近200伙細價樓的姚拾麟如今再度出手,顯示其看好後市;而Ken Sir時隔4個月再度短炒,更直言瞄準農曆新年前後的樓市反彈,反映市場信心正在恢復。

政府撤銷「辣招」及調低400萬以下物業釐印費至$100,降低了短線交易成本,也是投機重新活躍的原因之一。此外,長線收租客的比例亦顯著上升,筆者公司近期部分新盤買家中,收租客比例甚至高達一半,創近年新高。這顯示市場不再僅依賴用家支撐,投資需求正逐步回歸,為樓市提供更穩健的基礎。
美國總統特朗普的關稅政策加劇全球經濟波動,市場預期聯儲局將加速減息,美元走弱趨勢明顯。雖然短期可能衝擊港股,但低息環境及資金尋求避險資產的需求,將有利香港樓市。過去經驗顯示,每當利息見頂回落,樓市往往隨之反彈,加上本地剛需強勁,樓價有望逐步回穩。

炒家回歸未必是壞事,他們的活動反映市場流動性提升,並能及早反映價格趨勢。過往幾年,也不少用家轉買為租,樓價一旦企穩不再下跌,這股購買力也不能輕視。只要監管得宜,投機與用家需求可並存,推動樓市健康發展。隨着政策放寬及外圍環境轉變,香港樓市或已度過最壞時刻,新一輪週期正悄然展開。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


03-04-2025

人工智能(AI)正深刻地改變著各行各業,物業投資分析也不例外。傳統的物業投資分析往往依賴大量的人工調研和經驗判斷,耗時費力,且容易受到主觀因素的影響。而AI的應用,則有望打破這些局限,開啟物業投資分析的新時代。 AI最顯著的優勢之一,是其強大的數據處理和分析能力。想像一下,一位潛在買家將一份詳細的物業資料導入AI系統,系統便能迅速提取關鍵信息,結合市場趨勢、地段分析、價格走勢等多維度數據,在極短時間內生成一份專業的投資建議。 更進一步,代理式人工智能(Agentic AI)的出現,更是將AI在物業投資領域的應用推向了新的高度。Agentic AI不僅僅是被動地接受指令,而是能夠主動學習、推理和決策。它可以記憶客戶的瀏覽紀錄,分析客戶的偏好和風險承受能力,從而量身定制個性化的投資建議。例如,當客戶經常瀏覽九龍區的中小型住宅時,Agentic AI會自動分析該客戶可能對交通便利、總價較低的物業感興趣,進而推薦符合條件的優質房源。 除了個性化推薦,Agentic AI還能輕易連接市場新聞和實時數據,幫助投資者更全面地了解市場走勢。它可以自動抓取新聞報導、社交媒體信息、交易數據等,分析市場情緒、政策變化、競爭格局等,從而為投資者提供更及時、更精準的市場洞察。除此之外,Agentic AI更能有效避免購入凶宅或有問題業權等風險。通過連接相關數據庫,AI可以對物業的歷史紀錄進行分析,排查潛在的風險因素,為投資者提供更安全的保障。 過往香港地產代理的服務水平很參差,每個營業員的水平也不一樣,甚至有小部分害群之馬,利用假盤及假訊息誤導客戶。但隨著AI 功能的提升與普及,代理公司就可以提供一個24小時不停服務的機械人。它只會提供真實資訊,並可能更了解客戶的真正需要。 在硏究的過程中,AI的技術及費用的困難度不是最高,最具挑戰性反而是數據的收集。不少珍貴數據都儲存在個別營業員的手機上,如何有效收集,將會是一大挑戰。相反,國內行家已經令客戶及經紀代理在統一的平台上操作,包括溝通、睇樓、甚至成交簽約,數據的收集變得輕鬆多了。 筆者很慶幸公司有自己的IT 硏發團隊,能夠獨立自主地進行開展。代理業未來的發展,將會是AI應用之爭,若忽略這個轉變,將會被淘汰。

