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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

美匯跌轉新局 樓市見底回升

02-06-2025

關稅戰果真時刻在變,早前氣氛緩和但近日中美貿易又再起爭端,加上美國最新又將外國進口鋼鐵關稅加至50%,全球關稅戰「彈出彈入」,確實令環球市場起了翻天覆地的轉變,並打開全球經濟市場的「潘朵拉盒子」,資金流出令美國國債出現拋售,國債收益率急速上升,亦引發日本債務市場危機,環球債務市場轉變的同時,另一關鍵因素是近月美匯指數顯著回落,關稅戰可能只是開局,始終美元走弱有利貿易,弱美元政策或許已悄然來臨,美元轉弱自然會對全球金融市場帶來影響。

如果大家有留意,自特朗普新政府重新上台以來,美匯指數已顯著回落,由今年初的109美元以上的高位,最新指數已跌至100以下報99.6美元,再者翻查過去五年美匯指數的走勢,自2022年開始美匯指數一直徘徊於100美元以上,市場預期如果弱美元局勢展開,美匯指數可能會再跌10%至90美元左右水平,重返五年前的低位。

事實上,美匯指數回落,對本港樓市亦會帶來逆轉的機會,根據過去圖表來看,按美匯指數及香港樓市的走勢作比對,基本上成反比走向,美匯向上香港樓價就輾轉回落,相反美匯下跌之際,香港樓市會呈上升軌,相信大家亦明天,美匯指數回落,其他貨幣兌換美元自然會升值,而在聯繫匯率的制度下,港元亦會跟隨美元呈現弱勢,過去數月間無論歐元、英鎊、澳元等主要貨幣,匯率均顯著回升。在此情況下,無論對旅遊業、出口貿易以至整體經濟自然有一定刺激作用。

總括而言,雖然近日香港銀行同業拆息的回落可能只是短暫,但相信美國將重啟減息,強美元落幕下,投資者是弱美元時代應如何部署,美元跌有助本地資產價格回升,減息亦有助緩和樓市壓力,加上供平過租的威力下,種種利好因素令樓市氣氛已明顯走出谷底,近月一、二手交投亦顯著回升,樓價經過過去一段時間的尋底,相信部分地區已確認見底,後市或會逐步出現反彈,二手市場的筍盤已經「賣少見少」,更有個別二手成交以高於銀行估價獲承接,相信樓市見底回升在即。

筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民


27-05-2025

環球金融市場時刻在變,受關稅戰、美元貨幣貶值、債務攀升、財政紀律鬆弛、政策風險加劇、頑固通膨預期等疊加因素,加上早前有國際信貸評級機構將美國國債評級下調,令近日美國國債出現拋售,美國國債收益率急速上升,十年期國債收益接近4.6厘,三十年的國債更升至五厘以上,債券息率增加令美國股市顯著受壓,連帶港股於24000點的關口出現嚴重阻力,短期股市肯定受壓。 不過股市受壓的同時,樓市卻出現不少利好因素,特別是近日本地銀行拆息持續回落,對於部分業主來說,短期供樓負擔明顯減低,按5月23日的1個月同業拆息再跌至0.58厘的3年幾低位,最新實際按揭利率跌至不足1.9厘,遠低於最優惠利率按息的封頂息率,雖然業界一再強調拆息回落只是短暫現象,預期一個月同業拆息稍後會回復至3厘以上的正常水平,不過無論如何,由於過去一個多星期,一般H按的實際息率已跌至頂封息率以下,拆息回落的現象已等同於短期減息,令部分業主下月供樓負擔會降低(因為銀行以每月重訂當時的同業息率計算下月供款)。 拆息回落令市民實際供款減少的同時,另一個利好因素是隨著整體租金持續上升,租金回報自然有所回升,加上已臨近六月,每年六至八月的暑假期間均屬於租賃市場的高峰期,去年年中整體租金便顯著上升近3%,再者未踏入暑假,近期個別地區的租賃市場已出現缺盤現象,相信未來3個月租金升幅勢必顯著,目前一般租金回報已升至3厘半以上水平,個別更錄得4厘以上回報,而近期拆息回落下,部分銀行的定存息率更已回落至2厘以下的水平,租金回報已顯著高於定存息率,買樓收租變得相當吸引。 盡管近期樓市充斥利好因素,不過基於過去一段時間樓價持續整固下,目前買家心態依然審慎,無可否認目前市場上不少買家有著「搵平盤」的心態,有買家會追求供平過租,更希望是供樓遠低於租金,同時間買樓收租的投資客自然會追求高回報率投資,總括而言,目前市場「搵平盤」心態強勁,加上現時市場仍然供過於求下,買家有一定選擇下自然想「搵平盤」,不過隨著新盤庫存減少,以至二手市場筍盤賣少見少下,相信樓價有機會短期內見底回升,買家亦會加上尋覓筍盤。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

