金馬獻瑞迎紅盤 萬象更新展宏圖

11-02-2026

年又過年，共慶歡樂年年，在送蛇迎馬的大好日子，筆者謹代表世紀21仝人恭賀各位，新一年「金馬獻瑞迎紅盤、萬象更新展宏圖」，其實這樣上聯是筆者因應近期樓市市況來形容，接著向AI求問下聯，得出是希望市場紅盤，擴展至整體經濟可以更廣闊的展現，寓意新的開始、無限可能，迎接金馬年的到來，今年的情況就明顯不一樣，去年的一月份整體新盤市場僅售出約770伙，今年一月份新盤銷售令喜出望外，單月售出達2,450伙新盤單位，為金馬年新盤市場「開門紅」，今年樓市肯定可以萬象更新展宏圖。 快將過去的蛇年整體新盤成績確實對市場帶來驚喜，先前的龍年整體新盤銷售達1.6萬伙，升幅已經相當顯著，但快將過去的蛇年，因著蛇年最後一個月新盤推出急速上升，令蛇年整體新盤銷售高達2.2萬伙，較先前的龍年再升近四成，金馬年到來新盤市場又會如何，過去發展商往往會歲晚收爐，今年的情況卻是愈來愈旺，年近歲晚發展商亦急不及待為馬年紅盤作好準備，多個新盤部署於農曆年後登場，多個新盤競逐成為金馬紅盤。 再者過去的一月份，不單一手新盤市場異常熾熱，連月來整體二手交投亦維持活躍，按土地註冊處的紀錄，自2024年3月樓市全面撤辣後，整體二手註冊量已經連續兩個月超越4,500宗的水平，加上數字屬於滯後，按一月份的市況，相信本月的二手註冊量有機會連續三個月突破4,500宗，值得一提是上月港島區龍頭屋苑鰂魚涌太古城，單月錄得多達接近50宗成交，是自2021年6月旺市的單月成交新高水平，創超過4年半的新高。 總括而言，近月來整體一、二手交投愈來愈旺，整體成交持續暢旺下，整體盤源自然收窄，近期無論是一手新盤市場，以至二手市場均出現缺盤的現象，新盤庫存量已逐步減少，個別地區的貨尾已買少見少，發展商亦自然趁機加價減優惠，一手新盤定價回升的同時，二手業主亦自然因應市場缺盤而加價封盤，市場已普遍預期，農曆新年後整體樓價勢必進一步回升，盤源收窄，客量卻有增無減，近期入市買家有本地用家、收租客、投資者，同時亦不乏內地資金，未來的金馬年整體樓價勢必再升，「金馬獻瑞迎紅盤、萬象更新展宏圖」。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

躍馬騰雲 馬年樓市升幅勢必顯著

11-02-2026

踏入2026年樓市大放異彩，一手新盤市場成績驕人，新盤銷情持續暢旺，加上回顧過去一年，樓市不單已經找到支持點，整體一、二手成交顯著回升，反映買家入市意慾已經明顯增加，無論是上車的用家、買樓收租的投資者、以至豪宅市場的換樓客均紛紛入市，樓價自然拾級而上，「送蛇迎馬」馬年即將到來，樓市奔騰而至、萬馬奔騰，祝願每一位讀者事業飛黃騰達、躍馬騰飛，今年躍馬迎春，寄望今年馬年樓市可以繼續價量齊升。 過去一年樓市終於擺脫樓市連跌三年的頹勢，加上一、二手交投顯著回升，樓市終迎來「價量齊升」的蛇年，即將踏入的馬年，樓市會否躍馬騰飛，筆者翻查有記錄以來，過去三次馬年的樓市走勢作參考，過去馬年樓市絕對是升多過跌，其中2014及1990年的馬年，升幅均高達兩成以上，當中只有2002年的樓市「馬失前蹄」，樓價按年回落14%，相信今年樓市可望延續過去馬年的福馬奔騰、樓價飛升的旺勢。 回顧上一個馬年的樓市情況，當年的樓市同樣是由跌轉升的一年，當時樓市因應辣招實施下，一手新盤市場交投淡靜，絕大部分時間每月一手成交不足一千宗，整體二手交投亦顯著回落，跌至連續半年每月不足三千宗成交，相對於現時樓市情況，當時市場確實相當淡靜。 因應當時樓市一、二手投同步淡靜，在當年5月政府突然宣布稍為「減辣」，將雙倍印花稅（DSD）的徵稅期稍為微調，容許用家有半年先買後賣的換樓期，換樓客有更寬裕時間換樓，即時刺激換樓客的入市需求，同時間亦於當年將白居二的額度加大，吸引更多居屋客入市，從而帶動整體一、二手成交，當年的下半年交投顯著回升，一手新盤成交量升至平均每月約一千五百宗，二手成交量更升至四千至五千宗，隨時比起目前的樓市更加暢旺。 上一個馬年的樓市，同樣是價量齊升的一年，當年整體一、二手交投均按年急升兩成以上，樓價升幅同樣顯著，在當年馬年的起首，私人住宅樓價指數低見244.3點，馬年結束指數已升越291點，樓價按年升近兩成，至於今年的馬年，現時一手新盤市場比當年更暢旺，整體一手新盤銷售已經連續十三個月突破一千宗，上月交投更達至二千五百宗的高位，相信未來一年樓市交投會持續暢旺，去年整體樓價只是輕微回升3.25%，今年升幅肯定更見顯著。 世紀21 星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事