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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

老撾經濟潛力無限 中老鐵路功不可沒

05-12-2024

筆者執筆的時候,正在老撾體驗一帶一路的實際情況。筆者的家人知道此行程也顯得有些擔心,可能是受到老撾最近六位歐美旅客喝假酒死亡事件所影響。根據當地導遊對筆者說:老撾一向有不少歐美年青人到來窮遊,住青年宿舍,原因就是在老撾消費比較便宜。

老撾的經濟、軍事和國際地位均不理想,其經濟落後原因主要有:地理位置不利,缺乏出海口,湄公河水運受限;地形以山地為主,交通不便;礦產資源開發不足;民眾生活節奏緩慢,對物質需求不高等等。但自從2021年「中老鐵路」開通,接通中國昆明與老撾的萬象,也變相連接了整個中國高鐵系統,打破了以往鎖國的情況。今年七月更加開通了與曼谷的鐵路,令交通系統進一步得到改善。以往從老撾到昆明,貨物走公路需要一整天的時間,現在走鐵路只需3.5小時,大大降低了運輸成本。此外,導遊亦跟我們分享,其實老撾的氣候及土壤可以每年最多種植三造稻米,但以往只會種一造供自用,現在可以種值更多供出口,賺取更多外匯。

以往中國與東盟國家的物流,主要都是倚靠海路,中路鐵路的成功提供了一個樣板,令其他東盟國家,例如越南,泰國,緬甸等等更積極推動泛亞鐵路,令「一帶一路」發揮更大作用。除貨運成本大幅下降外,中老鐵路也振興了旅遊業。導遊告訴筆者,他學習中文的主要目的,就是為了處理商業往來業務的。隨著大量的中國遊客到訪,他便被拉去當中國旅客的導遊。以往標準行程是八天,而每天都要花4至5小時在顛簸的公路上行走。現在有了鐵路,導遊跟旅客也舒服多了。

中老鐵路全長約1,035公里,中國境內約620公里,老撾415公里,設計速度每小時160公里,採用中國設備、技術和標準,並與中國鐵路網絡對接。筆者登上復興號列車時,沿路兩傍佈滿耕地和農村,但隧道的比例更高。斷網情況不斷發生,上網一查才知道這1,000多公里的火車路線上一共開通167座隧道,國內段橋隧比例達到87%,老撾段亦有62.7%,建築難度可想而知。

不過,付出是有回報的。隨著經濟改善,老撾的地位也有提升,今年就在首都萬象舉行了東盟峰會,成功吸引了全球的目光。香港政府也不甘後人,特首李家超在今年七月訪問老撾時,簽訂了12份合作備忘錄,並鼓勵香港企業抓緊機遇,發展這個充滿潛力的市場。

至於筆者的老本行房地產,在萬象最常見的住宅是樓高兩層的獨立屋,有三到五間臥室,更有大型花園!另外在城市的外國人多數會住多層式公寓,會有24小時保安系統,遊泳池和健身中心。筆者見到萬象市區的房價,大約在每呎$600港元左右,郊區地價更低至每呎幾元而巳,非常便宜!有興趣投資老撾的讀者,不妨留意一下。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


03-07-2025

近日,香港前特首梁振英在社交平台呼籲商舖業主應果斷減租以降低空置率,此倡議直指香港商舖空置率達11.8%的四十年新高困境。長期以來,業主拒絕降租的核心焦慮在於物業估值——商界立法會議員林健鋒指出,大幅減租可能削弱銀行按揭能力,而房產信託(REITs)更因需分配九成收入給股東,陷入「減租即股價下跌」的惡性循環。然而,這種思維已經落後於現實。 差餉物業估價署數據顯示,2024年底商舖空置率遠超私人住宅的4.5%,當西洋菜南街Swatch棄租月租154萬港元舖位、轉租45萬港元小店時,估值幻象已然崩塌,堅守高租金的代價是結業潮洶湧來襲。意大利薄餅店JACOMAX因業主拒減20%租金致14年老店關閉、Bossini馬鞍山店張貼「貴租無理」標語控訴、44年歷史的海皇粥店及金裝燉奶佬全線結業,印證梁振英警示:市場結構性變化下,「不減租策略」實為慢性自殺,尤其港人北上消費年達557億元,本地商舖卻因租金枷鎖失去轉型空間。 作為租用十多個舖位的地產代理商,筆者親歷市場轉向,八成業主接受20%-40%降租,拒降者終失租客,JACOMAX店主離場後直言可在上環找到「更平更靚更大」的替代舖位,凸顯空置風險遠大於降租損失。更重要的是金融邏輯革新,銀行已意識到有租客的商舖遠勝空置舖位,業主擔憂減租引發銀行call loan(提前追貸),卻忽略空置導致的零收入才是估值毒藥。合作銀行明確表示,穩定租金流比賬面估值更具信貸價值,梁振英呼籲的「社會結構性調整」,本質是向業主發出轉型通牒。 降租非慈善,而是維繫物業價值的生存策略,商舖重生密鑰終將屬於看透估值幻象、擁抱現金流的務實者。當「貴租無理」的控訴標語滿街可見,恰是市場機制最刺耳的警鐘。況且,降低了的租金,也會令市場帶來新的需求,反而利人也利已,舖市才會重生! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

