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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

供應驟降庫存減少 供求拉近漸趨平衡

23-12-2024

今年的樓市是「撤辣年」,實施長達超過13年,市場俗稱樓市「辣招」的住宅物業需求管理措施,終於於今年年初全面「撤辣」,撤辣令部分買家入市成本大大減低,令今年上半年新盤銷售明顯飊升,今年亦是「減息年」,自9月開始美國聯儲局已先後三度減息,香港銀行儘管沒有完全跟足美國的減幅,但本港整體減幅和速度算是非常進取,三個月內累計減幅已達0.625厘,減低市民供樓負擔,帶動整體一手新盤銷售再創近月新高,撒辣效應加上減息效應,總計今年新盤市場旺丁又旺財,全年新盤銷售可逼近1.6萬伙的水平,較去年全年約10700伙,按年增加約四成九,今年至今新盤總銷售總額更已達至1900億元,比對於去年全年的1113億元激增七成。

當然今年總體新盤銷售大幅增加,撤辣、減息、以至發展商減價促銷,種種原因樓市需求恢復,成功扭轉過去數年間樓市一直出現的「供過於求」的現象,隨著今年新盤銷售顯著高於同期的推盤量,令整體新盤貨尾的總庫存顯著回落,因著過去數年間推盤量持續高於銷售量,新盤貨尾總庫存「日積月累」曾超越2.5萬伙之多,發展商自然需要積極減價「去庫存」,發展商爭相減價清貨,自然整體樓價難以見底回升,最新新盤總庫存已顯著減少至約2.1萬伙。

但隨著新盤銷售多於推盤量,新盤貨尾總庫存陸續被消化,最重要是近年樓價持續整固,發展商減少買地下,今年政府便僅僅售出兩幅私人住宅土地,與此同時「兩鐵一局」的批地亦顯著減少下,近年的新屋動工量已明顯減少,今年首十個月的動工量只及去年同期的一半,動工量大減下長遠房屋供應自然驟降。

展望來年樓市,隨著經濟慢慢復甦,加上撤辣效應持續,相信仍然會有海外資金、以至新來港的專才陸續來港買樓,此外減息周期仍會持續,儘管來年減息幅度會減慢,減息效應持續而現時新盤貨尾庫存仍有多達2萬伙以上,相信來年發展商仍會積極減價推盤,預計來年新盤銷售量會略高於今年1.6萬伙,銷售量仍會高於推盤量,令整體新盤貨尾庫存可回落至2萬伙以下,加上長遠供應減少,新盤市場的供求關係將逐步拉及,供求趨於平衡,有助樓市盡快見底回升。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


17-12-2024

「金」一字被日本人選為今年的年度漢字,相信「金」字對香港人同樣有代表性,今年巴黎奧運香港歷史性地連奪兩金,另外作為國際金融中心的香港,股市終於擺脫多年跌迎來近年最大的升幅,不過今年金融市場,最令人驚喜一定是今年國際金價的升幅,總結今年的幾類最受歡迎的投資工具的表現,首先今年黃金價格顯著上升,並創下歷史性新高,今年股票市場反彈幅度同樣顯著,今年金價升股市升,不過整體樓價仍然維持跌幅,樓市落後於金市股市。 回顧過去幾年的國際黃金價格,大部分時間都是升多過跌,但過去一年黃金的表現確實令人驚喜,受國際之間的地緣政治因素,鳥克蘭戰事以至中東局勢持續緊張,黃金再度成為避險資產,年初的時候黃金現貨維持每盎司2000美元,最新的現貨黃金已升至約2700美元一盎司,期間的升幅達三成三以上,至於股票市場的表現,受惠於內地推出「組合拳」救市,令港股年初時恆指僅維持16000點水平,年底的今日恆指在20000點關口徘徊,期間的升幅亦超越兩成。 金價升、股市升,唯獨今年樓市表現依然疲弱,盡管今年整體一、二手成交量均有所回升,不過期間樓價繼續輾轉回落,即使在過去的10月份,差估署的私人住宅樓價指數終於結束樓價連跌半年的頹勢,不過回升幅度有限,今年首10個月整體樓價已回落5.5%,相信全年樓價跌幅會維持5%水平,連同今年跌幅整體樓價連續3年回落已經是無可避免的事實,按指數計算現時樓價已較高峰期回落近三成,實際個別地區跌幅已高達三至四成。 總括而言,樓價已累積一定的跌幅,加上新任美國總統上任在即,未來中美貿易關係存在著一定的變數,令近月樓市氣氛維持著觀望,觀望美國貿易政策轉變、觀望未來息口變化、觀望整體經濟復甦速度,但整體而言,現時樓市正處於「牛熊分界線」,樓市已連跌三成並已跌至相當吸引水平,加上減息周期剛剛展開,供平過租的歲月重臨,現階段可說是用家入市好時機,近期投資者入市比率明顯增加,當中更有大手「西餅客」趁低吸納買樓收租,用家應把握現時觀望氣氛趁機入市。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

