農曆新年趁機議價 迎蛇送龍入市良機

21-01-2025

一年前筆者曾引用風水命理專家所言，2024年是「黑兔走入青龍」的一年，意思是指送走2023年的「黑兔年」，迎來萬物重生的甲辰「青龍年」，無可否認，過去一年無論股市、樓市均成功走出谷底，去年是股市、樓市均回歸暢旺的一年，青龍年又將會過去，迎來乙巳靈蛇年，2025年靈蛇出動是外向且充滿活力變動的一年，期望今年的樓市將會是更精彩的一年，雖然農曆新年前是傳統淡季，亦卻是趁勢加快議價入市的好時機。 比對於一年前「黑兔走入青龍」的一刻，今年市場氣氛已較旺市更為樂觀，一年前整體一、二手交投均相當淡靜，2023年的新盤市場只售出約1.07萬宗新盤，是近年新盤市場的谷底水平，受惠於全面撤辣及減息效應，去年新盤銷售已大幅彈升48%至1.58萬宗，與此同時去年股票市場已錄得顯著的升幅，恆指亦由去年年初的1.5萬點，顯著回升至目前的逼近2萬點，加上2024年透過IPO在港上帝新股共71間，較2023年微升1間，不過總集資金額卻由463億元，按年增加89%至875億元，股市再度變得火熱。 再者目前樓市基調確實較一年前更加穩固，在樓價回落及減息因素下，市民的供樓負擔進一步改善，按政府去年第三季的經濟報告，最新置業負擔進一步回落至62%，比起一年的72%顯著改善，與此同時，銀行體系中客戶總存款亦持續增加，按金管局的數字，最新本地銀行的存款總額達17.2萬億元，較一年前的16萬億元，按年增長7.5%，再加上本地積極吸引人才來港，大量專才陸續來港，現時樓市購買力較一年前大大增加。 相信大家亦明白，近月本港樓市已進入傳統農曆新年前的淡季，因應不少買家、業主趁農曆新年長假期外遊，加上今年是美國政府換屆，特朗著重新上台為市場增添不明朗因素，氣氛自然轉趨觀望，但觀望氣氛只是短暫，而過去幾年每年的農曆新年後，樓市往往是迎來小陽春，因應樓市自去年底開始已累積一定的購買力，相信農曆新年後樓市勢必暢旺，近期亦有個別業主希望搶先於農曆新年前出貨，現階段正是買家的入市良機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

季前熱身賽熱鬧 今年新盤市場重價重量

22-01-2025

早前已經形容過，踏入2025年新盤市場明顯轉趨熱鬧，多個新盤同期登場，但今個月的新盤市場只是2025年新盤市場的季前熱身賽，多達五至六個新盤同期登場，包括有市區單幢樓，亦有新界西北的大型上車盤，同時間亦有九龍半山豪宅盤以至港島市區豪宅推出優質單位招標，今個月季前熱身賽持續熱鬧，相信金蛇年的到來，新盤市場勢必暢旺。 總結今個月季前熱身賽的成績，令今年農曆新年前的傳統樓市淡季亦變得不一樣，過去每年的1月新盤市場往往會較為淡靜，回顧過去5年的1月新盤銷售成績，成績最為突出是2021年的1月，當年有新地元朗The Yoho Hub的大型新盤推售，令當月新盤銷售高達1444宗，不過期後的3年，每年1月的新盤銷售卻一年少過一年，2022年1月共售出約690宗，2023年1月跌至只有510宗，去年的1月就更加淡靜，整個月只有430宗，不過今年1月明顯不一樣，至今已售出約630宗，預計整月新盤銷售或會增加至800宗。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾，客人要注意什麼？

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾，這是個非常好的消息，可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎，以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外，申請人還需要留意文件上什麼細節呢？銀行進行審批時，會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項，銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改，都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件，都需要一併遞交，避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點，客人亦應該在銀行按揭申請表上，清楚填寫詳細個人資料，例如在受僱公司工作年資等，客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄，避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外，臨時買賣合約可能帶有附件，而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件，都會導致延長銀行審批時間，甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾，客人也需要配合提供足夠文件，按揭批核才可以事半功倍！

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事