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Luke Ng

Century 21 Hong Kong Limited

CEO

減息預期升溫 料可延續小陽春威力

18-03-2025

踏入3月份樓市氣氛稍為好轉,上月財政預算案將400萬元以下細價樓的釐印費大幅調低至100元,減釐印費的威力是立竿見影,近月整體一、二手交投均顯著回升,特別是一手新盤市場,發展商震撼低價推盤策略依然奏效,收票成績理想,多個新盤銷售報捷,連同過去的周未、周日,本月至今整體新盤銷售已超越1600伙的高位,相信在大型新盤推售的配合下,今個月新盤銷售或可達至2300伙至2500伙之間,較上月的1235宗倍增,升至自去年10月以來的5個月新高,與此同時近期二手市場成交亦有所增加。

樓市已正式踏入小陽春,不過小陽春的威力能否延續,亦需要多個因素配合,未來新盤市場會否持續熱鬧,發展商亦會否繼續以震撼低價來搶客,當然近月股票市場大旺亦為樓市小陽春增添助力,股市旺勢能否持續,當然最重要因素仍然是未來兩、三個月以至半年的息口走勢,如果大家有留意因應本港銀行同業拆息依然高企,近月明顯再有銀行以高息搶定存,定存息率回升確實會令計劃買樓收租投資者稍稍卻步,始終最新的定存息率仍然高於買樓收租的回報率。

今個星期美國聯儲局再次進行議息會議,雖然普遍預期會再度維持利率不變,不過隨著近期美國貿易政策的改變,以至近期經濟數據反映,最新的職位空缺多於預期,上周五公布的非農業新增職位亦較預期少,加上美國通脹情況又持續放緩,市場擔心數據反映經濟正步入衰退,減息預期自然升溫,過去市場預期今年美國只會減息兩次,最新估算會減息三次,每次減息0.25厘,其會最快於5月初重啟減息,當然5月會否減息仍充滿變數,但上半年再度減息機會相當高,重啟減息肯定有助小陽春威力延續。

無人可以擁有樓市水晶球,無人會知道樓市小陽春會維持多久,不過基於現階段已知會有多個大型新盤於下月推出市場發售,定價亦相當令人期待,多個大型新盤陸續登場,相信4月份的新盤市場仍會持續熱鬧,整體新盤銷售隨時比今個月更加暢旺,表現時的進度來看,今年首季整體新盤銷售應可超越4,200伙水平,雖然較去年同期有所回落,因為去年撤辣效應下,去年3月單月新盤銷售已超越4,000伙,不過如何小陽春威力延續,相信今年上半年整體新盤銷售仍可超越1萬伙,與去年上半年相若。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


13-10-2026

今年首三季的新盤市場表現「豐收」,即使第三季一手銷售曾短暫回落,但累計成交仍接近15,000 伙,與去年同期相若,換言之今年新盤總銷售可望再度超越2萬伙水平。值得注意的是,今年新盤成交由市區盤主導,港島及九龍區佔約58%,與去年新界盤佔逾半的格局形成鮮明對比,加上逾1億的超級豪宅成交激增,首三季新盤銷售總額突破1,820 億元,較去年同期的1,500 億元大增逾兩成,反映市場資金流動加快,發展商售樓收益顯著提升,財富效應亦同步擴散。 發展商售樓收益增加,新盤定價亦較過去進取,帶動整體樓價上升的同時,連帶地價亦有所提升,近年來發展商積極土地儲備,是新盤銷售大幅增加的「必然結果」,發展商賣樓向來講求貨如輪轉,資金加快回籠的同時,亦提速提提價買地作未來發展,難怪近年來政府賣出的土地亦一年比一年多,前年(2024年)只有兩幅住宅地透過招標售出,去年(2025年)已經倍增至四幅,結果今年同樣倍增,連同早前北都片區發展的三幅土地,今年政府售出住宅地皮已達八幅,年底前政府仍有可能推出地皮招標。 最能反映市場氣氛的,莫過於上星期招標的何文田佛光街豪宅地皮,該地皮位處天鑄旁的豪宅地段,同樣可遠眺部分維港海景,最終吸引十份標書競逐。市場原先預計成交價介乎18.7 億至31.2 億元,但最終由嘉里建設以43.08 億元奪得,較市場預期上限高出 54%,顯示發展商對豪宅市場及後市的信心遠超一般預期。 最新何文田佛光街的樓面地價不單是十年前的一倍,更逼近五年前高位,十年前(2016年3月)政府推出何文田常盛街的豪宅地皮(現為新盤「傲玫」),當年多達十二份標書,最終樓面地價達 10,889 元,而五年前(2021年10月),當時樓市處於高位,政府推出九龍塘廣播道79號前香港電台教育電視中心(現為新盤「博峯」),最終在十七個財團競逐下,最終地價高達2.2萬元。綜觀今年新盤市場,豪宅成交領先回暖、市區盤主導成交、發展商積極補充土地,加上政府賣地量增加,形成一個明顯的正向循環:新盤銷售暢旺,發展商資金回籠加快,自然更積極買地投地,推動地價上升,發展商新盤定價更進取,最好說明市場財富效應擴散。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