10-12-2024

美國股票市場有一名諺語,「buy when it snows sell when it goes」,意思是指在每逢年底的冬天季節,是傳統購買的旺季,因此預計每年冬天股票市場的升值幅度會較夏天為高,追求利潤的投資者應該趁冬季買入,夏季賣出,雖然香港環境應該是截然不同,不過香港股市場亦有一個傳統智慧,就是「聖誕鐘、買匯豐」,所指是以往每年年底基金經理往往會買入匯豐股票推出恆指來「粉飾櫥窗」,聖誕節前匯豐的表現往往較理想,這一句今年再度「炒熱」,至於樓市的傳統智慧,就是「趁減息加快入市」。 臨近聖誕亦可以提早為今年二手市場表現作年結,無可否認,在年初的撤辣以至過去的9月美國開始減息,撤辣加減息效應,令今年整體二手成交回升,按土地註冊處的紀錄,截至目前為止,今年至今整體二手註冊量已超越3.8萬宗,已超越去年全年約3.6萬宗,預計今年整體二手註冊量能達至4.1萬宗,按年增加13%,二手交投成功終結連跌兩年的頹勢,不過比對於自2013年起,過去十一年間平均每年二手註冊量是接近4.4萬宗,今年的二手交投雖有所增加,但整體來說只是微溫狀態。 整體而言,今年的二手成交增加,整體經濟表現亦有所回升,消費市場的氣氛亦稍為好轉,訪港旅客人數亦有一定的增長,不過實際上經濟復甦緩慢,整體零售總銷貨總額仍然維持於低水平,臨近聖誕節日氣氛仍然未見濃厚,反映市民的消費意慾仍然有待提升,樓市的情況一樣,減息效應下,市民供樓負擔減低,購買力亦有所增加,加上租金回報顯著回升,已有個別投資者趁低吸納買樓收租,但二手成交增幅依然緩慢。 當然現階段減息周期只是剛剛展開,最新匯豐發表調查顯示,有六分之一的受訪者計畫於未來五年內置業,調查反映隨著樓價已有一定整體,現時是有不少買家考慮趁低吸納,趁減息加快入市,減息有助整體成交的增加,相信隨著息口回落,加上租金回報持續增加,相信來年二手成交量仍有有力增加,始終按揭上限於早前才放寬,市場的換樓鏈剛剛重新啟動,相信來年換樓市場可回復暢旺,更容易換樓下,入市意慾亦自然提高,希望來年整體二手市場可望重上5萬宗的水平。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

03-12-2024

踏入年尾臨近聖誕節長假期,來年的農曆新年假期又來得較早,加上今年新盤市場已累積吸納一定的購買力,踏入年尾近月新盤市場又回歸淡靜,缺乏大型新盤登場的情況下,預計年底推出市場的新盤亦不會太多,一手市場平穩,市場焦點回歸二手,而近月二手交投亦拾級而上,按土地註冊處上月二手登記約達4,000宗,重上近半年的高位,個別屋苑的成交價更有所回升,減息效力逐步浮現。 過去一段長時間,樓市出現租金持續上升,而同期樓價卻輾轉回落的怪現象,不過按差餉物業估價署最新私人住宅各類單位的租金及樓價指數,最新樓價指數終於擺脫連跌六個月的頹勢,樓價從低位反彈的同時,整體私人住宅租金亦出現輕微整固,按月輕微下跌0.3%,租金從高位出現整固,數字反映隨著過去樓價回落而租金向上,整體租金回報持續增加下,吸引個別投資者趁低吸納,令樓價終告見底回升。 正如過去所言,樓市復甦是一個相對漫長的過程,加上外圍局勢的變化,買家對後市走向仍然較為審慎,美國特朗普再度入主白宮,中美貿易政策勢必出現轉變,通脹升溫亦會影響未來美國減息空間或會收窄,與此同時地緣政治仍然緊張,幸好以色列與黎巴嫩達成停火協議,但烏克蘭局勢變化仍然充滿變數,台海局勢亦有機會再添變化,令整體市況再度變得審查慎,短期樓市走向或會出現反覆。 綜觀2024年的樓市表現,上半年樓市在撤辣的幫助下,一手成交量顯著回升,年中樓市稍稍整固後,受美國減息而香港銀行亦即時跟隨,本地累計減息半厘下,減息效應已逐步浮現,近月二手交投接連回升,個別地區的樓價亦已從低位反彈,整體而言今年樓市一、二手交投同步上升,預期一手新盤銷售可望達至16,000宗以上,按年急增約五成,二手成交亦相信可重新超越40,000宗以上的水平,較去年的不足37,000宗回升約一成,隨著成交增加,整體樓價亦已逐步從低位反彈過去,市場剛性需求仍然強勁,相信來年樓市仍然審慎樂觀。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

