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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

特朗普上任中美角力 聯繫匯率宜靜觀其變

23-01-2025

特朗普在本周才上任,但早前當選後已經揚言,會向中國徵收高額關稅。香港有不少評論都擔心中美之間的博弈會升級,金融戰升級,繼而波及香港,更有評論認為香港應該放棄跟美元掛鈎的聯繫匯率制度。

回顧港元與外幣的掛鈎歷史,可追溯至1935年。當時因應全球白銀危機,港元放棄銀本位制,改與英鎊掛鈎,匯率最初為1英鎊兌16港元,後調整為1英鎊兌14.55港元。1972年,英國讓英鎊自由浮動,港元隨後一度與美元掛鈎,匯率先為1美元兌5.65港元,後調整為1美元兌5.085港元。然而,由於美元疲弱,港元於1974年轉為自由浮動。

直至1983年,香港回歸問題浮現,面對嚴重的貨幣危機,香港政府為穩定匯率,再次將港元與美元掛鈎,並設定固定匯率為1美元兌7.8港元,此舉奠定了現今香港聯繫匯率制度的基礎,至今仍然維持穩定。香港貨幣制度的演變從銀本位制到與英鎊、美元掛鈎,再到最終確立與美元掛鈎的聯繫匯率制度,充分體現出香港在維護貨幣穩定上的努力與調整。

不過,世界上沒有完美的制度,美元掛鈎的聯繫匯率有好處也有壞處,取消的話,好處是能取回貨幣的自主權。現在香港經濟不景,應該減息刺激內需及樓價,但正正是美元的高息限制了港幣的減息幅度。

可是,壞處是可能會引發港幣的信心危機。投機者會找藉口炒賣,貨幣的穩定性也備受挑戰。所以改變與否,如何改變,也是必須慎重考慮,因為潛在的風險非常高,一旦處理欠佳,將為社會帶來極大的動盪。以往數次的變革,也是萬不得已,危險四伏的背景下,才進行貨幣制度改變。

如果聯繫匯率脫鈎是因為中美博弈、金融戰的憂慮,筆者就覺得有點杞人憂天,因為這樣做對美國也帶來極大的風險。中國及香港共擁有超過10,000億的美債儲備,一旦拋售,對美債是沉重打擊。相反,若美國真的強迫全球銀行金融電信協會(簡稱SWIFT)放棄香港,即使港幣與美元脫鈎,美國也會利用不同藉口實施制裁,改變聯繫匯率也於事無補。

最後,本文見報時,特朗普已經上任,他究竟採取甚麼措施,對中國及香港有甚麼影響,宜靜觀其變。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


03-07-2025

近日,香港前特首梁振英在社交平台呼籲商舖業主應果斷減租以降低空置率,此倡議直指香港商舖空置率達11.8%的四十年新高困境。長期以來,業主拒絕降租的核心焦慮在於物業估值——商界立法會議員林健鋒指出,大幅減租可能削弱銀行按揭能力,而房產信託(REITs)更因需分配九成收入給股東,陷入「減租即股價下跌」的惡性循環。然而,這種思維已經落後於現實。 差餉物業估價署數據顯示,2024年底商舖空置率遠超私人住宅的4.5%,當西洋菜南街Swatch棄租月租154萬港元舖位、轉租45萬港元小店時,估值幻象已然崩塌,堅守高租金的代價是結業潮洶湧來襲。意大利薄餅店JACOMAX因業主拒減20%租金致14年老店關閉、Bossini馬鞍山店張貼「貴租無理」標語控訴、44年歷史的海皇粥店及金裝燉奶佬全線結業,印證梁振英警示:市場結構性變化下,「不減租策略」實為慢性自殺,尤其港人北上消費年達557億元,本地商舖卻因租金枷鎖失去轉型空間。 作為租用十多個舖位的地產代理商,筆者親歷市場轉向,八成業主接受20%-40%降租,拒降者終失租客,JACOMAX店主離場後直言可在上環找到「更平更靚更大」的替代舖位,凸顯空置風險遠大於降租損失。更重要的是金融邏輯革新,銀行已意識到有租客的商舖遠勝空置舖位,業主擔憂減租引發銀行call loan(提前追貸),卻忽略空置導致的零收入才是估值毒藥。合作銀行明確表示,穩定租金流比賬面估值更具信貸價值,梁振英呼籲的「社會結構性調整」,本質是向業主發出轉型通牒。 降租非慈善,而是維繫物業價值的生存策略,商舖重生密鑰終將屬於看透估值幻象、擁抱現金流的務實者。當「貴租無理」的控訴標語滿街可見,恰是市場機制最刺耳的警鐘。況且,降低了的租金,也會令市場帶來新的需求,反而利人也利已,舖市才會重生! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

