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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

低息推動經濟 樓市微溫狀態後市審慎樂觀

19-11-2024

踏入十一月因應市場缺乏大型新盤登場,加上上月新盤市場已吸納相當購買力,本月整體新盤銷售確實較上月回落,但市場氣氛仍然相對熾熱,部分新盤向隅客轉投其他一手貨尾、或是二手市場,令本月一、二手交投仍處於「微溫狀態」,相信本月一手銷售仍然有力突破1000宗的水平,二手註冊量更有機會超越3500宗,重上近半年的高位,樓市「微溫狀態」,後市仍然審慎樂觀。

美國大選塵埃落定,特朗普將於明年1月重返白宮,無可否認,特朗普上場確實令未來減息步伐增添不明朗因素,加上美國聯儲局主席鮑威爾日前表明,近期美國經濟持續增長、就業市場穩健以及通脹率仍高於2%的目標,意味聯儲局毋須急於減息,對未來減息需要保持耐性,言論後令下月美國再減息的機會率明顯降溫,再者已普遍預期特朗普上場後貿易戰重啟下,通脹有機會顯著回升,令未來減息步伐添上不明朗因素。

大選過後相信新政府的各項政策勢必拖慢美國減息步伐,不過同時間大選過後,美股急速反彈美元飆升,美股三大指數齊創歷史新高,道指五連升更創下近年最大漲幅,美股表現反映美國華爾街的精英以至首富巨頭均歡迎特朗普再次上台,相信大家亦不會忘記,新冠疫情過後,美國在特朗普執政下的經濟反彈強勁,恢復得比許多其他西方國家都要好,今次特朗普重新上台,市場已普遍預期新政府的政策勢必令美國經濟再次強大起來,過去美國減息周期已經重啟,即使減息步伐減慢,仍無阻低息環境對經濟的推動。

當然新政府的貿易保護政策,中美之間關稅可能會大幅增加,對復甦中的內地經濟可能會帶來相當影響,不過過去數年間內地已將貿易重心轉至一帶一路的國家,減少對美國貿易的依賴,內地經濟已有所轉型,近年內地經濟發展已從高速增長逐步轉型至高質量發展,總括而言,隨著美國經濟回升、內地經濟亦持續增長,環球經濟的強勁增長下,股市的財富效應勢必帶動樓市購買力增加,香港樓市已累計減息半厘,低息環境下後市仍然審慎樂觀。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


21-01-2025

一年前筆者曾引用風水命理專家所言,2024年是「黑兔走入青龍」的一年,意思是指送走2023年的「黑兔年」,迎來萬物重生的甲辰「青龍年」,無可否認,過去一年無論股市、樓市均成功走出谷底,去年是股市、樓市均回歸暢旺的一年,青龍年又將會過去,迎來乙巳靈蛇年,2025年靈蛇出動是外向且充滿活力變動的一年,期望今年的樓市將會是更精彩的一年,雖然農曆新年前是傳統淡季,亦卻是趁勢加快議價入市的好時機。 比對於一年前「黑兔走入青龍」的一刻,今年市場氣氛已較旺市更為樂觀,一年前整體一、二手交投均相當淡靜,2023年的新盤市場只售出約1.07萬宗新盤,是近年新盤市場的谷底水平,受惠於全面撤辣及減息效應,去年新盤銷售已大幅彈升48%至1.58萬宗,與此同時去年股票市場已錄得顯著的升幅,恆指亦由去年年初的1.5萬點,顯著回升至目前的逼近2萬點,加上2024年透過IPO在港上帝新股共71間,較2023年微升1間,不過總集資金額卻由463億元,按年增加89%至875億元,股市再度變得火熱。 再者目前樓市基調確實較一年前更加穩固,在樓價回落及減息因素下,市民的供樓負擔進一步改善,按政府去年第三季的經濟報告,最新置業負擔進一步回落至62%,比起一年的72%顯著改善,與此同時,銀行體系中客戶總存款亦持續增加,按金管局的數字,最新本地銀行的存款總額達17.2萬億元,較一年前的16萬億元,按年增長7.5%,再加上本地積極吸引人才來港,大量專才陸續來港,現時樓市購買力較一年前大大增加。 相信大家亦明白,近月本港樓市已進入傳統農曆新年前的淡季,因應不少買家、業主趁農曆新年長假期外遊,加上今年是美國政府換屆,特朗著重新上台為市場增添不明朗因素,氣氛自然轉趨觀望,但觀望氣氛只是短暫,而過去幾年每年的農曆新年後,樓市往往是迎來小陽春,因應樓市自去年底開始已累積一定的購買力,相信農曆新年後樓市勢必暢旺,近期亦有個別業主希望搶先於農曆新年前出貨,現階段正是買家的入市良機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

