工商舖與住宅「脫鈎論」危機

13-03-2025

香港房地產市場正陷入一場危險的認知誤區，市場有不少評論將工商舖與住宅市場視為平行軌道，認為前者屬資本及投資者的遊戲，後者才是民生需求，這種切割式思維正在掩蓋系統性風險。當新世界發展不斷出售其資產，包括去年3月份以40.2億元出售荃灣愉景新城商場（D·PARK）及停車場全部權益，以及向母公司周大福企業出售前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益，套現逾15.5億元，實則揭示出工商舖市場正處於水深火熱的環境。 香港商業地產正經歷結構性轉型，中環甲級寫字樓空置率突破10%創歷史新高，而旺角商舖租金亦較2013年峰值暴跌65%。這些數據背後是跨境電商重構零售生態、跨國企業區域佈局調整的時代巨變。金融管理局數據顯示，2023年工商物業抵押貸款違約率較五年前激增三倍，迫使銀行將非住宅物業估值下調20-30%，這直接掐斷開發商的再融資管道。開發商以優質住宅用地作為工商項目貸款的交叉抵押已成行業慣例，而銀行對工商物業的估值重挫，必然牽連捆綁抵押的住宅用地價值，形成擔保品價值螺旋式下跌的惡性循環。 中小型開發商的財務報表揭開殘酷現實。截至2023年底，20億港元市值以下地產商的平均速動比率跌破0.5，流動負債較現金儲備高出逾兩倍。這迫使他們在工廈活化項目與住宅推盤之間作出殘酷選擇，如資本策略地產寧可犧牲豪宅項目的利潤空間加速套現，也要維持現金流周轉。 另一方面，銀行的風險管控也形成致命絞索。滙豐與中銀已將工商物業貸款成數降至估值40%，且要求開發商對抵押資產價值波動進行現金補差。這種機制迫使業主在市場低谷時賤價拋售。近期觀塘工廈成交價較估值折讓35%的案例，實為維持銀行融資的無奈之舉。 在住宅市場，開發商被迫採用「現金流優先」策略。新世界最新推出的北角住宅項目定價較同區新樓低10%，表面上是促銷手段，實質是通過犧牲毛利換取快速回款以應對交叉擔保壓力。這種定價策略正在重塑市場預期，形成新樓定價對二手市場的價格造成壓力。二手業主只能再減價爭奪客源，又再造成一個惡性循環。 當市場仍在爭論工商舖與住宅市場的關聯性時，資本市場已用真金白銀給出答案：恒生地產分類指數與工商物業REITs走勢相關性達0.82。香港房地產市場正面臨三十年來最嚴峻的價值鏈重構，唯有正視不同物業市場的系統性連結，才能在這場樓市寒冬中找到破局之路。香港若要振興樓市，必須有更多破格的思維及政策，不妨考慮善用大量空置的工商物業去滿足市場的需求，例如數據中心、學生宿舍、劏房戶的臨時居所等等。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

租金繼續升樓價再跌 趁低吸納好時機

12-03-2025

過去幾年，香港樓市一直出現了一種不常見的現象──住宅租金持續上升，樓價顯著回落，回顧近年差餉物業估價署的私人住宅樓價及租金走勢，整體樓價已經自2022年開始連續3年下跌，不過過去2年間整體租金卻連續兩年上升，即使去年初樓市全面撤辣後，成交顯著增加，樓價稍稍反彈，力度亦沒法維持超過一季，住宅樓價無力回升，悲觀的情緒又再瀰漫市場。 相信大家亦明白，租金上升而樓價回落，整體回報增加，自然會吸引投資者開始將資金轉為買樓收租，理應對樓價有一定的支持作用，不過過去幾年間的高息環境下，即使買樓收租的回報有所增加，吸引力不及過去幾年銀行定期存款息率吸引，事實上在去年年底美國展開減息周期，息口稍稍回落後，確實吸引部分資金轉投樓市，收租客回升下，去年年底樓價一度回升，而租金亦輕微回落。 不過整體而言，去年樓市仍然是租金持續升樓價繼續跌，以私人住宅樓價指數計算，去年整體樓價指數回落7.2%，而期間租金指數卻持續錄得升幅，全年升3.3%，整體回報增加下，其中面積僅430平方呎以下的A類細單位，最新回報率已由前年年底的3.2%，顯著回升至最新3.6%。 筆者已一直強調樓價跌租金升，應該只是短暫的現象，不過最新1月份的數據，樓市再度出現租金升樓價跌的現象，今年1月樓價回落0.45%，而最新租金再升0.42%，租金連升2個月並重上近4個月高位，不過整體而言，目前租金亦處於高位徘徊，而新的樓價亦已經出現見底回升的跡象，相信今年未必會再出現樓價跌租金升的現象。 大家亦開始留意到，因應樓價跌租金升，近期市場上已陸續出現供平過租的現象，特別是細價樓市場供平過租更加明顯，與此同時在最新財政預算案，將400萬元以下的細價樓釐印費調低至100元，為細價樓市場助燃，相信未來細價樓成交仍會持續急增，加上美國短息周期尚未完結，市場已預期美國最快於下半年重啟減息周期，息口再度回落之下，買樓收租亦會再者變得吸引，供平過租亦會更加明顯，樓價跌租金升，是買家趁低吸納的好時機。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事