05-10-2026

2026年樓市已進入最後直路。剛過去的第三季,整體交投顯著回落,一手新盤成交急跌,二手交投亦同步放緩;樓價雖然短暫整固,但升勢仍然持續。踏入第四季,市場焦點再次集中於新盤銷售、豪宅走勢、二手交投及租金升幅,而美國加息周期重啟的陰霾亦成為影響年底走勢的重要因素。以下分析年底前本港樓市最可能出現的五件事。 首先是新盤市場的走向。無可否認,第三季新盤成交曾明顯回落,但近月新盤市場已重新「上力」,銷售回升之餘,發展商推盤心態亦轉趨積極,多個大型新盤陸續登場。踏入第四季,更有新盤以震撼低價推出,相信年底前新盤市場將繼續主導大市,第四季新盤銷售有望顯著回升。近月超級豪宅更成為樓市的領頭羊,預計年底前超級豪宅市場仍然熾熱,呎價亦有能力再創新高。 至於二手市場,今年上半年交投急速回升,6 月份二手註冊量更突破 6,000 宗,創五年高位。然而,隨著樓價顯著回升,筍盤被迅速消化,加上股市回落,二手市場於年中後急速降溫,樓價亦短暫整固。不過近月二手交投已轉趨平穩,樓價亦重回升軌。配合租賃市場持續緊張、租金指數屢創新高,相信年底前租金仍會上升,有力再創新高。租金回報逼近四厘水平,將吸引更多收租客入市,令第四季二手交投保持平穩。 息口方面,美國年底前仍有機會再加息一次,加息周期或重啟,本地銀行亦可能跟隨加息。不過預期加幅有限,或只加八分一厘;加上銀行近月推出定息按揭及「先 P 後 H」等特惠計劃,即使加息對樓市影響亦相對有限。 總括而言,年底前新盤市場將持續熾熱,預期全年新盤銷售會再度突破2萬宗以上水平,超級豪宅成交維持強勢,去年全年新盤市場只有約104宗過億元超級豪宅成交,過去一個月單月錄得近30宗,今年全年勢必達至180宗以上,二手交投保持平穩,每月二手註冊量可重上4,000宗以上,租金指數繼續屢創新高;即使美國再度加息,本地銀行加幅有限,整體樓價升勢仍可維持,「一手旺、二手穩」幾乎已成定局。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

28-09-2026

樓市向來是變幻難測,一年前大家仍然預期美國減息周期仍未完結,今年美國或許仍會減息一至兩次,最終因地緣政治影響,環球通脹壓力增加,今年美國息口不減反加,加息周期突然重啟,再加上內地客來港買樓熱潮降溫,快將過去的第三季整體一、二手交投均顯著回落,估計今季的新盤銷售僅約3,200伙,較第二季的5,200多伙急速回落近四成,二手交投回落幅度同樣顯著,按季減少約兩成半,樓市交投降溫卻造就用家入市的好時機。 機會黎啦,飛雲!相信大家亦明年,如果趁樓市熱潮期間入市,往往會被迫「高追入市」,加上交投暢旺,議價幅度收窄,在市場上尋覓筍盤自然難上加難,相反趁樓市整固期入市,買家可以伺機出擊,隨著一、二手交投回落,由賣家市場轉為買樓市場,買家議價能力相對較強,遇上業主需要急於出貨,「執到筍盤」的機會亦會增加,近月整體成交量減少,最新樓價指數亦已出現整固。 不過現階段的樓市整固期,相信只是暫時性,而近月新盤銷售已逐步回升,新盤市場已經連續兩個月銷售重上1,000伙以上水平,新盤庫存持續減少,發展商的定價亦會較上半年更為進取,與此同時二手交投亦有回升跡象,本月二手註冊已較上月輕微增加,最重要是整體租金升幅持續,租金屢創新高的情況下,已吸引個別投資者趁機入市買樓收租。 即使美國重啟加息步伐,但美國加息對香港而言只是心理影響,基於香港資金仍然充裕,銀行存款總額亦持續增加,已經連續3個月超越20萬億水平,月中美國加息本地銀行亦維持利率不變,盡管年底前美國可能再加息,但相信香港的低息環境仍會持續一段時間,目前中美關係大幅改善,中東戰爭亦有機會結束,通脹壓力舒緩下,美國息口亦可能掉頭回落,整體樓市基調未變,樓價升勢仍會維持,當然隨著第三季整固,下半年樓幅升幅亦會放緩,但全年樓價仍會維持雙位數升幅。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