20-05-2025

上月初美國總統特朗普突然發表名為美國經濟獨立宣言的講話,並形容為解放日,宣佈對全球實施關稅新政策,對所有貿易夥伴訂立10%的最低基準關稅,並對某些貿易夥伴徵收更高關稅,其中對中國的總關稅將高達54%,期後更因應中國的反制措施,宣佈高達145%的報復式關稅,但最終在一個月的時間,雙方由劍拔弩張直至上星期終宣告握手言和,定下90日的緩衝期並大幅下調關稅,關稅戰最終亦告一段落。 不過過去一個多月的關稅戰,雖然只是「雷聲大、雨點小」,不過亦對全球股市起了翻天覆地的轉變,過去一個多月無論美股、港股均出現「過山車」般的V型反彈,最新美股已重返四月初水平,再次超越42300點以上,上下波幅約15%,港股的反彈幅度就更大,在四月初港股企穩23000點的水平,隨後關稅戰的爆發,令恆指一度大幅回落至19700點低位,今年初以來的升幅幾乎於一日之間全數蒸發,關稅戰過去最新恆指已回升至23500點的關口,反彈幅度達20%以上,反映港股基調穩固。 「是否世事常變、變幻原是永恆」,一個多月前特朗普發動的關稅戰,猶如震撼彈般重挫環球經濟,不過想不到一個月後市場氣氛已經完全逆轉,中美貿易戰緩和,對整體經濟自然有一定的幫助,加上股市已從低位出現急速反彈,再者過去一段時間熱錢流入本地銀行體系,令近月本地銀行同業拆息顯著回落,以拆息計算的實際按揭息率更已跌穿封頂息率,不用等待美國減息,本地實際按息已經下調,種種因素均為樓市營造利好氣氛,現時樓市可謂「萬事俱備、只欠東風」。 總括而言,股市出現V型反彈,本地銀行資金充裕,低息環境重臨,而租金又持續處於高位,供平過租變得變得明顯,而事實上本月一手新盤市場銷售亦顯著回升,本月上半個月新盤銷售已逼近1,000伙,雖然能否重上2,000伙需要視乎是否有大型新盤接續登場,不過本月一手成交肯定超越上月水平,新盤暢銷二手交投亦告回穩,相信樓市已成功觸底回穩,當一、二手銷售回復暢旺,整體樓價亦可望見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

13-05-2025

上星期美國聯邦儲備局再度召開議息會議,聯儲局未有理會特朗普的施壓,繼續維持刮率不變,雖然減息預期落空,但正如筆者早前所言,一盤激起千層浪,西沙大型新盤Sierra Sea 1A期取得理想成績,發展商亦乘勝追擊加推1B期,與此同時多個新盤亦部署於短期內加入戰團,今個月的新盤市場勢必熱鬧,加上截至目前為止,本月的新盤銷售已超越700伙,相信今個月的新盤銷售勢必有機會再度超越2000伙以上的高位,新盤旺市即將再現。 盡管減息預期落空,不過因應貿易戰的影響已逐步浮現,環球資金尋出路的情況下,加上近月港股再次造好,熱錢流入本港銀行體系,引至近日本地銀行同業拆息大幅回落,從前一個星期一個月同業拆息仍接近4厘,最新上星期五的1個月拆息以跌至1.93厘,按現時新造按揭利率為1個月同業拆息加1.3厘計算,實際利率不足3.3厘,並已跌穿3.5厘的P按封頂息率,是近兩年的首次,換言之對於新造按揭的準買家,不用等美國減息,實際按揭利率已有所回落。 當然現階段難以估算本地銀行同業拆息會否持續回落至2厘以下、甚或是更低的水平,因為在2018年以前1個月同業拆息曾長期處於1厘以下的超低水平,撇開同業拆息的走勢,雖然近半年聯儲局一直維持利率不變,但市場已預期減息周期將下半年重臨,本地銀行界人士亦預算今年仍會減息三至四次,減息周期再次臨近,或可進一步刺激目前的新盤熱潮。 總括而言,即使近日貿易戰的氣氛已稍稍緩和,中美亦會就關稅爭議展開談判,但至今關稅戰仍然未見解決,亦令美國經濟陷入衰退邊緣,雖然受通脹壓力影響,聯儲局對重啟減息保持審慎,但相信下半年勢必重啟減息,當然減息次數難以估算,但基於現時本地銀行同業拆息已顯著回落,本地銀行亦勢必跟隨美國減息,預計在利率進一步回落,按揭利率下調下,進一步減低準買家的供樓負擔,減息對樓市有正面作用,亦會進一步刺激新盤回復暢旺。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

