李峻銘
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁
「富戶政策」方向正確 力度與執行仍有不足
27-03-2025
香港房委會最新宣布的「四級制」公屋富戶政策改革，表面上以「加辣」姿態回應社會對公屋資源濫用的不滿，但其設計邏輯與實際效果仍暴露深層次矛盾：既試圖強化資源正確分配，又在執行層面妥協於政治現實。
首先政策邏輯看似「辣招」，實則溫和。以四人家庭為例，月入達12.4萬港元（超額4倍）才被列為「一級富戶」，須繳交4.5倍租金。此門檻遠高於香港家庭收入中位數（2023年約4.2萬港元），意味僅極少數高收入家庭受影響。而且月入12.4萬的家庭本已具備遷出能力，公屋租金即使加至1.04萬港元（原租金的4.5倍），仍遠低於同面積私樓租金（如市區三房單位普遍逾3萬港元）。政策實質是「溫和驅趕」，而非強制回收資源。
再者，受影響住戶需連續4年超標才須遷出，且遷出後可保留綠表資格4年，連同4年緩衝期合共8年時間規劃住屋安排。此設計雖避免「逼遷」爭議，但變相允許富戶長期佔用公屋福利，與政策初衷背道而馳。房委會自己也估計僅400戶須遷出，相較公屋輪候冊近30萬宗申請，釋放量不足0.2%。若以每年新公屋供應約1.5萬個計算，新政策對縮短輪候時間（現為5.3年）幾乎毫無作用。
另一方面，執行制度性的缺陷仍未解決，收入審查形同虛設。現金出糧、資產轉移、家庭分戶等規避手段普遍，例如住戶可將資產轉移至海外或親友名下，或透過自僱形式隱藏收入，但房委會缺乏有效監管工具，導致「假基層」難以識別。政府雖提及利用AI與大數據清查濫用，但實際執行仍依賴住戶自願申報。技術應用僅限於表面數據比對，未能整合稅務、銀行、物業登記等跨部門信息，「數位治理」淪為口號。新制對「一級富戶」加租，但「超級富戶」（超額5倍以上）待遇不變，仍只須遷出則可。此舉可能變相鼓勵住戶將收入控制在略低於5倍門檻（如4.9倍），進一步加劇制度漏洞。
若要徹底解決問題，需跳出「小修小補」思維。第一，引入「動態資產審查」與科技監管：整合稅務、銀行、物業登記數據，建立實時監控系統，並對高風險住戶啟動主動稽查。參考新加坡組屋模式，要求住戶定期申報全球資產（包括海外物業與投資），違者重罰。第二，縮短遷出緩衝期，將連續超標年限從4年縮至2年，並取消綠表資格保留，迫使富戶完全退出資助房屋體系，避免長期佔用資源。第三，階梯式租金與市場接軌：對超標住戶實施「浮動租金」，使其租金與同區私樓掛鉤（如設定為市場租金的70%），而非簡單倍數計算。此舉可提高富戶留駐成本，促使其自主遷出。
總的來說，香港公屋問題的本質是正確資源分配與既得利益結構的對抗。當前政策仍受制於「怕得罪人」的保守思維，僅以技術性調整應對系統性危機。若當局真心追求「上流階梯」轉動，需敢於觸動既得利益，例如借鑑「馬斯克式」改革－以數據驅動決策、打破部門壁壘、接受短期輿論反彈。否則，公屋制度將持續淪為「貧富共輸」的僵局，既無法保障基層，亦拖累整體住宅市場效率。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
