下行壓力銳減 樓市力爭雙位數升幅

07-01-2025

「嚴冬方冷、長夜已深」，剛過去的2024年，樓價仍未擺脫下跌，換言之整體樓價已經連跌三年，不過踏入2025年面對利率已開始回落，加上本地經濟持續復甦，零售市道回升，供平過租持續改善下，樓市下行壓力已經銳減，加上新盤貨尾總庫存量已持續減少，相信發展商的減價壓力可逐步紓緩，而整體一、二手成交量又進一步回升下，2025年樓市將會是審慎樂觀的一年，隨著去年年底減息周期開始，樓價已逐步從低位回升，預期今年樓市可望有單數位以至雙位數的升幅，整體升幅料達八至十個百分點。 無可否認剛過去的十二月，整體樓市稍稍冷卻下來，因應過去的聖誕節、新年長假期，發展商暫緩推盤下，一、二手成交均有所回落，市場氣氛又變得審慎，觀望美國特朗普政府重新出場下，貿易政策會否出現重大的改變，以至未來美國利率走向亦會出現改變，不過近月觀望只是短暫，因為踏入2025年多個新盤亦急不及待展開推盤攻勢，相信今個月新盤銷售勢必回升。 事實上過去2024年整體新盤市場是熱鬧而驚喜的一年，全年售出約1.58萬伙，按年激增48%，加上扭轉過去兩、三年新盤供過於求的情況，銷售高於推盤量，令去年新盤貨尾總庫存量顯著回落，從去年年初庫存量高達2.5萬伙，銳減至年底的2.08萬伙，隨著新盤銷售持續增加，相信整體新盤庫存量可於短期內回落至2萬伙以下的水平，距離疫情前新盤庫存維持於1.5至1.8萬伙的健康水平已相當接近，隨著庫存減少，相信可紓緩發展商的減價壓力，樓價下行壓力亦自然銳減。 樓市復甦是一個過程，加上整體經濟復甦緩慢，樓市復甦初期整體樓價自然會有所上落，而過去一年整體樓市交投顯著回升，按土地註冊處的紀錄，去年整體一、二手住宅的註冊量達5.7萬宗，較2023年的不足4.7萬宗大幅增加逾兩成，亦創自2021年以來的三年新高，不過比起疫情前平均每年逾6萬宗成交仍有距離，展望2025年隨著按揭息率的回落，未來本地銀行仍有減息空間，供平過租的差距會愈加明顯，自然會吸引更多用家以至投資者趁低吸納，特別是近月新盤市場維持熱鬧下，令現時二手市場仍有不少平盤待售，現階段樓市復甦初期，正如是用家入市好時機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

2025樓市狂想曲

31-12-2024

「五、四、三、二、一，新年快樂，Happy New Year」，執筆一刻2024年已進入倒數階段，新一年即將到來，2024年是樓市減息年，本地銀行已跟隨美國三度減息，雖然減息幅度未有跟足，但本地銀行已累計減息0.625厘，市民供樓負擔大大減低，加上2024年初的撤辣，過去一年整體一、二手交投均顯著回升，不少前線代理均以歡愉心情渡過，期望踏入2025年可以有更加令人驚喜的一年。 當然2025年仍然是充滿挑戰的一年，減息年仍未結束，但減息幅度勢必收窄，整體經濟增長或許仍然緩慢，不過隨著來港專才持續增加，市場上有大量「專才」及「新香港人」趁機人市，加上供平過租情況愈見明顯，相信來年整體樓市成交量仍會持續暢旺，特別是發展商新樓供應仍處於高峰期，發展商仍然會以「貨如輪轉」的銷售策略，新盤定價仍然吸引。 趁正式踏進2025年的一刻，我們先行來一次2025年的樓市狂想曲，為2025年的樓市作大敢假設，當然沒有人可以擁有樓市水晶球，要展望來年樓市走向是不可能的任務，但在剛剛消逝的2024年樓市運行軌跡和發展態勢的基礎上，樓市脈絡並非無跡可尋。無論如何，我們都已確信2025年的樓市不會是2024年的重復，我們都在希望新一年的樓市有一番新的面貌和氣象。 首先是息口的估算，2025年香港銀行仍會繼續減息，相信至少未來半年仍會減息兩年，最高減息幅度可達半厘，來年年中實際按息或會重返三厘或以下的水平，加上現時買樓收租的回報率已超越三厘，甚或達至四厘，換言之收租的回報率比起借錢買樓的成本息率還要高，買樓收租的投資者趁必大幅增加。 2024年的新盤市場是暢旺的一年，全年新盤銷售達至1.58萬伙，按年增加48%，涉及的總售樓收益更按年激增逾七成至逼近1,920億元，2025年的新盤市場又會如何，因應樓市供應仍處於高水平，累計的新盤總庫存仍高達2萬伙以上，來年發展商仍然需要「去庫存」，當然扣除2024年的一次過的撤辣效應，按年銷售大幅增長的空間有限，相信2025年的全年新盤銷售可達至1.7萬至1.8萬伙，加上2025年將有山頂、南區的超級豪宅新盤登場，相信來年總銷售金額可挑戰2,500億元的歷史高位。 如果2024年的樓市是穩步復甦的一年，希望2025年的樓市可以再行前一大步，不過2024年的股市曾一度瘋狂起來，在過去的十月初港股單日成交額曾超越6,200億元的歷史高位，全年恆指的上下波幅超過8000點，最新恆生指數已企穩2萬點以上，進取來看，今年股市肯定比去年更瘋癲，恆指或可挑戰3萬點以上。 筆者：世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾，客人要注意什麼？

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾，這是個非常好的消息，可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎，以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外，申請人還需要留意文件上什麼細節呢？銀行進行審批時，會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項，銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改，都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件，都需要一併遞交，避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點，客人亦應該在銀行按揭申請表上，清楚填寫詳細個人資料，例如在受僱公司工作年資等，客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄，避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外，臨時買賣合約可能帶有附件，而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件，都會導致延長銀行審批時間，甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾，客人也需要配合提供足夠文件，按揭批核才可以事半功倍！

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事