06-05-2025

一盤激起千層浪,西沙大型新盤Sierra Sea正式登場,在大幅超額的情況下,首批單位順利首日沽清,物業更吸引不少物業投資者趁低吸納買樓收租,其中有近年專攻細價樓市場的投資者,斥資約1,000萬元購入兩伙Sierra Sea作長線投資,預計回報達四厘,無可否認近年發展商持續以震撼低價推出新盤,難怪該投資者笑言:「呢一輪應該係發展商輸俾你,都輸唔少」,事實上近月新盤市場中,投資者的入市比例明顯增加。 過去一段長時間,受樓市辣招以至樓價持續整固的情況下,投資者早己絕跡市場,去年年初政府全面撤辣後,投資者入市以至轉售成本大幅減低下,自然會吸引個性投資者考慮重投市場,不過始終樓價整固壓力仍在,目前投資者入市比例仍然只是少數,不過無論是一手市場、二手市場,近年亦有個別投資者趁低吸納買樓收租、甚至是短炒獲利,無可否認,近月二手市場亦有少數短炒獲利個案,不過賺幅相對有限。 當然過去一段時間投資者絕跡市場,主要是因應高息環境下,加上當時樓價仍處於高位,買樓收租的回報低見兩厘、三厘,而定存息率卻達四至五厘,買樓收租變得絕對「唔吸引」,不過近年樓市環境明顯逆轉,樓價持續回落而整體租金卻「愈升愈有」,目前買樓收租的回報率已顯著回升,再加上在減息周期下,近月的定存息率已顯著回落,個別區分的收租回報已超越最新定存息率,買樓收租已重新變得吸納。 總括而言,現時香港銀行存款總額持續增加,市場資金充裕,過去高息環境之下,買樓收租並不吸引,但近年樓價持續整固,新盤市場競爭激烈下,發展商續以震撼低價作招徠,吸引長線投資者考慮購入作長線收租,二手市場的情況同樣,盡管隨著近期二手交投有所回升,市場上的筍盤已明顯減少,不過二手市場仍然不乏低於銀行估價的超值筍盤,甚至可以「進可攻、退可守」,好彩的話「執到平貨」可以短炒獲利,但即使長線收租,回報亦有一定吸引力,相信在投資者入市比例增加下,新盤市場會持續暢旺,而二手市場亦是投資者尋寶地方。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

