拆息回落樓市築底 住宅市場漸趨穩定

14-05-2025

近期香港銀行同業拆息（HIBOR）顯著回落至2%水平，原因是香港金管局4度承接美元沽盤，推升銀行體系結餘超過1,700億。按揭利率下降至封頂息率以下，為持續調整的住宅市場注入穩定力量。歴史數據顯示兩者關係屬反向性質，拆息越低，樓價越升，反之亦然。最近的兩段時間，一是2022年5月至2022年底，當時美國開始瘋狂加息，HIBOR由0.2%不足半年內飆升至5%以上，同期樓價CCL亦由180跌至156水平。到了2022年12月，拆息回落，三個月間由5%跌至2.2%，同期CCL則由156點緩升至168。 今次拆息波動的根源關鍵因素有二：首先，美國聯儲局已經進入減息周期，今年預計會繼續減息0.5-0.75%，明年也會繼續減息，美元獨強局面逆轉；另外，在特朗普的關稅戰背景下，國際資金對美國的資產配置開始下降，重新配置到亞洲資產，導致部分外資回流，當中亦包括香港的資產，股市、樓市、債市自然受益！ 值得關注的是，此次拆息回落具備一定的持續性基礎。全球投資者正逐步調整「去美元化」策略，亞洲貨幣轉強趨勢形成，這將持續吸引資金流入香港金融體系。「去美元化」這個現象並非一次性，相信會緩慢地持續增長。 住宅市場對利率變化反應敏銳，拆息回落直接減輕供樓負擔外，更令發展商融資成本同步下降，緩解劈價促銷壓力。不過，市場積壓存貨仍需時間消化。據統計，未來三年私宅年均新增供應量仍達2萬伙，高於長期平均水平。在供應充足背景下，樓價難以重現急升走勢。但值得注意是，目前樓價已從高峰回落超過28%，調整幅度足夠反映大部分利淡因素。市場數據亦顯示，近期一手成交回升，西沙路Sierra Sea 連續三次推售，都能全數沽清，都係近年罕見。而且投資者入市的比例很高，反映購買力正逐步釋放。 綜合而言，在拆息回落、供應逐步消化及投資者重新入市支持下，香港住宅市場已呈現築底跡象。雖然短期內難見顯著反彈，但最壞時刻或已過去，市場將進入成交量回升、價格橫行的整固階段。對用家而言，現階段不失為審慎入市的合適時機。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

拆息走低 上半年新盤銷售挑戰9000伙

22-05-2025

「沒有最低，只有更低」，隨著熱錢流入本地銀行體系，最近一個多星期本地銀行的1個月同業拆息持續回落，盡管有銀行發表研究報告預期，近期同業拆息回落的情況相信只是受大型IPO及企業股息支付高峰期來臨因發資金短暫流入，拆息回落只是短暫性，認為1個月同業拆息的正常水平應為3.35厘。 不過報告發表過後，同業拆息的回落依然持續，最新1個月同業拆息更回落至1.19厘，比起上星期的平均約1.3厘水平更低，按現時拆息計算的實際按揭利率，最新按息已回落至不足2.5厘的低位，如果比對於一年前，以當時匯豐銀行的最優惠利率(P)為5.875厘計算，而按息的封頂利率為P-2%計算，當時實際按息仍高達3.875厘，換言之一年間實際按息已大幅回落1.375厘以上，不用等美國減息，不少業主已率先享受減息的優勢。 相信大家亦明白減息，會大大減低準買樓的供樓成本，進一步刺激準買家的購房需求，亦提升房產市場流動性，再者拆息回落銀行定期存款息率亦會調低，而事實上近期本地銀行普遍的定期存款息率已回落至3厘以下水平，而同時間樓市整體租金持續回升，目前一般租金回報已升至3厘或3.5厘的以上水平，當租金回報持續高於定期存款，勢必推動更加資金從定期轉為買樓收租。 供樓負擔回落，供平過租愈見明顯，加上租金回報變得更加吸引，推動更加投資客買樓收租，隨著中美關稅戰爭拗緩和，加上本地同業拆息持續回落，近月新盤市場再度轉旺，截止目前為止本月的新盤銷售已達至1500伙水平，當然本月整體新盤銷售會否超越2000伙，仍需視乎會否有大型新盤緊接登場，不過整體而言新盤旺市已經重臨。 新盤旺市一浪接一浪，連同今年首季新盤銷售已達至4420伙，因此截至目前為止今年至今的新盤銷售已約達7000伙水平，在現時拆息持續走低，期間有接續有新盤登場，相信今年上半年整體新盤銷售勢必超越8000伙，與去年上半年的8800伙不遑多讓，甚或有機會挑戰9000伙的水平，比去年上半年更暢旺。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事