2025年香港樓市完成了從復常到復甦的關鍵轉折。差餉物業估價署數據顯示，2025年11月私人住宅售價指數已連漲6個月，租金指數更是連續12個月上升，創下歷史新高。根據市場地產數據顯示，2025年一手私人住宅成交量突破2萬宗；二手市場前11個月成交約3.58萬宗，全年預計達3.9萬宗，均創近年新高。這一波回暖的背後，是多重利好因素的疊加。美元貶值提升了實物資產避險吸引力，香港銀行跟隨美聯儲減息，加上港股反彈逾40%的財富效應，共同推動了壓抑多年的購房需求集中釋放。經絡按揭的一項調查反映了市場情緒的轉變：近七成市民對2026年樓價走勢持平穩或看漲態度。 對於2026年香港樓市走勢，多家機構持樂觀態度。物業分析師岑頌謙認為，樓價持續攀升反映其已觸底反彈，這一漲勢在2026年將延續。施永青預計，2026年香港房價漲幅可能達15%；仲量聯行則預測中小型住宅價格將上升約5%。利率環境將是影響2026年樓市的關鍵因素。隨著美聯儲主席即將換人，筆者估計繼續降息的機會更高，香港銀行業有望跟隨下調最優惠利率，進一步降低購房成本。再者，內地買家繼續成為市場重要支撑。2025年前11個月，以普通話拼音登記的買家在香港樓市共成交1.255萬宗，總金額達1,256億港元，創1995年有統計以來新高。 本輪樓市復甦最顯著的特點是投資邏輯的改變。與過去樓市興旺期投資者熱衷追逐豪宅或工商鋪不同，當前市場的投資焦點轉向了細面積的住宅單位。這種轉變主要源於租金回報率的考量。隨著香港人才引進計劃的推進和大學非本地生名額增加，細單位的租賃需求持續強勁。資料顯示，香港部分中小戶型的租金回報率已達4%以上，超過了當前約3.25%的按揭利率水平，形成了「供平過租」的現象。也促成投資者重新入市的重要動力！這種市場結構性改變，進一步激活了換樓鏈條。細單位業主更容易出售物業，從而推動其換樓需求，使中價單位成為2026年市場的新寵。 這波由細單位帶動、中價樓接力、豪宅市場點綴的復甦模式，將推動香港樓市實現健康可持續的價量齊升。隨著香港金融市場持續活躍和人才引進計劃的深入實施，住宅需求基礎將更加堅實。香港樓市正迎來結構性轉變的新時代。 2026年首個大型新盤西沙SIERRA SEA的市場表現，更是為新一年樓市提供了重要風向標。2026年初即錄得“雙破頂”成交，一個面積1,290方呎的單位以每方呎2.54萬港元的價格招標售出。這一成交價較一年前同類單位，成交金額及呎價分別上升了47%及15%。西沙SIERRA SEA的登記非常熱銷，印證了2026年香港樓市開局即迎來一波“小陽春”行情，值得大家留意！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

對於各位住宅物業業主而言，2025年的市場訊息紛亂。但綜觀全年，多項關鍵事實已經確認，為市場築起堅實的底部。您所持有的物業，其價值正建基於一個比年初預期更穩固的基礎上。 首先，市場已清晰找到價格底部。樓價從第一季的低谷走出，在年中形成「雙底」形態後，於下半年確立了穩步的上升軌道。這不僅是指數上5%的回升，更重要是購買力實質回歸，不同板塊的住宅均錄得成交與價格支持，個別物業反彈幅度更達10-20%，這確認了市場最恐慌的「螺旋式下跌」階段已經結束。 其次，支持香港樓市的三大支柱已得到數據驗證，這是最根本的利好。 1. 國際地位依然穩固： 香港國際金融中心角色不僅無損，更在2025年重奪全球IPO集資額第一之位。