21-09-2026

連續兩年行政長官施政報告的發表遇上美國聯儲局的議息會議,雖然去年施政報告未有涉及樓市政策的措施,但去年美國聯儲局重啟減息,刺激樓市交投回升的同時,樓價升幅更為顯著,一年過後情況卻截然不同,今年施政報告銳意加強經濟發展吸引更多人才來港,盡管聯儲局今年已換為加息,但幸好本地多間銀行已公布維持利率不變,今年施政報告加議息會議,相信仍可帶動樓市交投各上,樓價升幅維持。 正如今年施政報告開宗明義,點出現時經濟發展勢頭良好,新一屆政府上任四年間由負增長3.7%轉為去年正增長3.6%,今年上半年的經濟增長更高達5.1%,經濟發展提速,出口表現理想,公司註冊的數量創歷史新言,最重要當然是股市回復暢旺,去年全球首次公開招股集資IPO,香港交易所已重上全球第一排名,但今年因應SpaceX在美國上市,令香港排名屈居第二,整體而言,現時經濟發展勢頭依然強調,盡管最新失業率稍微回升至3.8%,但相信在低息環境持續下,本地經濟仍會維持高增長水平。 最新發表的五年規劃及施政報告,將強化四大中心、發揮香港既有優勢放在重要位置,鞏固及提升香港作為國際金融中心、全球航運中心、國際貿易中心以至創新科技中心,強化香港在全球的地位,自然可以吸引更多人才來港發展,近年來政府積極打造「留學香港」品牌,已令本地八間大學的非本地生人數連續五年上升,未來定必吸引更多非本地生來港,建設香港成為國際高端人才集聚的高地,積極發展經濟及吸引人才進駐,亦勢必推動本地樓市進一步發展,整體樓市交投穩步上升。 當然今年施政報告中,推一步推出鼓勵生育,推出達十一項鼓勵生育的「組合拳」措施,更為新生嬰兒家庭提供換樓誘因,加上新生嬰兒獎勵金並提高免稅額,希望可帶動出生率回升,推動分枝家庭置業、亦推一步推出市民的換樓意慾,加上最新本地銀行維持利率不變,在低息環境維持下,相信今年整體一、二手交投可進一步回升,成交增加亦可帶動整體樓價穩步上升。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初,美元指數跌至95.55,創近四年新低,特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如,特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅,並威脅吞併格陵蘭島,導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債,直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌,投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司,但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言,黃金缺乏現金流(如租金收益),且高槓桿操作風險極大。例如,白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易,警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下,住宅物業提供穩定租金回報,且可通過按揭槓桿放大收益,更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升,2025年累計漲幅達4.26%,A類住宅(40平方米以下)租金回報率穩定在3.6%以上,已高於當前3.25%的按揭利率,形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹,住宅租金隨物價水漲船高,為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例,首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%,升值部份已達75萬,實際回報率非常可觀,遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後,非本地買家占比激增,2025年內地買家成交逾1.35萬宗,創十年新高。同時,人才引進計劃(如“高才通”)帶動住房剛需,未來十年住宅供應目標降至42萬套,供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態,而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底,成為波動市況下的“避風港”。2026年,預計港樓有望實現10%-15% 的升幅,對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言,當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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Eric Lee

Century 21 Goodwin Property Consultants

Chairman & CEO

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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Alex Yeung

Century 21 Culture Center Property Limited (Japan, Hong Kong, Macau)

Director

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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Gorman Kwong

Century 21 Property Agency (Tseung Kwan O)