25-06-2025

美國對伊朗福爾多、納坦茲及伊斯法罕核設施的轟炸標誌中東局勢進入歷史性升級階段,伊朗雖誓言「嚴厲懲罰」並隨即向以色列發射導彈,但其實際反制能力受多重制約。軍事層面存在顯著代差,伊朗空軍依賴老舊的F-14、米格-29等三代機,防空系統電子戰能力薄弱,面對美軍B-2轟炸機及GBU-57鑽地彈的突襲幾無招架之力,核設施損毀暴露其防禦漏洞。歷史行為模式顯示伊朗慣用「象徵性報復」,如蘇萊曼尼遇刺後僅有限打擊美軍基地,此次亦避開美方目標,僅襲擊以色列,延續「可控升級」邏輯。 國內結構性矛盾進一步削弱凝聚力,最高領袖哈梅內伊屬阿塞拜疆族(佔人口16%),與主體波斯族(61%)存在潛在張力,類似「少數統治多數」的權力結構加劇決策分歧,加之長期制裁致經濟萎縮、民眾反戰情緒升溫,大規模動員阻力顯著。伊朗報復大概率以代理人戰爭(如胡塞武裝襲擾紅海航運、真主黨跨境攻擊以色列)及有限導彈打擊為主,封鎖霍爾木茲海峽可能性極低。全面封鎖需突破美軍第五艦隊反制體系,且將重創最大盟友中國的能源利益(該海峽承擔中國75%油氣進口),更可能以「局部騷擾」替代。 美軍深度介入中東,客觀上為中國創造戰略機遇。三艘航母調往中東致亞太防務出現空隙,B-2轟炸機、「愛國者」反導系統等戰略資源被迫分流,短期內難以同步推進印太圍堵。特朗普政府外交重心轉向中東維穩(如伊核談判徹底破裂),削弱對華經濟施壓連貫性。中東國家在美國戰略搖擺中減少依賴美國,促進多元化合作戰略,如沙特正與中國洽談FX80無人機、紅旗導彈等軍購協議,並推動石油人民幣結算,凸顯中國地緣影響力提升。 中港經濟受中東動盪衝擊有限,核心支撐在於內地經濟的韌性機制與聯動屏障。能源安全方面,中國原油進口多元化(俄羅斯佔35%、沙特18%),伊朗僅佔4%,90天戰略儲備可平抑短期油價波動。即便霍爾木茲海峽中斷,中俄原油管道(年輸油3000萬噸)及中巴陸路輸油通道可部分替代。香港金融根基則深度錨定內地,港股70%市值來自內地企業,2024年內地赴港上市IPO募資佔比超90%。樓市45%以上交易依賴內地買家,與內地經濟聯動性遠超全球市場波動。風險傳導隔離效應顯著,中東衝突若推高全球避險情緒,反而有機會加速資本流入香港離岸人民幣資產。中國製造業供應鏈自主性增強,能源成本上漲可通過綠電增量(2023年清潔能源佔用電增量50%)及戰略物資儲備(如甲醇、硫磺)緩衝,GDP增長短期拖累僅0.3-0.5個百分點。 當前中東危局本質是美伊戰略互耗的延續,伊朗受制於內外短板難突破「象徵性報復」框架,而美國戰略資源分流為中國技術升級與區域合作提供關鍵窗口期。香港的繁榮始終繫於內地經濟穩健與資本開放進程,只要內地發展引擎持續運轉,香港便能以「超級聯繫人」角色化地緣震盪為鞏固金融樞紐的機遇。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