超過300家企業排隊上市，證明資金與人才持續匯聚。一個能吸引全球資金的城市，其核心資產（如住宅物業）的長期價值擁有堅實支撐。 2. 人口結構成功優化： 通過各項輸入人才計劃，香港有效補充了年輕新血，扭轉了人口老齡化趨勢。這些新來港的專業人士及家庭，構成了實實在在的居住需求，無論是租是買，都為市場提供了持久的需求基礎。 3. 需求來源更趨多元： 內地買家在港置業的宗數與金額在2025年創下新高，這已成為一個穩定趨勢。香港住宅作為大灣區內的高端國際化資產，吸引力明確。這股購買力與本地需求並存，令市場需求基礎更為寬廣。 最後，政策環境轉向對業主更為友善。 全面「撤辣」已近兩年，市場證明並未出現惡性炒風，樓市由用家及長線投資者主導。這意味著政策「逆風」已消除，市場在更少干預的環境下依靠基本面尋找平衡。同時，政府持續透過資助房屋滿足年輕人上車需求，有助維持社會穩定，讓私人市場健康發展。 總括而言，2025年的市場已用事實說話：價格的「技術底」、城市競爭力的「功能底」、人口與需求的「結構底」以及政策的「環境底」已相繼浮現並得到確認。對於業主而言，這意味著最壞的時期很可能已經過去。市場正進入一個由真實需求驅動、基礎更為穩健的新階段。持貨者此刻應更有耐心，從更宏觀的角度，審視手中物業在一個重新確認價值的城市中的長遠位置。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

經過長達數年的調整，香港住宅物業市場已經築底完成，並正蓄勢迎來新一輪的上升周期。2025年整體住宅樓價將錄得約5%的溫和增長，這將是自2021年樓價見歷史高位後連續下跌近30%以來的首次年度正增長。這標誌著一個重要的市場轉折點，值得所有關注香港物業的人士高度重視。 一、市場見底的多重確立信號 判斷市場是否見底，不能單憑感覺，而需綜合一系列硬指標。目前，以下幾個關鍵信號強烈確認了底部支撐： 1. 銀主盤數量顯著回落：在加息周期與經濟逆風下，銀主盤數量曾一度攀升，成為壓抑市場情緒的因素之一。然而，隨著市場逐步消化高息環境，業主財政狀況趨穩，近期銀主盤的數量已從高位明顯回落。根據研究報告顯示，至2025年9月住宅銀主盤存量有269間，比上季的300間下降了10%！這表明市場最恐慌的拋售階段已經過去，斷供壓力減輕，市場基礎正在轉穩。 2. 一手現樓貨尾單位持續消化：發展商為求去貨，過去數年積極推售現樓貨尾，提供了大量選擇。新盤銷情轉旺，現樓貨尾和待售樓花數量明顯減少，截至9月底，現樓貨尾錄得約2.6萬伙，連跌兩季兼屬去年第三季錄得約2.1萬伙以來的4個季度低位；而待售樓花跌勢更驚人，自去年第三季的7.7萬伙，連跌4個季度至最新約6.2萬伙，創2021年第三季錄得5.4萬伙以來的4年低位，一年間大減1.5萬伙或19.5%！當優質貨尾盤逐漸被市場消化，意味著供求關係正趨向平衡，甚至可能轉向供不應求，為樓價帶來支持。 3. 市場「筍盤」買少見少：我們前線團隊最直接的感受是，市場上叫價顯著低於市值的「筍盤」正在急速減少。在調整期內，業主願意大幅折讓求售的情況已不復見。取而代之的是，議價空間收窄，業主放售態度轉趨強硬。這是最直觀的微觀市場證據，說明業主信心已恢復，低價淘金的機會窗口正在關閉。 二、推動2025年樓價回升的核心動力：從利率到地緣政治的全面利好 樓價企穩是第一步，而實現回升則需要更強勁的驅動力。