25-06-2025

美國對伊朗福爾多、納坦茲及伊斯法罕核設施的轟炸標誌中東局勢進入歷史性升級階段,伊朗雖誓言「嚴厲懲罰」並隨即向以色列發射導彈,但其實際反制能力受多重制約。軍事層面存在顯著代差,伊朗空軍依賴老舊的F-14、米格-29等三代機,防空系統電子戰能力薄弱,面對美軍B-2轟炸機及GBU-57鑽地彈的突襲幾無招架之力,核設施損毀暴露其防禦漏洞。歷史行為模式顯示伊朗慣用「象徵性報復」,如蘇萊曼尼遇刺後僅有限打擊美軍基地,此次亦避開美方目標,僅襲擊以色列,延續「可控升級」邏輯。 國內結構性矛盾進一步削弱凝聚力,最高領袖哈梅內伊屬阿塞拜疆族(佔人口16%),與主體波斯族(61%)存在潛在張力,類似「少數統治多數」的權力結構加劇決策分歧,加之長期制裁致經濟萎縮、民眾反戰情緒升溫,大規模動員阻力顯著。伊朗報復大概率以代理人戰爭(如胡塞武裝襲擾紅海航運、真主黨跨境攻擊以色列)及有限導彈打擊為主,封鎖霍爾木茲海峽可能性極低。全面封鎖需突破美軍第五艦隊反制體系,且將重創最大盟友中國的能源利益(該海峽承擔中國75%油氣進口),更可能以「局部騷擾」替代。 美軍深度介入中東,客觀上為中國創造戰略機遇。三艘航母調往中東致亞太防務出現空隙,B-2轟炸機、「愛國者」反導系統等戰略資源被迫分流,短期內難以同步推進印太圍堵。特朗普政府外交重心轉向中東維穩(如伊核談判徹底破裂),削弱對華經濟施壓連貫性。中東國家在美國戰略搖擺中減少依賴美國,促進多元化合作戰略,如沙特正與中國洽談FX80無人機、紅旗導彈等軍購協議,並推動石油人民幣結算,凸顯中國地緣影響力提升。 中港經濟受中東動盪衝擊有限,核心支撐在於內地經濟的韌性機制與聯動屏障。能源安全方面,中國原油進口多元化(俄羅斯佔35%、沙特18%),伊朗僅佔4%,90天戰略儲備可平抑短期油價波動。即便霍爾木茲海峽中斷,中俄原油管道(年輸油3000萬噸)及中巴陸路輸油通道可部分替代。香港金融根基則深度錨定內地,港股70%市值來自內地企業,2024年內地赴港上市IPO募資佔比超90%。樓市45%以上交易依賴內地買家,與內地經濟聯動性遠超全球市場波動。風險傳導隔離效應顯著,中東衝突若推高全球避險情緒,反而有機會加速資本流入香港離岸人民幣資產。中國製造業供應鏈自主性增強,能源成本上漲可通過綠電增量(2023年清潔能源佔用電增量50%)及戰略物資儲備(如甲醇、硫磺)緩衝,GDP增長短期拖累僅0.3-0.5個百分點。 當前中東危局本質是美伊戰略互耗的延續,伊朗受制於內外短板難突破「象徵性報復」框架,而美國戰略資源分流為中國技術升級與區域合作提供關鍵窗口期。香港的繁榮始終繫於內地經濟穩健與資本開放進程,只要內地發展引擎持續運轉,香港便能以「超級聯繫人」角色化地緣震盪為鞏固金融樞紐的機遇。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