14-01-2025

2024年樓市是極不容易的一年,雖然整體一、二手成交顯著回升,不過樓價仍未擺脫下行壓力,幸好在去年年底樓價指數已稍微回升,但無論去年底以至踏入2025年初,整體樓市氣氛仍然觀望,總的來說2025年樓市仍然是充滿希望,盡管買家心態仍然審慎,觀望未來利率變化、觀望中美貿易政策可能出現新格局、觀望本地整體經濟的復甦進度、以至觀望本港公共財政的「滅赤進程」,但觀望氣氛只是短暫,專才來港趨勢未減,本地經濟亦維持穩步增長,剛性需求仍在、供平過租亦愈見明顯,相信觀望氣氛過去,加上借助低息環境持續,本地樓市可以於2025年乘風而起。 還有大約一星期,特朗普將再次就任美國總統,不過新政府未上台,國際關係已經風起雲湧,無可否認中美關係肯定成為全球焦點所在,關稅增加勢必令中美貿易關係出現新的變數,但近年中國已積極加快開拓新市場以抵銷美國貿易的影響,整體而言,內地推出「組合拳」刺激經濟,與此同時在惠港措施及訪港旅客持續增加下,相信今年整體中國以至香港的經濟仍然可以維持穩步增長。 雖然整體經濟存著變數,令市場氣氛變得觀望,加上今年農曆新年長假期較早,目前距離農曆新年亦只有約兩個多星期,相信短期內樓市成交成立仍然平穩,但隨著美國新政府下周正式就任,觀望氣氛亦會過去,相信農曆新年過後,市場勢必回復暢旺,翻查過去兩、三年的樓市,每年兩、三月間樓市均出現「小陽春」,樓市成交勢必回升,加上市場上已累積一定的購買力,近期已有個別發展商提早展開推盤攻勢,提早迎接新一浪的新潮即將到來。 「大鵬一日同風起、扶搖直上九萬里」,相信在短期觀望過去,樓市可以再次乘風而起,特別是專才來港趨勢持續,去年已有超越1.1萬內地客以至「新香港人」(以普通話拼音的姓氏計算),相信今年內地客入市比率只會有增無減,加上新近港府亦放寬「新資本投資者入境計劃」,降低擁有資產的時限門檻,相信可帶動更多新資金來港,此外過去兩年本地銀行存款總額不跌反升,最新存款總額已超越17.2萬億元,隨著樓價已逐步於谷底反彈,相信吸引更加資金流入樓市,樓市勢必高飛。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

07-01-2025

「嚴冬方冷、長夜已深」,剛過去的2024年,樓價仍未擺脫下跌,換言之整體樓價已經連跌三年,不過踏入2025年面對利率已開始回落,加上本地經濟持續復甦,零售市道回升,供平過租持續改善下,樓市下行壓力已經銳減,加上新盤貨尾總庫存量已持續減少,相信發展商的減價壓力可逐步紓緩,而整體一、二手成交量又進一步回升下,2025年樓市將會是審慎樂觀的一年,隨著去年年底減息周期開始,樓價已逐步從低位回升,預期今年樓市可望有單數位以至雙位數的升幅,整體升幅料達八至十個百分點。 無可否認剛過去的十二月,整體樓市稍稍冷卻下來,因應過去的聖誕節、新年長假期,發展商暫緩推盤下,一、二手成交均有所回落,市場氣氛又變得審慎,觀望美國特朗普政府重新出場下,貿易政策會否出現重大的改變,以至未來美國利率走向亦會出現改變,不過近月觀望只是短暫,因為踏入2025年多個新盤亦急不及待展開推盤攻勢,相信今個月新盤銷售勢必回升。 事實上過去2024年整體新盤市場是熱鬧而驚喜的一年,全年售出約1.58萬伙,按年激增48%,加上扭轉過去兩、三年新盤供過於求的情況,銷售高於推盤量,令去年新盤貨尾總庫存量顯著回落,從去年年初庫存量高達2.5萬伙,銳減至年底的2.08萬伙,隨著新盤銷售持續增加,相信整體新盤庫存量可於短期內回落至2萬伙以下的水平,距離疫情前新盤庫存維持於1.5至1.8萬伙的健康水平已相當接近,隨著庫存減少,相信可紓緩發展商的減價壓力,樓價下行壓力亦自然銳減。 樓市復甦是一個過程,加上整體經濟復甦緩慢,樓市復甦初期整體樓價自然會有所上落,而過去一年整體樓市交投顯著回升,按土地註冊處的紀錄,去年整體一、二手住宅的註冊量達5.7萬宗,較2023年的不足4.7萬宗大幅增加逾兩成,亦創自2021年以來的三年新高,不過比起疫情前平均每年逾6萬宗成交仍有距離,展望2025年隨著按揭息率的回落,未來本地銀行仍有減息空間,供平過租的差距會愈加明顯,自然會吸引更多用家以至投資者趁低吸納,特別是近月新盤市場維持熱鬧下,令現時二手市場仍有不少平盤待售,現階段樓市復甦初期,正如是用家入市好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