18-06-2025

2025年6月香港的士商會要求政府以每個500萬港元高價回購的士牌,聲稱網約車「非法載客」導致牌價崩跌(從2015年峰值723萬跌至現今約195萬),但特首李家超斷然拒絕並強調網約車乃世界大趨勢,同時指出業界長期獨享專用停靠站、禁區接客等特權卻未善用優勢;市民更痛批業界「輸打赢要」,炒牌暴利時未與社會分羹,虧損後卻要納稅人兜底。 筆者親歷廣州街頭,舉手即有的士、車廂整潔、司機禮貌;反觀香港的士拒載短途、加價、態度惡劣等積弊深入民心,投訴量常年高企(2023年達1.14萬宗)。問題根源在經營模式,司機淪為散兵游勇缺乏品牌管理,車主坐收租金漠視服務品質,高牌價更推高車租,迫使司機「揀客」增收。 行業惡習令的士業產生惡性循環,越來越多客戶流失去網約車!在可見將來,自動駕駛將會越來越普及,「司機因素」被移除,成本也可望降低。但此舉也反加劇競爭,如百度「蘿蔔快跑」已獲香港首張Robotaxi牌照,閒置私家車可轉型低成本自動網約車衝擊市場,的士高額牌費劣勢依舊,且禁區接客特權若開放予Robotaxi車隊,的士優勢將蕩然無存。 不過,私家網約車在繁忙時段會優先服務車主自身通勤需求(如武漢實測顯示高峰響應率驟降40%),此時的士「全天候公共運輸」價值驟顯。平台可通過算法鎖定醫院、暴雨覆蓋區等高需求地帶,啟動「動態加價」,相信乘客願為「即時響應」支付溢價,從而增加的士收益。若業界故步自封,牌價恐如深圳般趨近歸零(當地改無償發牌終結炒賣價值)。 重生之路必須提升服務質素,推動車行合併為大型車隊,統一服務標準、以「禁區接客權」換取政府補貼轉型電動車、主動擁抱技術變革。當自動駕駛掃除司機成本,的士最後堡壘絕非牌照特權,而是其深耕百年的即時響應力與人性化服務。正如廣州證明,只要服務到位,街載仍是不可替代的剛需。高峰時段供應稀缺性疊加服務稀缺性,正是的士重奪定價權的雙重支點。與其祈求回購,不如以優質服務激活「動態溢價能力」,這才是牌價不墜的最終底牌。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

11-06-2025

香港地產代理行業一直以競爭激烈聞名,其中「狼文化」的管理模式更被視為行業常態。所謂「狼文化」強調弱肉強食、勝者為王,從業員必須具備極強的侵略性,才能在市場中生存。過往的傳統大型地產代理行,都正是這種文化的典型代表-高壓的業績要求、殘酷的內部競爭,以及「適者生存」的管理哲學,使得許多從業員只能被迫適應,甚至犧牲個人生活與健康。 香港地產黃金年代,市場需求旺盛,地產代理行業迅速擴張。企業為了搶佔市場份額,往往採取「狼性管理」,鼓勵員工以極端手段爭取業績,例如長時間工作、高壓推銷、甚至惡性競爭,強調同事都是競爭者,也必須處處提防。這種模式雖然短期內能提升業績,但長遠而言,卻導致行業生態惡化。以往社會普遍較貧困,從業員並非出於熱愛而入行,而是因為缺乏其他工作機會,被迫投身地產代理行業,在高壓環境下掙扎求存。 然而,隨着香港社會日益富裕,新一代職場價值觀逐漸改變。現今的打工族不再單純追求金錢,而是更重視工作與生活的平衡,以及職業帶來的成就感與幸福感。過往那種「只問結果,不問過程」的狼文化,已經與時代脫節。年輕人不願意為了一份工作而犧牲身心健康,企業若繼續沿用舊有模式,不僅難以吸引人才,更可能引發員工流失率高的問題。 地產代理行業要持續發展,必須摒棄過時的狼文化,轉而建立更人性化的管理模式。例如,企業可以減少不必要的內部競爭,強調合作共贏。以國內的貝殼平台為例,利用科技逆轉過往的競爭模式,從而減少內耗。公司層面應提供更合理的薪酬制度,並重視員工的培訓與職業發展。同時,行業亦應提升專業形象,讓從業員感受到工作的價值,而非僅僅是「為生存而戰」。 筆者最近有機會接觸到河南省第二大零售集團胖東來,他們重視員工的「尊嚴」、「人格」,其老闆于東來認為企業需要賦予員工一定的「自由」及「幸福感」,于東來深深打動了筆者。香港地產行業的未來,不應再建基於弱肉強食的狼文化,而應走向更健康、更可持續的發展模式。只有這樣,才能吸引真正的人才,並在變化的市場中保持競爭力。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