18-06-2025

2025年6月香港的士商會要求政府以每個500萬港元高價回購的士牌,聲稱網約車「非法載客」導致牌價崩跌(從2015年峰值723萬跌至現今約195萬),但特首李家超斷然拒絕並強調網約車乃世界大趨勢,同時指出業界長期獨享專用停靠站、禁區接客等特權卻未善用優勢;市民更痛批業界「輸打赢要」,炒牌暴利時未與社會分羹,虧損後卻要納稅人兜底。 筆者親歷廣州街頭,舉手即有的士、車廂整潔、司機禮貌;反觀香港的士拒載短途、加價、態度惡劣等積弊深入民心,投訴量常年高企(2023年達1.14萬宗)。問題根源在經營模式,司機淪為散兵游勇缺乏品牌管理,車主坐收租金漠視服務品質,高牌價更推高車租,迫使司機「揀客」增收。 行業惡習令的士業產生惡性循環,越來越多客戶流失去網約車!在可見將來,自動駕駛將會越來越普及,「司機因素」被移除,成本也可望降低。但此舉也反加劇競爭,如百度「蘿蔔快跑」已獲香港首張Robotaxi牌照,閒置私家車可轉型低成本自動網約車衝擊市場,的士高額牌費劣勢依舊,且禁區接客特權若開放予Robotaxi車隊,的士優勢將蕩然無存。 不過,私家網約車在繁忙時段會優先服務車主自身通勤需求(如武漢實測顯示高峰響應率驟降40%),此時的士「全天候公共運輸」價值驟顯。平台可通過算法鎖定醫院、暴雨覆蓋區等高需求地帶,啟動「動態加價」,相信乘客願為「即時響應」支付溢價,從而增加的士收益。若業界故步自封,牌價恐如深圳般趨近歸零(當地改無償發牌終結炒賣價值)。 重生之路必須提升服務質素,推動車行合併為大型車隊,統一服務標準、以「禁區接客權」換取政府補貼轉型電動車、主動擁抱技術變革。當自動駕駛掃除司機成本,的士最後堡壘絕非牌照特權,而是其深耕百年的即時響應力與人性化服務。正如廣州證明,只要服務到位,街載仍是不可替代的剛需。高峰時段供應稀缺性疊加服務稀缺性,正是的士重奪定價權的雙重支點。與其祈求回購,不如以優質服務激活「動態溢價能力」,這才是牌價不墜的最終底牌。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

11-06-2025

香港地產代理行業一直以競爭激烈聞名,其中「狼文化」的管理模式更被視為行業常態。所謂「狼文化」強調弱肉強食、勝者為王,從業員必須具備極強的侵略性,才能在市場中生存。過往的傳統大型地產代理行,都正是這種文化的典型代表-高壓的業績要求、殘酷的內部競爭,以及「適者生存」的管理哲學,使得許多從業員只能被迫適應,甚至犧牲個人生活與健康。 香港地產黃金年代,市場需求旺盛,地產代理行業迅速擴張。企業為了搶佔市場份額,往往採取「狼性管理」,鼓勵員工以極端手段爭取業績,例如長時間工作、高壓推銷、甚至惡性競爭,強調同事都是競爭者,也必須處處提防。這種模式雖然短期內能提升業績,但長遠而言,卻導致行業生態惡化。以往社會普遍較貧困,從業員並非出於熱愛而入行,而是因為缺乏其他工作機會,被迫投身地產代理行業,在高壓環境下掙扎求存。 然而,隨着香港社會日益富裕,新一代職場價值觀逐漸改變。現今的打工族不再單純追求金錢,而是更重視工作與生活的平衡,以及職業帶來的成就感與幸福感。過往那種「只問結果,不問過程」的狼文化,已經與時代脫節。年輕人不願意為了一份工作而犧牲身心健康,企業若繼續沿用舊有模式,不僅難以吸引人才,更可能引發員工流失率高的問題。 地產代理行業要持續發展,必須摒棄過時的狼文化,轉而建立更人性化的管理模式。例如,企業可以減少不必要的內部競爭,強調合作共贏。以國內的貝殼平台為例,利用科技逆轉過往的競爭模式,從而減少內耗。公司層面應提供更合理的薪酬制度,並重視員工的培訓與職業發展。同時,行業亦應提升專業形象,讓從業員感受到工作的價值,而非僅僅是「為生存而戰」。 筆者最近有機會接觸到河南省第二大零售集團胖東來,他們重視員工的「尊嚴」、「人格」,其老闆于東來認為企業需要賦予員工一定的「自由」及「幸福感」,于東來深深打動了筆者。香港地產行業的未來,不應再建基於弱肉強食的狼文化,而應走向更健康、更可持續的發展模式。只有這樣,才能吸引真正的人才,並在變化的市場中保持競爭力。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