27-03-2025

香港房委會最新宣布的「四級制」公屋富戶政策改革,表面上以「加辣」姿態回應社會對公屋資源濫用的不滿,但其設計邏輯與實際效果仍暴露深層次矛盾:既試圖強化資源正確分配,又在執行層面妥協於政治現實。 首先政策邏輯看似「辣招」,實則溫和。以四人家庭為例,月入達12.4萬港元(超額4倍)才被列為「一級富戶」,須繳交4.5倍租金。此門檻遠高於香港家庭收入中位數(2023年約4.2萬港元),意味僅極少數高收入家庭受影響。而且月入12.4萬的家庭本已具備遷出能力,公屋租金即使加至1.04萬港元(原租金的4.5倍),仍遠低於同面積私樓租金(如市區三房單位普遍逾3萬港元)。政策實質是「溫和驅趕」,而非強制回收資源。 再者,受影響住戶需連續4年超標才須遷出,且遷出後可保留綠表資格4年,連同4年緩衝期合共8年時間規劃住屋安排。此設計雖避免「逼遷」爭議,但變相允許富戶長期佔用公屋福利,與政策初衷背道而馳。房委會自己也估計僅400戶須遷出,相較公屋輪候冊近30萬宗申請,釋放量不足0.2%。若以每年新公屋供應約1.5萬個計算,新政策對縮短輪候時間(現為5.3年)幾乎毫無作用。 另一方面,執行制度性的缺陷仍未解決,收入審查形同虛設。現金出糧、資產轉移、家庭分戶等規避手段普遍,例如住戶可將資產轉移至海外或親友名下,或透過自僱形式隱藏收入,但房委會缺乏有效監管工具,導致「假基層」難以識別。政府雖提及利用AI與大數據清查濫用,但實際執行仍依賴住戶自願申報。技術應用僅限於表面數據比對,未能整合稅務、銀行、物業登記等跨部門信息,「數位治理」淪為口號。新制對「一級富戶」加租,但「超級富戶」(超額5倍以上)待遇不變,仍只須遷出則可。此舉可能變相鼓勵住戶將收入控制在略低於5倍門檻(如4.9倍),進一步加劇制度漏洞。 若要徹底解決問題,需跳出「小修小補」思維。第一,引入「動態資產審查」與科技監管:整合稅務、銀行、物業登記數據,建立實時監控系統,並對高風險住戶啟動主動稽查。參考新加坡組屋模式,要求住戶定期申報全球資產(包括海外物業與投資),違者重罰。第二,縮短遷出緩衝期,將連續超標年限從4年縮至2年,並取消綠表資格保留,迫使富戶完全退出資助房屋體系,避免長期佔用資源。第三,階梯式租金與市場接軌:對超標住戶實施「浮動租金」,使其租金與同區私樓掛鉤(如設定為市場租金的70%),而非簡單倍數計算。此舉可提高富戶留駐成本,促使其自主遷出。 總的來說,香港公屋問題的本質是正確資源分配與既得利益結構的對抗。當前政策仍受制於「怕得罪人」的保守思維,僅以技術性調整應對系統性危機。若當局真心追求「上流階梯」轉動,需敢於觸動既得利益,例如借鑑「馬斯克式」改革-以數據驅動決策、打破部門壁壘、接受短期輿論反彈。否則,公屋制度將持續淪為「貧富共輸」的僵局,既無法保障基層,亦拖累整體住宅市場效率。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

20-03-2025

特朗普從今年1月20號重返白宮,如同政壇的巨型推土機,短短50天內,一系列政策密集出台,再次將美國乃至全球經濟推向充滿變數的境地。與其說這些政策是各自為戰,不如視其為服務於兩個核心目標的手段:削減美國高達37萬億美元的巨額債務,以及重振美國工業! 特朗普的宏圖偉業,劍指美國歷史上最偉大的總統寶座。然而,四年時間的限制,加上其鮮明的個人自我中心風格,使得政策推進異常激進,猶如一場高風險的豪賭。這種“先破後立”的策略,在短期內可能會引發難以預料的後果,甚至可能將美國推向滯脹,乃至衰退的邊緣。 “破”的方面,特朗普可謂毫不手軟。其一,貿易保護主義再度抬頭。關稅大棒揮向全球,不僅針對傳統貿易對手,更波及長期盟友,如加拿大、歐洲、日本、韓國等。這種以鄰為壑的做法,勢必引發貿易摩擦升級,擾亂全球供應鏈,最終損害全球經濟增長。其二,大幅削減聯邦政府開支,試圖以此控制債務規模。然而,在經濟下行壓力加大的情況下,削減開支可能導致需求不足,加劇經濟衰退風險。其三,放寬監管、減稅等措施,短期內或許能刺激經濟活力,但長期來看可能會加劇貧富分化,埋下金融風險的隱患。 “立”的方面,特朗普的重心放在重振美國工業上。他試圖通過關稅壁壘政策,令製造業回流美國,從而創造就業機會。不過在全球化的浪潮下,產業鏈的轉移是市場規律的結果,行政干預能否奏效,尚待觀察。更重要的是,即使製造業回流,也未必能顯著改善美國的就業狀況,因為現代製造業更加依賴自動化和技術工人,對勞動力需求相對有限。 然而,特朗普的激進策略可能導致滯脹的風險。貿易保護主義推高進口商品價格,疊加供應鏈受阻,可能引發輸入型通貨膨脹。與此同時,經濟下行壓力加大,失業率上升,又可能抑制消費需求,導致經濟停滯。這種物價上漲與經濟停滯並存的局面,將令美國經濟陷入困境。更為嚴峻的是,如果通脹預期失控,可能引發惡性循環,屆時美國經濟將面臨更加嚴峻的挑戰。 此外,特朗普的政策也可能對金融市場帶來巨大衝擊。關稅戰和貿易摩擦可能引發投資者恐慌,導致美股大幅回落。各國中央政府都持有大量美國國債,日本超過10,000億美元,中國及英國亦超過7,000億。一旦國際秩序重新洗牌,就可能導致大量拋售美國債券,其他投資機構及個人對美債失去信心的話,持有美國國債的投資者將面臨重大損失。 總而言之,特朗普的政策目標看似宏偉,但其激進的手段卻可能帶來難以預料的風險。特朗普能否成功“先破後立”,仍是未知數,但可以肯定的是,未來幾年,美國乃至全球經濟都將面臨前所未有的挑戰。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

