供應驟降庫存減少 供求拉近漸趨平衡

23-12-2024

今年的樓市是「撤辣年」，實施長達超過13年，市場俗稱樓市「辣招」的住宅物業需求管理措施，終於於今年年初全面「撤辣」，撤辣令部分買家入市成本大大減低，令今年上半年新盤銷售明顯飊升，今年亦是「減息年」，自9月開始美國聯儲局已先後三度減息，香港銀行儘管沒有完全跟足美國的減幅，但本港整體減幅和速度算是非常進取，三個月內累計減幅已達0.625厘，減低市民供樓負擔，帶動整體一手新盤銷售再創近月新高，撒辣效應加上減息效應，總計今年新盤市場旺丁又旺財，全年新盤銷售可逼近1.6萬伙的水平，較去年全年約10700伙，按年增加約四成九，今年至今新盤總銷售總額更已達至1900億元，比對於去年全年的1113億元激增七成。 當然今年總體新盤銷售大幅增加，撤辣、減息、以至發展商減價促銷，種種原因樓市需求恢復，成功扭轉過去數年間樓市一直出現的「供過於求」的現象，隨著今年新盤銷售顯著高於同期的推盤量，令整體新盤貨尾的總庫存顯著回落，因著過去數年間推盤量持續高於銷售量，新盤貨尾總庫存「日積月累」曾超越2.5萬伙之多，發展商自然需要積極減價「去庫存」，發展商爭相減價清貨，自然整體樓價難以見底回升，最新新盤總庫存已顯著減少至約2.1萬伙。 但隨著新盤銷售多於推盤量，新盤貨尾總庫存陸續被消化，最重要是近年樓價持續整固，發展商減少買地下，今年政府便僅僅售出兩幅私人住宅土地，與此同時「兩鐵一局」的批地亦顯著減少下，近年的新屋動工量已明顯減少，今年首十個月的動工量只及去年同期的一半，動工量大減下長遠房屋供應自然驟降。 展望來年樓市，隨著經濟慢慢復甦，加上撤辣效應持續，相信仍然會有海外資金、以至新來港的專才陸續來港買樓，此外減息周期仍會持續，儘管來年減息幅度會減慢，減息效應持續而現時新盤貨尾庫存仍有多達2萬伙以上，相信來年發展商仍會積極減價推盤，預計來年新盤銷售量會略高於今年1.6萬伙，銷售量仍會高於推盤量，令整體新盤貨尾庫存可回落至2萬伙以下，加上長遠供應減少，新盤市場的供求關係將逐步拉及，供求趨於平衡，有助樓市盡快見底回升。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

減息效應 市民供樓負擔料創十年新低

24-12-2024

自今年9月開始，美國減息周期展開，對本地樓市帶來支持，上星期美國再度進開議會議，一如市場預期聯儲居連續三次會議減息，美國累計減息一厘，而本港大型銀行連續三度跟隨美國減息，只是減息幅度未有跟足，本地銀行最新將最優惠利率(P)再減0.125厘，累減0.625厘，市民供樓負擔減低，對樓市自己有一定刺激作用。 本地銀行再度減息0.125厘，以現時銀行普遍採用的拆息按揭(HIBOR，H按)計算，現時一般銀行的「封頂」息率為P減1.75厘計算，最新實際按揭息率由3.625厘降至3.5厘，為2023年5月以來最低水平，此次減息不僅令現有業主受惠，也進一步吸引準買家入市，自減息周期開始，近月整體樓市成交量確實有所回升。 減息對買家的供樓負擔有幾大影響？此次減息直接減低買家供款壓力，以每100萬元貸款額、30年還款期計算，月供減少71元；若貸款額為500萬元，月供由減息前的22,803元降至22,453元，每月節省350元，減幅1.5%。若計算今年9月至今三次減息的累計影響，供款減幅達7.3%，每月可節省1,780元。 減息令買家供樓負擔降低的同時，樓價整固亦有助市民的整體供款負擔降低，按政府經濟顧問辦公室按季公布的經濟報告，政府會按季公布市民的置業負擔指數，有關指數是以面積45平方米(約484平方呎)的單位供算的按揭供款，相對於住戶入息中位數(不包括公共租住房屋及公營臨時房屋的住戶)，按第三季經濟報告，因應今年年初至今，整體住宅樓價持續回落，加上9月份的減息，令最新市民置業負擔指數得以改善，最新平均供樓負擔指數是62%，較今年年中的平均供樓負擔的65%出現顯著。 翻查過去一年多的經濟報告，因素近年樓價持續回落，原來整體市民的置業負擔指數已經連續五個季度回落，按2023年的半年經濟報告，當時仍處於美國加息周期，當時市民的置業負擔指數高達75%之高，再創自97年回歸以來的置業負擔新高。 展望將來，因應樓價整固期仍未完結，近期樓價仍有回落趨勢，最主要是減息周期剛剛展開，以最新第三季的平均供樓負擔降至62%，雖然仍然遠高於2004年至2023年近二十年的長期平均數54%為高，但由於最新的指數尚未計算11月及今個月的減息，相信最新的供樓負擔勢必跌穿60%的近十年新低，甚或拉近至54%的近二十年平均數，供樓負擔回落自然吸引更多買家入市，相信來年整體一、二手成交量勢必回升。 筆者：世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾，客人要注意什麼？

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾，這是個非常好的消息，可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎，以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外，申請人還需要留意文件上什麼細節呢？銀行進行審批時，會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項，銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改，都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件，都需要一併遞交，避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點，客人亦應該在銀行按揭申請表上，清楚填寫詳細個人資料，例如在受僱公司工作年資等，客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄，避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外，臨時買賣合約可能帶有附件，而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件，都會導致延長銀行審批時間，甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾，客人也需要配合提供足夠文件，按揭批核才可以事半功倍！

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事