新盤旺新股仲旺 銀主盤最後召集

02-07-2025

上半年過去一如先前預告,今年上半年樓市雖然未算驚喜,但總算交出一份較亮麗的成績表,受惠於連續五個月新盤銷售突破一千宗,總計上半年新盤銷售約近9300伙,較去年上半年的8821伙,稍為增加約5%,至於二手市場,最終整體而言上半年的二手註冊量料達2.15萬宗,較去年同期的20927宗微升2%而已,總計今年上半年一、二手交投均稍微上升,相信隨著息口回落,股市持續暢旺下,踏入下半年樓市旺勢仍會持續,整體新盤銷售更有機會突破2萬伙的近7年高位。 不過綜合上半年的財金市場,上半年新盤市場暢旺,新股市場肯定更加驚喜,在寧德時代的「股王」帶動下,今年上半年香港IPO新股集資市場表現相當搶眼,新股比新盤暢旺得多,總計上半年約有40隻新股上市,新股數目比新盤數目高出七至八成,總計今年上半年香港股票市場,重登全球首次公開招股(IPO)集資金額的首位,40隻新股總集資額高達1021億元,較去年上半的十大幅增加6.7倍,佔據上半年全體IPO市場的四分之一的規模,新股市場顯著暢旺,自然亦會對樓市有帶動作用。 無可否認,近期樓市已出現轉勢,隨著整體經濟回穩,而過去一年香港股市走勢持續理想,股市帶動樓市,加上租金持續回升,而拆息回落下令買家供樓負擔減低,供平過租愈加變得明顯,成交回升盤源收窄,買賣議價幅降低下,近月整體樓價已出現止跌回升,按差餉物業估價署私人住宅樓價指數,整體樓價於今年4月份開始已連升2個月,雖然升幅依然有限,但整體而言隨著一、二手交投持續暢旺,帶動樓價緩步回升。 整體樓價已重拾升軌,從跌市到升市,買家心態必須改變,過去樓價持續整固,買家心態變得審慎,但隨著盤源已顯著收窄,筍盤大幅減少的情況下,相信買家需要「轉吼」銀主盤,一般銀行均願意以貼近銀行估價、甚或低於估價出售單位,銀主盤市場相當較筍,加上銀主盤的數目往往是滯後,業主會斷供數月,銀主才可展開收樓程序,換言之即使樓市己止跌回升,但近期銀主盤仍然會有所增加,而事實上近月銀主盤成交已確實有所增加,但短期內銀主盤仍會維持一定增加速度,不過現階段是銀主盤最後召集,隨著樓價回升,未來銀主盤勢必減少,近期已有銀主盤「搶住買」的現象。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

下半年新盤隨時旺過上半年

04-07-2025

剛過去的上半年,即使在美國貿易戰的陰霾下,以至美國聯儲局於上半年一直堅拒特朗普施加的減息壓力,最終上半年美息維持不變,再者今年缺少了撤辣的一次性因素,即或如此上半年本地的新盤市場依然交出相對驚喜的好成績,除一月份之外,今年上半年已經連續5個月新盤銷售突破1000宗,連同剛過去的6月份在大盤「缺席」,只有黃竹坑滶晨登場下,單月仍售出近1500伙,最終在半年內合計售出約超越9300伙,較去年同期的約8800伙增加逾5%,創過去6年的新高,成績可說是「喜出望外」。 再者上半年推出的市場的大盤其實不算太多,主要只有新地西貢SIERRA SEA、新世界北角皇都、新世界、帝國、資本策略及麗新合作的黃竹坑滶晨,新地天水圍YOHO WEST PARKDIDE、嘉里元朗朗天峰等,即使沒有太多大型新盤,銷售依然逆市上升,反映過去半年尾貨盤的銷售亦相當理想,個別貨尾盤更已全數沽清,令市場上新盤貨尾的總存量已顯著回落,從去年底的2萬伙回落至最新約1.81萬伙。 不過相信大家亦明白,今年上半年的新盤銷售是細價盤為主,主要受惠於今年初財政預算案,將400萬元以下細價樓的釐印費調低至100元,細價樓置業成本大幅下調,加上租金顯著回升下,吸引不少上車客及收租客入市細價樓市場,總計上半年新盤市場量升價跌,整體銷量微升5%,不過涉及的總售金額卻由去年上半年的1100億元,回落至今年上半年只有約835億元,按年顯著回落約24%。 展望下半年的新盤市場又會如何,踏入下半年新盤市場仍會熾熱,下半年首個推出新盤應該是新地屯門NOVOLAND 3A期,剛過去的周未、周日暫已收取逾3000票,相信下半年首個新盤已幾定可以紅盤大賣,相信本月新盤銷售亦可順利突破1000伙水平,下半年發展商仍會積極推盤,啟德區仍有多個新盤等待推售,港島東區海德園相信亦會千呼萬喚始出來,加上SIERRA SEA亦將會有新一期單位息勝追擊,下半年的新盤隨時比起上半年更加暢旺。 總括而言,目前整體新盤貨尾總存量雖然已顯著回落,但整體1.8萬伙新盤餘貨仍屬於高水平,加上個別發展商正面對沉重的債務壓力,發展商肯定仍需要加速新盤銷售,下半年發展商在新盤推售以至現樓貨尾銷售仍會保持積極,簡而言之,如果下半年新盤可以旺過上半年,今年全年新盤銷售勢必達至1.9萬伙、甚或重上2萬伙以上的近6年高位。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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