13-03-2025

香港房地產市場正陷入一場危險的認知誤區,市場有不少評論將工商舖與住宅市場視為平行軌道,認為前者屬資本及投資者的遊戲,後者才是民生需求,這種切割式思維正在掩蓋系統性風險。當新世界發展不斷出售其資產,包括去年3月份以40.2億元出售荃灣愉景新城商場(D·PARK)及停車場全部權益,以及向母公司周大福企業出售前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益,套現逾15.5億元,實則揭示出工商舖市場正處於水深火熱的環境。 香港商業地產正經歷結構性轉型,中環甲級寫字樓空置率突破10%創歷史新高,而旺角商舖租金亦較2013年峰值暴跌65%。這些數據背後是跨境電商重構零售生態、跨國企業區域佈局調整的時代巨變。金融管理局數據顯示,2023年工商物業抵押貸款違約率較五年前激增三倍,迫使銀行將非住宅物業估值下調20-30%,這直接掐斷開發商的再融資管道。開發商以優質住宅用地作為工商項目貸款的交叉抵押已成行業慣例,而銀行對工商物業的估值重挫,必然牽連捆綁抵押的住宅用地價值,形成擔保品價值螺旋式下跌的惡性循環。 中小型開發商的財務報表揭開殘酷現實。截至2023年底,20億港元市值以下地產商的平均速動比率跌破0.5,流動負債較現金儲備高出逾兩倍。這迫使他們在工廈活化項目與住宅推盤之間作出殘酷選擇,如資本策略地產寧可犧牲豪宅項目的利潤空間加速套現,也要維持現金流周轉。 另一方面,銀行的風險管控也形成致命絞索。滙豐與中銀已將工商物業貸款成數降至估值40%,且要求開發商對抵押資產價值波動進行現金補差。這種機制迫使業主在市場低谷時賤價拋售。近期觀塘工廈成交價較估值折讓35%的案例,實為維持銀行融資的無奈之舉。 在住宅市場,開發商被迫採用「現金流優先」策略。新世界最新推出的北角住宅項目定價較同區新樓低10%,表面上是促銷手段,實質是通過犧牲毛利換取快速回款以應對交叉擔保壓力。這種定價策略正在重塑市場預期,形成新樓定價對二手市場的價格造成壓力。二手業主只能再減價爭奪客源,又再造成一個惡性循環。 當市場仍在爭論工商舖與住宅市場的關聯性時,資本市場已用真金白銀給出答案:恒生地產分類指數與工商物業REITs走勢相關性達0.82。香港房地產市場正面臨三十年來最嚴峻的價值鏈重構,唯有正視不同物業市場的系統性連結,才能在這場樓市寒冬中找到破局之路。香港若要振興樓市,必須有更多破格的思維及政策,不妨考慮善用大量空置的工商物業去滿足市場的需求,例如數據中心、學生宿舍、劏房戶的臨時居所等等。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

