金價升股市升樓價落後 入市好時機

17-12-2024

「金」一字被日本人選為今年的年度漢字，相信「金」字對香港人同樣有代表性，今年巴黎奧運香港歷史性地連奪兩金，另外作為國際金融中心的香港，股市終於擺脫多年跌迎來近年最大的升幅，不過今年金融市場，最令人驚喜一定是今年國際金價的升幅，總結今年的幾類最受歡迎的投資工具的表現，首先今年黃金價格顯著上升，並創下歷史性新高，今年股票市場反彈幅度同樣顯著，今年金價升股市升，不過整體樓價仍然維持跌幅，樓市落後於金市股市。 回顧過去幾年的國際黃金價格，大部分時間都是升多過跌，但過去一年黃金的表現確實令人驚喜，受國際之間的地緣政治因素，鳥克蘭戰事以至中東局勢持續緊張，黃金再度成為避險資產，年初的時候黃金現貨維持每盎司2000美元，最新的現貨黃金已升至約2700美元一盎司，期間的升幅達三成三以上，至於股票市場的表現，受惠於內地推出「組合拳」救市，令港股年初時恆指僅維持16000點水平，年底的今日恆指在20000點關口徘徊，期間的升幅亦超越兩成。 金價升、股市升，唯獨今年樓市表現依然疲弱，盡管今年整體一、二手成交量均有所回升，不過期間樓價繼續輾轉回落，即使在過去的10月份，差估署的私人住宅樓價指數終於結束樓價連跌半年的頹勢，不過回升幅度有限，今年首10個月整體樓價已回落5.5%，相信全年樓價跌幅會維持5%水平，連同今年跌幅整體樓價連續3年回落已經是無可避免的事實，按指數計算現時樓價已較高峰期回落近三成，實際個別地區跌幅已高達三至四成。 總括而言，樓價已累積一定的跌幅，加上新任美國總統上任在即，未來中美貿易關係存在著一定的變數，令近月樓市氣氛維持著觀望，觀望美國貿易政策轉變、觀望未來息口變化、觀望整體經濟復甦速度，但整體而言，現時樓市正處於「牛熊分界線」，樓市已連跌三成並已跌至相當吸引水平，加上減息周期剛剛展開，供平過租的歲月重臨，現階段可說是用家入市好時機，近期投資者入市比率明顯增加，當中更有大手「西餅客」趁低吸納買樓收租，用家應把握現時觀望氣氛趁機入市。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

大額成交爆升 一手豪宅成交倍增

18-12-2024

仲有一個多星期就是聖誕節、新年長假期，加上過去今年新盤市場已吸納一定的購買力，大部分發展商今年新盤售業績表現理想，銷售總額大「豐收」，業績達標下大部分發展商亦已，盡管過去一個多月新盤銷售減慢，相信今個月整體新盤銷售勢必再度回落至1000宗以下的水平，盡管今個月銷售減慢，但市場依然錄得多宗大額成交，「西餅客」重臨大手購入新盤單位作收線收租。 截至本月16日為止，按一手住宅物業銷售資訊網(SRPE)的成交紀錄冊，今年至今整體新盤銷售已約達15500伙，相信全年新盤銷售可逼近1.6萬伙的水平，較去年全年約10700伙，按年增加約四成九，不過其中一手豪宅升幅明顯跑贏大市，大額成交的比率顯著增加。 今年一手豪宅增幅明顯，其中以5000萬元以上豪宅的升幅最為明顯，總計今年一月至11月整體市場共錄得逾432宗的逾5000萬元以上的成交，較去年同期的187宗大幅增加1.3倍，如果按今年首11個月的整體約15100宗計算，逾5000萬元的成交佔整體成交約近3%，如果以成交金額計算，這432宗逾5000萬元成交，涉及的成交金額高達446.86億元，涉整體成交兩成四。 今年逾1億元以上的大額成交同樣大幅增加，按成交紀錄冊的總計，今年首11個月共錄得多達100宗的逾1億元的大額成交，較去年同期的59宗，按年大幅增加69%，過去新盤市場中，一般來說每月只會有零星的幾宗成交，甚或是淡市時，每月只有二、三宗逾1億元的成交，今年情況截然不同，平均每月多達接近10宗的逾1億元的成交，反映今年大額成交明顯熱賣，再者過去新盤市場中，逾1億元的大額成交，絕大部分是位處港島區，今年大額豪宅新盤市場，明顯九龍區大額成交比較港島區還要多。 總括而言，相信大家亦明白過去數年暑樓市持續整固，加上辣招實施下，外地資金來港買豪宅的個案亦大幅減少，加上絕大部分的本地大額成交買家均屬於換樓客及投資者，幾乎所有大額成交均需要支付樓價15%的買家印花稅，無可否認撤辣令一手豪宅成交大幅增加，相信當中亦有不乏境外資金(包括內地客)重投本地一手豪宅市場。 筆者：世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾，客人要注意什麼？

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾，這是個非常好的消息，可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎，以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外，申請人還需要留意文件上什麼細節呢？銀行進行審批時，會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項，銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改，都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件，都需要一併遞交，避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點，客人亦應該在銀行按揭申請表上，清楚填寫詳細個人資料，例如在受僱公司工作年資等，客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄，避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外，臨時買賣合約可能帶有附件，而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件，都會導致延長銀行審批時間，甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾，客人也需要配合提供足夠文件，按揭批核才可以事半功倍！

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事