26-11-2024

樓市向來是需要「抖抖氣」重新儲力再上,今年年初樓市全面撤辣後,新盤市場起了「翻天覆地」的改變,新盤購買力急速爆升,不過自年中開始新盤熱潮過去,樓市「小休」一會後,上月新盤市場又再度爆發,整月錄得接近4000宗成交,踏入十一月新盤市場再度「抖抖氣」,本月新盤銷售稍為回落,一手平穩之際,二手市場卻顯著升溫,按土地註冊處的紀錄,截至20日為止,本月二手註冊量已逼近2700宗,按月急增逾五成,樂觀估計今個月的二手註冊量有望重上4000宗的近7個月高位。 隨著過去一段時間樓價持續整固,加上本地銀行兩度減息,合共減息半厘後,供樓負擔明顯減輕,而與此同時整體租金持續錄得升幅,租金繼續升、樓價繼續跌,供平過租的情況再之重現,供樓比租樓更吸引,自然會吸引部分買家租樓變買樓,近月整體二手交投顯著回升,反映供平過租的威力已逐步浮現,加上部分新盤向隅客回流二手市場,相信短期內二手交投仍會維持高水平。 金融市場向來有一個術語稱為「築底」,意思是指金融市場中價格下跌後趨於穩定形成底部區域的過程,並可能逆轉上漲,其形態和影響對於投資者判斷市場走勢及獲取投資回報至關重要,同樣隨著樓價已整固一段長時間,加上現時租金回報率已顯著回升,投資者以至用家對後市轉趨樂觀,樓市正處於「築底」狀態,近期二手市場更出現個別短線獲利成交,最新大圍金獅花園錄得短期獲利個案,其中兩房戶剛以300萬元沽出,呎價11,111元,原業主於今年8月才以273萬元購入單位,持貨僅3個月,帳面賺價約27萬元離場,期間升值近一成。 綜合而言,近月樓市眾多好消息,減息周期展開,而同時間近年港府積極吸納人才來港,令整體租金持續上升,租金回報增加,令部分原本存放於定期存款的資金轉投樓市,根據金管局的數字反映,近期銀行客戶總存款穩步上升至逼近18萬億元的新高水平,而期間本地以至外幣的定期存款均出現回落,反映資金正逐步從定期存款流入股市、樓市,資金流向證明樓市正處於「築底」,相信來年樓價可望見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