租市缺盤 租金指數重返疫情前水平

08-07-2025

受惠於香港政府於剛過去的2024/25學年,全港資助院校的非本地學生限額由以往的20%大幅增加至40%,令過去一年海外生來港進修的人數顯著增加,暑期成為海外生來港租樓的高峰期,再加上專才陸續來港,今年的租賃市場旺季已提早展開,大部分地區上月租賃成交均顯著增長,其中元朗區、荃灣區均單月錄得超越200宗租賃成交,租務市場持續轉旺下,近日多區的租賃均出現缺盤現象,未踏入暑假已出現「搶租」現象。 租市缺盤下整體租金自然持續上升,按政府最新公布私人住宅租金指數,整體租金已連升6個月,半年累計升幅接近2%,最新的租金指數已升至195.2,距離去年的高位只差0.1,更已接近自2019年中以來的近6年高峰期,換言之目前的租金指數已重返疫情前的高位水平,租金指數的歷史性高位是2019年暑假的200.1,接下來的社會事件以至新冠疫情令整體租金從高位顯著回落,再於2023年才逐步從低位回升。 近年香港銳意發展成為教育樞紐,推出「留學香港」的品牌策略,加上目前香港已有五間大學打入QS世界大學排放的全球前一百名大學,肯定有助吸引更多海外生、內地生來港升學,再者去年當局將資助大學非本地生限額提升至四成後,首年八大收錄的非本地生平均只佔兩成多,個別院校達至三成以上,相信今年海外生的來港比例一定有增無減,加上近年港府積極「搶人才」,來港發展的專才亦正逐步增加,住屋需求持續增加下,整體租金自然持續推高,相信今年暑假租金升幅或會進一步加快。 整體而言,因應近兩年是全港私人住宅新盤落成的高峰期,連有來亦有多個大型新盤相繼入伙,上月租賃成交增加亦與個別新盤入伙有關,再加上近年亦已有個別新盤轉作學生宿舍出租,租盤供應增加自然舒緩租金升幅的壓力,事實上過去半年整體累計租金升幅亦只有不足2%,總括而言,目前的租賃市場是租盤供應增加的同時,亦需求亦同步持續增加,個別地區出現缺盤,相信未來整體租金仍會緩步上升,整體租金有力重返疫情前的高位水平。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

租金回報6.5厘,其實未必有可能

10-07-2025

近月樓市有轉勢跡象,早前更有不少外資證券商預期樓價將會回升,其中摩根士丹利最新發表樓市報告,預料香港樓市將迎來復甦,下半年香港樓價有機會止跌回穩,更會輕微回升2%,報告指出本地樓價已較5年前自高位回落30%,部分指標已見底,現階段還處於早期階段,估計香港樓市或將迎來4至5年上升周期。 不過樓市、股市經常有「大淡友」出現,最近便有大學教授表明樓市仲未跌完,本港樓價要較高位下跌60%至75%,租金回報率起碼要見6.5厘才可入市,他直言目前租金回報率都未到3.5厘,最多只有2厘多,樓價要再跌兩三成才有6厘或6.5厘,到時先會吸引買家入市。 究竟現時樓市租金回報率有幾多,簡單來說,如果用個別單位的最新成交價及最新租金計算,一般回報率應該有3厘以上,個別更已經接近4厘,雖然教授所講2厘多如何得來,或者是參考政府差餉物業估價署的私人住宅物業市場回報率,不過其實整份是分開單位面積類別來計算,如果實用面積達1722平方呎的E類豪宅單位,最新回報率確實只有2.4厘,不過一般面積約430平方呎的A類小型單位,最新回報率已高達3.7厘,一般實用面積為431至752平方呎的B類中小型單位,回報亦達3.2厘。 事實上,按差餉物業估價署的私人住宅租金回報計算,最新樓市的平均回報應該都有3厘,再者教授認為回報率要升至6.5厘才吸引,不過事實上如果翻查過私人住宅物業市場回報率,其實已有超越20年未有出現過6厘以上的租金回報,上一次的6.5厘是2003年沙士時期的樓市低位,當年7至8月的A類小型單位回報率便一度高達6.5厘,過去20年絕大部分時間回報不足5厘,最低是1.9厘至2.6厘,因此要等待回報厘再次出現6.5厘,基本上是接近沒有可能。 相信大家亦明白,租金回報率其實是樓市的自動調節機制,當物業回報率跌至2厘或以下,或是當時定期存款利率比起租金回報還要高,租金回報率太低,便沒有投資者買樓收租,樓價自然回落,相對的租金回報亦會回升,同樣地當租金回報率已升至4至5厘,買樓收租的回報遠較定存利率吸引,大量投資者入市而推高樓價下,租金回報亦因而回落,因此以目前定存利率只有2厘或更低水平,租金回報率升至4-5厘已相當吸引,要升至6.5厘其實已接近沒有可能,再者現時回報達3厘以上,已吸引不少投資客買樓收租。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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