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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

投資客蠢蠢欲動 新盤旺二手尋寶

06-05-2025

一盤激起千層浪,西沙大型新盤Sierra Sea正式登場,在大幅超額的情況下,首批單位順利首日沽清,物業更吸引不少物業投資者趁低吸納買樓收租,其中有近年專攻細價樓市場的投資者,斥資約1,000萬元購入兩伙Sierra Sea作長線投資,預計回報達四厘,無可否認近年發展商持續以震撼低價推出新盤,難怪該投資者笑言:「呢一輪應該係發展商輸俾你,都輸唔少」,事實上近月新盤市場中,投資者的入市比例明顯增加。

過去一段長時間,受樓市辣招以至樓價持續整固的情況下,投資者早己絕跡市場,去年年初政府全面撤辣後,投資者入市以至轉售成本大幅減低下,自然會吸引個性投資者考慮重投市場,不過始終樓價整固壓力仍在,目前投資者入市比例仍然只是少數,不過無論是一手市場、二手市場,近年亦有個別投資者趁低吸納買樓收租、甚至是短炒獲利,無可否認,近月二手市場亦有少數短炒獲利個案,不過賺幅相對有限。

當然過去一段時間投資者絕跡市場,主要是因應高息環境下,加上當時樓價仍處於高位,買樓收租的回報低見兩厘、三厘,而定存息率卻達四至五厘,買樓收租變得絕對「唔吸引」,不過近年樓市環境明顯逆轉,樓價持續回落而整體租金卻「愈升愈有」,目前買樓收租的回報率已顯著回升,再加上在減息周期下,近月的定存息率已顯著回落,個別區分的收租回報已超越最新定存息率,買樓收租已重新變得吸納。

總括而言,現時香港銀行存款總額持續增加,市場資金充裕,過去高息環境之下,買樓收租並不吸引,但近年樓價持續整固,新盤市場競爭激烈下,發展商續以震撼低價作招徠,吸引長線投資者考慮購入作長線收租,二手市場的情況同樣,盡管隨著近期二手交投有所回升,市場上的筍盤已明顯減少,不過二手市場仍然不乏低於銀行估價的超值筍盤,甚至可以「進可攻、退可守」,好彩的話「執到平貨」可以短炒獲利,但即使長線收租,回報亦有一定吸引力,相信在投資者入市比例增加下,新盤市場會持續暢旺,而二手市場亦是投資者尋寶地方。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


29-04-2025

一盤激起千層浪,雖然近月的新盤市場完全聚焦於西沙大型新盤,物業開售前夕新盤銷售自然稍稍放緩,不過即或如此,近月貨尾盤的銷售亦絕不遜色,平均每日新盤銷售亦達二、三十伙,加上西沙新盤將於短期內展開推售,本月新盤銷量亦勢必超越1,000伙水平,而大型新盤登場後,其他新盤亦陸續有來,樓市表現依然審慎樂觀,再加上現時每月二手交投亦維持於3,500至4,000宗水平,換言之整體一、二手市場,每月維持約5,000宗以上的成交,樓市維持一 定的「微溫狀態」。 雖然去年的新盤市場銷售,與今年新盤市場的銷售分布有著明顯轉變,去年全年售出約1.6萬伙的新盤,相當約佔四成半來自九龍區,比起新界區的成交還要多,連同港島區的成交,去年全年的新盤銷售約達六成來自市區,今年的新盤市場又有所不同,現階段售出約5,000伙新盤中,卻有超越六成來自新界區,當中絕大部分是一房以至兩房的成交,受惠於財政預算案大幅調低細價樓的釐印費,令新盤市場中400萬元以下成交明顯增加,反映市場對細價樓的剛性需求仍然殷切。 再者從最新一期白居二申請的數字亦正好反映,市場正有大量上車客等待上車,據房委會新近完成「白表居屋第二市場計劃2024年」的攪珠程序,新一期白居二共接獲約3.4萬宗申請,最特別是當中竟有多達2.6萬宗申請,來自今期新增的「青年計劃(白居二)」,佔整體申請者多達八成,數字反映現時市場有大量40歲以下的青年家庭或單身青年等待上車,當然未必每一位白居二申請人,有能力轉投私人市場,但隨著近期新盤續以震撼低價推售,並提供漸進式供款作招徠,相信亦可吸引部分白居二轉投私人市場。 總括在政府政策推動下,再加上整體租賃市場持續暢旺,租金持續上升而樓價輾轉回落,供平過租成為年青租客轉投買賣市場的最大動力,置業安居仍然是單身貴族以至年青家庭的最大夢想,低息環境以至新盤震撼低價推動上車客入市意慾加快,相信未來整體新盤市場仍以細價樓主導,只會新配套足夠自然可以推動上車客趁低吸納。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