Managing Director

新盤怪現象 九龍區旺過新界區

13-10-2026

新盤市場的「金九銀十」,近月來新盤市場明顯已經回歸熱鬧,推盤量直逼上半年的熱鬧情況,大型新盤一個接一個,不過如果大家心水清,今年新盤市場可謂出現一個罕見的怪現象,今年推售的新盤竟以市區盤為主,其中九龍區明顯成交市場的重中之重,多個九龍區新盤陸續登場,令今年整體九龍區的新盤總銷量竟然比起新界區更加暢旺,再加上由於踏入第四季,新盤市場繼續由九龍區新盤主導,今年九龍區新盤銷售大有機會可以首度售出逾1萬伙記錄,將會是有紀錄以來九龍區新盤銷售的新高。 其實翻查近三十年的土地註冊處的紀錄,絕大部分時間都是新界區旺過九龍區,新界區的成交比例往往高達六至七成,期間就只有2024年出現過九龍區旺過新界區的罕見現象,當年全年的新盤註冊量超越1.68萬宗,當中九龍區新盤銷售超越7,500宗,同期新界區則不足7,000宗,當年兩區差距尚算接近,但今年差距應該更加明顯。 最令人大惑不解的怪現象,肯定是近月的新盤市場,竟出現九龍區新盤呎價仲平過新界區,而且不僅僅是一個區、一個盤的單一現象,近月無論是西九龍長沙灣的叡璟以至東九龍油塘的擎天,當中的呎售呎價均竟然比起個別新界區新盤還要平,而九龍新盤平過新界新盤,主要吸引買家選擇九龍新盤作首選,上月市場共售出約1,430伙新盤,當中佔近七成屬於九龍區,今個月情況更加驚人,累計售出單位中,竟然多達九成屬於新界區新盤。 再者今年九龍區新盤市場完全是百花齊放,一方面近年來新盤最熱鬧的啟德區,今年繼續暢銷外,其次是紅磡及土瓜灣區,今年來已有多個新盤登場,再加上長沙灣叡璟、油塘的擎天以至即將登場的彩虹的33清水灣,多區九龍新盤登場,令今年新盤市場完全由九龍區主導。 最後究竟九龍區旺過新界區的怪現象,來年又會否延續,不過按估算有關現象只會短暫出現,因為今年怪現象其中一個因素是去年九龍區新盤落成量佔多數,按差餉及估價署的數字,去年約18,500伙的新盤落成量中,九龍區佔超過45%,新界區只佔約36%,而來年九龍區落成量將會減少,今年近1.7萬伙落成量中,九龍區將只佔24%,明年九龍區落成量亦只佔40%,換言之隨著九龍區新盤落成量減少,來年九龍新盤供應會減少,想入市九龍新盤買家亦要把握機會。    世紀21星鑄總經理 楊永健先生

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Gary Yeung

Century21 Nova Realty

Director

按揭定息、「特優先P後H」 全面拆解

30-09-2026

最近滙豐及恒生在按揭市場掀起定息潮,中銀香港破格推出「特優先P後H」按揭息率計劃,本人從事按揭市場30多年,也是第一次見到這個超智慧配合當今經濟亂局的按揭產品。 一、滙豐定息按揭:首3年或5年定息2.93%,期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 二、中銀香港「特優先P後H」:首2年或3年特優P按 P-2.32% = 2.68%,期滿後自動轉為 H+1.3% (封頂3.25%)。 定息及「先P後H」按揭的好處 1. 定息即時慳息,供款穩定 此為最大賣點。以500萬貸款、30年期計,以現時H按封頂息3.25%,月供約$21,760。滙豐2.93%定息則月供約$20,892,慳約$868。在定息期內完全鎖定,不受HIBOR及P Rate波動影響。 2. 「特優先P後H」,配合環球利率改變,很有優勢 選用中銀2.68%特優先P,每月供款約$20,227,以H按封頂息3.25%比較,每月慳約$1,533。此計劃提供P按利率P-2.32%,比H按封頂P-1.75%低0.57%,這個先P計劃優勢維持在2年或3年內,所以按揭利率若在這期間升0.57厘已經提供安全網。而假設利率下調,P按更加有優勢。所以這個計劃可以提供給一些熟悉經濟的優質客戶作另類選擇。 結論 在2026年現階段HIBOR高企於封頂位橫行的環境下,中銀2.68%的「特優先P後H」及滙豐2.93%定息計劃,確實提供了即時慳息的價值,而滙豐的定息計劃適合一般追求穩定及要求簡單供款計劃的用家。若本身俱備對環球經濟及香港利率有知識的客戶,中銀的先P後H計劃可以提供一個破格的場景給他們選擇。

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Edison Mok

U Mortgage

Executive Director

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