2025年樓市回顧：見底訊息明確

05-12-2025

對於各位住宅物業業主而言，2025年的市場訊息紛亂。但綜觀全年，多項關鍵事實已經確認，為市場築起堅實的底部。您所持有的物業，其價值正建基於一個比年初預期更穩固的基礎上。 首先，市場已清晰找到價格底部。樓價從第一季的低谷走出，在年中形成「雙底」形態後，於下半年確立了穩步的上升軌道。這不僅是指數上5%的回升，更重要是購買力實質回歸，不同板塊的住宅均錄得成交與價格支持，個別物業反彈幅度更達10-20%，這確認了市場最恐慌的「螺旋式下跌」階段已經結束。 其次，支持香港樓市的三大支柱已得到數據驗證，這是最根本的利好。 1. 國際地位依然穩固： 香港國際金融中心角色不僅無損，更在2025年重奪全球IPO集資額第一之位。超過300家企業排隊上市，證明資金與人才持續匯聚。一個能吸引全球資金的城市，其核心資產（如住宅物業）的長期價值擁有堅實支撐。 2. 人口結構成功優化： 通過各項輸入人才計劃，香港有效補充了年輕新血，扭轉了人口老齡化趨勢。這些新來港的專業人士及家庭，構成了實實在在的居住需求，無論是租是買，都為市場提供了持久的需求基礎。 3. 需求來源更趨多元： 內地買家在港置業的宗數與金額在2025年創下新高，這已成為一個穩定趨勢。香港住宅作為大灣區內的高端國際化資產，吸引力明確。這股購買力與本地需求並存，令市場需求基礎更為寬廣。 最後，政策環境轉向對業主更為友善。 全面「撤辣」已近兩年，市場證明並未出現惡性炒風，樓市由用家及長線投資者主導。這意味著政策「逆風」已消除，市場在更少干預的環境下依靠基本面尋找平衡。同時，政府持續透過資助房屋滿足年輕人上車需求，有助維持社會穩定，讓私人市場健康發展。 總括而言，2025年的市場已用事實說話：價格的「技術底」、城市競爭力的「功能底」、人口與需求的「結構底」以及政策的「環境底」已相繼浮現並得到確認。對於業主而言，這意味著最壞的時期很可能已經過去。市場正進入一個由真實需求驅動、基礎更為穩健的新階段。持貨者此刻應更有耐心，從更宏觀的角度，審視手中物業在一個重新確認價值的城市中的長遠位置。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

經濟好樓市自然好 大額成交增

16-12-2025

「經濟好樓市自然好」，相信大家亦明白，整體經濟及房地產市場有著緊密的關連關係，當整體經濟持續增長、市民收入提升、加上就業穩定、失業率低企時，自然會增加買家入市的購買力與信心，推動樓市需求和價格上漲；反之，經濟不佳、後市前景不樂觀，買家入市心態審慎，成交大幅減少自然會打擊市場的信心，今年整體樓市由跌轉升，今年以來無論是豪宅市場，中小型住宅樓市、以至商廈市場，均接連出現大額成交，反映買家對後市信心增加 。 近月的新盤市場回歸熱鬧，當中更不乏大手買家一連購入多伙單位作長線投資，亦有老牌家族大舉入市購入不同新盤單位作投資，以上星期推售的新世界發展旗下佐敦新盤瑧爾，項目日以價單形式發售全盤63伙，最終絕大部分單位由投資者大手購入，開售不足1小時，涉及全盤51伙，佔整個項目逾八成的單位，悉數由大手買家購入，最大手買家斥資近5800萬元，購入三層共9伙單位；亦有2組買家各自購入兩層各6伙單位；另外有1組購入4伙及多達8組買家購入3伙，投資者主導市場。 此外近月的超級豪宅市場亦屢屢錄得成交，不論一、二手豪宅俱錄得高價成交，反映整體豪宅市場仍然是有市有價，特別是超級豪宅賣一間少一間，豪宅市場仍有承接力，保守估計過去三個月，市場已先後錄得多達十宗以上售價超越兩億元的大額超級豪宅成交，當中包括西半山超級豪宅天御以至渣甸山超級豪宅皇第均錄得大額高價成交。 即使是近年明顯受壓的甲級商廈市場，雖然過去幾年商廈市場明顯低迷，商廈的售價以至租金均顯著回落，不過今年港島甲級商廈市場卻先後錄得多宗大額成交，繼年初港交所購入中環交易廣場樓面，10月份又有阿里巴巴購入銅鑼灣港島壹號中心半幢樓面，最新的「世紀大deal」是麗新發展確認以34.98億元售出中環干諾道中3號中國建設銀行大廈五成權益，平均每平方呎價約3.13萬元，交易將於明年1月完成，買家為京東集團。 正如財政司司長在最新的司長隨筆中指出，「投資者和商界對本港經濟前景持續樂觀，投資開支增速加快。有本地商會調查顯示，本港企業對營商前景的信心顯著上升。過去數月，相繼有金融機構和大型電商平台，租用或購入多層商業樓面甚至整幢商廈，透過加強在本港的部署以開拓內地以及國際業務」，整體經濟好轉，整體樓市的成交亦自然有所增加。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事