我們認為，以下因素將成為2026年樓市向上的催化劑： 1. 息口見頂回落，減輕供樓負擔：香港利率走勢與美國密切相關。隨著美國通脹受控，減息周期已經展開，香港銀行體系亦已跟隨下調最優惠利率。市場普遍預期，若美國新任聯儲局主席上場，為刺激經濟，明年有機會再減息1厘或更多。這將直接降低買家的按揭成本，顯著提升購房負擔能力，釋放一直被高息壓抑的購買力。 2. 租金回報率與按揭利率「由負轉正」：這是一個極其重要的轉變。目前，住宅租金收益率（扣除管理費等基本使費後）已穩步上升至2.5%至3%的區間。而隨著利率下調，新造按揭利率將逐步靠近甚至低於此水平。這意味著「買樓收租」的負現金流情況將大幅改善，甚至可能出現正現金流。物業作為產生穩定租金收入的資產吸引力將大大增強，勢必吸引長線投資者重新入市。 3. 中美達成貿易協議，地緣政治局勢趨向緩和：近期，中美兩國在南韓達成的重要貿易協議，向全球市場發出了一個極其積極的信號：儘管存在競爭，但世界兩大經濟體更需要務實合作。此舉顯著降低了「脫鉤」等極端情境的風險，為全球貿易和投資環境帶來了久違的確定性。政治局勢趨向平穩緩和，是長線投資信心的基石。對於香港這個高度外向型的國際金融中心而言，外部環境穩定至關重要，此協議無疑為樓市這類長週期資產的投資掃除了一重大陰霾。 4. 內地資金持續流入，支持市場需求：在港元與美元掛鉤及「一國兩制」的優勢下，香港物業市場對內地資金仍具備獨特吸引力。隨著中美關係呈現緩和跡象，香港的橋樑角色更為突出。無論是為子女教育、資產配置還是家庭定居，內地買家對香港優質住宅的需求將在更穩定的國際環境中持續釋放。 宏觀陰霾散去 行動勝於觀望 綜上所述，住宅樓市的「完美風暴」已經過去。市場在經歷深度調整後，已由供求失衡轉向新的平衡點。更為重要的是，驅動樓市的宏觀要素正在發生根本性好轉：內部是息口下調與租金回報改善，外部是中美關係緩和帶來的地緣政治暖風。這種內外兼備的利好格局，是過去幾年來罕見的。 歷史告訴我們，市場的轉角點往往出現在大多數人仍在猶豫之時。當所有利好因素都變得顯而易見，最佳的入市時機可能已經過去。今天，我們正處於新一輪增長周期的起點。對於有自住需求的您，這是「上車」或「換樓」的良機；對於尋求資產增值的您，在政治局勢趨穩、利息回落的雙重支持下，現在是重新部署物業投資組合的關鍵時刻。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

備受關注的最新香港《施政報告》終於出爐，此前市場廣泛預期的「減辣」大招——如減印花稅、「港人首置免稅額」、推出購房通或新一輪置業資助計劃——通通沒有登場，這讓部分期待樓市即時強心針的觀察者感到失望。然而，若將目光從短期的樓價波動移開，深入解讀報告的整體佈局，不難發現其背後的深層邏輯：與其透過短期「止痛劑」勉強支撐市場，不如從根本入手，通過推動經濟結構性轉型、增強市民收入能力，來為房地產市場構建可持續的旺盛需求。這份報告在經濟戰略層面的亮點，或許正是香港長遠健康發展的關鍵所在。 一、 北部都會區：不止於土地供應，更是產業升級的引擎 報告對「北部都會區」的規劃，遠超單純增加土地和房屋供應的範疇，而是將其定位為驅動香港產業多元化的核心載體。其中最引人注目的，是賦予北部都會區「教育產業化」和「醫療創新」的戰略角色。 教育產業化：報告提出在北部都會區創造條件發展教育產業，這是一個極具前瞻性的構想。