22-04-2025

一場關稅戰顛覆全球經濟市場,其影響力亦可能維持一段相當長的時間,至少現階段亦無人能夠確定這場關稅戰會如何走向,始終關稅戰並沒有贏家,而事實上關稅戰對美國經濟亦已帶來一定的衝擊,美元轉弱、美債孳息率飊升、推高市場借貸成本、進一步加劇通脹壓力、美國經濟勢必帶來打擊,市場預期美國失業率亦會攀升,以至整體經濟的衰退機率亦大幅度增加。 面對美國通脹升溫、經濟放緩,資金自然需要尋求出路,面對美國政策隨時會出現「朝令夕改」的可能,美股大幅動盪亦不可能發揮避險角色,投資者可以拋售美元資產,將資金轉向政策前景較穩定的地區,而事實上關稅戰之下,經濟亂世人人自危,資金避險成為投資者首要的考慮,近期黃金價格不斷破頂,在經濟前景受衝擊下,黃金往往成為投資者的避險工具,不過貿易戰同樣會拖累工業使用的金屬需求,黃金價格能否持續破頂亦有著不明朗的因素,新近亦有專家提醒金價短期已然見頂。 為相對於香港人而言,香港人向來喜歡買磚頭保值,相對於其他的投資工具,無論是股票、外匯、債券、基金以至黃金都只是資產配置的一少部分,物業價值永遠是資產配置最重要部分,而現實環境下,在過去一段時間,因應香港樓價一直高企不下,過去有不少港人亦因退休或投資等,轉向購置其他地區、國家物業,如英國、泰國、日本、馬來西亞、以至內地大灣區城市物業作投資式自用,但隨著過去數年間香港樓價持續回落,而期間整體的租金則不斷上升,在港買樓以租的回報已變得相當吸引。 按政府差餉物業估價署提供的私人住宅市場的物業回報率計算,以實用面積僅40平方米,約430平方呎的A類小型單位計算,在2021年的樓市高峰期,當時的物業回率率低見2.3厘的歷史低位,但最新的物業回報率已升至3.7厘的高位,維持於自2012年以來的13年高位,加上美國特朗普政府已接連向聯儲局施壓,相信美國將於短期內重啟減息,減息下3.7厘物業回報率自然變得更加吸引,買樓收租的高回報勢必成為避險資金的選擇。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

15-04-2025

政治向來一日都嫌長,過去一星期有關關稅戰的新聞,確實日日都在變,美國原於本月9日正式向全球86個國家及地區開徵「對等關稅」,當中對中國進口貨品徵收高達104%的關稅,正當措施實施的一刻,美國又突然宣布向超過75個國家「暫緩對等關稅」90天,全體關稅戰稍稍緩和,不過美國會繼續增加對中國商品的關稅至125%,再加上早前因芬太尼問題而實施的20%關稅,對華開徵的關稅已增至145%,中美貿易戰愈演愈烈。 盡管全球關稅戰有緩和的跡象,不過全球股市仍然是哀鴻遍野,上星期三美股因應關稅戰的緩和而急升,但一日後股市再度狂瀉一千點,貿易戰的不確定性依然存在,全球股市仍然會大幅波動,基本上股市急速波動,肯定已經會成為新常態,有分析員更指出美股或演變成週期性熊市,再說熊市隨時會延續兩年,最快也需要五年時間才返回起點,事實上全球避險情緒升溫下,美匯持續受壓,國際油價亦顯著下跌,黃金價格才屢創新高,過去一年現貨金已升至3200美元一盎司,按年急增35%。 至於香港的情況,上周一恒生指數暴跌3,021點,單位跌幅達13%,是全球股市單日最大跌幅,亦創下史上單日最大的點數跌幅,今年初以來的升幅一日間全數蒸發,比起金融海嘯時期表現更差,股市大幅波動自然令小股民大失預算,相信未來股市仍會大幅波動,加上過去數年間港股吸引力已大幅下滑,未來股民投資股市自然會變得審慎,即使過去數年樓價持續回落,不過買家磚頭仍然相當穩陣,加上近年間投資物業的租金回報顯著回升,買樓收租比買股市更見穩陣。 過去筆者已一再強調,相信減息周期仍難以逆轉,減息周期仍會持續,加上近日美股急速下挫已有分析指出,美國可能在5月的下次議息會議之前就需要提早緊急減息來救市,始終股市持續下滑對整體經濟肯定會有一定的影響,總括而言,中美貿易戰一日未結束,股市仍有一定的下行壓力,減息周期未完結情況下,投資樓市肯定相對穩陣,在目前資金充裕的市場,股市波動下相信資金亦逐步由股市流向樓市。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

