李峻銘
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁
工商舖與住宅「脫鈎論」危機
13-03-2025
香港房地產市場正陷入一場危險的認知誤區，市場有不少評論將工商舖與住宅市場視為平行軌道，認為前者屬資本及投資者的遊戲，後者才是民生需求，這種切割式思維正在掩蓋系統性風險。當新世界發展不斷出售其資產，包括去年3月份以40.2億元出售荃灣愉景新城商場（D·PARK）及停車場全部權益，以及向母公司周大福企業出售前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益，套現逾15.5億元，實則揭示出工商舖市場正處於水深火熱的環境。
香港商業地產正經歷結構性轉型，中環甲級寫字樓空置率突破10%創歷史新高，而旺角商舖租金亦較2013年峰值暴跌65%。這些數據背後是跨境電商重構零售生態、跨國企業區域佈局調整的時代巨變。金融管理局數據顯示，2023年工商物業抵押貸款違約率較五年前激增三倍，迫使銀行將非住宅物業估值下調20-30%，這直接掐斷開發商的再融資管道。開發商以優質住宅用地作為工商項目貸款的交叉抵押已成行業慣例，而銀行對工商物業的估值重挫，必然牽連捆綁抵押的住宅用地價值，形成擔保品價值螺旋式下跌的惡性循環。
中小型開發商的財務報表揭開殘酷現實。截至2023年底，20億港元市值以下地產商的平均速動比率跌破0.5，流動負債較現金儲備高出逾兩倍。這迫使他們在工廈活化項目與住宅推盤之間作出殘酷選擇，如資本策略地產寧可犧牲豪宅項目的利潤空間加速套現，也要維持現金流周轉。
另一方面，銀行的風險管控也形成致命絞索。滙豐與中銀已將工商物業貸款成數降至估值40%，且要求開發商對抵押資產價值波動進行現金補差。這種機制迫使業主在市場低谷時賤價拋售。近期觀塘工廈成交價較估值折讓35%的案例，實為維持銀行融資的無奈之舉。
在住宅市場，開發商被迫採用「現金流優先」策略。新世界最新推出的北角住宅項目定價較同區新樓低10%，表面上是促銷手段，實質是通過犧牲毛利換取快速回款以應對交叉擔保壓力。這種定價策略正在重塑市場預期，形成新樓定價對二手市場的價格造成壓力。二手業主只能再減價爭奪客源，又再造成一個惡性循環。
當市場仍在爭論工商舖與住宅市場的關聯性時，資本市場已用真金白銀給出答案：恒生地產分類指數與工商物業REITs走勢相關性達0.82。香港房地產市場正面臨三十年來最嚴峻的價值鏈重構，唯有正視不同物業市場的系統性連結，才能在這場樓市寒冬中找到破局之路。香港若要振興樓市，必須有更多破格的思維及政策，不妨考慮善用大量空置的工商物業去滿足市場的需求，例如數據中心、學生宿舍、劏房戶的臨時居所等等。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
