2025年樓市回顧：見底訊息明確

05-12-2025

對於各位住宅物業業主而言，2025年的市場訊息紛亂。但綜觀全年，多項關鍵事實已經確認，為市場築起堅實的底部。您所持有的物業，其價值正建基於一個比年初預期更穩固的基礎上。 首先，市場已清晰找到價格底部。樓價從第一季的低谷走出，在年中形成「雙底」形態後，於下半年確立了穩步的上升軌道。這不僅是指數上5%的回升，更重要是購買力實質回歸，不同板塊的住宅均錄得成交與價格支持，個別物業反彈幅度更達10-20%，這確認了市場最恐慌的「螺旋式下跌」階段已經結束。 其次，支持香港樓市的三大支柱已得到數據驗證，這是最根本的利好。 1. 國際地位依然穩固： 香港國際金融中心角色不僅無損，更在2025年重奪全球IPO集資額第一之位。超過300家企業排隊上市，證明資金與人才持續匯聚。一個能吸引全球資金的城市，其核心資產（如住宅物業）的長期價值擁有堅實支撐。 2. 人口結構成功優化： 通過各項輸入人才計劃，香港有效補充了年輕新血，扭轉了人口老齡化趨勢。這些新來港的專業人士及家庭，構成了實實在在的居住需求，無論是租是買，都為市場提供了持久的需求基礎。 3. 需求來源更趨多元： 內地買家在港置業的宗數與金額在2025年創下新高，這已成為一個穩定趨勢。香港住宅作為大灣區內的高端國際化資產，吸引力明確。這股購買力與本地需求並存，令市場需求基礎更為寬廣。 最後，政策環境轉向對業主更為友善。 全面「撤辣」已近兩年，市場證明並未出現惡性炒風，樓市由用家及長線投資者主導。這意味著政策「逆風」已消除，市場在更少干預的環境下依靠基本面尋找平衡。同時，政府持續透過資助房屋滿足年輕人上車需求，有助維持社會穩定，讓私人市場健康發展。 總括而言，2025年的市場已用事實說話：價格的「技術底」、城市競爭力的「功能底」、人口與需求的「結構底」以及政策的「環境底」已相繼浮現並得到確認。對於業主而言，這意味著最壞的時期很可能已經過去。市場正進入一個由真實需求驅動、基礎更為穩健的新階段。持貨者此刻應更有耐心，從更宏觀的角度，審視手中物業在一個重新確認價值的城市中的長遠位置。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

一手新盤「小休」 二手交投轉旺

11-12-2025

上月底香港經歷一場本世紀最嚴重的火災，事件確實令人心傷，令過去一星期市面添上一片愁雲慘霧，全城哀悼下一手新盤市場亦進入「小休期」，部分新盤暫緩推售下，近日一手成交量明顯減慢，不過同時間近日整體二手交投卻顯著轉旺，今個月的二手註冊宗數更有機會重上近一年半的高位。 市場憧憬今個星期美國聯儲局會再度減息0.25厘，雖然由於香港最優惠利率已降至五厘的超過40年歷年低位，香港再否繼續跟隨減息確實存在變數，不過低息環境持續下，由於整體樓價已由跌轉升，買家入態轉為積極，加上剛過去周末新盤市場欠缺焦點，但二手市場仍然不乏購買力，即使各區屋苑盤源已顯著收窄，令部分二手買家繼續積極入市，過去周未周日十大屋苑成交量仍維持升幅，個別屋苑二手呎價亦持續回升。 因著近月新盤售價已逐步稍微回升，個別二手屋苑呎價變得低水，令近期二手交投持續出現回升，按土地註冊處的二手註冊數字，整體二手交投已經連升三個月，從今年八月份的3,800宗，逐步回升至上月接近4,200宗的近4個月高位，今個月二手註冊的升幅更為顯著，截至本月5日，短短五日間二手註冊已接近1,200宗，按月大幅急升一倍以上，再者按目前的進一步推算，今年整體註冊量有機會重上4,500宗的超過一年半高位。 整體二手交投顯著回升的同時，隨著整體樓價回升，近期二手市場亦接連錄得多宗高價成交，最新港島太古城星輝台的高層兩房單位，售價接近1,000萬平，呎價突破1.7萬元高位，港島南區海怡半島兩期海景三房售價約1,400萬元，呎價超越1.58萬元，即使天水圍的嘉湖山莊，最新兩房單位售價亦接近430萬元，呎價達9,700元的近月高位，沙田第一城的最新二手呎價亦已重上1.4萬元以上水平。 總括而言，今年整體二手市場已肯定是價量齊升的一年，全年二手註冊量已增加至近四年高位，由於自年初至今整體二手註冊量已超越4.2萬宗，保守估計今年全年的二手註冊量勢必突破4.5萬宗，較去年全年約4萬宗成交，按年增加達一成以上，而整體樓價指數亦已經連五個月上升，租金指數更已達至歷史高位，租金、樓價同步回升，相信今年全年整體樓價升幅可達至百分之五水平。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事