08-04-2025

知否世事常變、變幻原是永恆,過去一星期市場迎來翻天覆地的改變,全球貿易戰正式重啟,被美國總統特朗普稱之為「解放日」的「對等關稅」計劃將正式實施,宣布對所有進口產品徵收10%最低基準關稅,同時亦將會對美國部份貿易夥伴徵收更高的關稅,覆蓋全球絕大部分的國家,部分國家包括中國亦已表明會向美國徵收同等的報復性關稅,眾所周知關稅戰並沒有贏家,勢必嚴重破壞多邊貿易體制,衝擊全球產業供應鏈,對全國經濟增長勢必帶來衝擊。 事實上關稅戰展開後,全球股市應聲下挫,美股更首當其衝,上周五美國三大指數均跌逾5%,道指單位日跌幅達2231點,跌幅高達5.97%,歐洲三大指數亦有超逾4%的跌幅,港股因清明節假期而休市,今星期的港股勢必急速下挫,關稅戰令股市變得波動,亦令美國息口變添更多不明朗因素,美國聯儲局主席鮑威爾亦坦言,關稅很有可能會推高入口貨品價格,通脹會暫時上升,其影響亦可能會更加持久,聯儲局會確保價格的推高不會成為持續的通脹問題,美國息口變化勢必變得更加難以預料。 美國於去年9月重啟減息周期,今年第一季暫緩減息步伐,過去兩次議息會議均維持利率不變,原先市場預期美國最快於年中重啟減息,今年或會再減息兩至三次,奈何關稅戰的爆發或許會推遲減息步伐,無可否認,目前全球經濟前景正處於高度不確定性,聯儲局肯定需要花更多時間觀察數據變化,未來貨幣政策或許會有所調整。 減息周期會否逆轉,現階段確實言之尚早,始終大幅增加關稅是「七傷拳」,關稅戰會否持續亦難以預料,不過縱使股市變得波動,未來經濟前景亦添上陰霾,但樓市剛性需求持續強勁,現時市場是用家市,或許經濟前景會有所變化,市民住屋需求依然,加上最新樓價及租金指數變化,樓價繼續跌、租金繼續升,供平過租的情況亦變得明顯,剛需持續強勁下,用家仍會趁低吸納,無論是一、二手市場,中小型住宅特別是400萬元以下的細價樓依然是搶手貨。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

