中東戰況升級惡化 伊朗力弱影響有限

25-06-2025

美國對伊朗福爾多、納坦茲及伊斯法罕核設施的轟炸標誌中東局勢進入歷史性升級階段，伊朗雖誓言「嚴厲懲罰」並隨即向以色列發射導彈，但其實際反制能力受多重制約。軍事層面存在顯著代差，伊朗空軍依賴老舊的F-14、米格-29等三代機，防空系統電子戰能力薄弱，面對美軍B-2轟炸機及GBU-57鑽地彈的突襲幾無招架之力，核設施損毀暴露其防禦漏洞。歷史行為模式顯示伊朗慣用「象徵性報復」，如蘇萊曼尼遇刺後僅有限打擊美軍基地，此次亦避開美方目標，僅襲擊以色列，延續「可控升級」邏輯。 國內結構性矛盾進一步削弱凝聚力，最高領袖哈梅內伊屬阿塞拜疆族（佔人口16%），與主體波斯族（61%）存在潛在張力，類似「少數統治多數」的權力結構加劇決策分歧，加之長期制裁致經濟萎縮、民眾反戰情緒升溫，大規模動員阻力顯著。伊朗報復大概率以代理人戰爭（如胡塞武裝襲擾紅海航運、真主黨跨境攻擊以色列）及有限導彈打擊為主，封鎖霍爾木茲海峽可能性極低。全面封鎖需突破美軍第五艦隊反制體系，且將重創最大盟友中國的能源利益（該海峽承擔中國75%油氣進口），更可能以「局部騷擾」替代。 美軍深度介入中東，客觀上為中國創造戰略機遇。三艘航母調往中東致亞太防務出現空隙，B-2轟炸機、「愛國者」反導系統等戰略資源被迫分流，短期內難以同步推進印太圍堵。特朗普政府外交重心轉向中東維穩（如伊核談判徹底破裂），削弱對華經濟施壓連貫性。中東國家在美國戰略搖擺中減少依賴美國，促進多元化合作戰略，如沙特正與中國洽談FX80無人機、紅旗導彈等軍購協議，並推動石油人民幣結算，凸顯中國地緣影響力提升。 中港經濟受中東動盪衝擊有限，核心支撐在於內地經濟的韌性機制與聯動屏障。能源安全方面，中國原油進口多元化（俄羅斯佔35%、沙特18%），伊朗僅佔4%，90天戰略儲備可平抑短期油價波動。即便霍爾木茲海峽中斷，中俄原油管道（年輸油3000萬噸）及中巴陸路輸油通道可部分替代。香港金融根基則深度錨定內地，港股70%市值來自內地企業，2024年內地赴港上市IPO募資佔比超90%。樓市45%以上交易依賴內地買家，與內地經濟聯動性遠超全球市場波動。風險傳導隔離效應顯著，中東衝突若推高全球避險情緒，反而有機會加速資本流入香港離岸人民幣資產。中國製造業供應鏈自主性增強，能源成本上漲可通過綠電增量（2023年清潔能源佔用電增量50%）及戰略物資儲備（如甲醇、硫磺）緩衝，GDP增長短期拖累僅0.3-0.5個百分點。 當前中東危局本質是美伊戰略互耗的延續，伊朗受制於內外短板難突破「象徵性報復」框架，而美國戰略資源分流為中國技術升級與區域合作提供關鍵窗口期。香港的繁榮始終繫於內地經濟穩健與資本開放進程，只要內地發展引擎持續運轉，香港便能以「超級聯繫人」角色化地緣震盪為鞏固金融樞紐的機遇。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

以伊戰爭會影響香港樓市走向嗎？

26-06-2025

相信大家亦有聽過「黑天鵝」理論，意思在指在經濟市場中往往會有難以預料、發生的機會雖然相當細小，但發生後卻會對市場產生重大影響，會引發連鎖負面反應，早前的環球貿易戰爆發時，當時會有市場人士認為，貿易戰成為環球金融市場的黑天鵝，不過相信大家最難以估算是原來貿易戰只是「雷聲大、雨點小」的小型風波，今年最大黑天鵝肯定中近來局勢風聲鶴唳的中東市場，更有人聲言「以伊大戰」隨時引發第三次世界大戰的展開。 過去數星期環球局勢面對重大挑戰，投資者對今年宏觀經濟背景會更為溫和的預期可能已經破滅。美國政府對環球貿易和安全秩序的挑戰，可能擾亂全球貿易、資本流動、消費、投資支出和政府政策，不過過去一星期市場，市場貿易戰的擔心可能已「一掃而空」，因為以伊戰爭已愈發激烈，加上美國已正式介入以伊戰爭，迅速變化的地緣政治事件大大增加市場的不確定性，為全球經濟增長、通脹環境、利率和長期借貸成本帶來不確定性。 不過中東局勢對香港的實質影響始終有限，翻查過去的紀錄，無論是上世紀八十年代的兩伊大戰、以至1990-91年的波斯灣戰爭，兩段期間對股市、樓市均帶來一定短期衝擊，但長遠而言在當時樓價仍處於上升軌，雖然在1984年期間樓價曾出現顯著整固，但主要的原因是中英就香港回歸談判影響，過去的中東局勢緊張，對本港樓市只有短暫心理影響，長遠影響相當有限。 事實上，盡管過去一段時間受環球貿易戰影響，股市一度顯得回落，但現時已有明顯反彈，再者在環球局勢變得緊張，部分熱錢流入香港作資金「避風港」，令過去一個多月本地銀行同業拆息顯著回落，最新同業拆息低見0.58厘，令實際按揭息率顯著下調，供平過租的推動下，令整體樓市一、二手交投均顯著回升。 再者總計今年上半年，樓市整體交投有所回盤，特別是一手新盤市場表現更見理想，早一個多月，原先估算整體上半年新盤銷售可達9000宗，最終已提早達標，相信最終上半年總銷售或可達至9500宗，較去年上半年增加約一成，至於二手註冊量相信可達21000宗，與去年上半年持平，整體樓價方面，最新樓價指數已結束連續4個月的回落的跌市，樓價或許已進入觸底回升的階段。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事