香港擁有數所世界級大學，但過去教育優勢主要體現在為本地及海外學生提供學位課程。產業化意味著將教育鏈條延伸，吸引國際頂尖院校來港設立分校、發展職業專才教育、興建配套的學生公寓及科研設施，形成一個集教學、科研、轉化、生活於一體的生態圈。這不僅能直接創造經濟產值和就業崗位，更能吸引全球人才、學生及相關家庭匯聚，為北部都會區乃至整個香港注入持續的、高質素的人口和消費力，從根本上提振住宅和商業樓宇的需求。 醫療創新樞紐：計劃在北部都會區設立香港第三所醫學院，並發展醫療健康產業，是另一高明之舉。此舉一方面能緩解公營醫療系統的長期壓力，另一方面，結合香港的科研實力和大灣區的市場潛力，可將北部都會區打造成為生命科技、高端醫療服務、老年醫學的創新平台。這將吸引醫療企業、科研機構和專業人才進駐，帶動相關區域的發展熱度，其產生的經濟活動和就業機會，將轉化為實實在在的居住和投資需求。 二、 強化固有優勢，開拓新增長點：從「融資中心」到「企業出海陪跑員」 香港的國際金融中心地位是其核心競爭力。報告沒有停留在過去的光環中，而是務實地提出深化這一優勢的具體路徑，特別是針對內地企業龐大的「出海」需求。 成立專組協助企業融資與拓展：報告明確提出成立聯合專組，為企業在港開設業務、進行IPO融資及拓展國際市場提供一站式支援。這意味著香港的角色正從傳統的「融資市場」向「戰略合作夥伴」演進。在當前國際環境下，內地企業對利用香港作為安全、合規的跳板走向世界有著迫切需求。香港若能提供從法律、會計、稅務到市場對接的全鏈條專業服務，將能極大增強吸引力，催生一批高增值的專業服務機構和就業崗位，吸引更多國際企業設立區域總部。這類高收入群體的增長，是支撑高端房地產市場最堅實的基礎。 三、 突破執行瓶頸：問責制擴展，劍指公務員體系效能 任何宏偉藍圖若缺乏高效執行，終將淪為空中樓閣。今次《施政報告》最具突破性的舉措之一，是將政治問責制明確向下延伸至公務員體系。報告首次強調要完善公務員的「行政問責」，這無疑是針對過往公務員文化中「多做多錯、少做少錯」的「鐵飯碗」心態，直指行政效率的核心癥結。 建立清晰的獎懲機制，將表現與晉升、待遇掛鉤，有助於激發公務員隊伍的主動性和創造力，打破官僚作風，確保政策能夠「提速、提效、提質」地落地。一個反應迅速、執行力強的政府，是推動北部都會區這類大型發展項目、吸引企業和人才的關鍵軟實力。這項制度改革，雖不直接涉及樓市，卻是實現所有經濟轉型目標的制度保障，其深遠影響不容小覷。 治本之策，方為長遠之道 綜上所述，這份《施政報告》看似在樓市短期刺激上「無為」，實則在經濟長遠發展上「有為」。它選擇了一條更為艱難但更具可持續性的路徑：通過北部都會區推動教育、醫療等優勢產業化，通過專業服務支援企業國際化，並通過制度改革提升政府效能。這些措施旨在做大香港的經濟蛋糕，提升整體市民的財富水平和消費能力。 當香港經濟活力重現，產業結構優化，高質素就業機會增多，居民收入穩步增長，對住房的真實需求自然會強勁回升。這種由經濟基本面驅動的樓市需求，遠比依靠信貸槓桿和投機預期來得健康與持久。這份報告傳遞出的信號是清晰的：香港的未來，繫於經濟的成功轉型與升級。只要這條路走得堅定、走得順暢，樓市的積存問題終將在發展的洪流中「迎刃而解」。與其追逐短期的樓市「浪花」，不如擁抱這片推動香港重新啟航的「經濟海洋」。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