中美貿易戰下 新盤大賣原因

30-04-2025

在中美貿易戰升級、全球經濟衰退風險加劇的背景下,香港作為國際貿易港,其轉口貿易與金融業首當其衝。在經濟前景不明朗的背景下,各大發展商自然避免開售全新樓盤。然而,新鴻基地產旗下西貢十四鄉大型住宅項目「SIERRA SEA」卻在2025年4月逆勢開出紅盤,首輪銷售吸引逾3.5萬張購樓意向登記,超額認購109倍,上星期六開售即出現「1 Cue清袋」的盛況。此現象看似矛盾,實則反映香港樓市在多重因素下的獨特韌性與投資邏輯。 中美貿易戰雖然引發市場對香港經濟前景的擔憂,但同時也促使資金尋求避險資產。香港作為自由港,雖面臨轉口貿易下滑壓力,但其資本自由流動與穩定的法治環境,仍吸引資金流入房地產市場,尤其在高通脹與全球利率波動的環境下,不動產被視為抗通脹的「硬資產」。此次「SIERRA SEA」的熱銷,部分反映投資者將樓市視為避險港灣,尤其是優質住宅項目更受市場青睞。 另外,「SIERRA SEA」的成功,跟項目本身的差異化定位與完善綜合配套亦有莫大的關係。項目背山面海,提供逾萬伙住宅單位,是新界東近20年最大規模開發,以填補市場供應缺口。此外,項目有130萬呎運動商業綜合體「GO PARK」及30萬呎商場,涵蓋高爾夫、攀岩場、國際學校及醫療中心,滿足中產家庭對一站式生活的需求。項目雖無地鐵直達,但規劃新增巴士路線及西沙路擴闊工程,並鄰近西貢傳統學區,強化家庭客群吸引力。 當然,價錢也是關鍵。首批單位折實價299.88萬港元起,呎價低至9,499港元,相較同區豪宅更具競爭力。而且發展商提供「Super第二按揭」,首3年定息1厘,貸款額達樓價八成,降低首置客與投資者的資金壓力。 綜合上述各項原因,「SIERRA SEA」不但吸引到用家的追捧,也帶動了短期投機者及長線收租客入市。知名炒家「Ken Sir」高調購入兩伙並揚言會加價10%轉售,帶動市場投機氛圍。項目中四成登記為大手客,多數投資者都計劃購入多戶收租。 十四鄉被視為新界東發展重心,未來基建完善(如西沙路擴建)及國際學校進駐,將推升租金回報與資本增值潛力。此外,美國減息預期(2025年中)亦強化投資者的信心。筆者預期「SIERRA SEA」的售價尚有𣎴少提升空間,項目受歡迎自然是順理成章。 世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

五一商機無限 內地客主導樓市

01-05-2025

五一黃金周臨近,相信大家已經整裝待發趁長假期北上渡假消費,內地連同調休,今年內地黃金周於五一開始連放五日,比起香港公眾假期多,香港入境處已經估算今年約有571萬人次進出,當中陸路出境及入境的高峰期,分別為5月3日及5月5日,各有約59萬及58萬人次,港人北上消費的同時,亦有不少內地客來港渡假,五一商機亦必帶旺樓市。 隨著政府於去年年初全面撤辣後,內地客來港買樓投資的比率大幅增加,按照去年樓市的數字,去年全年整體約4.75萬宗一、二手私人住宅買賣中,如果按照買家的姓氏以「普通話拼音」作計算,合共超越1.1萬宗成交屬內地買家入市,涉及成交金額高詳1,304億元,佔整體市場超過兩成,其中以啟德區的新盤最受內地客歡迎,佔整體成交接近一半。 踏入2025年內地客依然主導市場,過去的3月份整體一、二手交投顯著回升,以3月份整體約4,900宗一、二手成交中,其中屬於普通話拼音姓氏的買家亦有接近1,100宗,佔整體住宅成交的22%,按月大幅增加逾七成,其中北角皇都成為最受內地客歡迎的新盤,以該盤3月售出277伙之中,共約111伙的買家姓氏為普通話拼音,比例高達四成,而新近熱賣的新盤西沙的SIERRA SEA,市場估算內地客的比率亦高達兩成以上。 再者其實現時說普通話人士,在港的比率已幾乎「周圍都係」,最近全城焦點於啟德體育館舉行的謝霆鋒演唱會,據悉當中說普通話的觀眾亦約達四至五成,另外現時大專院校亦同樣是內地生主導,政府於本學年起將八間本地資助大學的非本地生比例由兩成增至四成,其中港大現時的非本地生比率便達三成以上,六間自資院校的比率就更高,據悉當中有一間自資院校的內地生比率更高達六成以上。 隨著政府陸續透過高才通計劃吸引內地人才來港,無論是整體零售消費市場,教育市場、股票市場以至物業市場,內地客的份額正逐步提高,相信未來的新盤市場,內地客的比率仍然佔主導,「北水南下」已成為大趨勢,內地買家勢不可檔亦只會有增無減,把握五一商機是每一位代理不客有失的市場。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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