去年樓價僅升3.25% 今年升幅勢必擴大

03-02-2026

整體樓價已經扭轉連跌三年的頹勢，去年整體樓市顯著回升，樓價亦終於迎來升幅，不過按政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來計算，最新報298.6點，較11月的297.9點再升0.23%，私人住宅樓價指數已經連續7個月上升，不過如果以全年樓價升幅來看，原來去年樓價只是輕微上升3.25%，情況就等同於筆者兩個月前所言，目前樓市已進入「慢牛行情」，樓市進入緩慢增長的狀態，指數長期緩步上升，短暫有起伏但穩步上行的牛市階段。 當然整體樓價指數其實只是一個市況的參考，盡管整體樓價指數只是輕微回升，不過實際上近期市場上接連錄得多宗投資者短期獲利的個案，一般樓價升幅亦高達一至兩成，個別屋苑實質升幅更為顯著，其中以黃大仙單幢屋苑百利軒的一宗成交最為顯著，業主於去年9月購入單位，日前再將單位售出，短短四個月之間樓價升幅達18.5%，升幅的顯著是遠遠跑贏大市，相信大家亦明白樓價指數是計算上是有一定的限制，其實政府公布數據時亦表明，指數未必能充分顯示出市場轉變的幅度，加上指數涵蓋範圍較大，整體轉變幅度往往較細。 再者市場上除政府官方的私人住宅樓價指數外，亦有其他樓價指數作參考，其中包括由香港大學房地產及建設系編製的房地產價格指數(簡稱港大房產指數HKU-REIS)，不過有關指數較為滯後，最新今個月公布亦只是反映去年11月住宅價格，按港大房產指數去年首11個月樓價升幅已接近6%，相信全年樓價升幅會達至7至8%，此外指數亦包括分區住宅價格指數，其中港島區的升幅明顯較為顯著，按年升幅已達7%，新界區樓價卻明顯跑輸大市，最新按年升幅只有0.9%，此外港大指數亦有分開豪宅及細價樓指數，數據反映去年豪宅升幅遠高於細價樓，豪宅指數按年升幅高達14.5%，而細價樓的升幅卻只有3.4%。 總括而言，不同的樓價指數有助讀者更了解樓市走勢的變化，整體而言，去年樓市價量齊升，但整體交投較集中於一手新盤的成交，一手註冊佔整體住宅交投的三成以上，創自2019年以來的六年新高，換言之目前樓市由一手發展商主導，而隨著新盤庫存減少，近月發展商已逐步將新盤價格調高，「加價減佣」或許會成為今年新盤市場的新常態，新盤價格調高、低息環境持續，供平過租的推動下，相信今年樓價升幅肯定會較去年擴大，全年樓價升幅或會達至雙位數字。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

突破傳統淡季 樓市旺到「難以置信」

03-02-2026

每年的一月份基本都是市場上傳統的樓市淡季，主要是由於聖誕長假後緊接又有農曆新年長假期，節日氣氛濃厚，部分業主或會趁機出外度歲，加上市民忙於準備過年，買賣兩閒自然會減慢入市步伐，不過今年農曆新年是二月中過後，令一個月工作日較以往增加，發展商亦趁機加快賣樓步伐，不過無論如何，上月樓市的暢旺確實令人「難以置信」，無論是一手新盤市場異常暢旺，連帶超級豪宅市場以至二手市場，上月交投同步暢旺，「市場旺到你唔信」。 上月新盤市場銷售確實旺到「難以置信」，因為過去幾年每年的一月大多只有500至600宗成交，即使在疫情過後的2024年的一月，該月新盤成交更低至只有430宗成交，按往績來看上月新盤銷售突破千宗已經是難能可貴，最終在大型新盤SIERRA SEA的刺激下，上月新盤銷售竟超越2,450宗成交，突破去年三月的高位，成為過去15個月的單月新盤銷售新高。 上月不單新盤市場異常暢旺，連帶整體二手交投亦相當暢旺，在新盤市場的帶動下，買家入市心態明顯轉趨積極，個別二手屋苑成交量旺得相當驚人，其中港島區龍頭屋苑鰂魚涌太古城，上月單月錄得多達接近50宗成交，是自2021年6月旺市的單月成交新高量，創超過4年半的新高，即使是新界的沙田第一城，上月成交亦同步暢旺，整月錄得超越30宗成交，按月增加近三成。 一手旺、二手旺，上月超級豪宅市場亦同時暢旺，按一手住宅銷售資訊網的成交紀錄，上月新盤成交中，合共錄得多達26宗成交價超越1億元的大額超級豪宅成交，不單較去年十二月的13宗，按月大增一倍的同時，上月逾億大額成交是創2013年一手新例實施以上的新高，上月大額成交中，接近九成來自港島區，只有3宗屬於九龍區，成交最多是恒基與新世界合作發展的西半山天御2期，單月錄10宗交投，合共套現逾17億。 樓市小陽春提早登場，最主要是買家突破淡市思維，隨普樓市升軌已正式確認，加上一手市場發展商紛紛加價減佣，而二手業主亦加價封盤，樓市愈來愈旺的趨勢下，令買家急於加快買樓決定，買家趕於農曆新年前入市，成交自然大幅增加，今個月農曆新年又如何，以往的淡市思維下，買家多數會等待農曆正月十五過後，節日氣氛消散，睇樓活動才會回復正常，不過今年的情況肯定不一樣，多個發展商已部署於農曆新年後隨即推盤，相信今個月樓市仍然會「旺到你唔信」。

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事