窄幅上落只是表面 農曆新年再展升浪

27-10-2025

古語有云：「有人辭官歸故里，有人連夜趕科場。」今年是立法會選舉年正好有這樣的體會，有議員因私人理由而棄選，亦有新人報名參與選舉，同樣樓市的情況亦是這樣，有業主看淡後市、甚至蝕讓離場，但同時間亦有買家以至投資者趁整固市而「趁低吸納」，樓市在甚麼時候亦總會有人看好、有人看淡，在樓市高位會有短暫整固，同樣現時樓市的低位亦會築底反彈、低位徘徊，有人維持悲觀，亦有人審慎樂觀。 今年的樓市正好就是處於低位徘徊、穩步尋底回升的一年，如果透過人工智能AI去分析目前的樓市，會得出以下結論，「目前市場對香港樓價的看法兩極化：一些分析認為樓市正處於回升階段，樓價可能窄幅上落並有輕微上升空間；另一些則認為樓價整固期尚未完結，後市仍有較大跌幅，因為樓市泡沫仍然巨大，經濟前景不明朗、銀行體系壞帳正持續惡化。 總體而言，短期內樓價很可能呈現窄幅上落，但長期走勢將取決於多種因素，包括經濟復甦、利率政策、政府的房屋政策以及全球經濟狀況。 無可否認，如果以政府差餉物業估價署製定的私人住宅樓價指數，過去一年樓價明顯處於窄幅上落狀態，期間樓價指數徘徊於284.9至291.5之間，期間上下波幅就只有不足百分之三，最新8月份的指數按年升幅更只有百分之零點二，換言之過去一年樓價幾乎「原地踏步」，但窄幅上落只是表面，實際上個別屋苑、部分地區的樓價已經較一年前的低位顯著反彈一成而上、再者過去三十年，本港樓價大部分時間都是「大上大落」，絕大部分時間樓價按年有一成以上升跌幅，期間基本上只有05-06年、08-09年、19-20年以至最近一年樓價處於窄幅上落。 相信大家亦明白，樓價指數是一個極之複雜的計算方式，亦涉及不同系統的運算機制，即使指數窄幅上落，但實質上只是表面，個別地區貨源客量各有不同，事實上現時不少地區屋苑正出現缺盤現象，市場上的筍盤早已賣少見少，部分買家需要追價入市，再者近月成交中已錄得不少短期轉售獲利個案，短短一、兩年間獲利一成以上離場「大有人在」，當現有盤源陸續被消化，加上減息效應浮現，業主持貨成本進一步減輕，議價幅度收窄，叫價亦會提高，相信農曆新年前樓市會有新一輪升浪。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

由跌變升 樓價升幅有實質支持

30-10-2025

過去樓市曾經有一段長時間出現租金升、樓價跌的「怪現象」，主要是因為在過去的高息環境下，整體樓市明顯吹淡風，樓價持續整固的同時，但因素疫情過後整體租賃市場持續暢旺，內地生以至海外人才來港發展，令過去一段長時間樓市出現樓價跌、租金升的怪現象，但隨著減息周期展開，租金升、樓價跌的怪現象已經逆轉，樓價已經出現見底回升，今年將會是樓價「由跌轉升」的一年，預計全年樓價可以擺脫連跌三年的頹勢，全年樓價料錄得正增長。 自2022年開始，過去三年整體樓價顯著回落，以政府差餉物期間樓價累計的跌幅約達三至四成，以樓價指數來看，過去幾年間，樓價由2021年7月的高位，當時樓價指數逼近400點的歷史高位，比起2019年疫情前的高位還要高，經歷過漫長疫情折磨，全球經濟一度幾乎停擺，全球經濟負增長之下，直至今年年初，樓價指數跌至284.9，跌至2016年即九年前的樓價低位，不少屋苑樓價跌至十年前的水平。 不過隨著新盤交投顯著回升，發展商庫存逐步減少的因素下，新盤定價已明顯較以往進取，以樓價指數計算，自今年4月開始樓價已幾乎連升半年，最新的樓價指數亦已超越年初的水平，換言之今年樓價指數已經「由跌轉升」，加上美國減息周期於上月重啟，預期減息仍會維持一段短時間，在減息效應下相信未來數月間整體樓價仍會維持輕微升幅。 不過相信大家還記得，即使在早前仍有本地學者表明本地樓市泡沫爆破未止，本港樓價會較高位下跌六成至七成半的水平，這樣現階段樓價是否已經提前完成整固？從指數來看樓價回升已經是不爭的事實，再者今年樓價「由跌轉升」是有多方面的實質因素支持，減息效應加上整體租金持續錄得升幅，「供平過租」成為買家以至投資者入市的最大推動，一、二手交投顯著回升下，市場上筍盤賣少見少，議價幅度回落叫價相對調高，樓價自然顯著回升。 而事實上近月二手市場已接連錄得多宗投資者短炒獲利個案，其中元朗好悅洋樓的一個細單位，售價半年炒高52%，升幅確實令人咋舌，面積約313呎的兩房單位，投資者今年4月以120萬元低價購入，上月叫價200萬元放售，近日議價後以182萬元轉售，半年勁賺逾60萬元。此外去年底推售的啟德天璽﹒天，物業近月的二手轉售亦全數獲利離場，樓價「由跌轉升」是有買家實質支持。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事