買家心態改變 長樓花、連租約受追捧

20-10-2025

黃金價格屢創新高、股市正處於高位整固，於27000點前作窄幅上落，即使近期中美貿易再起爭端，不過整體一、二手交投依然活躍，多個新盤陸續登場下，目前一手新盤正經歷自2013年一手新例以來的最長旺市，連續九個月新盤銷售突破1,000宗，同樣二手市場亦正處於近年的最長旺市，整體二手註冊量已經自四月開始，連續7個月突破3500宗水平，平均每月約4,000宗，創近四年最長的二手旺市，一、二手交投同步暢旺，反映買家對後市的心態已轉為審慎樂觀，而事實上整體樓價出現輕微反彈，個別屋苑最新呎價已較低位回升一成。 近期一、二手旺市，是多方面的因素疊加而成，整體經濟逐步改善、股市大幅反彈帶來市場的財富效應，再加上美國聯儲局的減息周期重啟，繼上月減息後，本月底的議息會議亦將會再次減息，與此同時，整體租金更加是自去年十二月開始連續9個月上升，剛過去暑假租金升幅更為顯著，租金上升而供樓負擔減輕，供平過租愈加明顯，租金回報變得吸引，從近期樓市的成交已反映出買家入市心態已明顯改變。 首先是一手新盤市場的改變，去年開始新盤落成量正處於近十多年的高位，連續三年的新盤落成量超越2萬伙的高水平，而兩、三年前的新盤銷售顯著減慢，令整體新盤庫存持續處於高位，現樓貨尾大幅增加，加上當中買家悉數屬於用家，過去兩、三年新盤銷售絕大部分是現樓或短期樓花，期間樓間顯著回落，出現入伙新盤估價不足情況，買家對遠期樓自然有一定顧慮，不過近期買家心態顯著改變，部分超過一年、甚或兩年期的遠期樓花，亦甚受買家追捧，租金上升、樓價反彈令買家對遠期樓花反而存在期望。 二手市場買家心態亦明顯改變，供平過租及租金回報增加，加上二手交投活躍，令市場上交吉盤已經買少見少，令近月二手市場連租約成交顯著，部分租金回報更逼近四厘、甚或超越四厘高水平，租金回報遠超大額定期存款息率，投資客重新入市，連帶「無樓睇」的連租約單位亦受買家追捧，總括而言，無論是一手市場上的遠期樓、以至二手市場的連租約單位，樓市投資氣氛漸濃，樓價逐步從低位反彈，買家對後市亦自然變得樂觀，今年樓市肯定是價量齊升的一年。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

新盤去貨提速 潛在供應將跌破10萬

23-10-2025

上月筆者已經提醒表達，因應過去一段時間整體新盤庫存正逐步減少，市場潛在供應將逐步減少，截至今年6月底，香港未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量約為10.1萬伙，預計稍後房屋局公布的第三季私人住宅潛在供應勢必跌破10萬伙，而事實上整體潛在供應已經並連續五個季度下跌，從去年第一季高峰期的11.2萬伙，顯著減少近一成，並創下近三年以來的新低。 仔細分析房屋局的統計報告，未來市場潛在供應見頂回落，主要是因為最新已批出土地並可隨時動工單位，於今年第二季已跌至只有1萬伙，較去年第二季的可隨時動工的1.3萬伙大跌3000伙。已批出可隨時動工的新盤不斷減少，主要是近年政府批出土地已顯著減少，已批出可隨時動工的自然減少。 當然另一個潛在供應大幅減少，另一個主因是近年新盤銷售明顯加快，特別是剛過去的第三季，新盤銷售接近6000伙，是自2016年第三季以來的9年新位，新盤銷售加快，而新批土地又有所減少，「一加一減」市場的潛在供應自然持續減少，其實如果今年整體新盤銷售及今年累計新批土地，兩者確實出現相當的差距，截至目前為止，今年的整體新盤銷售已超越1.6萬伙，預計今年全年新盤銷售或可達至2萬伙水平。 至於今年的新批土地又會有幾多，即使發展局局長甯漢豪於本月初指出，政府會加快推地步伐，本季土地供應會涉及6,420伙，首2季在內，首3季土地供應達12,430伙，由於有關計算是以2025-2026年的財政年度計算，因此加埋今年第一季政府只批出沙田、東涌的兩幅細少的地皮，因此其實加起上來，估計今年全年新批土地亦不足1.5萬伙，總計今年新盤銷售肯定高於新批土地。 再者事實上除今年新盤銷售顯著高於今年的新批土地外，其實去年兩者的差距更加明顯，去年全年的新盤銷售達1.58萬伙，但去年全年的新批土地只有約9,000左右，換言之去年以至今年的新盤銷售均高於新批土地，未來市場潛在供應自然大幅減少。 來年的情況又會如何，當然在現階段是難以作出準確的估算，不過綜合現時的新盤市場情況，明年仍然是新盤落成的高峰期，換言之發展商仍然需要加快推盤步伐，而減息周期未完結，租金仍然上升，供平過租情況下，新盤需求仍然殷切，至於新批土地，目前發展商入市心態仍然審慎，即使政府加快推地，因此即使新批土地正在增加，但亦難以大幅增加，相信來年新盤銷售仍會高於新批土地。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事