31-12-2024

2024年過去,2025年到來,過去一年樓市是復甦中的一年,政府最新公布的私人住宅樓價指數,連續2個月回升,反映整體樓價已進入見底回升的趨勢,當然樓市在復甦的初期,樓價指數難免會有反覆,整體而言,過去的2024年整體樓市交投顯著回升,全年一手新盤銷售約達1.58萬伙,較2023年的約1.07萬伙激增48%,整體二手註冊量亦按年回升13%至接近4.1萬宗,2024年樓市是一手旺二手微溫的一年,減息周期持續以至本地經濟持續增長,相信踏入2025年樓市旺勢仍會持續。 當然我們必須承認,過去2024年整體經濟及樓市仍然「復甦不似預期」,本地整體經濟復甦明顯未達標,訪港旅客增加但整體零售消費總額仍然是「旺丁不旺財」,按政府的估算,二零二四年全年實質本地生產總值增長只會達至原先預期的增長下限,預計2024年的全年經濟增長為2.5%,預先整體增長預期可達2.5%至3.5%,特區面對嚴重財赤下,來年政府開支必然減少,本港整體增長或繼續受壓,新近匯豐亦已調低來年本地經濟預測,由原先的2.7%降至2%。 雖然去年經濟復甦不似預期,按政府私人住宅樓價指數推算,整體2024年的樓價按年下跌約6至7%,個別地區的跌幅或已達至一成以上,不過在撤辣及減息效應下,整體2024年的樓市同樣是「旺丁不旺財」,樓價持續整固下,加上供平過租重現,吸引不少用家以至投資者趁機入市,去年的銷售比率創過去3年的新高,並扭轉過去數年新盤市場供過於求的現象,一手新盤銷售高於推盤量,令去年整體新盤貨尾庫存顯著減少。 當然以目前樓市形勢而言,對於來年2025年的樓市願景確實難以過於樂觀,不過樓市基調逐步改善,減息周期持續,加上樓價已逐步見底回升,「寧買當頭起」的心態下,樓價重回升軌、供樓負擔減低,政府一系列利好的置業政策、按揭政策的放寬,增強買家的置業信心是樓市復甦的關鍵因素,樓市最困難的一刻已經過去,2024年樓市利好因素湧現的一年,相信2025年樓市利好因素仍然存在,旺勢仍會持續,整體一、二手成交量持續回升下,自然有助樓價從谷底反彈。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

特朗普上任中美角力 聯繫匯率宜靜觀其變

23-01-2025

特朗普在本周才上任,但早前當選後已經揚言,會向中國徵收高額關稅。香港有不少評論都擔心中美之間的博弈會升級,金融戰升級,繼而波及香港,更有評論認為香港應該放棄跟美元掛鈎的聯繫匯率制度。 回顧港元與外幣的掛鈎歷史,可追溯至1935年。當時因應全球白銀危機,港元放棄銀本位制,改與英鎊掛鈎,匯率最初為1英鎊兌16港元,後調整為1英鎊兌14.55港元。1972年,英國讓英鎊自由浮動,港元隨後一度與美元掛鈎,匯率先為1美元兌5.65港元,後調整為1美元兌5.085港元。然而,由於美元疲弱,港元於1974年轉為自由浮動。 直至1983年,香港回歸問題浮現,面對嚴重的貨幣危機,香港政府為穩定匯率,再次將港元與美元掛鈎,並設定固定匯率為1美元兌7.8港元,此舉奠定了現今香港聯繫匯率制度的基礎,至今仍然維持穩定。香港貨幣制度的演變從銀本位制到與英鎊、美元掛鈎,再到最終確立與美元掛鈎的聯繫匯率制度,充分體現出香港在維護貨幣穩定上的努力與調整。 不過,世界上沒有完美的制度,美元掛鈎的聯繫匯率有好處也有壞處,取消的話,好處是能取回貨幣的自主權。現在香港經濟不景,應該減息刺激內需及樓價,但正正是美元的高息限制了港幣的減息幅度。 可是,壞處是可能會引發港幣的信心危機。投機者會找藉口炒賣,貨幣的穩定性也備受挑戰。所以改變與否,如何改變,也是必須慎重考慮,因為潛在的風險非常高,一旦處理欠佳,將為社會帶來極大的動盪。以往數次的變革,也是萬不得已,危險四伏的背景下,才進行貨幣制度改變。 如果聯繫匯率脫鈎是因為中美博弈、金融戰的憂慮,筆者就覺得有點杞人憂天,因為這樣做對美國也帶來極大的風險。中國及香港共擁有超過10,000億的美債儲備,一旦拋售,對美債是沉重打擊。相反,若美國真的強迫全球銀行金融電信協會(簡稱SWIFT)放棄香港,即使港幣與美元脫鈎,美國也會利用不同藉口實施制裁,改變聯繫匯率也於事無補。 最後,本文見報時,特朗普已經上任,他究竟採取甚麼措施,對中國及香港有甚麼影響,宜靜觀其變。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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