2025年投資展望

19-12-2024

先回顧2024年,回報最佳的資產竟然又係比特幣。2023年比特幣由16,670美元上升至42,288美元,升幅已經超過150%,2024年竟然更可以升破10萬美元,連續兩年成為冠軍。長升長有的還有美股,標準普爾500 (S&P500)由年初的4,700點上升至突破6,000點,升幅超過28%。結果好像跟2023年差不多,變化不大,但實情是2024年發生了很多世界大事,令投資市場激起驚濤駭浪。 頭等大事,當然是特朗普再度當選美國總統。當選並不意外,但令人意外的是他竟然可以大獲全勝,不但在所有搖擺州份都獲勝,連普選票也多於民主黨對手,最後連參眾兩院都獲得過半數支持,令大家相信他明年正式上任後,可以為所欲為,不再受反對派掣肘。然而,他的政策卻充滿爭議性,互相矛盾,效果難以估計,令2025年的投資環境充滿更多變數。 他經常掛在嘴邊的大加關稅,必然會導致通脹上升,自然亦會影響利率下跌的幅度。但利率繼續高企,固然影響位高勢危的美國股票,也不利於減低貿易赤字,更談不上吸引企業回流美國。所以最後他究竟會實施強美元或是弱美元,最終會大大影響利率走勢,自然也影響香港的房地產價錢。 在2024年香港政府也連番出招救樓市,3月全面撤辣,曾令樓市出現小陽春,可惜效果曇花一現,樓價在七月之後又回復跌勢。10月施政報告也有放寬樓宇按揭成數,投資移民也可以買住宅物業等等措施,可惜成效也不顯著。展望2025年,香港政府面對巨額財赤,如果樓價不回升,賣地及相關釐印費收入不足扭轉財赤的困局,必須加碼救市。 另一方面,中央政府也不斷使出組合拳,要令樓價止跌回穩,振興消費。12月份的政治局會議透露,2025年中國會實施較寬鬆的財政政策,是計2008年以來的首次。中央組合拳的威力,筆者相信會在2025年陸續發揮效用。 筆者對香港的住宅物業市埸抱着審慎樂觀的態度,估計上半年仍然會有5%左右的跌幅,但相信下半年可以收復失地,全年可能有2-3%的升幅。相反,商業物業面對的困難更大,在大灣區融合,北上消費及網上購物普及等等多項因素影響,商舖租金會繼續下跌,售價自然也是不會上升。寫字樓方面,在龐大供應的背景下,在家工作模式繼續流行,需求也減弱,看來需要等待國內經濟重拾升軌,才值得大家考慮入市。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

減息效應 市民供樓負擔料創十年新低

24-12-2024

自今年9月開始,美國減息周期展開,對本地樓市帶來支持,上星期美國再度進開議會議,一如市場預期聯儲居連續三次會議減息,美國累計減息一厘,而本港大型銀行連續三度跟隨美國減息,只是減息幅度未有跟足,本地銀行最新將最優惠利率(P)再減0.125厘,累減0.625厘,市民供樓負擔減低,對樓市自己有一定刺激作用。 本地銀行再度減息0.125厘,以現時銀行普遍採用的拆息按揭(HIBOR,H按)計算,現時一般銀行的「封頂」息率為P減1.75厘計算,最新實際按揭息率由3.625厘降至3.5厘,為2023年5月以來最低水平,此次減息不僅令現有業主受惠,也進一步吸引準買家入市,自減息周期開始,近月整體樓市成交量確實有所回升。 減息對買家的供樓負擔有幾大影響?此次減息直接減低買家供款壓力,以每100萬元貸款額、30年還款期計算,月供減少71元;若貸款額為500萬元,月供由減息前的22,803元降至22,453元,每月節省350元,減幅1.5%。若計算今年9月至今三次減息的累計影響,供款減幅達7.3%,每月可節省1,780元。 減息令買家供樓負擔降低的同時,樓價整固亦有助市民的整體供款負擔降低,按政府經濟顧問辦公室按季公布的經濟報告,政府會按季公布市民的置業負擔指數,有關指數是以面積45平方米(約484平方呎)的單位供算的按揭供款,相對於住戶入息中位數(不包括公共租住房屋及公營臨時房屋的住戶),按第三季經濟報告,因應今年年初至今,整體住宅樓價持續回落,加上9月份的減息,令最新市民置業負擔指數得以改善,最新平均供樓負擔指數是62%,較今年年中的平均供樓負擔的65%出現顯著。 翻查過去一年多的經濟報告,因素近年樓價持續回落,原來整體市民的置業負擔指數已經連續五個季度回落,按2023年的半年經濟報告,當時仍處於美國加息周期,當時市民的置業負擔指數高達75%之高,再創自97年回歸以來的置業負擔新高。 展望將來,因應樓價整固期仍未完結,近期樓價仍有回落趨勢,最主要是減息周期剛剛展開,以最新第三季的平均供樓負擔降至62%,雖然仍然遠高於2004年至2023年近二十年的長期平均數54%為高,但由於最新的指數尚未計算11月及今個月的減息,相信最新的供樓負擔勢必跌穿60%的近十年新低,甚或拉近至54%的近二十年平均數,供樓負擔回落自然吸引更多買家入市,相信來年整體一、二手成交量勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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