預算案刺激交投 施政報告利樓市

16-09-2025

因應過去三年樓價持續整固，整體樓價已經連跌三年，去年初財政預算案政府決定全面撤辣下，整體新盤市場成交雖有增加，但樓市仍然復甦乏力，今年二月底的財政預算案政府再推救市措施，為減輕購買細價樓住宅的上車客負擔，將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，細價樓的置業成本大減，吸引上車客以至收租客入市，直接刺激細價樓的成交，過去半年整體樓市一、二手交投雖有顯著回升，樓價仍然在低位徘徊，去年施政報告政府全面放寬物業按揭的貸款成數上限，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，今年施政報告發表在即，市場再次憧憬政府再有新措施利好樓市。 綜合市場資訊，樓市的問題再度成為今年施政報告的焦點之一，過去一段時間無論是地產建設商會以至多個政黨均有提出一些利好樓市的措施，其中地產建設商會提出擴大100元印花稅的寬限，由今年初的400萬元以下進一步擴大至600萬元以下物業成交，近期市場對相關的建議甚為憧憬，另外早前有政黨提出「購房資金通」的安排，以放寬內地資金來港買樓，便利內地人才來港置業，早前財政司司長亦承認正努力與相關的中央機構研究「購房資金通」安排，當然在執筆一刻，今年施政報告會否推出利好樓市措施仍未確定。 不過單計算今年初財政預算案提出，將徵收100元印花稅的物業價值上限提高至400萬元，措施推出對整體住宅的成交量有立竿見影的刺激作用，統計過去半年的樓市成交，於今年2月26日財政預算案公布前半年，整體新盤成交約7400宗，期間二手交投約1.9萬宗，而預算案公布後的半年(即今年2月底至8月底)，整體新盤銷售大幅增加五成，超越1.12萬宗，期間二手成交亦顯著增加至約2.4萬宗，升幅亦達二成四。 再者今星期不單是施政報告公布的日子，同樣是美國聯儲局的議息會議，市場對樓市的利好因素甚為期待，無論是「購房資金通」、600萬元以下細價樓的印花稅可望調低，以至美國重啟減息，種種因素都可望進一步刺激整體樓市成交量，樓市交投回升，市場上的筍盤賣少見少，整體盤源收窄，新盤貨尾「庫存」進一步減少，加快整體樓價見底回升。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

庫存減少 發展商定價轉為進取

18-09-2025

去年間整體樓市持續整固，加上銀行息口維持高企水平，過去一年發展商的首要目標是「去庫存、減債務」，在上述的前題下，近月發展商明顯加快推盤步伐，部分發展商亦出售部分非核心的投資以減輕債務壓力，經過一年多的努力，相信大家亦會察覺，部分發展商的貨尾庫存已顯著減少，發展商的債務問題亦顯著得到改善，庫存減少債務改善，發展商的定價策略亦稍為改變。 無可否認，過去一段時間整體新盤庫存正逐步減少，根據政府按季公布的私人住宅一手市場供應，截至2025年6月底，香港未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量約為10.1萬伙，較今年第一季顯著減少4000伙，整體潛在供應已經並連續五個季度下跌，從去年第一季高峰期的11.2萬伙，顯著減少近一成，並創下近三年以來的新低。 整體私人住宅供應由去年的超越11萬伙，減至約10萬伙，有關的數字應如何解讀，簡單而言，如果我們將潛在供應與過去一年的新盤銷售作對比，以2024年的超過11萬伙潛在供應，而2023年全年新盤銷售只有約1.08萬伙，換言之如果當時新盤銷售沒有明顯加快，樓市隨時需要花上10年時間去消化有關供應，不過幸好去年的新盤銷售已大幅提高至1.58萬伙，如果以現時約10萬伙的潛在供應計算，市場只需要約6年時間去消化，當然按照今年的新盤銷售成績推算，而整體樓市潛在供應又進一步減少的話，隨時只需要4-5年就可消化。 而事實上，如果以現時已將樓書上載至一手住宅銷售網的新盤計算，最新的新盤庫存已大幅減至不足1.8萬伙，比對於去年年初，當時的新盤總庫存曾經高達2.5萬伙，經過一年的積極去庫存，不過新盤的貨尾總存量已大幅減少，部分新盤貨尾更已完全沽清，貨尾顯著減少的情況下，市場上的平盤自然賣少見少，發展商的新盤訂價已有所調高，個別以取進價登場。 展望未來，影響本港樓市的主要宏觀因素正見緩和，股市大幅回盤，豺富效應下部分資金已轉投樓市，加上美國即將重啟減息，按揭息率下調而整體租金又持續向上，供平過租的利好因素下，部分投資者已加快入市，儘管目前市況復甦路途仍見曲折，並非每一個新盤都可以取得理想銷情，但基本因素改善將為市場穩定帶來改善。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事