吳啟民
世紀21香港有限公司
行政總裁
去年樓價僅升3.25% 今年升幅勢必擴大
03-02-2026
整體樓價已經扭轉連跌三年的頹勢，去年整體樓市顯著回升，樓價亦終於迎來升幅，不過按政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來計算，最新報298.6點，較11月的297.9點再升0.23%，私人住宅樓價指數已經連續7個月上升，不過如果以全年樓價升幅來看，原來去年樓價只是輕微上升3.25%，情況就等同於筆者兩個月前所言，目前樓市已進入「慢牛行情」，樓市進入緩慢增長的狀態，指數長期緩步上升，短暫有起伏但穩步上行的牛市階段。
當然整體樓價指數其實只是一個市況的參考，盡管整體樓價指數只是輕微回升，不過實際上近期市場上接連錄得多宗投資者短期獲利的個案，一般樓價升幅亦高達一至兩成，個別屋苑實質升幅更為顯著，其中以黃大仙單幢屋苑百利軒的一宗成交最為顯著，業主於去年9月購入單位，日前再將單位售出，短短四個月之間樓價升幅達18.5%，升幅的顯著是遠遠跑贏大市，相信大家亦明白樓價指數是計算上是有一定的限制，其實政府公布數據時亦表明，指數未必能充分顯示出市場轉變的幅度，加上指數涵蓋範圍較大，整體轉變幅度往往較細。
再者市場上除政府官方的私人住宅樓價指數外，亦有其他樓價指數作參考，其中包括由香港大學房地產及建設系編製的房地產價格指數(簡稱港大房產指數HKU-REIS)，不過有關指數較為滯後，最新今個月公布亦只是反映去年11月住宅價格，按港大房產指數去年首11個月樓價升幅已接近6%，相信全年樓價升幅會達至7至8%，此外指數亦包括分區住宅價格指數，其中港島區的升幅明顯較為顯著，按年升幅已達7%，新界區樓價卻明顯跑輸大市，最新按年升幅只有0.9%，此外港大指數亦有分開豪宅及細價樓指數，數據反映去年豪宅升幅遠高於細價樓，豪宅指數按年升幅高達14.5%，而細價樓的升幅卻只有3.4%。
總括而言，不同的樓價指數有助讀者更了解樓市走勢的變化，整體而言，去年樓市價量齊升，但整體交投較集中於一手新盤的成交，一手註冊佔整體住宅交投的三成以上，創自2019年以來的六年新高，換言之目前樓市由一手發展商主導，而隨著新盤庫存減少，近月發展商已逐步將新盤價格調高，「加價減佣」或許會成為今年新盤市場的新常態，新盤價格調高、低息環境持續，供平過租的推動下，相信今年樓價升幅肯定會較去年擴大，全年樓價升幅或會達至雙位數字。
筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民