香港優勢仍在 工商舖露曙光

04-06-2025

近日香港工商舖市場頻現低價成交,令市場瀰漫一股悲觀情緒。著名投資者湯文亮、馬亞本、鄧成波家族相繼低價沽貨,就連向來穩健的房屋協會也加入低價售舖行列。中環核心地標環球廣場高層海景單位,成交呎價僅徘徊於$18,500左右,昔日頂級商廈光環似乎蒙塵。當下市場共識似乎指向工商舖前景黯淡,然而,表象之下,一股韌性與曙光正悄然浮現。 誠然,商舖生態正經歷深刻轉型。奢侈品退潮,取而代之的是面向大眾的消費模式。此轉變雖令核心區租金顯著回調,售價亦隨之調整,卻意外帶來正面效應,街舖空置率逐步改善。租金與售價的理性回歸,降低了營商門檻,為本地品牌與新興業態注入動力。當市場完成這輪殘酷卻必要的調整,一個更健康、更具競爭力的零售生態會逐步成形,為商舖市場的企穩奠定根基。 寫字樓市場亦非全無亮點,國際調解院選擇香港作為總部,正是對本港法治精神與專業服務的高度認可。大量國企籌備來港上市,國際金融巨擘如AXA安盛毅然將集團總部遷冊香港,這些重大動向清晰地傳遞全球資本對香港獨特優勢-法治基石、資金自由流動、專業人才匯聚以及背靠祖國的戰略地位,投下的堅實信任票。國家「十四五」規劃明確支持香港鞏固國際金融、航運、貿易中心地位,此政策背書為寫字樓長遠需求注入強心針。 摩根士丹利亞洲區前主席羅奇(Stephen Roach)也修正他的「香港玩完」論。他說:香港或許正經歷一場復興,因為它的中國特色,而非人儘管有中國特色(Hong Kong is experiencing maybe a revival because of its Chinese characteristics, not in spite of it) 當下工商舖的低迷市況,或許令人卻步。然而歷史經驗反覆印證,物業市場最是「血流成河」之際,往往孕育著絕佳投資契機。香港的法治基石、自由市場、國際網絡與國家戰略支持,是其不可替代的堅實底蘊。商舖轉型適應新消費模式,寫字樓吸引國際機構落戶,調整正為未來復甦鋪路。此刻與其悲觀,不如看清香港的核心優勢依然閃耀。寒冬將盡,工商舖市場的曙光,已然在地平線上清晰顯現。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

「股王」「樓王」誕生 不一樣的五窮六絕

04-06-2025

相信大家都聽過股票市場有一個傳統智慧,稱之為“五窮六絕七翻身”,意思是指股市往往每逢5月時開始跌市,到了6月更會大跌,踏入7月才有望起死回生,主要是因為大多數上市公司會於3月至4月公佈業績,股價除息後自然會下跌,雖然樓市的情況應該不一樣,但間中樓市亦出現“五窮六絕”。去年2月底樓市受惠於全面撤辣的一次性因素,去年5、6月份樓市成交明顯回落連帶樓價亦拾級而落。 幸好今年的情況就截然不同,相信“五窮六絕七翻身”今年不會在股市、樓市中出現,首先是股市的情況,在關稅戰的影響下,今年4月港股出現V型反彈,上月股市表現依然暢旺,加上有大型新股「寧德時代」的上市,寧德時代是近4年最大型的港股IPO,刺激上月港股顯著回升,恆指更一度逼近24000點的高位,雖然踏入6月份,受中美貿易再起爭端,近日港股仍可企穩於23000黠水平,五月股市未見窮,上月美國股市更錄得超過30年以來最佳表現,相信在資金仍然充裕下,六月份的股市仍會維持平穩。 上月股市的「寧德時代」的股王出現,上月香港樓市亦有西頁Sierra Sea的樓王誕生,被喻為近二十年樓市最大型新盤的Sierra Sea,最終在不足一個月累計售出逾1520伙單位,套現85億元,絕對是近年難得一見的新盤樓王,項目的推售亦刺激上月新盤銷售逼近2300伙,較4月份約1100伙倍升,當然未來的6月要維持2000伙以上的銷售佳績會有一定的難度,不過由於本月仍有多個大型新盤登場,相信今個月新盤市場仍然暢旺。 總括而言,今年五窮月已經絕對不一樣,股市回升樓市暢旺,今個月的股市樓市亦應該持續暢旺,首先資金依然充裕,近日本地銀行同業拆息仍然維持於低水平,最新1個月同業拆息仍然維持1厘以下,在低息環境下股市、樓市仍有一定的支持,相信只要關稅爭拗沒有太大的變化,股市仍會維持平穩,大型新盤過後,或許會有部分向隅客轉投二手市場,加上供平過租的威力下,預期本月二手市場肯定會較上月更加暢旺,一、二手樓市維持熱鬧,五窮六絕已變得不一樣。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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