關稅戰顛覆經濟 用家市剛需依然

08-04-2025

知否世事常變、變幻原是永恆,過去一星期市場迎來翻天覆地的改變,全球貿易戰正式重啟,被美國總統特朗普稱之為「解放日」的「對等關稅」計劃將正式實施,宣布對所有進口產品徵收10%最低基準關稅,同時亦將會對美國部份貿易夥伴徵收更高的關稅,覆蓋全球絕大部分的國家,部分國家包括中國亦已表明會向美國徵收同等的報復性關稅,眾所周知關稅戰並沒有贏家,勢必嚴重破壞多邊貿易體制,衝擊全球產業供應鏈,對全國經濟增長勢必帶來衝擊。 事實上關稅戰展開後,全球股市應聲下挫,美股更首當其衝,上周五美國三大指數均跌逾5%,道指單位日跌幅達2231點,跌幅高達5.97%,歐洲三大指數亦有超逾4%的跌幅,港股因清明節假期而休市,今星期的港股勢必急速下挫,關稅戰令股市變得波動,亦令美國息口變添更多不明朗因素,美國聯儲局主席鮑威爾亦坦言,關稅很有可能會推高入口貨品價格,通脹會暫時上升,其影響亦可能會更加持久,聯儲局會確保價格的推高不會成為持續的通脹問題,美國息口變化勢必變得更加難以預料。 美國於去年9月重啟減息周期,今年第一季暫緩減息步伐,過去兩次議息會議均維持利率不變,原先市場預期美國最快於年中重啟減息,今年或會再減息兩至三次,奈何關稅戰的爆發或許會推遲減息步伐,無可否認,目前全球經濟前景正處於高度不確定性,聯儲局肯定需要花更多時間觀察數據變化,未來貨幣政策或許會有所調整。 減息周期會否逆轉,現階段確實言之尚早,始終大幅增加關稅是「七傷拳」,關稅戰會否持續亦難以預料,不過縱使股市變得波動,未來經濟前景亦添上陰霾,但樓市剛性需求持續強勁,現時市場是用家市,或許經濟前景會有所變化,市民住屋需求依然,加上最新樓價及租金指數變化,樓價繼續跌、租金繼續升,供平過租的情況亦變得明顯,剛需持續強勁下,用家仍會趁低吸納,無論是一、二手市場,中小型住宅特別是400萬元以下的細價樓依然是搶手貨。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

上車需求殷切 細價樓新盤大熱

09-04-2025

如果大家有印象,有一個實況綜藝節目,由谷德昭導演主持的電視節目,名為「納米無明火」,是當時地產市道的「最貼地」寫照,顧名思義節目是介紹目前不少年青人為求「上車」,只好窩居於不足二、三百呎的「納米」細樓,兼「無明火」煮食的開放式蚊型單位,主要原因是以往只有400萬元以上物業可以借足九成,當時亦只有200萬元以下可享有100元的「超低釐印費」優惠。 事至今日,上車客的置業成本已大大減低,按現時按揭保險計劃之下,1000萬元以下的物業亦可以借足九成,加上於今年2月財政預算案,400萬元以下物業亦可享有低見100元的「超低釐印費」優惠,換言之數年前,不少上車客需要「愈住愈細」、甚至是「愈住愈貴」,但過去數年間整體樓價顯著回落,與此同時受惠於上車客置業成本大減之下,相信現時上車客應該可以住得「大一點、闊一點」。 再者按四年前的新盤銷售計算,面積只300呎以下的納米樓成交大幅增加,佔整體成交比率的15%,不過隨普2021年底政府於賣地條款中加入限呎的要求,把最細單位的面積要求設於面積約280平方呎以上,限呎地的要求及按揭保險計劃逐步放寬後,近年來的新盤市場中,面積約280平方呎以下的開放式單位已幾近絕跡,事實上近年來的新盤,特別是新界區的大型上車新盤,絕大部分都是300平方呎以上的一房及兩房單位佔主導,近年開放式單位已賣少見少,只有少部分的市區上車盤仍然提供300平方呎以下的開放式單位。 再者隨著近年樓價持續回落,四、五年所有的新界區新盤呎價均超越1萬元,呎價低於1萬元的新盤幾本上是「無可能」,但近年新盤呎價幾乎是一浪低於一浪,呎價低於1萬的新盤亦再次出現,換言之300多萬元可以買到新界區的1房新盤,500萬元以下可以買2房,對上車客來說自然有相當吸引力。 相信大家亦明白,細單位的熱潮是一個房屋市場的趨勢,過去家庭結構在七、八十年代,受早年嬰兒潮的影響,出現不少一家六、七口、三代同堂的大家庭,兩房、三房自然成為主流,但隨著時代轉變,出生率下跌,結婚率下降以至離婚率上升,小朋友長大後自然希望「搬出黎住」,單身貴族大幅增加,不過幾年前的納米樓相信只是一個短暫的社會現象,真正的樓市剛需是一房及兩房單位,新界區的細價樓肯定是市場大熱。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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